2018年，資本市場風聲鶴唳，房企一夜失寵，“降價拋售”、“超大折扣”……各種動作看起來似乎誠意十足，但另一邊卻是買房人的疑惑和觀望。
當前樓市，猜測、試探、僥倖、躁動……複雜的情緒充滿這個超級劇場。
其實，何重大的政策博弈一旦達到最膠著、最糾結的階段，矛盾和衝突總是會以最戲劇化的方式上演，當下就是如此。
在這個關鍵期，有一些判斷基本已經明確：
1.今年土地市場供應增加，下半年將加快推地節奏。
2. 蟄伏已久的隱形庫存將爆發，下半年新項目密集冒頭，形成供應“堰塞湖”。
3.房企困局來臨，未來三個月或是是買房人的撿漏期，根據同策房產研究機構測算，廈門樓市的最佳撿漏期在2018年9月。
一、
上半年廈門推地較緩
7月起，供應潮開閘
不覺間2018年已過半，廈門土地市場也已步入下半場。
計劃7月出讓的地塊開始陸續掛牌，這意味著，上半年的的廈門土地供應已經定格——
今年上半年，廈門六區共推商住用地5宗，佔地面積約160199㎡，總建約422380㎡。
（源於廈門市國土資源局）
半年拿出5塊商住地，不算多。但事實上，今年廈門計劃供地規模並不小。
根據2018年我市商品住宅供應計劃，全年各區的計劃商住用地供應30宗，規模合計約125萬平，總建約306萬平 ，佔經營用地總量51％，同比去年增加28.5％，呈放量態勢。
然而截至目前，全市上半年商住地塊的推地完成率僅13.8％。翔安、集美則分別完成了6.6%和20.7%；供地大戶之一的同安仍沒有動靜。
或許正因上半年進度偏慢，廈門下半年將加快推地節奏，7月起將迎來一波推地潮。
目前國土資源管理局網站上，已掛牌、將於7月出讓的地塊有6宗，其中商住用地多達5宗。
大概算了一下，預計7月出讓的這5幅商住地，總建面積超過50萬平，一個月的量就超過了前半年，體量之巨大在廈門土地市場上也很罕見。
二、
大批宅地集體“冬眠”，
隱性庫存形成供應“堰塞湖”
房地產領域的調控才剛見到點成效，有些方面就已傳遞出警報。
或許是前兩年的拿地價格普遍較高，限價之下，許多開發商不願妥協入市。
正常來講拿地後到開盤大概是1年左右，較快的半年就能入市，但現在情形是，大多數房企還是想用時間來換取政策的放鬆。
這種情況下，前兩年土地市場龐大的供應量，都堵在了“隱性庫存”裡。
據統計，2016-2017年出讓的46宗地塊，目前已開盤的僅10個，另有24幅地塊連案名還未公佈，更別提入市時間。
（截止2018年6月）
也就是說，前兩年出讓的商住用地，尚未進入市場構成供應的，總建達1549500平。
再加上今年上半年已經出讓的五幅商住用地，摺合建面約422380平，隱性庫存超197 萬平。
一方面，這造成短期庫存告急，近來廈門新房供應量減少的趨勢明顯：
(近兩年有效供給見底，庫存減少）
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在售樓盤庫存統計，數據整理自廈門網上房地產，時間截止於6月5日，僅供參考。
島內：
集美：
海滄：
翔安：
同安：
另一方面，廈門這場“供房荒”，已經持續了半年，若房企長時間不開盤，或在不久的將來形成新房供應的“堰塞湖”。
1）已面市的新盤集中放量。
2018年上半年，憋了兩年的高價地新盤大多按兵不動，以“擠牙膏式”地小量推盤動作來試探市場反應。
但在下半年，開發商企圖拉長時間戰線來博取利潤空間的希望，將越來越渺茫。
首先廈門的調控仍沒有放鬆跡象，獲批的新房預售價被按到了底部，比如3.8萬/平的地價上，新房3.5萬起還帶精裝，廈門樓市調控的決心之大、手段之緊，沒有人會懷疑。
其次，除了一些全國佈局的大型開發商，絕大多數房企面臨的資金困境已難以承受，接下來亟需回籠現金流，積極入市。
