1月29日，成都住房公積金管理中心發佈了關於印發《成都住房公積金個人住房貸款實施細則》的通知。該實施細則自2019年3月15日起施行，有效期五年。其明確了公積金貸款住房套數認定標準、貸款額度、期限、首付款比例及利率等，變化最顯著的一點是，對公積金貸款購買二套房調整為“認房又認貸”。（詳細信息請戳今天的第二條推文進行了解）。
昨天的公積金新政策出臺後，行業內外都炸開了鍋，興奮、疑惑、迷惘各種情緒交織。需要指出的是，此次新政最明顯的特徵是：公積金貸款購買二套房“認房又認貸”，但實際上該政策影響的客戶量並不大，對目前的市場的作用很有限。
更有價值的意義是：或許“公積金新政”只是一個開端，在堅持房住不炒，努力滿足市民多元化居住需求，管控房地產在平穩狀態，防止暴跌暴漲的前提下，成都精準調控的措施已經開始發招，解決當前市場問題的政策有望陸續出臺。
與其糾纏於“公積金新政”這顆小石頭激起的一點漣漪，我們不如看看目前成都住宅市場的真實現狀如何？市場基本面屬於哪個階段？除了寄希望於政策鬆綁外，作為行業的參與者，我們該如何擺正位置？
五組數據的意義
或許比你想象的更有意思
供銷
漲幅17% VS 供銷比1.17
一邊房價執著向前 一邊供銷重回四年前
我們姑且以2018年大成都住宅市場整體情況做基準，之中有兩個事實不可忽略：
一是成交均價約10067元/㎡，同比上漲約17%，大成都進入“萬元時代”；
二是成交面積約2333萬方，呈現三連跌，已經與2014年基本持平；此外，供銷比為1.17，是時隔四年後成都再次出現供大於求的局面。
一句話：市場供大於求是事實，價格在升也是事實。其中，供銷高峰出現在第四季度，供應927萬方，成交741萬方，一些高價地項目也終於“按捺不住”開始出貨。無論是出於年度衝刺還是跑量搶佔市場份額，亦或是現金流壓力下的無奈之舉，提速的動作背後可以明顯窺見開發商“焦慮的情緒”。但從認購率數據看，市場的消化能力卻打了一連串的問號。
庫存
住宅存量跌入波谷 市場缺貨？
別慌 14269畝住宅用地已安排
截至2018年末，成都商品住宅存量為2080萬方，按2018年月均去化速度，去化週期約10.7個月，這個去化週期基本健康。前兩年火熱的市場行情，使得成都去庫存效果顯著，現階段存量已經處於較低位。不過，2018年成都住宅用地成交14269畝，同比上漲62%，補倉意味明顯，只不過區域分佈“貧富不均”，郊區尤其是近郊唱主角，傳統主城區依舊吃緊。
產品
套均面積升至112㎡ 改善趨勢難逆
小戶型供不應求 剛需有苦說不出
近幾年改善需求持續增長，2018年成都商品住宅成交戶型套均面積已達112㎡；細分面積段來看，90-130㎡戶型產品佔據絕對優勢，130-170㎡是四大面積段裡唯一成交套數同比增加的面積段，面積越大，一般單價也越高；細分區域看，改善與豪改產品主要集中在主城與天府新區，郊區是剛需與剛改的主要承接地。
統計顯示，四大面積段中，唯一供不應求的是90㎡以下的剛需產品，但面對不可逆的改善趨勢，“剛需”要麼被強制改善，要麼向外走，其實內心很無奈。
區域
成交950萬方 近郊扮演“中堅角色”
漲幅高達130% 天府新區勢頭有點猛
2018年，近郊商品住宅成交約950萬方，雖然同比下跌29.35%，但依然是四大區域中銷量最多的區域，遠郊緊隨其後；主城價格最高，均價達14767元/㎡；天府新區銷量同比翻番，上漲130個百分點。細化來看，主城高新區與成華區成交量最多，近郊雙流最搶眼，遠郊崇州供銷領先。毫無疑問，近郊的市場主力位置越來越堅固，可以逐漸承載更多樣化的需求。
認購
認購率幾近腰斬 轉折不過一個重磅政策
產品迴歸 靠行情賣房可以“歇歇”了
2018年上半年樓市狂熱，萬人搖號屢見不鮮，低於1%中籤率的情況並非個例；下半年市場陷入冷靜，銷售遇阻情況頻現，樓盤報名人數僅個位數的情況時有發生；從2018年1月大成都認購率幾近100%到12月認購率僅54%，從高位到走低不過一個政策的轉折。其中，眾多遠郊樓盤成為“困難戶”，主城優質樓盤仍是一房難求；重回買方市場，價格與地段指標之外，靠產品說話更靠譜。
與狂熱時期供銷、認購率等紛紛處於高位水平相比，現階段數據呈現的更應該是一種市場常態，是在擠出投資、投機等水分之後，市場進入平穩理性狀態的表現。不過，留給市場各方的問題依然還有很多，譬如，在一定透支後，新的購買力從哪裡來？高價地項目在2019年如何解套？怎樣化解精裝房維權頻發難題……
