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在过去人们总认为商铺价值高、租金高、投资回报高，投资商铺就意味等着赚钱。然而现实是“一铺养三代”的时代已经过去了，商铺逐渐变成烫手山芋，一不留神不是资金被套就是亏钱，人们对投资商铺也不再青睐，而更多倾向于投资商业住宅。为什么会出现这一转变呢，原因主要有几点。
一、商铺的特性
1、不论是沿街还是小区，住宅楼的建设规划都会配有商铺，而一般来说商铺的销售价格是远远高于住宅价格，少则1倍，多的高好几倍，所以商铺在首付、利率、投资成本上都比住宅高的多。
2、投资成本高是不是就意味着收益也高呢？我们都知道商铺和住宅在不转售的情况下主要的收益来源就是房租。同住宅可以兼顾商用和居住不同，商铺主要面向零售、餐饮、咨询服务等商业用途业者（应该没有人会租个商铺来住吧），那么需要居住的人多呢还是做生意的人多呢？答案显而易见。
3、住宅即便不出租也能等着增值收益，因为住宅增值除了基本属性以外还有很多功能性附加值，比如：户口、学区、地段交通等等。而商铺则不然，商铺功能性单一，主要用途就是商用，并不是刚需，如果空置没出租，在需求和成本压力下那么价值将大打折扣。
二、炒房客都不愿投资商铺的原因
1、商铺在出租和增值方面的表现不尽如人意。多年前商业需求旺盛的时候投资商铺也许是个不错的选择，价格不高，租金回报可观，地段还可以的情况下年回报率能达到8%-10%，相较当时的价格很快能回本。但是现在随着房价的飙升，租金却没有大幅上涨，再加上空置期，回报率能达到6%已经算很好了，大多可能连4%都不到，那就意味着资金被套牢的周期拉长，对于投资来说是很不利的。
2、外部因素中电商的冲击是最大的。电商的崛起使得消费者去实体店消费的意愿大大降低，而商铺经营者在价格、选择体验等方面面对电商都没有优势，经营举步维艰，造成倒闭潮比比皆是，生意难做租金自然上不去，让很多商铺持有业主对于空置过长的商铺只能降价出租，商铺价值自然无法增长。对于没有规划的区域商铺、经营业主、房东都很无奈。
3、据相关数据显示中国80%以上的城市商业地产都是过剩的，如果这一数据属实那么问题就很严峻了。首先商铺并不是刚需民生工程，政府是不会政策大力扶持的，其次商铺首付比例高、价格昂贵、回报周期长、收益风险高对于一般投资者来说并不友好，而对于有一定资金能力的投资者来说又保持观望态度，那么造成有价无市的现象就不足为奇了。现在很多好点的稳健型投资收益率普遍能达到3%-5%,还可以复投，资金使用也更灵活难道不更香吗？
4、最后影响商铺价值的还有一个很重要的外部因素就是周边环境的变化。住宅就算偏点也还是有人买有人住，而商铺则不同，想要赚钱就一定是需要人流量。就像很多开发商宣传的未来潜力，万一没发展起来居住的人还是在住着，那么商铺呢？只能烂在手里。正如前面所说城市商业房产过剩，今天你可能还是商业氛围活跃的地方，明天别的区域开发了新的商业区，人流量可能马上被吸走，社会每天都在变化，谁说的准？同一个路段的生意都差别很大，更何况跟其他新兴商业区比。
三、结语
市场变化波动对于商铺影响是非常大的，不可控因素太多。如果没有政府政策引导和犀利的投资眼光，商铺对于普通投资者来说是很难把握的。这就是为什么炒房客大都不愿意投资商铺的原因，所以投资商铺还是保持谨慎的态度为好。
MR火羽白
我认为商铺是目前危险的资产，如果投资能不碰就不要碰了，聪明的炒房客自然也认识到这一点。 为什么说商铺是最危险的资产呢？
就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。
我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。
可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。
还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。
稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。
所以如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。
月牙亮投
这话有些绝对了，据我所知，以前不少炒房客专门炒商铺，而且屡战屡胜，赚的钱比炒住宅多多了。不过目前确实商铺没以前受青睐了，大部分炒房客都把商铺视为投资禁区。
为什么呢？我认为主要有以下几点：
1、商铺严重过剩。以前商铺一铺难求，非常稀缺，现在随着城市的不断扩张，楼盘越建越多，相比住宅，商铺更加过剩，许多住宅小区一楼的商铺都卖不出去，也租不出去。从来都是物以稀为贵，商铺多了，投资价值就大打折扣。
2、受网购的冲击太大。以前商铺的黄金时代，店家几乎躺着赚钱，不愁租，还有底气不断涨租金。如今受网购的冲击，实体店生意很难做，不少店面几乎是开一家倒闭一家，实体店生意不好做，反过来影响了商铺的价值。
3、投资商铺需要的本钱太大，资金周转不快。如今房价高高在上，相比住宅，商铺的价格更贵，通常是住宅的2到3倍。买一个商铺动辄要几百万，这对炒房客来说非常不利。因为炒房客要想赚钱，秘诀就是短平快，快进快出，高周转。而商铺不容易变现，加上交易成本和持有成本都非常高，这也是让炒房客投鼠忌器的一个原因。船大不容易掉头。
4、城市变迁太快，影响商铺的未来。如今，不少城市都在摊大饼似的扩张，板块轮动效应明显，首当其冲受影响的就是商铺。现在的热门地段，说不定几年之后就不是热门了，投资风险比较大。
5、市面上80%以上的商铺都毫无投资价值。如上所述，现在的商铺过剩，过于泛滥，而实体店又受网购冲击厉害，带来的直接后果就是80%以上的商铺都没有投资价值，入手了就是入套，非常难以解套。炒房客都是人精，自然不会主动入套，对商铺避而远之就可以理解了。
综上所述，如今的炒房客不愿意投资商铺，更多的是从他们投资理念出发，下意识规避风险，不碰他们无法把握的资产。虽然他们炒房子不那么高尚，但是他们这种成熟的投资理念还是值得我们大家学习的。
李中东
最近，有网友询问，过去我们一直听説投资商铺，既可享受商铺升值的好处，又可以拿到商铺出租的收益。而且还有“一铺养三代”的説法。而现如今，让人感到奇怪的是炒房客们大都不愿意投资商铺，好像身边周围的人也很少投资商铺，大家更愿意投资房地产。
而我们认为，炒房客不愿意投资商铺主要有以下几个因素：第一，近年来房价涨幅远超商铺涨幅，比如，有些地方的房价一年涨个50%甚至翻倍，而商铺投资却并不支持人们投机炒作，一年价格至多涨10%，显然，投资商回报缓慢。所以，大家当然是只投资商品房，而不会想着去投资商铺。
第二，商铺投资对投资者并不友好。购买商铺不仅要全款购买，不能加杠杆。而且各种税收税率都很高，同时，商铺所用的水电煤等费用都要比居民使用要高很多。而投资商品房就不同了，既可以加杠杆购房，首付只要三成，还可以通过公积金+商业贷款购房，更关键的是购买商品房的税率还比投资商铺轻得多。所以，投资商品房的人多，而投资商铺少，就不足为奇。
第三，商铺的变现能力较差。这就有商铺要全款买下，不能使用杠杆，所以有能力全款买下的人就少了。同时，商铺不管是自营还是出租，由于是周边小区房价越涨越高的原因，导致这里多数居民都要还房贷，他们的消费能力并不是很强，所以即使开出商铺也很难获得令人满意的回报率。过去由于房价低，买房容易，开出商铺的回报率还是不错的。
第四，商铺已经过剩，购买商铺风险太大。为什么説商铺过剩呢？主要有两个方面的原因：一是，每家开发商在建造完商品房小区后，总要在楼底划出一些房源以供出售或出租，现在不仅是存量商铺多了去，而且还有不少新开楼盘的开发商，也推出了大量的商铺。二是，现在一些开发商都喜欢在市区建造大型商业综合体，就是把你的衣食住行需求都放在一个综合商圈里面，让你在里面充分享受到，在一个商业综合体能满足所有需求和便捷。像万达广场就是大型的商业综合体。这些大型商业综合体也是对普通小商铺形成冲击。