新貨即將放量，價格“夠筍”，一個大體量、高貨值的新房“堰塞湖”市場在悄然形成。
（2018下半年擬入市樓盤）
2）未入市的地塊加速建設。
廈門一些拿了高價地的開發商，當面包便宜過麵粉時，選擇消極入市，延遲竣工，土地積壓在手裡快兩年了，很多還沒動靜。
房地產調控棋至中局，僵持時期，房企的各種小心思、小伎倆都開始躁動起來，博弈——企業與政府之間、政策與對策之間——也快要迎來高潮了。
5月14日中國社科院發佈的《2018年房地產藍皮書》評價說：房屋竣工面積增速由正轉負，說明限價的政策對於住宅的影響較大，導致了開發商拉長了施工的週期，延緩項目的竣工。
但在不容樂觀的資金和銷售態勢下，廈門的高價地也“捂”不住了。據聯合網統計，2018年下半年，一大批高價地項目計劃開工，一波看得見的供應潮就要來了！
翔安區共有8個純新盤開工，海滄區2個純新盤開工，集美有1個純新項目。
其中，翔安區最為活躍，國貿名下的2017XP0、2017XP03，以及萬科X2017P03地塊的案名在近期已經公佈，分別是國貿遠洋天和與萬科金域緹香。
三、
開發商的困境，買房人的機遇
屋漏偏逢連夜雨，開發商“躺賺”的好日子快要到頭了。時至今日，還有一些開發商沒有意識到，他們馬上將面臨一個什麼樣的困境。
而這樣的困境，反而會成為我們剛需和改善的難得購房時機。
困境1，房企資金吃緊，只得低價入市。
前兩年欠下的債，18年該還了！
通常，短期借貸和中長期借貸期限為2年左右，不少房企之前高價拿地時都承受巨大資金壓力。
然而不湊巧的是，如今信貸收緊，多數房企的融資受限，再沒辦法借未來的錢，還過去的錢。拆東牆補西牆的玩法，再也行不通。很快，將會有更多的房企開始認識到這個問題：不賣資產，就沒法還債。
限價調控之後，迎來了長時間的市場低迷期，接著又迎來資金鍊斷檔，最終不得不硬著頭皮降價銷售。
困境2，廈門樓市趨於冷靜，買房人稀缺。
17年3月，強有力的調控開啟，樓市冰凍來得猝不及防。
開發商頓時傻眼，高價地拿到手裡還沒捂熱，突然市場就降溫了，房子還沒變成房款收回到口袋裡，買房的人突然就不夠了，日光盤的盛況更是再也沒見過。
當前，調控政策的進一步深化、一二線樓市普遍降溫，再加上下半年廈門加快土地供應，開發商的競爭對手越來越多，供求關係將從根本上改變。
總之，樓市的買方市場正在穩固，手握現金的買房人，才是市場的主導。
以上這兩大困境，相輔相成，互相影響，最終變成了開發商們的一杯烈酒，等著18年下半年開始入喉……
首付分期、超大折扣、送物業費送電梯……各種各樣的營銷手段層出不窮，企圖搶佔市場份額，快速回血。
然而，現實是殘酷的。畢竟在這個時候，大家都在賣，可能就只有“賤賣”，才有人買。
可想而知開發商的壓力有多大，未來會不會因為急需變現而放出6折盤，5折盤，誰都不能否認這種可能。
因為有不少的房企，在房價上漲前就存下來的地，成本非常底，哪怕是以現在市場價5折的價位出售，依然有利可圖。
所以說，剛需改善群體此刻正好可以挑一挑，趁著當前住房貸款利息和公積金等政策朝著有利買房人的方向變動，考慮入手吧。
遙想11-12年的上一輪調控末期，同樣是買方市場主導，橫盤、筍盤現身，在開發商看來苦不堪言的市場低迷期，反而是讓不少購房人撿到了實惠。
2018年下半年的撿漏期，會出現在什麼時候？某研究機構通過大量數據測算，得出了一個詳實的週期預測結論，供大家參考：
一邊是供應端開閘放水，一邊是橫盤現世，2018下半年廈門樓市步入關鍵時期，這場房企與政策的博弈、買方與賣方的持久戰，你怎麼看？
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