2018年，资本市场风声鹤唳，房企一夜失宠，“降价抛售”、“超大折扣”……各种动作看起来似乎诚意十足，但另一边却是买房人的疑惑和观望。
当前楼市，猜测、试探、侥幸、躁动……复杂的情绪充满这个超级剧场。
其实，何重大的政策博弈一旦达到最胶着、最纠结的阶段，矛盾和冲突总是会以最戏剧化的方式上演，当下就是如此。
在这个关键期，有一些判断基本已经明确：
1.今年土地市场供应增加，下半年将加快推地节奏。
2. 蛰伏已久的隐形库存将爆发，下半年新项目密集冒头，形成供应“堰塞湖”。
3.房企困局来临，未来三个月或是是买房人的捡漏期，根据同策房产研究机构测算，厦门楼市的最佳捡漏期在2018年9月。
一、
上半年厦门推地较缓
7月起，供应潮开闸
不觉间2018年已过半，厦门土地市场也已步入下半场。
计划7月出让的地块开始陆续挂牌，这意味着，上半年的的厦门土地供应已经定格——
今年上半年，厦门六区共推商住用地5宗，占地面积约160199㎡，总建约422380㎡。
（源于厦门市国土资源局）
半年拿出5块商住地，不算多。但事实上，今年厦门计划供地规模并不小。
根据2018年我市商品住宅供应计划，全年各区的计划商住用地供应30宗，规模合计约125万平，总建约306万平 ，占经营用地总量51％，同比去年增加28.5％，呈放量态势。
然而截至目前，全市上半年商住地块的推地完成率仅13.8％。翔安、集美则分别完成了6.6%和20.7%；供地大户之一的同安仍没有动静。
或许正因上半年进度偏慢，厦门下半年将加快推地节奏，7月起将迎来一波推地潮。
目前国土资源管理局网站上，已挂牌、将于7月出让的地块有6宗，其中商住用地多达5宗。
大概算了一下，预计7月出让的这5幅商住地，总建面积超过50万平，一个月的量就超过了前半年，体量之巨大在厦门土地市场上也很罕见。
二、
大批宅地集体“冬眠”，
隐性库存形成供应“堰塞湖”
房地产领域的调控才刚见到点成效，有些方面就已传递出警报。
或许是前两年的拿地价格普遍较高，限价之下，许多开发商不愿妥协入市。
正常来讲拿地后到开盘大概是1年左右，较快的半年就能入市，但现在情形是，大多数房企还是想用时间来换取政策的放松。
这种情况下，前两年土地市场庞大的供应量，都堵在了“隐性库存”里。
据统计，2016-2017年出让的46宗地块，目前已开盘的仅10个，另有24幅地块连案名还未公布，更别提入市时间。
（截止2018年6月）
也就是说，前两年出让的商住用地，尚未进入市场构成供应的，总建达1549500平。
再加上今年上半年已经出让的五幅商住用地，折合建面约422380平，隐性库存超197 万平。
一方面，这造成短期库存告急，近来厦门新房供应量减少的趋势明显：
(近两年有效供给见底，库存减少）
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在售楼盘库存统计，数据整理自厦门网上房地产，时间截止于6月5日，仅供参考。
岛内：
集美：
海沧：
翔安：
同安：
另一方面，厦门这场“供房荒”，已经持续了半年，若房企长时间不开盘，或在不久的将来形成新房供应的“堰塞湖”。
1）已面市的新盘集中放量。
2018年上半年，憋了两年的高价地新盘大多按兵不动，以“挤牙膏式”地小量推盘动作来试探市场反应。
但在下半年，开发商企图拉长时间战线来博取利润空间的希望，将越来越渺茫。
首先厦门的调控仍没有放松迹象，获批的新房预售价被按到了底部，比如3.8万/平的地价上，新房3.5万起还带精装，厦门楼市调控的决心之大、手段之紧，没有人会怀疑。
其次，除了一些全国布局的大型开发商，绝大多数房企面临的资金困境已难以承受，接下来亟需回笼现金流，积极入市。
