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在過去人們總認為商鋪價值高、租金高、投資回報高，投資商鋪就意味等著賺錢。然而現實是“一鋪養三代”的時代已經過去了，商鋪逐漸變成燙手山芋，一不留神不是資金被套就是虧錢，人們對投資商鋪也不再青睞，而更多傾向於投資商業住宅。為什麼會出現這一轉變呢，原因主要有幾點。
一、商鋪的特性
1、不論是沿街還是小區，住宅樓的建設規劃都會配有商鋪，而一般來說商鋪的銷售價格是遠遠高於住宅價格，少則1倍，多的高好幾倍，所以商鋪在首付、利率、投資成本上都比住宅高的多。
2、投資成本高是不是就意味著收益也高呢？我們都知道商鋪和住宅在不轉售的情況下主要的收益來源就是房租。同住宅可以兼顧商用和居住不同，商鋪主要面向零售、餐飲、諮詢服務等商業用途業者（應該沒有人會租個商鋪來住吧），那麼需要居住的人多呢還是做生意的人多呢？答案顯而易見。
3、住宅即便不出租也能等著增值收益，因為住宅增值除了基本屬性以外還有很多功能性附加值，比如：戶口、學區、地段交通等等。而商鋪則不然，商鋪功能性單一，主要用途就是商用，並不是剛需，如果空置沒出租，在需求和成本壓力下那麼價值將大打折扣。
二、炒房客都不願投資商鋪的原因
1、商鋪在出租和增值方面的表現不盡如人意。多年前商業需求旺盛的時候投資商鋪也許是個不錯的選擇，價格不高，租金回報可觀，地段還可以的情況下年回報率能達到8%-10%，相較當時的價格很快能回本。但是現在隨著房價的飆升，租金卻沒有大幅上漲，再加上空置期，回報率能達到6%已經算很好了，大多可能連4%都不到，那就意味著資金被套牢的週期拉長，對於投資來說是很不利的。
2、外部因素中電商的衝擊是最大的。電商的崛起使得消費者去實體店消費的意願大大降低，而商鋪經營者在價格、選擇體驗等方面面對電商都沒有優勢，經營舉步維艱，造成倒閉潮比比皆是，生意難做租金自然上不去，讓很多商鋪持有業主對於空置過長的商鋪只能降價出租，商鋪價值自然無法增長。對於沒有規劃的區域商鋪、經營業主、房東都很無奈。
3、據相關數據顯示中國80%以上的城市商業地產都是過剩的，如果這一數據屬實那麼問題就很嚴峻了。首先商鋪並不是剛需民生工程，政府是不會政策大力扶持的，其次商鋪首付比例高、價格昂貴、回報週期長、收益風險高對於一般投資者來說並不友好，而對於有一定資金能力的投資者來說又保持觀望態度，那麼造成有價無市的現象就不足為奇了。現在很多好點的穩健型投資收益率普遍能達到3%-5%,還可以復投，資金使用也更靈活難道不更香嗎？
4、最後影響商鋪價值的還有一個很重要的外部因素就是周邊環境的變化。住宅就算偏點也還是有人買有人住，而商鋪則不同，想要賺錢就一定是需要人流量。就像很多開發商宣傳的未來潛力，萬一沒發展起來居住的人還是在住著，那麼商鋪呢？只能爛在手裡。正如前面所說城市商業房產過剩，今天你可能還是商業氛圍活躍的地方，明天別的區域開發了新的商業區，人流量可能馬上被吸走，社會每天都在變化，誰說的準？同一個路段的生意都差別很大，更何況跟其他新興商業區比。
三、結語
市場變化波動對於商鋪影響是非常大的，不可控因素太多。如果沒有政府政策引導和犀利的投資眼光，商鋪對於普通投資者來說是很難把握的。這就是為什麼炒房客大都不願意投資商鋪的原因，所以投資商鋪還是保持謹慎的態度為好。
MR火羽白
我認為商鋪是目前危險的資產，如果投資能不碰就不要碰了，聰明的炒房客自然也認識到這一點。 為什麼說商鋪是最危險的資產呢？
就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。
我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。
可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。
還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。
稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。
所以如果有錢寧願購買理財產品，也不要投資店鋪，現如今店鋪真的很難出租的。
月牙亮投
這話有些絕對了，據我所知，以前不少炒房客專門炒商鋪，而且屢戰屢勝，賺的錢比炒住宅多多了。不過目前確實商鋪沒以前受青睞了，大部分炒房客都把商鋪視為投資禁區。
為什麼呢？我認為主要有以下幾點：
1、商鋪嚴重過剩。以前商鋪一鋪難求，非常稀缺，現在隨著城市的不斷擴張，樓盤越建越多，相比住宅，商鋪更加過剩，許多住宅小區一樓的商鋪都賣不出去，也租不出去。從來都是物以稀為貴，商鋪多了，投資價值就大打折扣。
2、受網購的衝擊太大。以前商鋪的黃金時代，店家幾乎躺著賺錢，不愁租，還有底氣不斷漲租金。如今受網購的衝擊，實體店生意很難做，不少店面幾乎是開一家倒閉一家，實體店生意不好做，反過來影響了商鋪的價值。
3、投資商鋪需要的本錢太大，資金週轉不快。如今房價高高在上，相比住宅，商鋪的價格更貴，通常是住宅的2到3倍。買一個商鋪動輒要幾百萬，這對炒房客來說非常不利。因為炒房客要想賺錢，秘訣就是短平快，快進快出，高週轉。而商鋪不容易變現，加上交易成本和持有成本都非常高，這也是讓炒房客投鼠忌器的一個原因。船大不容易掉頭。
4、城市變遷太快，影響商鋪的未來。如今，不少城市都在攤大餅似的擴張，板塊輪動效應明顯，首當其衝受影響的就是商鋪。現在的熱門地段，說不定幾年之後就不是熱門了，投資風險比較大。
5、市面上80%以上的商鋪都毫無投資價值。如上所述，現在的商鋪過剩，過於氾濫，而實體店又受網購衝擊厲害，帶來的直接後果就是80%以上的商鋪都沒有投資價值，入手了就是入套，非常難以解套。炒房客都是人精，自然不會主動入套，對商鋪避而遠之就可以理解了。
綜上所述，如今的炒房客不願意投資商鋪，更多的是從他們投資理念出發，下意識規避風險，不碰他們無法把握的資產。雖然他們炒房子不那麼高尚，但是他們這種成熟的投資理念還是值得我們大家學習的。
李中東
最近，有網友詢問，過去我們一直聽説投資商鋪，既可享受商鋪升值的好處，又可以拿到商鋪出租的收益。而且還有“一鋪養三代”的説法。而現如今，讓人感到奇怪的是炒房客們大都不願意投資商鋪，好像身邊周圍的人也很少投資商鋪，大家更願意投資房地產。
而我們認為，炒房客不願意投資商鋪主要有以下幾個因素：第一，近年來房價漲幅遠超商鋪漲幅，比如，有些地方的房價一年漲個50%甚至翻倍，而商鋪投資卻並不支持人們投機炒作，一年價格至多漲10%，顯然，投資商回報緩慢。所以，大家當然是隻投資商品房，而不會想著去投資商鋪。
第二，商鋪投資對投資者並不友好。購買商鋪不僅要全款購買，不能加槓桿。而且各種稅收稅率都很高，同時，商鋪所用的水電煤等費用都要比居民使用要高很多。而投資商品房就不同了，既可以加槓桿購房，首付只要三成，還可以通過公積金+商業貸款購房，更關鍵的是購買商品房的稅率還比投資商鋪輕得多。所以，投資商品房的人多，而投資商鋪少，就不足為奇。
第三，商鋪的變現能力較差。這就有商鋪要全款買下，不能使用槓桿，所以有能力全款買下的人就少了。同時，商鋪不管是自營還是出租，由於是周邊小區房價越漲越高的原因，導致這裡多數居民都要還房貸，他們的消費能力並不是很強，所以即使開出商鋪也很難獲得令人滿意的回報率。過去由於房價低，買房容易，開出商鋪的回報率還是不錯的。
第四，商鋪已經過剩，購買商鋪風險太大。為什麼説商鋪過剩呢？主要有兩個方面的原因：一是，每家開發商在建造完商品房小區後，總要在樓底劃出一些房源以供出售或出租，現在不僅是存量商鋪多了去，而且還有不少新開樓盤的開發商，也推出了大量的商鋪。二是，現在一些開發商都喜歡在市區建造大型商業綜合體，就是把你的衣食住行需求都放在一個綜合商圈裡面，讓你在裡面充分享受到，在一個商業綜合體能滿足所有需求和便捷。像萬達廣場就是大型的商業綜合體。這些大型商業綜合體也是對普通小商鋪形成衝擊。
