海納百川63351614
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深圳房改新政，一言以蔽之就是——未來十八年內，商品房的供應將大大縮減，保障房反之，且兩者加起來總共只有170萬套。
題主想問的應該是對深圳房價的影響。未來18年內，深圳人口又還有較大的增長空間，加之粵港澳大灣區規劃的加成效果，深圳未來對人口的吸引力將大大增大，這就意味著，未來將有更多的人口湧入深圳。18年內卻只供應70萬套，且看規劃，是逐年遞減的趨勢，70萬套怎麼能滿足隨著人口加速增長的購房需求呢？
有人也許會說：別慌，這不還有100萬套的保障房嗎？先不說保障房因為各種限制和短板而僅是購房者買不到商品房之後退而求其次的選擇，即便是購房者願意購買保障房，100萬套的數量同樣不能滿足需求。
房屋供應減少了，尤其是商品房，而人口卻快速增長，勢必出現供不應求的局面，按照市場經濟規律，深圳的房價必將上漲。
▲4月份深圳房價地圖
但是別忘了市場經濟規律之外還有宏觀調控。目前深圳新房的總體均價已經超過5萬元/平，其中南山和福田的片區均價更是已經突破9萬元/平。高企的房價不僅影響人們的生活質量，只是成為一個城市吸引人才的阻礙，最終影響城市發展。所以這個時候就有了“樓市調控”。房價飛漲之後，深圳出臺了多項樓市樓市政策，在愈發嚴苛的調控之下，深圳房價目前總算是止漲了。面對粵港澳大灣區和“二次房改帶來”的住房需求，深圳必當有所防備，不會放任房價再次飛漲。
還有很重要的一點就是——臨深城市可以分擔深圳住房供不應求的壓力，承接深圳外溢住房需求，一定程度地壓縮了深圳房價上漲的空間。
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上週深圳樓市新政印發了地產人的熱議，小美也第一時間總結了各大行家的政策分析。雖然有著這麼多專業的政策解讀，還是有不少讀者提出這樣一個問題：新政下，我們還要不要買房？買什麼房？
新政對市場的影響分長期影響和短期影響。雖然短期內給房產市場帶來了衝擊，但就長期而言，不能不說是挑戰，也是機遇。
1
短期影響
1短期衝擊
住宅限售三年，但是在7月31日以前網籤的房子不受該限制。由此可見，短期內市場的供應量是不會有太多變化的。短期而言，投機需求、投資需求得到了有效抑制，成交量也會受到一定影響，房價可能會有所下滑。
2市民持觀望心理
新政出來當晚，地產行業集體加班網籤引發了一陣熱議。與這樣火熱的工作狀態形成鮮明對比的是新客的諮詢到訪情況。隨著各大行家新政解讀紛紛發表，很多投資性購房者選擇的暫停購房。不少投資客當晚立即致電中介表明暫時停止購房進程，還有一部分人則向經紀人諮詢“離婚買房”、“首付”等細節。一時間，朋友圈還出現了不少地產人對新政的調侃段子。
2
長期影響
1或將出現供求關係緊張狀況
受新政影響，三年限售期內，房產的供應是隨著市場的擴大而減少的。新政實行後，房子每賣出一套，便鎖定三年。因此，深圳剛需住房還是購房的主流。這是一種市場自發行為，在一定程度上抑制了炒房行為。但說到底，深圳房價上漲的趨勢並不會因為政策下行，因為需求決定市場。隨著城市發展，人口繼續流入，深圳剛需性住房的需求還將繼續擴大。
中長期的房價還是會繼續上漲，而市場將自動劃分優質和劣質物業。優質物業因為地段、戶型、配套等多種原因，永遠不缺購房者而價值凸顯；那些有明顯缺陷的物業，在限售狀態下，可能會加劇購房的遲疑。
在這種情況下，剛需仍需要買房。問題就很自然的出現了：該買什麼房？
1注重需求
如果只有一百萬的首付，便不必再關注各大網紅豪宅；在福田上班，也就不會去大鵬置業。住房需要結合家庭的需要，不求萬事完美，在大體上能夠滿足幾個迫切的需求點也不失為最優選。正所謂，沒有完美的房子，只有合適的房子。
2注重保值
很多人表示，即使在新政後，仍會選擇購買南山福田前海等地的房產，或者買學位房。
1. 城市核心的優質物業。如南山：配套豐盛、居住環境上佳，自住比例很高，長期出於供不應求狀態，新政雖然減少了需求，但是沒有根本改變城市核心優質物業供不應求的狀態。
2. 學位房。學位房仍是深圳最稀缺的資源，好的學位房永遠不愁沒有買家。
3
一個不錯的選擇
在現行樓市政策下，按照每週的慣例好房U購還是精選了一個優質的剛需盤——怡瑞達樂郡。
在龍崗2015年的規劃中，就明確規定了未來發展的五大戰略。怡瑞達樂郡就在“寶龍高新園區”規劃中。
項目位於龍崗區深汕路與樂園路交匯處南側，由深圳市怡瑞達實業有限公司開發，佔地面積約0.7萬㎡，總建築面積約為3.5萬㎡，容積率3.8，綠化率30%，是一個含住宅、商業為一體的mini綜合體項目。
下面就來簡單分析一下這一項目的亮點。1地鐵口物業
項目距離在建中的地鐵16號線“同樂村站”約400米左右，通過地鐵往返大運新城、龍崗中心城和坪山新城較為方便。
16號線將連接起大運新城、龍崗中心城、坪山中心城等地區，是增強龍崗、坪山之間聯繫，支撐城市空間拓展、緩解交通壓力的組團內骨幹線。
2學校資源
距項目幾百米有2所幼兒園，分別是辰星幼兒園和同樂大風車幼兒園。另外，據龍崗區教育局的學區地圖顯示，項目的小學和中學學區分別為同樂主力學校及其初中部，項目距離學校約1公里左右。
3價格
項目均價3.7萬，主力戶型是85-89㎡三房，能夠滿足日常生活所需。這也就意味著總價三百萬出頭，就可以買到一個無論是配套還是交通都適中的剛需房。
