1月29日，成都住房公积金管理中心发布了关于印发《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》的通知。该实施细则自2019年3月15日起施行，有效期五年。其明确了公积金贷款住房套数认定标准、贷款额度、期限、首付款比例及利率等，变化最显著的一点是，对公积金贷款购买二套房调整为“认房又认贷”。（详细信息请戳今天的第二条推文进行了解）。
昨天的公积金新政策出台后，行业内外都炸开了锅，兴奋、疑惑、迷惘各种情绪交织。需要指出的是，此次新政最明显的特征是：公积金贷款购买二套房“认房又认贷”，但实际上该政策影响的客户量并不大，对目前的市场的作用很有限。
更有价值的意义是：或许“公积金新政”只是一个开端，在坚持房住不炒，努力满足市民多元化居住需求，管控房地产在平稳状态，防止暴跌暴涨的前提下，成都精准调控的措施已经开始发招，解决当前市场问题的政策有望陆续出台。
与其纠缠于“公积金新政”这颗小石头激起的一点涟漪，我们不如看看目前成都住宅市场的真实现状如何？市场基本面属于哪个阶段？除了寄希望于政策松绑外，作为行业的参与者，我们该如何摆正位置？
五组数据的意义
或许比你想象的更有意思
供销
涨幅17% VS 供销比1.17
一边房价执着向前 一边供销重回四年前
我们姑且以2018年大成都住宅市场整体情况做基准，之中有两个事实不可忽略：
一是成交均价约10067元/㎡，同比上涨约17%，大成都进入“万元时代”；
二是成交面积约2333万方，呈现三连跌，已经与2014年基本持平；此外，供销比为1.17，是时隔四年后成都再次出现供大于求的局面。
一句话：市场供大于求是事实，价格在升也是事实。其中，供销高峰出现在第四季度，供应927万方，成交741万方，一些高价地项目也终于“按捺不住”开始出货。无论是出于年度冲刺还是跑量抢占市场份额，亦或是现金流压力下的无奈之举，提速的动作背后可以明显窥见开发商“焦虑的情绪”。但从认购率数据看，市场的消化能力却打了一连串的问号。
库存
住宅存量跌入波谷 市场缺货？
别慌 14269亩住宅用地已安排
截至2018年末，成都商品住宅存量为2080万方，按2018年月均去化速度，去化周期约10.7个月，这个去化周期基本健康。前两年火热的市场行情，使得成都去库存效果显著，现阶段存量已经处于较低位。不过，2018年成都住宅用地成交14269亩，同比上涨62%，补仓意味明显，只不过区域分布“贫富不均”，郊区尤其是近郊唱主角，传统主城区依旧吃紧。
产品
套均面积升至112㎡ 改善趋势难逆
小户型供不应求 刚需有苦说不出
近几年改善需求持续增长，2018年成都商品住宅成交户型套均面积已达112㎡；细分面积段来看，90-130㎡户型产品占据绝对优势，130-170㎡是四大面积段里唯一成交套数同比增加的面积段，面积越大，一般单价也越高；细分区域看，改善与豪改产品主要集中在主城与天府新区，郊区是刚需与刚改的主要承接地。
统计显示，四大面积段中，唯一供不应求的是90㎡以下的刚需产品，但面对不可逆的改善趋势，“刚需”要么被强制改善，要么向外走，其实内心很无奈。
区域
成交950万方 近郊扮演“中坚角色”
涨幅高达130% 天府新区势头有点猛
2018年，近郊商品住宅成交约950万方，虽然同比下跌29.35%，但依然是四大区域中销量最多的区域，远郊紧随其后；主城价格最高，均价达14767元/㎡；天府新区销量同比翻番，上涨130个百分点。细化来看，主城高新区与成华区成交量最多，近郊双流最抢眼，远郊崇州供销领先。毫无疑问，近郊的市场主力位置越来越坚固，可以逐渐承载更多样化的需求。
认购
认购率几近腰斩 转折不过一个重磅政策
产品回归 靠行情卖房可以“歇歇”了
2018年上半年楼市狂热，万人摇号屡见不鲜，低于1%中签率的情况并非个例；下半年市场陷入冷静，销售遇阻情况频现，楼盘报名人数仅个位数的情况时有发生；从2018年1月大成都认购率几近100%到12月认购率仅54%，从高位到走低不过一个政策的转折。其中，众多远郊楼盘成为“困难户”，主城优质楼盘仍是一房难求；重回买方市场，价格与地段指标之外，靠产品说话更靠谱。
与狂热时期供销、认购率等纷纷处于高位水平相比，现阶段数据呈现的更应该是一种市场常态，是在挤出投资、投机等水分之后，市场进入平稳理性状态的表现。不过，留给市场各方的问题依然还有很多，譬如，在一定透支后，新的购买力从哪里来？高价地项目在2019年如何解套？怎样化解精装房维权频发难题……
