—— 壹 ——
当前，西安楼市的预期正在发生阶段性变化。
一是“坚决遏制房价上涨”影响正显现。
对房价从“遏制过快上涨”到“遏制上涨”，这一态度的转变，让行业内外开始谨慎。
据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测，2010年至今年7月，全国百城共流拍2000余宗住宅用地，总规划建筑面积2.8亿㎡。其中，2018年7月流拍地块总规划建筑面积1663万㎡，大约是去年全年流拍面积的1.2倍。
数据显示，天津出现12宗流拍土地为各城市最多，成都、太原分别有8宗地流拍，北京流拍6宗，广州、苏州、合肥各有5宗地流拍。西安8月也出现2宗“因竞拍人数不符合规定”而流拍的情况。
此间，国家统计发布的全国70个大中城市商品住房销售数据显示，7月份，一二线城市房价环比涨幅在跌宕中收窄。西安的房价虽然依然保持涨势，但环比涨幅也呈同步收窄趋势。
土地流拍的因素是综合性的，但不可否认的是，后续宏观政策的不确定和地产走势的不可测性，使得房企开始谨慎。
二是对西安房价抗性达到阶段性峰部。
在经历了2017年西安“变新”的惊奇、人口净增长幅度较大带来的“恐慌”而加快入市之后，“限购”、“限售”、“限外”力度不减，房价快速上涨及环比涨幅持续，刚需、刚改置业群体对此怨言尤多。逐步积累的市场抗性，近期已达阶段性峰部。
本微近期开展一次小型调查，有1155人参与，结果显示：45%的人认为下半年房价估计要“刹车”，15%的人认为肯定要降，对房价继续涨不太看好的人涨到60%，其中仅30%的人依然看涨。
三是政策效果显现和房企“弄假成真”，市场趋于理性。
因加快资金回笼等因素的考量，部分房企为缩短销售流程而规避摇号，楼盘销售信息不及时释放、收取购房资料采取消极措施，导致销售周期拉长，部分售楼部从“门庭若市”到“门可罗雀”；最初的“假动作”已变为事实上的“登记人数”不足，且有蔓延趋势。
同时，在保证刚需预先的摇号政策推动下，改善置业群体趋于谨慎，刚需置业群体摇号中签率提高，在优先选房中选中率大大提升，加之物价局严控房价势头不减，新增供应房源中刚需产品刚需价盘等多，价格基本稳定。阶段性的理性市场正在来临。
承认与否，多因素共振，产生的预期变化，对楼市的影响正在显现。
—— 贰 ——
预期对市场的影响，具体有哪些表现？
1、西安二手房市场“冷市”再度
出现。西安的二手房市场一直是畸形的，在2017年之前，全年成交量长期徘徊在200万㎡左右，与每年新房成交量1500-1800万㎡相比，实在“微不足道”。近两年，因新房价格不断走高，才迎来了史无前例的“小高潮”。
新房价格涨得快且政策稳定阶段，地段好、品质不错的二手房价格也水涨船高，成交量也上涨，在新盘价格被控制的态势下，部分板块的二手房甚至出现高于在售新盘的“倒挂”现象。一旦新房市场有风吹草动，二手房市场就“哑火”。
西安“6·24”新政以来，二手房挂牌量增加，截至目前经登记挂牌的二手房源就有3万套左右，而成交量从6月份之前的月成交5千套左右，将至7、8月份的月成交千套左右，成交量严重萎缩，出现“三连跌”，近期更是有价无市。
房东们对价格的态度，以前是不讲价或者随时涨价，还有说好了之后半途毁约不卖的；现在依然有部分在“扛”着，但价格可以讲，甚至个别出现降价的。
如但也有部分出现“降价销售”的情况。如曲江一套136㎡房子，5月底挂牌价是340万，现在是280万，三个月挂牌价相差60万。而西安规模较大的二手房中介机构反馈，目前依然以4、5月份行情要价的二手房，几乎无人问津。
2、部分楼盘开盘不售罄，销售周期拉长。
城东灞河边的绿城新兴玉园，6月首开价在15000元/㎡左右，5#、6#楼首开摇号之后，7#、8#共193套房，在7月21日登记结束时，出现登记人数不足的情况，可直接选房。然而，在上周编辑意外地接到其call团队的电话，说可以直接买，不用登记，令人大吃一惊：一个多月了还没卖完！
这个现象不是个别，均价2万元/㎡左右的万科翡翠国宾以及长安的海亮德文郡二期、临潼的隆基泰和铂悦山等，均出现开盘不能清盘的情况。
目前部分楼盘尤其是高价盘出现滞销的原因，未必是产品的问题，也或是目标客群对产品价值认知度不够，但总体而言，与对市场信心出现不足不无关系。
3、购买力多聚焦刚需价盘。
城西桃园板块的金色悦城，最新一批次500多套中小户型房源，均价约10531.91元/㎡，几个月前购房人对其还有些抗性，但当同期附近三桥板块的蓝光公园华府最新公示高层房源均价在11000元/㎡后，对比之下抗性没了，于是该盘有2000多意向购买人，与可售房源比接近4:1。
曲江西影路新安路上的海伦国际，近期推出一栋楼，有256套中小户型房源，均价在11201元/㎡，这也是近期曲江范畴少见的刚需房源。尽管部分购房人对房企、产品品质等还存有疑问，但本次登记人数有979个，核验通过727个，意向登记人数与房源数之比接近3:1！
从7月底开始到目前，摇号也好摇了，中签了也高了，大家忽然发现，原来房子没那么难买！事实上，随着改善型和投资置业人士的观望加剧，部分楼盘的可售房源存量也在加大，楼盘遭遇房多、人少的情况已不是个别。
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当当
—— 叁 ——
当下的市场可谓在孕育新的阶段性周期，混沌之下，一个现实的问题袭来：买，还是不买？此时若买，是捡漏，还是最终会成为被割的韭菜？
这对于改善型兼具投资置业人士而言，或许是个问题，但也未必。可多审视发展潜力大的区域和板块，选择优势产品介入。
但对于刚需置业人士来说，不应该是个问题。市场冷静、改善置业和投资型置业开始观望，出手谨慎，可选房源增多，恰是刚需置业的新机会。至少，与你“争”房的人少了，买上的难度降低了！
虽不能说，当下买了价格适中的盘是捡漏，但从中长期的楼市走势来说，也绝不会成为韭菜。因为你要的是买上房子，买到符合自己能力和需求的房子。错买、误买了的不谈。
从西安当前的楼盘态势看，刚需盘的价格，基本会低于板块均价，比标杆盘更低，不论房价未来是否还要涨，或是阶段性横盘，与你“用来住”的关系不大。
但千万要记住，没有强大的心脏，轻易不要碰价格标杆盘。
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