最近全國房貸款利率統一上漲，簡單來說，用網上這幾天比較火的文章題目來說就是：
貸款100萬多還16萬多，剛需族怎麼辦？
對於剛需的買房人來說，可能只有一首涼涼了。
首先，房貸利率上漲的大致概況給各位說明一下。
截止6月份，全國房貸利率已連漲18個月！！
6月全國房貸監測數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.64 ％，相當於基準利率1.151倍，環比5月上升0.71 ％，為2017年1月以來連續18個月上漲，同比去年6月首套房貸利率4.89 ％，上升15.34 ％。在35個監測城市中，首套房貸平均利率最低仍為上海，而哈爾濱、鄭州、武漢、東莞4城則突破6 ％。
既然房貸利率上漲已成定局，那麼我們就來分析一下房貸暴漲的原因
1.銀行出於利潤需要
以前，銀行拿著存款人的錢，以放貸、投資、表外業務等很多種形式賺錢。但近一兩年來，央行規定商業銀行不準搞表外業務了，大量的錢回來了。可是，業務少了，那麼多錢堆在銀行手裡，都是要付利息的啊，怎麼辦？銀行實在沒招了，就漲漲房貸利率吧，最起碼能增加點利潤。站在銀行的視角，反正買房是剛需，你們愛買不買，房貸愛貸不貸。不管你們這麼想，就算房貸利率漲了，你們這些剛需的同志們，也只能乖乖地找我貸（hao）款（yang mao）！
2.直接抬高了炒房的成本
我們可以注意到，上面關於全國首套房貸款平均利率表，可以很直接的說明一個問題：在2017年6月之前，是鼓勵買房的時代。我們很明顯住房貸款利率明顯低於央行貸款基準利率，當然這是帶有福利性質性質的住房貸款政策。當然這個是政策的後果，是給了炒房團套利的空間，有這樣一個邏輯：如果炒房團能在銀行拿到貸款的話，就完全可以用銀行的資金去炒期房與現房的差價。事實上，炒房團一方面套取了期房與現房的差價，另一方面是套取了銀行貸款的低利率與民間融資高利率的利差。想套取了銀行貸款低利率與民間融資高利率的利差，有一個前提。那就是住房貸款利率要明顯低於央行貸款基準利率。而在2017年7月以後，炒房團靠利差套利，坐等房產增值而發財的年代已經過去了。所以，房貸利率上升，相當於斷了炒房團的糧。巧婦難為無米之炊，沒錢，看你怎麼炒房？
所以從本質上講這個房貸上漲，總體來說是國家禁止炒房的政策是相呼應的，但是說在這個方法實行的過程中並沒有考慮到連帶傷害，也就是剛需購房者的貸款壓力。
所以說在抑制炒房的同時，剛需購房者是房貸上漲最大的受害者。以6月份全國首套房貸平均利率5.64%貸款100萬元、30年等額本息還款計算，總支付利息約為107.50萬元，要比去年同期累計多還16.7萬的房貸利息。
對於一個工薪族來說，一年的工資沒了。
然而，未來可能狀況會更加惡化。客觀的說，在可預期的一段時間內，經濟形勢不會有太大的變化，全國整體房貸利率仍然會持續上升。
理由很簡單，貨幣寬鬆年代的貸款利率很低，貨幣緊縮年代的貸款利率很高。貨幣寬鬆年代，是這個樣子的：
然而，目前貨幣政策不可能像過去幾年那麼寬鬆，央行基準利率仍然在調整變化的過程中，央行貸款基準利率的上升，就意味著您的房貸要承受更大壓力。資金面趨於緊張、銀根緊縮，銀行為了保證盈利空間，希望提高房貸利率以保證利潤。
再加上一條因素，就是房產調控政策。“反炒房”的戰爭繼續打下去，就要鎖死炒房團的資金鍊條，房貸利率高於貸款利率就是必要手段。這時候住房剛需的朋友們難免會被誤傷，必定要承受更多的房貸利息。
不過房貸利率上漲同時也帶來一定優勢
1、首套房、二套房平均利率差距逐漸縮小
二套房方面，全國平均利率為6.01%，低於首套房平均利率最高的東莞，首套房裡已有哈爾濱、鄭州、武漢、東莞四哥城市平均利率突破6%，接近二套房全國平均利率水平。可以看出，隨著首套房利率的不斷上浮，首套房和二套房平均利率的差距在逐漸縮小。
2、租房群體或間接受益
銀行也在不斷佈局租房市場的業務，比如設立住房服務公司、推出租房貸款，從租賃企業業務管理、住房租賃服務、公租房管理等，通過對業務比重的調整，降低對房貸的依賴性。 仔細分析就不難發現，銀行頂著MPA考核的壓力，必須將房貸業務比例控制在一定範圍內，對租賃市場的支持可以說是既能迎合政策調控，又能開闢出一塊盈利的新領域，算是一舉兩得的事情。