第五，電商對實體商鋪的衝擊較大。這不僅僅是電商平臺推出後，實體商鋪由於價格透明而利潤率下滑。而且，電商由於其方便性，大大的吸引了消費者。很多年輕人足不出戶，就可以通過網絡購買到自己喜歡的商品，而且還有快遞員把商品送上門，這遠比逛大街，找商鋪看商品要更省時、省力。正是因為實體商鋪無法與電商競爭，所以炒房者不願意投資商鋪，而更願意投資商品住宅。
炒房者不願意投資商鋪是有原因的，相比於商品房價格的上漲，商鋪的這點收益率不值一提。同時，商鋪買進容易買出難，而且現在經濟不景氣，商鋪租金在下降，投資商鋪要變現也較困難。更關鍵的是，現在商鋪普遍出現過剩，同質化競爭嚴重，而且還有電商平臺的不斷衝擊，所以誰投資商鋪，誰就要承擔很大風險的。與其承擔風險，不如去投資風險較低的住宅地產，當然現在開始購買商品房的風險也在加劇。
不執著財經
早些年也有炒商鋪的情況，但是現在炒房客大都不願炒商鋪，這主要有三方面的原因：
第一，市場銷售情況不佳
近年來，受電商發展衝擊，加上房地產市場調控的影響，商鋪的銷售情況普遍欠佳。以前那種一鋪難求，排隊搶購的風光不再，商鋪稀缺、需求旺盛的供求關係基本消失了。
我們可以很清楚地看到，市場上的一些可售型商鋪產品，一方面出現了銷售週期較長，一個項目幾年不能清盤的現象；另一方面銷售價格出現了下滑，原來相當於同地段住宅單價2倍，甚至3倍的商鋪價格，逐漸跌到了住宅的1.5倍左右，甚至有些地段的商鋪與住宅單價出現了趨同的態勢。
第二，轉手交易契稅過高
目前商鋪的二手契稅為16%，遠遠高於住宅新房4%的標準，這無形之中就給商鋪的轉讓設置了一大壁壘。
另外，商鋪理想的年投資回報率為6.5%左右，但這點回報率僅對購買商鋪自用或長期投資的人來說有一點吸引力。炒商鋪的人一般是為了獲得短期的高額收益，契稅高企使得人們普遍對二手商鋪興趣不高，炒鋪者一旦不能實現超額利潤的目的，他們就不會去選擇炒商鋪。
第三，缺乏統一招商運營
很多滯銷的商鋪都是開發商不管招商，直接銷售。由於缺乏統一的招商運營，未來商鋪的出租價格與出租率可能均不理想。這樣的商鋪無法挖掘產品潛在價值，缺乏未來增值空間，就像燙手的山芋一樣，誰也不願意去碰。
而且，市面上很多商鋪產品都是一託二類型，面積偏大，同質化嚴重，缺乏創新，這就導致整個商鋪市場出現了總量過剩，結構失衡的問題。
我們套用一句住宅政策的話來說，“商鋪是拿來用的，不是用來炒的”，商鋪開發最好還是迴歸到它的用途上來。
VISION遠景機構
商鋪劣勢
第一投資相對商品房投資高，一般是商品房的1.5-3倍，同樣的資金買一個商服能賣2個不錯的商品房
第二商鋪二次交易稅率高一般好出商品房幾倍甚至十幾倍，以哈爾濱為例商品房稅率1-3%，商鋪20%
第三商鋪用水電都是工業電價水價，北方還涉及取暖費，物業費也高
第四商鋪開發受限於期房銷售，不好掌握後期到底選在哪裡收益高，同一樓盤同一街面位置差一點距離租賃和交易價格都天壤之別，建築結構設計和購買的文案也有很大差異，投資客一般對當地瞭解不透徹，不會盲從
第五相對於商品房商鋪交易資金較大，出手週期很長，地段和租金上不去價格的更是難以出手
第六大城市現在以大型綜合體為主，大一點的小區或者開發商都配建大型超市或者綜合購物廣場，對商鋪行程擠壓，傳統商鋪面向都是傳統業態，租金壓力大，競爭對手多，利潤空間不大的傳統行業，目前全國都不景氣，所以保證租賃收益難度大，後期租賃管理難度大
第七商鋪購買時周圍配套不完善，售樓沙盤看不出來周圍配建也是隱患，比如門前求地鐵修高架，道路改單項，我一朋友因為修地鐵（原來火的不行的飯店，瞪眼睛幹黃了道路半封閉3年周圍堵車，沒法停車，食客都不來了）或者公測垃圾間等等，另外商鋪周圍鄰居的素質問題
綜上所述買商鋪需要考察的地方相對於住宅要多很多，投資風險較大，一般投資都很謹慎
東北飄雪花
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我們都知道炒房客炒房炒的多半都是住房，只有為數不多的炒房客會去承包商鋪。但是，儘管如此商鋪似乎也很難被大範圍地炒火起來!