三大难题背后
大写的“尴尬”在考验各方
市场购买力依然强劲 “抢客”却是房企的必修课
前两年消化了大量的购房需求，2018年成都住宅市场供大于求，逐渐回归买方市场；从政府的住宅与土地供应计划看，未来成都的住房供应充足；在租购并举、人才安居住房等多种形式保障下，也将分流一部分购房需求。虽然购买力仍在，但能分流多少到开发商那里却不好说。
近几年成都经济快速增长、城市能级加速提升有目共睹，一方面，人口吸附能力强劲，在人才落户政策助力下，已吸引超过25万名本科及以上学历毕业生落户，将会是未来重要的需求出口。有数据统计显示， 2018年成都本地客户占比71%，外地占比29%，而2017年的占比分别为92%、8%。如今成都以产兴城，产城融合，大力发展产业，势必会导入大量产业人口。
另一方面，在城市更新、消费升级过程中，改善换房需求有增无减。锐理数据认为，一定时期内，成都市场购买力仍旧不容小觑。
但目前市场处于横盘阶段，购房者要么休养生息，要么资金能力有限，要么没有购买资格，观望情绪始终笼罩，而现阶段的调控下，部分有实力的购房需求被挡在门外。要解决2019年的购买力问题，政策、房企、产品每个部分都要有所动作。
高价地项目“难产” 解套有希望但道阻且长
高价地项目“难产”已是老生常谈。截止目前，成都已诞生55宗万元地块，但由于各区域发展并不平衡，如果以主城9000元/㎡、近郊6000元/㎡、远郊3000元/㎡为起跳线，未来成都的“高价地项目”比想象中的更多。
近几个月已有一些高价地项目试探着入场，但市场反馈褒贬不一。单价同样在2万上下起伏，主城项目的接受度明显更高，认购率100%的情况也有之；但项目价格与区域价值倒挂，近郊面世的高价地项目就频频遇冷。
不过，德商迎晖天玺均价23362元/㎡，中南上熙府17219元/㎡，新希望锦麟府21966元/㎡，中海御湖世家高层17560元/平米（精装）、叠拼27110元/平米（清水）……高价地项目价格端的松动迎来了一丝曙光。但我们都知道，这些项目的地价并不拔尖，在高改竞品众多与高端买家相对有限的双重压力下，高价地项目的解套仍道阻且长。
成品房趋势明确 精装维权却一波接一波
按照规划，2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例要达到100%，土地端早在2017年已开始推进。政策制定的初衷虽好，但在执行过程中也确实困难重重，装修质量、装修价格等都成为矛盾焦点，因为装修质量问题而导致的维权越来越多，预计未来只会有多不少。
中心城区成品住宅年度建设规划
去年三月，《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》的实施细则出台，关于装修建设标准、监督机制均做出了详细规定。但在逐利的市场面前，面对限价政策，装修成了新的溢价突破口，因而出现了装修价格高企，装修成本不断压缩的现象，加之购房者的需求喜好众口难调，开发商的装修水平参差不齐，麻烦一波接一波。进入成品房时代，我们还需要更多的办法进行调和。
四点小建议
放弃侥幸 做好自己
总体来看，近期全国多地都在“一城一策”上作文章，成都也已被纳入第二批试点城市，后期更精准的政策或许已在排队。对房企而言，放弃侥幸，做更好的自己才是关键：
一、重视提升产品力，在精装、智能化、服务、产品结构等方面下功夫。好产品，不愁无人买单，这是近期锐理君和诸多房企负责人交流得到的共识。
二、重启市场营销，通过促销、活动等扩大影响力，吸附更多客群，至于“降价”这一手段嘛，仁者见仁智者见智。
三、快速出货走量，以价换量，以速度换空间，尤其是远郊项目要特别重视。有统计显示，2018年下半年认购率100%的楼盘，清水房项目占到7成左右。成品房比例要求是针对《实施意见》生效之日后新出让用地而言，因此，政策前出让的土地，建设项目不妨多考虑清水形式，面对控总价和弃精装的购房者，项目出货能力应该更强。
四、高价地项目要坚持品质不减配，甚至可做必要的升级增强竞争力，但需要有长线作战的准备；当然，也不妨多进行合作开发，增强整体合力，分摊风险。
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*注：本文数据均为备案口径。
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