而銀行對房貸的態度，只會更加嚴厲
借款人徵信、月收入、年齡、職業等必查因素自不必說，另外，由於投資性住房普遍為二套以上住房，銀行很有可能還會從首套房、二套房認定開始，加強審核力度，包括對離婚夫妻購房、未成年子女名下住房情況的核實，以此限制投資性購房需求。 在“認房又認貸”的限貸政策下，有相當一部分改善型換房族被納入了二套房範圍，在房價較高的大城市，一套房子動輒好幾百萬，以北京為例，一套500萬的房子，按照二套房標準算的話，首付要6成左右，也就是300萬，如果不是賣掉一套房子套現，普通家庭很難承受這樣的首付金額。 6月份，首套房、二套房平均利率上漲幅度比較明顯的多為二線城市，如東莞、武漢、瀋陽、天津，接下來預計這樣的城市還會增加。 下半年的房貸市場，對剛需來說並不樂觀。
對於剛需的購房者，雖然房貸利率已經涼涼，但是也只能硬著頭皮買房。
那麼有什麼好的貸款建議呢？
1.首付能少付儘量少付，貸款能多貸儘量多貸。
因為房貸是中國金融市場上能找到的利率最低的貸款品種，當時房貸利率還能在央行發佈的基準貸款利率基礎上打8.5折，公積金貸款利率更低，相當於基準貸款利率打7折。
更重要的是，在房價上漲壓力持續高燒不退的情況下，國家必然會持續進行差別化的限貸政策。
所以第一次貸款買房一定是最划算的，今後再想要貸款買第二套房，對不起，首付可能就從30%提高到50%、70%甚至像今天南京那樣提高到80%，使你購買資產的槓桿大幅降低。而且貸款利率也會從7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍的懲罰性利率。尤其是公積金貸款政策規定，你首套房貸沒有還清的情況下，不能再申請第二次貸款。
所以第一次貸款買房時，一定要使出吃奶的力，盡一切可能把公積金貸款用到極限！
所以不管你手裡錢多還是錢少，是剛好只夠3成首付，還是就算全款買房手裡還有多餘，都應該儘可能首付3成，貸款7成，儘可能把銀行如此“優惠”的錢弄出來。
2.選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。
經常有所謂“理財達人”支招：只要把銀行默認的“等額本息還款法”換成“等額本金還款法”，就能省下好幾萬利息。
一般人還房貸每個月的金額是固定的，也就是說，你每個月償還的本金和利息之和是固定值，這就叫等額本息。
而等額本金，顧名思義，就是你每月償還的本金是固定值，而利息則是變動的。
比如20年房貸，你第一個月償還的是整整借20年的房貸利息，所以第一個月的利息最高，但第二個月還的是你借19年零11個月的利息，借款時間縮短了1個月，所以房貸利息也降低了，第三個月會繼續下降，所以你整個還貸週期中，利息支出會逐月遞減，導致你每月的還貸本息總額也逐月遞減。
等額本金真比等額本息更省利息呢？ 當然。
按現在5年期以上貸款基準利率4.9%算，商業貸款100萬元，分20年還清，等額本息的月供是6544元，20年利息總支出570665元。
等額本金的話，第一個月的月供是8250元，第二個月8233元，第三個月8216元，然後每個月都會降十幾元，直到最後一個月只要還4183元，20年利息總支出492041元。
少了78624元。
中國已經進入了加息週期，未來幾年，加息是大概率事件，只要利息一漲，或者你是二套房貸1.3倍懲罰利率，貸款100萬，等額本金真的能省下10萬元利息。
之所以會出現這種結局，是因為採用等額本息還款法，你前期償還的本金少，利息多，自然累計的利息就比較多。
而等額本金還款法，你第一個月償還的本金和最後一個月償還的本金一樣多，導致本金歸還速度比較快，利息支出相對就比較少了。
你看，等額本息的還款圖形是一個長方形，本金和利息混在一起。等額本金的還款圖形是下面一個長方形上面疊了一個直角三角形，長方形是本金，三角形是利息。
正因為銀行很清楚這裡面的小九九，所以你申請房貸的時候一般不會給你選擇權，直接默認等額本息還款法，銀行就可以實現利益最大化。
心眼好壞……
但事實真相就到此為止了嗎？等額本金真比等額本息更划算嗎？
不存在的。
對絕大多數普通工薪階層年輕人來說，還是建議你選擇等額本息，而非等額本金。
3.貸款時間能貸多長就貸多長，最好貸足30年。
