封面新闻记者 李竺轩
古有孟母三迁，今有择校而邻。为了能让孩子上名校，“虎妈虎爸”们不惜重金寻学区房。然而，在学区房火热的同时，“二手学区房学位被占”等常见问题也接踵而来。
那么，当学位被占，二手学区房买卖可以毁约吗？本期封叔说房，我们邀请到了四川开山律师事务所王胜律师为我们作专业解读。
案例回顾
2017年6月15日，张某（买方）与何某（卖方）签订一份《二手房买卖合同》。
合同约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为113万元；买方本合同生效之日起二日内向卖方支付定金20万元；于2017年9月15日前将剩余房款支付给卖方；卖方须于收到款项后三日内将物业交付予买方；合同还另行约定了卖方承诺在2017年9月15日之后不再占用此物业的某外国语学校学位，否则视为违约。
2017年10月14日，经张某查询得知，涉案房产的学位于2015年被锁定，且该学位的锁定年限至少为6年。得知此事后，张某多次与何某进行协商，但是均未果。
2017年12月5日，张某向法院提起诉讼，请求解除于何某签订的《二手房买卖合同》，返还全部购房款并承担违约责任。
法院经审理认为，合同明确约定何某保证涉案房产对应的学位在2017年9月15日之后不再占用，否则承担违约责任。该约定清晰明确，如果涉案房产对应的学位在2017年9月9月15日之后仍然被占用，何某应承担合同约定的违约责任。最后法院支持了张某全部诉讼请求。
专业点评
根据《合同法》第八条以及第六十条等法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案中，张某与何某在合同中所做的约定系明确针对涉案房产的学位，不管张某签订合同时是否知晓学位已经被占用一事，何某没有按照合同约定履行义务，就已违反了合同约定，应该承担相应的违约责任。
律师建议
根据合同的约定，可以看出张某在购买该房屋时，已经知晓了学位被侵占一事，因此完全可以进一步核实学位的具体使用情况，再核实无误后，再签订购房合同，也就不会出现本案所呈现的纠纷。因此律师提出一下建议：
1、了解清楚当地的入学政策，购房前向区教育局查询清楚招生政策以及学校对学位的特别规定。
2、到户籍部门查询房屋涉及的户口信息，核实清楚该房产的学位的具体使用情况，如该学位是否已经被占用，是否有锁定使用年限等。
3、核实房屋交易后相关户口能够顺利迁出。
4、在房屋买卖合同中要求卖方作出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口等，并设置违约金条款。
5、为了防止卖方恶意使用房屋学籍，买方可基于其对涉案房屋学籍所拥有的使用权而申请行为保全，禁止卖方使用房屋及该房屋对应的户口学位。
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