第五，电商对实体商铺的冲击较大。这不仅仅是电商平台推出后，实体商铺由于价格透明而利润率下滑。而且，电商由于其方便性，大大的吸引了消费者。很多年轻人足不出户，就可以通过网络购买到自己喜欢的商品，而且还有快递员把商品送上门，这远比逛大街，找商铺看商品要更省时、省力。正是因为实体商铺无法与电商竞争，所以炒房者不愿意投资商铺，而更愿意投资商品住宅。
炒房者不愿意投资商铺是有原因的，相比于商品房价格的上涨，商铺的这点收益率不值一提。同时，商铺买进容易买出难，而且现在经济不景气，商铺租金在下降，投资商铺要变现也较困难。更关键的是，现在商铺普遍出现过剩，同质化竞争严重，而且还有电商平台的不断冲击，所以谁投资商铺，谁就要承担很大风险的。与其承担风险，不如去投资风险较低的住宅地产，当然现在开始购买商品房的风险也在加剧。
不执著财经
早些年也有炒商铺的情况，但是现在炒房客大都不愿炒商铺，这主要有三方面的原因：
第一，市场销售情况不佳
近年来，受电商发展冲击，加上房地产市场调控的影响，商铺的销售情况普遍欠佳。以前那种一铺难求，排队抢购的风光不再，商铺稀缺、需求旺盛的供求关系基本消失了。
我们可以很清楚地看到，市场上的一些可售型商铺产品，一方面出现了销售周期较长，一个项目几年不能清盘的现象；另一方面销售价格出现了下滑，原来相当于同地段住宅单价2倍，甚至3倍的商铺价格，逐渐跌到了住宅的1.5倍左右，甚至有些地段的商铺与住宅单价出现了趋同的态势。
第二，转手交易契税过高
目前商铺的二手契税为16%，远远高于住宅新房4%的标准，这无形之中就给商铺的转让设置了一大壁垒。
另外，商铺理想的年投资回报率为6.5%左右，但这点回报率仅对购买商铺自用或长期投资的人来说有一点吸引力。炒商铺的人一般是为了获得短期的高额收益，契税高企使得人们普遍对二手商铺兴趣不高，炒铺者一旦不能实现超额利润的目的，他们就不会去选择炒商铺。
第三，缺乏统一招商运营
很多滞销的商铺都是开发商不管招商，直接销售。由于缺乏统一的招商运营，未来商铺的出租价格与出租率可能均不理想。这样的商铺无法挖掘产品潜在价值，缺乏未来增值空间，就像烫手的山芋一样，谁也不愿意去碰。
而且，市面上很多商铺产品都是一托二类型，面积偏大，同质化严重，缺乏创新，这就导致整个商铺市场出现了总量过剩，结构失衡的问题。
我们套用一句住宅政策的话来说，“商铺是拿来用的，不是用来炒的”，商铺开发最好还是回归到它的用途上来。
VISION远景机构
商铺劣势
第一投资相对商品房投资高，一般是商品房的1.5-3倍，同样的资金买一个商服能卖2个不错的商品房
第二商铺二次交易税率高一般好出商品房几倍甚至十几倍，以哈尔滨为例商品房税率1-3%，商铺20%
第三商铺用水电都是工业电价水价，北方还涉及取暖费，物业费也高
第四商铺开发受限于期房销售，不好掌握后期到底选在哪里收益高，同一楼盘同一街面位置差一点距离租赁和交易价格都天壤之别，建筑结构设计和购买的文案也有很大差异，投资客一般对当地了解不透彻，不会盲从
第五相对于商品房商铺交易资金较大，出手周期很长，地段和租金上不去价格的更是难以出手
第六大城市现在以大型综合体为主，大一点的小区或者开发商都配建大型超市或者综合购物广场，对商铺行程挤压，传统商铺面向都是传统业态，租金压力大，竞争对手多，利润空间不大的传统行业，目前全国都不景气，所以保证租赁收益难度大，后期租赁管理难度大
第七商铺购买时周围配套不完善，售楼沙盘看不出来周围配建也是隐患，比如门前求地铁修高架，道路改单项，我一朋友因为修地铁（原来火的不行的饭店，瞪眼睛干黄了道路半封闭3年周围堵车，没法停车，食客都不来了）或者公测垃圾间等等，另外商铺周围邻居的素质问题
综上所述买商铺需要考察的地方相对于住宅要多很多，投资风险较大，一般投资都很谨慎
东北飘雪花
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我们都知道炒房客炒房炒的多半都是住房，只有为数不多的炒房客会去承包商铺。但是，尽管如此商铺似乎也很难被大范围地炒火起来!