那麼，為什麼商鋪炒不起來呢?下面，小小金融小編就帶大家一探究竟看看箇中原由，有興趣的朋友可以一起來了解一下。
一、商鋪受眾量少。
商鋪作為商業性房屋，主要是用來經營商業項目的場所，其特有的目的性令其受眾有侷限性，不像居住性住房的需求量這麼高。所以，自然也就沒有居住性住宅那麼暢銷。
二、購買商鋪比購買住宅的成本高。
現在社會，不管在哪個城市都是低收入高消費的。而商鋪作為商業性場合的使用，是可以盈利的;其售價通常也會比一般的居住性住房要高很多。但是，由於收入與支出的倒掛，大部分人連居住性住房都沒辦法解決，自然也就沒有心思去購買房鋪了。
三、多數人沒有做生意的成本和承擔風險的心理。
事實上，大部分的國人並不熱衷於做生意。這其中的原因大致有兩個：一個是前面小小金融小編說過的，人們沒有做生意的成本，買不起或住不起商鋪;二是因為做生意是有風險的，在盈利與虧本的五五開的時候，一向追求安全感的國人會更傾向於選擇保本。所以，人們寧願不去觸碰有風險的生意，不去將這種風險攬上身。
再加，如果想通過按揭貸款來購買商鋪，人們還要有不低於所購商鋪全部價款的50%的購房首付款，這就讓原本收入不算高的人們壓力更大了;自然也就鮮有人去關注商鋪了。
四、人流量、車流量分散嚴重。
以前，全國各地還沒有全面開發的時候，集市、市中心是人們交易密度較高的場所。人們也只有到這些地方去才能買到自己想要的東西的。所以，當時的商鋪往往會有很強的人流量和車流量集籠能力，生意做起來也相當有保障。
但是，現在國家發展起來了，並推進了全國鎮城化，舊集市、舊市中心等地方的人流量和車流量遭到了分流。每個新開發的區域都會分劃一部分舊集市和舊市中心的人流量和車流量。於是，舊集市和舊市中心的商鋪就再也集中不到相當流量的消費群了，銷量也就再難有所突破。所以，商鋪生意就再也不是曾經的香餑餑了，也沒人再願意再投入大量的資金到商鋪中去了。
五、網購的興起
網購的興起可以說是創造了一個新的時代，人們不再需要自己到店裡去才購買需要的生活用品了。有需要時動動手指就能便捷地獲得自己想要的物品，並且該物件還可以直接配送上門，大大為人們的生活提供了便利。 去逛街、狂商鋪的時間，人們也可以將更多去購物的時間花在別的地方上了。漸漸的實體商鋪在人們的生活中也開始變得可有可無想起來了!
