夏花秋叶41
1.体验店的产生是种预示，商铺潜力值大
现在电商的运营方针开始往线上线下双渠道进行，而线下体验店越来越多。其实不难想到这是一种预示。实体店是非常有必要性的，它不仅能让顾客能实际体验和感受物品的价值或者服务，还能增加一定购买量。换句话说，电商是不能取代实体商铺的经营，因为本身实体店铺的优势是非常明显的。许多电商已经瞄准了实体店铺，连马云也不例外。今年11月，阿里巴巴28.8亿美元投资大润发。这也说名实体店是非常有发展潜力的，但是需要新的模式来经营。所以投资商铺是肯定有潜力的，即使是美国这样成熟的电商国家，实体的商铺也是非常多的，还有不少百年老店屹立不倒。但是必须注意的是商铺的经营模式需要与时俱进，更适应商业发展的运营方式进行，将商铺“看得见摸得着”等的优势充分运用。
2.一公里、大商圈是不能取代的
对于人们的生活来说，即便电商能满足一切需求，但是在这几个方面上不能满足顾客的。首先是上文说的体验感，其次是时效性（即便快递越来越快，但是比起周边店铺，用时是多的），最后是新鲜性，比如瓜果蔬菜等产品最好在实体店购买。这也就造成如今商铺大部分往这2个方向进行，一公里店和大商圈。一公里店主要是开在社区周围的商铺，以中小型商铺为主。社区居民购买日常急需品，其实也是个非常大的市场。不妨假设一下，突然准备炒菜但突然发现食用油已经用完了，你是会选择网络订购食用油，还是直接下楼购买呢？你准备购买瓜果蔬菜，是会选择上网购买还是实体店铺自己挑选呢？而大商圈的店铺更多的满足人们休闲娱乐的体验感。现在大商圈主要是走一站式运营方式，无论是购物、娱乐还是美食都能在大商圈找到。比如咱们熟悉的万达，新建了不少大型时代广场。
3.商铺运营方式是核心
坤鹏论这里举个例子，就是大家熟知的“孩子王”，题主可以考虑他的运营模式。孩子王如今在中国已200多家分店，会员累计200多万，每家分店选择必是大型商圈，占地千万平方米。它主要是核心抓住会员，进行线上和线下双运营的模式。并且相对于网络销售，孩子王的实体销售并不弱。因为实体店的种类繁多，经常开展大型活动，返回优惠卷，都是看得见的实惠。在支付上，孩子王也有改变，扫码购就是个新的突破。扫实体物品的二维码即可以看见价格，能网络支付无需排队。其实归根到底，商铺是否有升值潜力，和商铺的选址与投资者的运营有很大的关系。
坤鹏论
我在2013年在青岛李沧145万投资了一套78平米的商铺是小区的步行街，当年李沧住宅房价也就10000一平米吧。当年租金是7万每年。以后是每年递增7000。签了五年合同今年到期！继续签五年每年递增1万元今年房租是11万了！门头房楼上的住宅已经涨到21000一平了。我感觉投资商铺要找大小区楼下的商铺比较好！入住率上来了房子自然好租
阳光如昨
要看地段，不是临街的商铺一定不要买，什么开发的什街，什么城，全是炒作，除非你是自己经商，有固定客户，买了之后什么年百分之七的回报率都是见鬼的，租都租不出去，我以前在我们这边步行街二楼买了一个商铺，按当时的行情，可以买三套住房，开始热闹的狠，都是来看热闹的，过几个月就大面积关门，现在住房价格增幅达7倍了，那个破商铺没人租，现在租给别人住，血的教训啊！
咚写西读
如今，消费行为已不再是单纯的Shopping，
消费者则越来越多重视购物时精神层面的满足感，
这使得受电商冲击的商场带来了新的生存空间。
在此背景下，
商业已经进入了体验式消费时代。
……
体验式消费为何这么“火”?
2001年5月，第一家苹果零售体验店在弗吉尼亚州一高端购物中心开业。采用现代简约设计且位于闹市区的店面吸引了大批顾客前来体验，其周客流量达到5400人，而竞争者的周客流量仅为250人。2004年苹果零售体验店的收入达到了12亿美元。现如今，苹果零售体验店遍布全球，每次发布新品，其门前都是络绎不绝。
GAODE
这一案例不仅让怀疑体验营销效果的人闭上了嘴，也掀起了企业实行体验营销的浪潮。纵观国内，近几年来各大品牌体验店如雨后春笋纷纷冒头，不仅手机等电子科技产品开起了体验店，宜家此类的家居品牌也通过开放家居展区，让顾客尽情体验家居产品。事实证明，采用体验营销的品牌许多都取得了不错的成果，而消费者也越来越喜欢体验式的消费方式。
在互联网快速发展的现代社会，线下的体验式营销为什么依旧能驱动消费呢?