那么，为什么商铺炒不起来呢?下面，小小金融小编就带大家一探究竟看看个中原由，有兴趣的朋友可以一起来了解一下。
一、商铺受众量少。
商铺作为商业性房屋，主要是用来经营商业项目的场所，其特有的目的性令其受众有局限性，不像居住性住房的需求量这么高。所以，自然也就没有居住性住宅那么畅销。
二、购买商铺比购买住宅的成本高。
现在社会，不管在哪个城市都是低收入高消费的。而商铺作为商业性场合的使用，是可以盈利的;其售价通常也会比一般的居住性住房要高很多。但是，由于收入与支出的倒挂，大部分人连居住性住房都没办法解决，自然也就没有心思去购买房铺了。
三、多数人没有做生意的成本和承担风险的心理。
事实上，大部分的国人并不热衷于做生意。这其中的原因大致有两个：一个是前面小小金融小编说过的，人们没有做生意的成本，买不起或住不起商铺;二是因为做生意是有风险的，在盈利与亏本的五五开的时候，一向追求安全感的国人会更倾向于选择保本。所以，人们宁愿不去触碰有风险的生意，不去将这种风险揽上身。
再加，如果想通过按揭贷款来购买商铺，人们还要有不低于所购商铺全部价款的50%的购房首付款，这就让原本收入不算高的人们压力更大了;自然也就鲜有人去关注商铺了。
四、人流量、车流量分散严重。
以前，全国各地还没有全面开发的时候，集市、市中心是人们交易密度较高的场所。人们也只有到这些地方去才能买到自己想要的东西的。所以，当时的商铺往往会有很强的人流量和车流量集笼能力，生意做起来也相当有保障。
但是，现在国家发展起来了，并推进了全国镇城化，旧集市、旧市中心等地方的人流量和车流量遭到了分流。每个新开发的区域都会分划一部分旧集市和旧市中心的人流量和车流量。于是，旧集市和旧市中心的商铺就再也集中不到相当流量的消费群了，销量也就再难有所突破。所以，商铺生意就再也不是曾经的香饽饽了，也没人再愿意再投入大量的资金到商铺中去了。
五、网购的兴起
网购的兴起可以说是创造了一个新的时代，人们不再需要自己到店里去才购买需要的生活用品了。有需要时动动手指就能便捷地获得自己想要的物品，并且该物件还可以直接配送上门，大大为人们的生活提供了便利。 去逛街、狂商铺的时间，人们也可以将更多去购物的时间花在别的地方上了。渐渐的实体商铺在人们的生活中也开始变得可有可无想起来了!