那為什麼建議貸款時間能貸多長就貸多長呢？
應對的是央行持續的貨幣超發
今天中國市場上存在的貨幣總量（M2）比30年前市場上存在的貨幣總量增加超過100倍！
在可預計的未來30年，這個趨勢恐怕不會扭轉。也就是說，我們手裡的錢每時每刻都在被政府通過無形的“通脹稅”的方式“洗劫”。
這就導致僅僅依靠自己辛苦勞動賺到的工資來生活，然後把工資結餘存進銀行的人，一定會被政府“洗劫”。
而自己明明只有100萬，卻敢於向銀行貸款300萬買房的人，則有可能不被政府“洗劫”，你用槓桿超發貨幣，稀釋財富，我則順勢而為，把你超發的貨幣通過貸款的方式為自己所用，你放槓桿，我也放槓桿，到頭來，可能我不但不吃虧，反而有的賺。
在政府超發貨幣的過程中，社會中的少數人用高槓杆讓自己不吃虧，多數人卻吃了虧，導致社會財富總體分配佈局上看，久而久之，那些敢於貸款購買資產的人就會相對越來越富，而不敢貸款只敢存款的人就會相對越來越窮。
既然如此，那我們最理性的選擇就是低息的房貸，能問銀行多貸款就多貸款，能儘可能不還或晚還就儘可能不還或晚還。
最後給大家劇透一下銀行房貸時容易遇到的“潛規則”
1、誰的利率高，就得房
很多銀行為了保證自己的收益，在發放貸款的時候，會優先選擇貸款利率最高的人給房。
2、提前還款？先交罰款！
銀行通常為了保證自己的盈利，是不支持提前還款的，並且他們會在提前還款的金額與次數上設下限制。如果借款人在合同上定下的時間提前還款了，還需要支付銀行一筆合同違約金。所以上文才說可貸30年絕不貸10年，提前還貸還要交罰款？這錢我留著乾點啥不行？
3、等額本息與等額本金差別巨大
這個上文已經說了很大篇幅，不過讓我還是在這裡嘮叨幾句吧。
等額本息與等額本金這兩種還款方式的差別就在於，等額本金最終算下來能比等額本息最多省下幾十萬，這方式能給貸款人省下很多利息，銀行也最不願提起等額本金；而等額本息的好處在於還款期限長，能緩解貸款人的還款壓力。二者的取捨還得看貸款人，想盡快還完貸款的可以選擇等額本金的還款方式，每個月資金並不是非常充足的，可以選擇長期的等額本息。
4、已婚者先得房
相對於單身人士，銀行更青睞於已婚人士，而且已婚人士通常都會更加的有責任感，還款能力還是用途都讓銀行更放心。
5、二次貸款人更受歡迎
曾經貸過高額度貸款的，並且已經還清貸款、從未逾期的人，銀行很喜歡！會相應的降低利率，提高額度，房貸的審批也更容易通過。
6、商業貸款容易批
買房的時候，大多數開發商都會樂意幫助辦理貸款，因此，與開發商合作的銀行的貸款會更容易審批下來。
最後的最後，公佈一條很小的好消息：
近日，中國工商銀行發佈一條消息，將個人住房貸款借款人最高年齡從65週歲延長到70週歲，同時借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。
以前各大銀行借款人最高年齡都執行65歲的政策，工行對此的解釋是，個人住房貸款的最長年限依然是30年，只是與以前相比，貸款人的最高年齡增加了5年。此舉是為了適應我國人口發展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕他們的經濟壓力。
對此，有銀行人士稱，可能大家對這一政策有很大誤解，以為只有老年人才能享受到這一福利。其實這一政策的最大受益者不是60、70歲的人，而是中年購房者或對改善型住房有迫切需求的人群，他們的事業已經起步，家中人口也逐漸增多，曾今的居住環境滿足不了當前的需求。
按以前的政策，45歲、50歲的中年人按照貸款人年齡與貸款期限之和不超過70年計算，這位購房人最長只能貸款25年或20年。在工行房貸新政下，他們的貸款年限可分別增加到30年或25年，可別小看這5年，對於上有老、下有小的中年人，延長這5年使得每月的還款可減少數百元，這無疑會在一定程度上減輕生活的壓力。
有業內人士認為，這對年輕人的剛需性買房也有很大幫助，剛剛進入職場的青年學生往往沒什麼經濟能力，如果加上父母積蓄也不足以承受月供的話，就可邀約父母一起作為借款人共同還貸，而此項政策放寬了父母貸款的年齡限制達到了到70歲，所以對於部分年輕房貸族也是利好。
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