綜上所訴，我們不能難看出，在新時代裡商鋪已經失去它們曾經獨有的集籠人群、豐收盈利的優質，炒房客們自然也就不會再大量炒作商鋪了。
藏富於村
，樓主你好！個人分析原因如下，不喜勿噴！
投資成本高，貸款週期短，槓桿不能很好實現！
過去商鋪的價格和價值遠大於住宅，其價格一般是住宅的2-3倍；以前，大部分投資者都對商鋪情有獨鍾，而隨著房價的快速上漲，商鋪開始被冷落，大量的空置商鋪出現，低於住宅價格銷售也無人問津，尤其是對於炒房團來講，炒作住宅幾乎很少去碰商鋪。那麼為何會出現這種情況？
在過去，大部分的商鋪投資回報率能在10%左右就可以投資，部分商鋪都是打著年返8%的口號進行推廣，但是如果和住宅比起來，商鋪的投資價值幾乎可以忽略不計。房價翻倍上漲在短短的兩年內就實現，但是商鋪的升值速度卻非常緩慢，另外和住宅不同的是，商鋪的投資成本也過高，無論是貸款還是首付比例，加之本來需求就不是很多的市場，投資自然是不會向商鋪靠攏。
在個別三四線城市，諸如環京炒房盛行的區域，炒房者很少碰商鋪，即使是炒房也是首選住宅，當然個別炒房團也借勢炒作，但是效果卻並不是很好，加之大部分的炒作項目都是期房，想要商鋪運營起來也有很長的一段時間。如果你去走訪這些城市的話，就會發現，雖然也有人在炒作，但是大多都無人問津。
其次，商鋪的變現能力太弱；
無論是出租還是自用，回報都很低。其實炒房者也明白，大部分的人都是為了投資賺錢，真正要在投資的城市生活的人並沒有多少，而對於商鋪來講，人流決定了未來商鋪的運營狀況，本身就沒有過多的需求，如果炒房者撤離的話，那麼自然無人接盤和無人消費。而且從價格角度來講，大部分的住宅和商鋪價格都在上漲，真正的本地購房者已經夠吃力了，又拿什麼來保證商鋪的運營，或許日常用品才能長久不衰。
第三，電商對實體的衝擊大，有數據表明實體行業年增長率5%左右；電商網購年增長22%；
沒有特色的商業業態，沒有足夠的人流支撐，實體店運營成本太高，這不僅僅是一個城市的弊病，而是電商對於整個行業的衝擊。所以從投資角度來講，越來越多的商家開始網上運營，至於線下店鋪則很少，無人接手自然沒有投資的價值，而且投資回報過低也是關鍵。
所以，炒房者很少碰商鋪，畢竟無論是槓桿能力，變現的機會，以及盈利的幅度都決定了商鋪不具備過高的投資價值，而沒有利潤的情況下，炒房者則很少進入商業市場。
如果你是外地的朋友想在西安買房，沒有購房資格，合理合法化解除限購正確買房！
歡迎關注今日頭條張剛，相信對你一定會有幫助，謝謝！
文旅西安
非常高興為您解答商鋪問題
第一：商鋪屬於長期投資，而且價格比普通住宅貴1到2倍。
第二：商鋪貸款年限只有10年，每月還款壓力大。
第三：商鋪出售週期太長，接手人群較少。
第四：商鋪出售時稅費會較高，升值部分稅費在百分之二十。
第五：現在住宅政府限價，價格便宜，而且投資週期較短，收益較快，所以現在投資住宅反而比商鋪更有潛力，純屬憑工作多年的個人理解，不喜勿噴謝謝
江浙滬房產01
炒房客大都不願炒商鋪，這是由投資第一要素——資金安全所決定的。
既然是炒，也就是買來後一段時間就轉手賺差價，如果買來自己用或者用於出租那就不是炒了，而是屬於長期投資行為。另當別論。
商鋪的價值體現受到多方面制約，各種影響因素不可預見，一般人很難掌控，種種的不確定性難以保證資金安全，資金風險加大，不符合短期投資首選要求。所以炒房客大都不願炒商鋪。
那麼商鋪的價值主要受哪方面影響呢？
1.地段，在一個城市的某個地段，城市規劃如何，是屬於商業區還是住宅區，周圍還有多少商鋪，它們的定價多少，其它未建樓盤規劃如何，這些林林種種信息普通投資即使能夠完全收集也很難理出頭緒做出正確判斷。
2.位置，具體到某個樓盤的商鋪，它所處何方區域，周圍有何道路建築設備影響，這些東西除了開發商自己清楚細節外，在樓盤還沒建好入住前一般投資者光憑個沙盤看看都是蒙圈的。
3.經濟形勢，商鋪不同於住宅，住宅無論何時都是要住人的，利用率高，而商鋪是隨著經濟的發展而興衰，當經濟週期處於上升階段鋪面需求量高租金也水漲船高，而當經濟狀況不景氣時很多鋪面將面臨關門窘境。而面對複雜的經濟形勢，普通投資者是很難掌握得了的。
此外，商鋪交易成本高，各種交易稅費達20%，比住宅高出好幾倍。先期投入成本也高，是住宅的兩倍以上。商鋪的受眾面也小，需求量少，不像住宅剛需，人人都需要，所以轉手不易，也就是資金週轉期變長，造成資金利用率不高，有悖於資本的初衷。
綜上所述，普通投資者由於對某個商鋪價值難以判斷，資金投入又大，交易成本高，資金週轉期長，投資風險大，利潤率低，所以大都不願炒商鋪。
