羞答答的玫瑰静悄悄地开！在已经过去的2018年，人们的印象中，楼市始终处于调控重压之下！
然而，今天一切揭晓时，大家才发现，原来，各大房地产商并非像万科口中的“活下去”那般不堪，而是悄悄地在背后不吭声地发力！
碧桂园夺魁 千亿房企达30家
日前，克而瑞正式发布《2018年度中国房地产企业销售TOP200》。揭晓了2018年的房地产行业的大体格局。
在调控重压下，标杆房企依然实现逆势增长。恒大位居销售权益榜首位，规模房企的实力正进一步增强。此外，各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家。
2018年下半年以来，市场下滑、行业规模增速放缓。截至12月末，百强房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平，百强房企全年销售增长35%。
从当下销售数据看，2018年依然是房地产行业刷新历史纪录的一年，其中，标杆房企市场占有率继续集中，强者恒强的格局依然持续。
榜单显示，碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。
万科紧随其后，2018年全年实现合同销售额6069.2亿元，同比增长约14.5%。其前11月实现合同销售额5439.5亿元，由此计算，万科12月份业绩超600亿元。得益于11-12月份较高的销售业绩，万科以558.2亿元的差距超越恒大，位居流量榜榜单第二。
值得注意的是，中国恒大以5241.0亿元的权益金额位居首位。业内指出，销售权益榜反映了房企的整体投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。
除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比“碧万恒”，这三家房企的规模增速相对较高。
分析人士认为，2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。
近九成房企完成全年目标
2018年除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，百强房企中有近半数房企提出了年度销售目标，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿；阳光城、正荣等誓破千亿。
其中，从目标增长率来看，恒大目标增长率为10%，而大多数企业普遍在40%以上。此外，也有少数房企在2018年年中提升了业绩目标，如中国金茂将企业内部目标从1000亿元上调至1200亿元，龙光地产也将全年660亿元的目标上调至700亿元。
从目标完成率来看，2018年有近9成房企按时完成了全年业绩目标。金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在2018年11月就提前完成了全年业绩目标。
其中，金科2018年累计实现销售金额1291.1亿元，目标完成率达161.4%，超额完成了全年800亿元的业绩目标。此外，金科还是2018年新晋千亿房企，且2018年前8月就超过了2017年全年的销售规模。
不过，由于年末市场整体较为低迷，仍有不少企业无法完成2018年全年的目标。数据显示，朗诗绿色集团全年共实现业绩381.3亿元，未能完成全年460亿的业绩目标；首创置业也不例外，全年实现销售额702.8亿元，未能完成800亿销售目标。
房企新债还旧债居多
在刚刚过去的12月，多家房企相继发债，例如富力地产完成公司债和超短融发行、旭辉控股赎回可转债、中国金茂中票获批、龙光地产发行优先票据、世茂房地产建议发行额外优先票据等。
从已经公开资料中整理去年11月房企已发行及拟发行融资情况可知，去年11月房企融资规模超千亿元，借新债还旧债居多。
房企融资类型多种多样，利率也各不相同。海外融资成本远高于国内融资，海外融资利率在9.00%~13.75%；国内融资利率在3.69%~8.50%。受国家调控影响，国内融资环境不乐观，尽管海外融资成本较高，但资金压力下房企仍会选择发行海外债。
整体来看，2018年11月全国首套房贷款平均利率首现“零增长”。严格调控下，市场逐步趋于稳定。M2增速持续维持8%低位水平，社会融资规模增量同比少增3948亿元，表外融资仍处于下行趋势。受房地产市场持续调控影响，房地产金融市场在2019年并不乐观。
不过度悲观，亦不可过度乐观
自1998年启动房改以来，中国房地产市场已经发展20年。20岁，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年华，但房地产却已步入下半场。
作为影响中国经济发展的重要支柱之一， 20年间，房地产市场曾高歌猛进，也曾曲折向前。回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。
2014年-2018年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。全国调控，也从一盘棋到“因城施策”。据统计，2018年全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。
暴利时代无疑已经远去，摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年，全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向之下，分类指导将面临监管压力。
未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。在改革开放40周年之际，可以说，房地产行业是改革开放红利的最大受益者，未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下，房地产市场未来不必悲观，亦无须过度乐观。
来源：财经早餐综合自克而瑞《2018年度中国房地产企业销售TOP200》、新京报、21世纪经济报道、每日经济新闻
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