花樣年於2019年3月28日在香港召開2018年度業績發佈會，花樣年中國集團董事會主席潘軍先生、執行董事柯卡生先生、執行董事鄧波先生、首席財務官張惠明先生、首席運營官李巖先生出席了本次會議。
一、營收大幅增長，盈利能力提高
2018年，公司實現合同銷售金額301.73億元，同比增長約50%，突破300億大關；收入達到139.86億元，同比增長43%。剔除匯兌損益影響的淨利潤達19.09 億元，同比增長135.4%，盈利能力大幅提升，業務的發展駛入快車道。而毛利率維持在30%的行業較高水平。每股基本盈利為0.13元，期末每股派息4港仙。
二、物業開發業務量價齊升，物業服務及其他業務並舉
公司物業開發收入佔比超過六成，是公司主要的收入來源。2018年物業開發業務實現量價齊升。總量上，公司全年錄得合同銷售金額 301.7 億元，同比上升49.6%，合同銷售面積為269.9萬平方米，同比上升41.3%。
產品結構上來看，住宅產品約佔81.5%，以剛需和首改為主；二城市綜合體約佔1/4，該產品利潤率較高；地域分佈上來看，住宅產品分佈在中國經濟最發達的都市圈，覆蓋十多個經濟發達的一線及二線核心城市。因此公司合同銷售均價較高，達到1.1萬元/㎡，同比上升5%。
而物業服務及其他收入同比增長70%，佔收入的比重接近四成。其中，物業開發收入達85.55億，同比增長29.7%。輕資產業務能抵禦經濟週期，提供穩定現金流和利潤的來源。
2018年控股子公司彩生活服務集團也實現業績的快速增長。截止2018年12月31日，彩生活已成為全球最大的社區服務平臺，生態圈註冊用戶突破2640萬，同比增長155.3%；活躍用戶達1400萬，活躍度為53.0%，均實現爆炸式增長。2018年彩之雲平臺交易金額達到94.5億元，同比增長24.1%，增值業務的收入4.1 億，同比增長47.5%彩生活的線上平臺交易已經十分活躍。
三、土儲豐富優質，獲取低成本低
2018年，公司新增土地17幅，總建築面積481萬平方米，權益建築面積約338萬平方米，權益投資額約人民幣68億元。截至年底，公司的總土地儲備達到2091萬平米，預計總貨值超過三千億。同時公司通過週轉提速，2018年年內新開工面積達到463萬平方米，在建面積594萬平方米，同比增長均超一倍。土儲豐富，年內工程面積大幅增長，確保公司未來有充裕的可售資源。
2018年公司新增土地都佈局於成都、武漢等十個熱點城市。截至2018年底，土地儲備分佈於全國15個城市，其中一線城市和二線城市合計約佔九成；成渝經濟區佔48%，珠江三角洲29.4%，京津都市圈6.8%，長三角區域7.3%，華中區域8.5%。土儲主要佈局核心城市和經濟圈，土地價值較高。
與高價值相對的，是公司拿地成本低。新增土儲中僅成都的三幅土地來自招拍掛方式，其餘土地均通過併購方式獲得，以較低溢價獲取了優質的土地。土地成本均價僅為2000元/㎡，和目前公司超過11000元/㎡售價相比，存在著較大的利潤空間。
四、深耕大灣區，更新業務潛力大
公司深耕大灣區二十年，目前在大灣區一共擁有39個處於不同發展階段的城市更新項目，規劃建築面積約900萬平方米，這些項目有巨大的增值潛能。首先，大灣區地理位置優越，是國家未來戰略性重點區域；再者，城市更新業務的發展潛力巨大，而公司在更新項目業務上有豐富的經驗；並且花樣年將成立大灣區城市更新公司，有利於公司持續拓展和獲取新的項目，為公司未來在大灣區的發展輸送優質地塊。
而最重要的是，項目主要位於大灣區核心區域——深圳和深圳的鄰近城市惠州，還佈局東莞中山珠海等城市。僅拿深圳一地來說，目前就有24個項目，覆蓋全市十個區中的九個區。其中十個項目已經簽署框架協議，規劃建築面積約185萬平方米，儲備貨值約850億元，預計可在2019到2021年期間陸續開工，並推向市場。大部分的深圳的更新項目都處於關外，其中坪山項目已經完成拆遷，預計今年推向市場，其他舊改項目計劃將在未來2-3年分批推出市場。而公司也已進駐羅湖、福田、南山等關內核心區，實現關內關外均衡覆蓋。深圳關內的物業價值增長空間更大，是公司領先其他地產公司的優勢。
五、問答環節：
Q1：聽管理層介紹公司會成立大灣區城市更新公司，想知道公司未來在大灣區的比較詳細的規劃。
大灣區的發展是花樣年未來5年最重要的工作之一。未來我們主要是以深莞惠為中心，我們目前針對大灣區的戰略佈局分為三個梯隊。第一梯隊是深圳，10個城市更新項目已經簽訂框架協議並納入土儲，14個項目在積極推進；第二梯隊是惠州和東莞，13個城市更新項目在積極推進中；第三梯隊是廣佛肇區域和珠中江區域，也已經有2個項目在積極推進。
我們在大灣區目前形成了一支比較有戰鬥力和經驗的團隊，大灣區公司有接近200人的團隊，從前期投拓、專項規劃，到政策分析、產業資源整合、政府的交流，包括拆遷在內全部的服務鏈條都建立了。
未來3—5年的目標，希望在大灣區有500億的銷售金額。這是我們對大灣區的一箇中長期的規劃。
Q2：城市更新項目的利潤水平怎麼樣呢？
城市更新項目的利潤率肯定較高。現在可以看到其均價較高，就能反映這點。城市更新項目上，我們暫時還沒有發力，真正的發力應該是從今年開始，會有較大的發展。未來預計城市更新項目的毛利都會超過50%，該業務板塊的淨利潤佔比至少達15%。但是城市更新項目的利潤兌現時間較長，起碼需要5年的時間來轉化。
Q3：公司去年的合約銷售裡面有多少是來自城市更新項目？今年的可售貨值有多少是城市更新項目？
公司城市更新項目是2019年才能進入到我們的銷售額，所以坪山項目沒列入到公司可售貨值的部分裡面。公司目前是預計到今年12月底拿到預售證。公司加班加點希望儘快拿到，希望這個部分能給投資者的意外驚喜。
Q4：公司明年20%-30%的增長目標是否過於保守呢？
我們認為今年行業是會以平穩做為發展趨勢的市場。根據同行業二十來家公司的預期，平均增長率20%-25%。我們的預期測算是在30%，實際上我們下達的經營的考核目標不止30%。
20%-30%的增長目標是我們深入思考後定下保底目標，公司是會非常審慎地來對待關於擴張的問題——如何把握好增長和風險之間的關係，實現30%以上的增長目標是我們努力的方向，需要看機遇具體根據下半年的窗口。
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