羞答答的玫瑰靜悄悄地開！在已經過去的2018年，人們的印象中，樓市始終處於調控重壓之下！
然而，今天一切揭曉時，大家才發現，原來，各大房地產商並非像萬科口中的“活下去”那般不堪，而是悄悄地在背後不吭聲地發力！
碧桂園奪魁 千億房企達30家
日前，克而瑞正式發佈《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》。揭曉了2018年的房地產行業的大體格局。
在調控重壓下，標杆房企依然實現逆勢增長。恆大位居銷售權益榜首位，規模房企的實力正進一步增強。此外，各梯隊房企在規模增長的同時，分化格局持續。排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家。
2018年下半年以來，市場下滑、行業規模增速放緩。截至12月末，百強房企的單月業績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。但規模房企全年累計銷售增速仍保持較高水平，百強房企全年銷售增長35%。
從當下銷售數據看，2018年依然是房地產行業刷新歷史紀錄的一年，其中，標杆房企市場佔有率繼續集中，強者恆強的格局依然持續。
榜單顯示，碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，同比增長32.3%，自2017年以來穩坐榜首位置。
萬科緊隨其後，2018年全年實現合同銷售額6069.2億元，同比增長約14.5%。其前11月實現合同銷售額5439.5億元，由此計算，萬科12月份業績超600億元。得益於11-12月份較高的銷售業績，萬科以558.2億元的差距超越恆大，位居流量榜榜單第二。
值得注意的是，中國恆大以5241.0億元的權益金額位居首位。業內指出，銷售權益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。
除了龍頭三強外，融創藉助其收併購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，以4600億元的銷售規模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比“碧萬恆”，這三家房企的規模增速相對較高。
分析人士認為，2019年房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡，百強房企的業績規模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續2018年的平穩發展，以追求有質量增長為主。
近九成房企完成全年目標
2018年除萬科、碧桂園明確表示不設定目標外，百強房企中有近半數房企提出了年度銷售目標，恆大目標定在5500億，融創、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億；陽光城、正榮等誓破千億。
其中，從目標增長率來看，恆大目標增長率為10%，而大多數企業普遍在40%以上。此外，也有少數房企在2018年年中提升了業績目標，如中國金茂將企業內部目標從1000億元上調至1200億元，龍光地產也將全年660億元的目標上調至700億元。
從目標完成率來看，2018年有近9成房企按時完成了全年業績目標。金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業更是在2018年11月就提前完成了全年業績目標。
其中，金科2018年累計實現銷售金額1291.1億元，目標完成率達161.4%，超額完成了全年800億元的業績目標。此外，金科還是2018年新晉千億房企，且2018年前8月就超過了2017年全年的銷售規模。
不過，由於年末市場整體較為低迷，仍有不少企業無法完成2018年全年的目標。數據顯示，朗詩綠色集團全年共實現業績381.3億元，未能完成全年460億的業績目標；首創置業也不例外，全年實現銷售額702.8億元，未能完成800億銷售目標。
房企新債還舊債居多
在剛剛過去的12月，多家房企相繼發債，例如富力地產完成公司債和超短融發行、旭輝控股贖回可轉債、中國金茂中票獲批、龍光地產發行優先票據、世茂房地產建議發行額外優先票據等。
從已經公開資料中整理去年11月房企已發行及擬發行融資情況可知，去年11月房企融資規模超千億元，借新債還舊債居多。
房企融資類型多種多樣，利率也各不相同。海外融資成本遠高於國內融資，海外融資利率在9.00%~13.75%；國內融資利率在3.69%~8.50%。受國家調控影響，國內融資環境不樂觀，儘管海外融資成本較高，但資金壓力下房企仍會選擇發行海外債。
整體來看，2018年11月全國首套房貸款平均利率首現“零增長”。嚴格調控下，市場逐步趨於穩定。M2增速持續維持8%低位水平，社會融資規模增量同比少增3948億元，表外融資仍處於下行趨勢。受房地產市場持續調控影響，房地產金融市場在2019年並不樂觀。
不過度悲觀，亦不可過度樂觀
自1998年啟動房改以來，中國房地產市場已經發展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產卻已步入下半場。
作為影響中國經濟發展的重要支柱之一， 20年間，房地產市場曾高歌猛進，也曾曲折向前。回顧、反思和總結，得失均可為來者鑑。1999年-2014年間，我國房地產業開發投資增速甚至以超過20%的年均增速發展。與之伴隨的也包括鬆緊輪迴的房地產調控。
2014年-2018年，短短四年間，房地產市場再次經歷一輪全面刺激和史上最嚴調控。全國調控，也從一盤棋到“因城施策”。據統計，2018年全國累計出臺450次調控措施，調控頻次刷新歷史調控紀錄。
暴利時代無疑已經遠去，擺在行業面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。
中原地產首席分析師張大偉認為，2019年，全國可能出現起碼30城以上房地產調控政策的微調潮。而這標誌著本輪樓市調控全面見底。未來多個城市微調寬鬆政策將密集出現。而這將對本輪調控效果鞏固形成阻力。在住建部“穩地價、穩房價、穩預期”的大方向之下，分類指導將面臨監管壓力。
未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導為主。不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。在改革開放40週年之際，可以說，房地產行業是改革開放紅利的最大受益者，未來在中國的人口紅利和城鎮化建設雙重影響下，房地產市場未來不必悲觀，亦無須過度樂觀。
來源：財經早餐綜合自克而瑞《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》、新京報、21世紀經濟報道、每日經濟新聞
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