2018年6月8日《華夏時報》報道了河北省涿州市宏祥雅苑項目涉嫌違法銷售房屋，宣傳的70年住宅實為違章建築，多名業主無法退房。
從相關報道梳理了本項目幾大問題及業主應對策略，最重要的是想通過本案給準備買房的朋友以警示。
一、開發商的責任
1、開發商在沒有取得預售許可證情況下，違法預售，需要向房地產主管部門舉報
依據《城市商品房預售管理辦法》和《城市房地產開發經營管理條例》規定：擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
本案例中開發商的項目連土地證都不是自己的，其他證件更是沒有，明顯屬於違法銷售行為。我們需要向工商、住建等部門進行投訴。通過政府給開發商施加壓力，使開發商儘快辦齊預售應有的證件，進入到正常的銷售程序中。
2、開發商虛構事實，明知違建仍然銷售，如有轉移財產行為則構成詐騙罪
根據報道：項目所佔土地也不在志信地產名下。在業主提供的項目的“土地證”複印件上，記者看到，證件名為國有土地使用證。土地使用者為孟祥順，落座為清涼寺辦事處槐林西街11號，地號為03-05-155，用途為住宅，使用權類型為確權，使用權面積為700.16平米。
值得注意的是，業主和志信地產所籤的房屋買賣合同上，房屋面積和其提供的土地證上700.16平米的面積也不相符。合同關於房屋土地部分的表述如下：“該房屋所建用地為宏祥雅苑，佔地面積2676平米。該房屋為70年（即2015年5月30日至2085年5月30日止）。”
《華夏時報》記者來到了涿州市國土資源局，該部門相關負責人告訴記者，志信地產出示的土地證並不在它名下，而是孟祥順個人確權的國有土地，證件和公司名稱不一致說明二者沒有關係。開發商如果要開發項目，其土地必須是在自己公司名下才行。
開發商明知自己沒有建房的任何手續，公開對外銷售商品房，與業主簽訂《商品房買賣合同》收取購房款，如果開發商還具有將收到的款項通過其他方式轉移到自己名下且意圖非法佔有，不予退還，則就構成詐騙罪了 。因此，我們應立即報警，且立即提起民事訴訟，對開發商財產進行查封保全，並申請法院調取開發商的資金情況，如果發現開發商有轉移資金情況，那麼可以認定開發商可能存在騙取財務佔為己有，不想退還的情況。
《刑法》規定：詐騙罪是指以非法佔有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為。《刑法》第二百六十六條規定詐騙公私財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處罰金或者沒收財產。本法另有規定的，依照規定。
二、業主該如何維權
此案件已經不單純是一個民事案件，而是刑事、行政、民事綜合類的案件，與普通的延期交房類案件最大的區別是，開發商沒有任何手續和證件就公然賣房，業主必須利用多種手段一起給開發商施加壓力，才能把自己的錢要回來。
1、報警
必須儘快報警，儘快進行刑事立案，通過警察介入調查開發商是否存在詐騙行為。
2、向有關主管機關進行投訴
向工商局、住建局、國土局等部門進行投訴，要求工商局吊銷開發商營業執照，並對有關責任機關發出查處申請，要求履行監管職責。甚至可以起訴責任機關行政不作為，必要時也可以由國家監察機關介入調查。
3、起訴開發商要求解除合同並索賠
本合同明顯已無法繼續履行，只能要求解除合同，賠償損失，所以交了錢的業主應該儘快集合起來啟動訴訟程序，進行財產保全，以免開發商拿了錢跑路，到時候真是賠了夫人又折兵。
三、業主的警示
很多人買個白菜有時候還要貨比三家，為什麼偏偏買房卻那麼草率呢？有人可能會說了，不懂啊。這根本成為不了藉口，隨便網上一搜就能搜到買房需要注意的問題，開發商證照不全的如此明顯，只要稍微有點買房的知識，就不可能被騙。但還是有這麼多業主被騙，一方面是現在房地產價格畸高，買晚了都怕搶不到；另一方面這些業主存在僥倖心理，認為有政府管著呢，肯定沒大問題。因此我們所鄭重向想要買房的業主呼籲：買房錢一定要檢查好開發商相關證照，看清楚資質，謹慎決定。
具體在買房前需要有哪些準備工作呢?
1、買房前最好對開發商進行背景調查
對開發商進行背景調查看上去很難，其實每個人都能做到基本的。
首先，可以到天眼查或者國家企業信用信息公示系統查詢開發商的成立日期、註冊資本、股東情況甚至涉訴情況。瞭解這個公司是不是有實力開發這個項目。
其次，到國土資源局土地招拍掛網站查查相關地塊的招拍掛情況。看看是否拆遷完畢，土地是否已經進行過一級開發，開發商是否經過招拍掛程序買下來。
最後，就是本項目如果有前面幾期，可以實地走訪一下，問問前面業主對小區的反饋，如果發現比較基礎性的問題都沒有解決，那麼不能輕易購買。
2、買房一定要看相關證件
做完背景調查，如果沒有什麼問題，就要看看預售項目最重要的文件：預售許可證
買房一定要看《商品房預售許可證》！！！
買房一定要看《商品房預售許可證》！！！
買房一定要看《商品房預售許可證》！！！
重要的事說三遍
《中華人民共和國城市房地產管理法》 規定：
一、開發商進行商品房預售，應當符合下列的條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
從上述法律規定可知，對於政府來說，開發商想要從政府處取得預售許可證，必須先要取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》這四個證件，並且投入總資金的25%以上才能在政府申請《商品房預售許可證》。
對於老百姓來說，買房的時候只有看到《預售許可證》才能證明，這個房屋符合預售條件，你買完之後才能夠辦理貸款，你才有可能順利的拿到房子。如果連預售許可證都沒有的房地產項目，不管價錢多麼合適，都不能買，因為前方等著你的不是你的房子，而是無休止的麻煩，這一點一定要有清醒的認識。
3、買房過程中的所有材料都要留好
我們在日常辦理商品房維權訴訟案件過程中發現，整個購買商品房的過程中，交房、辦證等每個解讀階段都可能出現問題，如果在整個過程中沒有注意留下證據，可能就為後續的維權工作帶來很大障礙。
所以業主從最初接觸開發商開始就應該注意收集以下證據：宣傳資料、售樓人員錄音、沙盤圖拍照、樣板間拍照、合同內容、開發商展示的相關資質等等。
買房對中國人來說是人生大事，尤其在房價如此之高的今天，買一套房可能要花費一輩人甚至幾輩人的積蓄，所以在買之前一定要調查清楚。不要因為或認為房價低就毫無準備的盲目交錢，畢竟買房不是買別的，一旦出現問題，會造成重大的財產損失。
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