综上所诉，我们不能难看出，在新时代里商铺已经失去它们曾经独有的集笼人群、丰收盈利的优质，炒房客们自然也就不会再大量炒作商铺了。
藏富于村
，楼主你好！个人分析原因如下，不喜勿喷！
投资成本高，贷款周期短，杠杆不能很好实现！
过去商铺的价格和价值远大于住宅，其价格一般是住宅的2-3倍；以前，大部分投资者都对商铺情有独钟，而随着房价的快速上涨，商铺开始被冷落，大量的空置商铺出现，低于住宅价格销售也无人问津，尤其是对于炒房团来讲，炒作住宅几乎很少去碰商铺。那么为何会出现这种情况？
在过去，大部分的商铺投资回报率能在10%左右就可以投资，部分商铺都是打着年返8%的口号进行推广，但是如果和住宅比起来，商铺的投资价值几乎可以忽略不计。房价翻倍上涨在短短的两年内就实现，但是商铺的升值速度却非常缓慢，另外和住宅不同的是，商铺的投资成本也过高，无论是贷款还是首付比例，加之本来需求就不是很多的市场，投资自然是不会向商铺靠拢。
在个别三四线城市，诸如环京炒房盛行的区域，炒房者很少碰商铺，即使是炒房也是首选住宅，当然个别炒房团也借势炒作，但是效果却并不是很好，加之大部分的炒作项目都是期房，想要商铺运营起来也有很长的一段时间。如果你去走访这些城市的话，就会发现，虽然也有人在炒作，但是大多都无人问津。
其次，商铺的变现能力太弱；
无论是出租还是自用，回报都很低。其实炒房者也明白，大部分的人都是为了投资赚钱，真正要在投资的城市生活的人并没有多少，而对于商铺来讲，人流决定了未来商铺的运营状况，本身就没有过多的需求，如果炒房者撤离的话，那么自然无人接盘和无人消费。而且从价格角度来讲，大部分的住宅和商铺价格都在上涨，真正的本地购房者已经够吃力了，又拿什么来保证商铺的运营，或许日常用品才能长久不衰。
第三，电商对实体的冲击大，有数据表明实体行业年增长率5%左右；电商网购年增长22%；
没有特色的商业业态，没有足够的人流支撑，实体店运营成本太高，这不仅仅是一个城市的弊病，而是电商对于整个行业的冲击。所以从投资角度来讲，越来越多的商家开始网上运营，至于线下店铺则很少，无人接手自然没有投资的价值，而且投资回报过低也是关键。
所以，炒房者很少碰商铺，毕竟无论是杠杆能力，变现的机会，以及盈利的幅度都决定了商铺不具备过高的投资价值，而没有利润的情况下，炒房者则很少进入商业市场。
如果你是外地的朋友想在西安买房，没有购房资格，合理合法化解除限购正确买房！
欢迎关注今日头条张刚，相信对你一定会有帮助，谢谢！
文旅西安
非常高兴为您解答商铺问题
第一：商铺属于长期投资，而且价格比普通住宅贵1到2倍。
第二：商铺贷款年限只有10年，每月还款压力大。
第三：商铺出售周期太长，接手人群较少。
第四：商铺出售时税费会较高，升值部分税费在百分之二十。
第五：现在住宅政府限价，价格便宜，而且投资周期较短，收益较快，所以现在投资住宅反而比商铺更有潜力，纯属凭工作多年的个人理解，不喜勿喷谢谢
江浙沪房产01
炒房客大都不愿炒商铺，这是由投资第一要素——资金安全所决定的。
既然是炒，也就是买来后一段时间就转手赚差价，如果买来自己用或者用于出租那就不是炒了，而是属于长期投资行为。另当别论。
商铺的价值体现受到多方面制约，各种影响因素不可预见，一般人很难掌控，种种的不确定性难以保证资金安全，资金风险加大，不符合短期投资首选要求。所以炒房客大都不愿炒商铺。
那么商铺的价值主要受哪方面影响呢？
1.地段，在一个城市的某个地段，城市规划如何，是属于商业区还是住宅区，周围还有多少商铺，它们的定价多少，其它未建楼盘规划如何，这些林林种种信息普通投资即使能够完全收集也很难理出头绪做出正确判断。
2.位置，具体到某个楼盘的商铺，它所处何方区域，周围有何道路建筑设备影响，这些东西除了开发商自己清楚细节外，在楼盘还没建好入住前一般投资者光凭个沙盘看看都是蒙圈的。
3.经济形势，商铺不同于住宅，住宅无论何时都是要住人的，利用率高，而商铺是随着经济的发展而兴衰，当经济周期处于上升阶段铺面需求量高租金也水涨船高，而当经济状况不景气时很多铺面将面临关门窘境。而面对复杂的经济形势，普通投资者是很难掌握得了的。
此外，商铺交易成本高，各种交易税费达20%，比住宅高出好几倍。先期投入成本也高，是住宅的两倍以上。商铺的受众面也小，需求量少，不像住宅刚需，人人都需要，所以转手不易，也就是资金周转期变长，造成资金利用率不高，有悖于资本的初衷。
综上所述，普通投资者由于对某个商铺价值难以判断，资金投入又大，交易成本高，资金周转期长，投资风险大，利润率低，所以大都不愿炒商铺。
