今天，又一新盘正式启动登记。
从严格意义上讲，这是杭州摇号新政以来，首个面市的“红盘”。
近邻奥体核心，又是绿城出品，摇号之前，就已是爆难买的楼盘。有人评价，其购买难度，较之“奥体三兄弟”，并不逊色多少。
现在，这个奥体红盘加入了摇号，而且是最后一幢高层，限量100套（95㎡、126㎡）。
完全可以想象，购房者有多么激动！
“人肯定很多，周一特地请了假，准备一大早就去排队。”在与多个楼盘失之交臂后，A小姐下定了决心。
因为，有利可图啊！那么，摇中一套桂语江南95㎡小户型，能赚多少钱？
最直观的计算方式，是和二手房进行比较。
但桂语江南比较特殊，边上的博奥城、霞飞郡等楼盘品质，都不如它；参考奥体核心的金色江南、美哉美城等，距离相对较远，也不合理。
板块内地价，或许更具备参考性。
因为它体现了，开发商对板块未来价值的认可程度。比如，今天萧山市北西出让的1宗宅地，位置就在桂语江南南侧，直线距离约600米。
其最终成交楼面价，将能粗略推算出摇中一套奥体红盘，大概可能赚多少？（我们将第一时间将成交地价，在文末评论置顶公布）
封顶25796元/㎡，总体量仅22万㎡
这宗市北西宅地，编号萧储（2018）17号。
东至兴议中心河绿化带（博奥路）、南至建设一路、西至萧邮路、北至兴五路，出让面积78107㎡，容积率1-2.8，建筑面积218699.6㎡。
起价376163万元，起始楼面价17200元/㎡；上限564163万元，封顶楼面价25796元/㎡。
香悦奥府、博奥城、桂语江南、青秀城、中栋国际，风情大道、博奥路，及萧山宝龙城市广场等，都在地块1公里范围内。
地块位置相当出色，西侧接壤滨江，北侧紧邻奥体核心，处于滨江奥体双辐射区域。
目前，周边新房均价，以桂语江南为例，约33900元/㎡。而周边二手房，如博奥城、霞飞郡等，挂牌价基本在4-5万之间。
该地块有一定附加条件：
配套服务用房（含配套商业）总建筑面积，不大于地上总建筑面积10%，即2.19万㎡。
其中，社区配套用房不少于1600㎡，并需设置6班幼儿园一处，建筑面积不少于1773㎡，建成后无偿移交。
地块封顶成交，是大概率事件。
去年9月11日，温州时代以封顶楼面价24991元/㎡、自持21%，竞得了1宗市北西宅地。位于桂语江南西侧，即如今的时代滨江·翡翠之星项目。
但相比翡翠之星，本次地块面积更大，总价要求也更高（封顶56.4亿）。
若封顶成交，保本精装房价超5万？
如果本次地块继续封顶，未来售价会有多高？
大家知道，房价主要由地价、建安成本、财务成本、各项税费、营销费，及管理费构成（若精装，也要计入）。
当中，具体到每家房企，各种成本，不尽相同。
所以，本次测算，选取了业内比较通行的计算方式——保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88。
即财务成本按楼面价10%计算，其他各项税费、营销管理费等，按房价12%计算。而毛坯建安成本，按3500元/㎡计算（理论模型，仅供参考）。
以此公式计算，若达到封顶地价25796元/㎡，地块毛坯保本房价约36222元/㎡。再加上4500元/㎡的装修标准（参考桂语江南），保本精装房价，将达到40722元/㎡。
别忘了，现在还没考虑自持比例。若自持比例达到20%，保本价会是多少？
按照政策规定，自持部分不允许出售，只能出租。而住宅租金回报率，通常只有1%-2%。再说，出租部分仅占20%，几乎可以忽略不计。
换言之，未来租赁收益，对于项目投入成本来说，等同于“沉没成本”。
但开发商可不会干吃亏的事啊！
据我所知，不少开发商的计划是：在测算销售房价时，会把这部分成本，一并计入。
即地块最终保本价=40722/0.8=50903元/㎡。
当然，因为总价高、体量大，最终自持比例，可能不会达到20%。不过，就算按翡翠之星测算，未来保本精装房价 ，也将高达50273元/㎡。
一套桂语江南95㎡，至少赚155万？
假设桂语江南交付后，二手房也能卖这么贵。那么，当中的巨大收益，是显而易见的。
据悉，桂语江南共100套房源，95㎡和126㎡各50套，均价33900元/㎡，含4500元/㎡装修。
若按50273元/㎡测算，一套95㎡小户型，平均至少赚155.5万。一套126㎡户型，则是206.3万。
这个测算结果，看起来有些夸张。但实际上，不少购房者的预期，远超我们。
比如，有网友煞有其事的分析：摇中就是净赚200万，概率最低百分之2，比千万分之一的500万彩票，好中多了。
还有更夸张的：“大胆预测，以后桂语江南二手房价，不会比天璞、创世纪差多少。”
也有人比较谨慎：卖5万太夸张，最多4万5。
其实，不管哪种测算方式，只要摇中桂语江南，赚钱就是肯定的，只是赚多赚少而已。
或许，此时就已经有人在售楼处排队了。
只要限价+摇号的逻辑，开发商也好，购房者也好，市场的癫狂就会持续下去。
比如开发商拿地与否，不再基于对市场趋势的认真研判，而是纯粹变成对一系列调控政策的对赌。
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文 ∣ 麦格
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