三大難題背後
大寫的“尷尬”在考驗各方
市場購買力依然強勁 “搶客”卻是房企的必修課
前兩年消化了大量的購房需求，2018年成都住宅市場供大於求，逐漸迴歸買方市場；從政府的住宅與土地供應計劃看，未來成都的住房供應充足；在租購併舉、人才安居住房等多種形式保障下，也將分流一部分購房需求。雖然購買力仍在，但能分流多少到開發商那裡卻不好說。
近幾年成都經濟快速增長、城市能級加速提升有目共睹，一方面，人口吸附能力強勁，在人才落戶政策助力下，已吸引超過25萬名本科及以上學歷畢業生落戶，將會是未來重要的需求出口。有數據統計顯示， 2018年成都本地客戶佔比71%，外地佔比29%，而2017年的佔比分別為92%、8%。如今成都以產興城，產城融合，大力發展產業，勢必會導入大量產業人口。
另一方面，在城市更新、消費升級過程中，改善換房需求有增無減。銳理數據認為，一定時期內，成都市場購買力仍舊不容小覷。
但目前市場處於橫盤階段，購房者要麼休養生息，要麼資金能力有限，要麼沒有購買資格，觀望情緒始終籠罩，而現階段的調控下，部分有實力的購房需求被擋在門外。要解決2019年的購買力問題，政策、房企、產品每個部分都要有所動作。
高價地項目“難產” 解套有希望但道阻且長
高價地項目“難產”已是老生常談。截止目前，成都已誕生55宗萬元地塊，但由於各區域發展並不平衡，如果以主城9000元/㎡、近郊6000元/㎡、遠郊3000元/㎡為起跳線，未來成都的“高價地項目”比想象中的更多。
近幾個月已有一些高價地項目試探著入場，但市場反饋褒貶不一。單價同樣在2萬上下起伏，主城項目的接受度明顯更高，認購率100%的情況也有之；但項目價格與區域價值倒掛，近郊面世的高價地項目就頻頻遇冷。
不過，德商迎暉天璽均價23362元/㎡，中南上熙府17219元/㎡，新希望錦麟府21966元/㎡，中海御湖世家高層17560元/平米（精裝）、疊拼27110元/平米（清水）……高價地項目價格端的鬆動迎來了一絲曙光。但我們都知道，這些項目的地價並不拔尖，在高改競品眾多與高端買家相對有限的雙重壓力下，高價地項目的解套仍道阻且長。
成品房趨勢明確 精裝維權卻一波接一波
按照規劃，2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例要達到100%，土地端早在2017年已開始推進。政策制定的初衷雖好，但在執行過程中也確實困難重重，裝修質量、裝修價格等都成為矛盾焦點，因為裝修質量問題而導致的維權越來越多，預計未來只會有多不少。
中心城區成品住宅年度建設規劃
去年三月，《進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》的實施細則出臺，關於裝修建設標準、監督機制均做出了詳細規定。但在逐利的市場面前，面對限價政策，裝修成了新的溢價突破口，因而出現了裝修價格高企，裝修成本不斷壓縮的現象，加之購房者的需求喜好眾口難調，開發商的裝修水平參差不齊，麻煩一波接一波。進入成品房時代，我們還需要更多的辦法進行調和。
四點小建議
放棄僥倖 做好自己
總體來看，近期全國多地都在“一城一策”上作文章，成都也已被納入第二批試點城市，後期更精準的政策或許已在排隊。對房企而言，放棄僥倖，做更好的自己才是關鍵：
一、重視提升產品力，在精裝、智能化、服務、產品結構等方面下功夫。好產品，不愁無人買單，這是近期銳理君和諸多房企負責人交流得到的共識。
二、重啟市場營銷，通過促銷、活動等擴大影響力，吸附更多客群，至於“降價”這一手段嘛，仁者見仁智者見智。
三、快速出貨走量，以價換量，以速度換空間，尤其是遠郊項目要特別重視。有統計顯示，2018年下半年認購率100%的樓盤，清水房項目佔到7成左右。成品房比例要求是針對《實施意見》生效之日後新出讓用地而言，因此，政策前出讓的土地，建設項目不妨多考慮清水形式，面對控總價和棄精裝的購房者，項目出貨能力應該更強。
四、高價地項目要堅持品質不減配，甚至可做必要的升級增強競爭力，但需要有長線作戰的準備；當然，也不妨多進行合作開發，增強整體合力，分攤風險。
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*注：本文數據均為備案口徑。
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