新货即将放量，价格“够笋”，一个大体量、高货值的新房“堰塞湖”市场在悄然形成。
（2018下半年拟入市楼盘）
2）未入市的地块加速建设。
厦门一些拿了高价地的开发商，当面包便宜过面粉时，选择消极入市，延迟竣工，土地积压在手里快两年了，很多还没动静。
房地产调控棋至中局，僵持时期，房企的各种小心思、小伎俩都开始躁动起来，博弈——企业与政府之间、政策与对策之间——也快要迎来高潮了。
5月14日中国社科院发布的《2018年房地产蓝皮书》评价说：房屋竣工面积增速由正转负，说明限价的政策对于住宅的影响较大，导致了开发商拉长了施工的周期，延缓项目的竣工。
但在不容乐观的资金和销售态势下，厦门的高价地也“捂”不住了。据联合网统计，2018年下半年，一大批高价地项目计划开工，一波看得见的供应潮就要来了！
翔安区共有8个纯新盘开工，海沧区2个纯新盘开工，集美有1个纯新项目。
其中，翔安区最为活跃，国贸名下的2017XP0、2017XP03，以及万科X2017P03地块的案名在近期已经公布，分别是国贸远洋天和与万科金域缇香。
三、
开发商的困境，买房人的机遇
屋漏偏逢连夜雨，开发商“躺赚”的好日子快要到头了。时至今日，还有一些开发商没有意识到，他们马上将面临一个什么样的困境。
而这样的困境，反而会成为我们刚需和改善的难得购房时机。
困境1，房企资金吃紧，只得低价入市。
前两年欠下的债，18年该还了！
通常，短期借贷和中长期借贷期限为2年左右，不少房企之前高价拿地时都承受巨大资金压力。
然而不凑巧的是，如今信贷收紧，多数房企的融资受限，再没办法借未来的钱，还过去的钱。拆东墙补西墙的玩法，再也行不通。很快，将会有更多的房企开始认识到这个问题：不卖资产，就没法还债。
限价调控之后，迎来了长时间的市场低迷期，接着又迎来资金链断档，最终不得不硬着头皮降价销售。
困境2，厦门楼市趋于冷静，买房人稀缺。
17年3月，强有力的调控开启，楼市冰冻来得猝不及防。
开发商顿时傻眼，高价地拿到手里还没捂热，突然市场就降温了，房子还没变成房款收回到口袋里，买房的人突然就不够了，日光盘的盛况更是再也没见过。
当前，调控政策的进一步深化、一二线楼市普遍降温，再加上下半年厦门加快土地供应，开发商的竞争对手越来越多，供求关系将从根本上改变。
总之，楼市的买方市场正在稳固，手握现金的买房人，才是市场的主导。
以上这两大困境，相辅相成，互相影响，最终变成了开发商们的一杯烈酒，等着18年下半年开始入喉……
首付分期、超大折扣、送物业费送电梯……各种各样的营销手段层出不穷，企图抢占市场份额，快速回血。
然而，现实是残酷的。毕竟在这个时候，大家都在卖，可能就只有“贱卖”，才有人买。
可想而知开发商的压力有多大，未来会不会因为急需变现而放出6折盘，5折盘，谁都不能否认这种可能。
因为有不少的房企，在房价上涨前就存下来的地，成本非常底，哪怕是以现在市场价5折的价位出售，依然有利可图。
所以说，刚需改善群体此刻正好可以挑一挑，趁着当前住房贷款利息和公积金等政策朝着有利买房人的方向变动，考虑入手吧。
遥想11-12年的上一轮调控末期，同样是买方市场主导，横盘、笋盘现身，在开发商看来苦不堪言的市场低迷期，反而是让不少购房人捡到了实惠。
2018年下半年的捡漏期，会出现在什么时候？某研究机构通过大量数据测算，得出了一个详实的周期预测结论，供大家参考：
一边是供应端开闸放水，一边是横盘现世，2018下半年厦门楼市步入关键时期，这场房企与政策的博弈、买方与卖方的持久战，你怎么看？
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