GAODE
体验式消费之所以广受欢迎，最根本的原因就是它可以让顾客对产品产生更直观的认知和感受，同时让顾客在体验的过程中得到产品知识等附加价值。在这种情况下，顾客所感知到的产品或服务的价值就更高，也就更容易令顾客满意。
GAODE
除了上述优势，体验式消费还可以给品牌创造更多塑造品牌形象的机会。品牌关系的形成与人际关系形成具有相似的过程，品牌及顾客双方的相互交流是形成品牌关系的根本。品牌体验作为消费者对品牌的感知和学习,是品牌在消费者心目中建立印象的策略之一。星巴克前CEO霍华德·舒尔茨说：管理品牌是一项终身的事业。品牌其实是很脆弱的，包括苹果在内的所有品牌的成功，都不可能一步登天，品牌的培育需要通过每一次细致入微的服务来保持和维护。顾客对品牌的认知是在每一个与品牌接触的时刻中慢慢形成的;在顾客进行体验的过程中，舒适的环境、贴心的服务、精辟的讲解、优质的产品等都可以成为顾客为品牌形象加分的因素。所以，企业需要善于把握体验式消费的时机，在与顾客互动的过程中，在其心目中树立良好的品牌形象。
体验式消费具有
线上消费和普通零售所不具备的优势！
新兴电商对传统实体商业的冲击更加要求实体业者以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受，传统经济主要注重产品的功能强大、外型美观、价格优势，现在趋势则是从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，以此抓住消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。如何推行体验式消费？
体验营销的浪潮席卷全国，在这个过程中，许多企业取得了成功，营销学家施密特等人在《体验营销》书中指出，体验营销一般由5个部分组成，即感官体验、情感体验、思考体验、行动体验和关联体验。管理研究表明，企业为顾客造、提供良好的品牌体验，可以促进顾客品牌忠诚度的提升，即可以提高顾客的回购率和推荐率等。在实践中运用体验营销，为顾客创造良好的体验，企业应该注意以下三点：
1、在体验中传递情感
人是感性的动物，虽然经济学中假定消费者都是理性的，但研究表明在实际消费中，往往都是感性因素促使消费者作出购买决策。在这一点上海底捞广受好评：海底捞不仅为等待的顾客提供美甲、护理等服务，还会为独自用餐的顾客贴心地摆上一只玩偶小熊陪伴，过生日的顾客甚至还可以收到来自海底捞的意外惊喜。所以，企业在体验式消费的过程中应尽力与消费者建立情感纽带，譬如通过可靠的产品与消费者之间建立信任的情感，或通过贴心的服务为消费者传递关怀，等等。
2、在体验中传递认知价值
企业在照顾到消费者的情感感受之后，也要试图抓住消费者的理智;这一点可以通过价值的创造和传递来实现。比如在美妆产品的销售过程中，消费者不仅可以现场体验到美妆产品的效果，还可以在导购人员的口中得到许多美妆知识。如此一来，消费者心目中所感知到的产品价值就在无形中得到了提升。
3、在体验中传递文化和价值观
前文提到了仿造旅游小镇的反例，可见体验式消费中如果只有表象，而没有文化内涵，品牌便会经不起消费者的反复推敲。在传递文化这一点上，星巴克咖啡可以为我们所借鉴。很多人说，星巴克卖的不是咖啡，是“第三空间”，是生活方式，是精英文化。因为消费星巴克咖啡的人，大多数都是来自都市的白领精英，他们利用喝咖啡的时间以及星巴克提供的空间进行商谈、分享、交流;在星巴克，消费者体验到的是一种崇尚知识、注重情感的文化，星巴克成为了精英文化和品位的象征。将文化、价值观融于体验式消费之中，是体验时代下品牌管理的创新方式之一。
需要注意
不同的行业、不同的品牌、不同的地区、面对不同的目标市场群体，所采取的具体体验营销策略也会有所不同，需根据具体市场情况对策略进行调整。商品是有形的，服务是无形的，而创造出来的体验是令人难忘的。体验经济，这也恰恰是许多实体商业的逆境生存之道。因为越来越多的消费者渴望得到体验，愈来愈多的企业精心设计、销售体验。按照目前的大趋势，实体店的逆袭时代即将来临了，新的机会也展现在面前。
高德商业
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成本风险角度
结论：16年以后住宅价格被相对高估，而社区商铺的资产价格涨幅非常温和，与真实租金涨幅基本趋同，泡沫和风险水平处于低位。
理由：
1.住宅价格的核心成本是土地价格。
2.商铺价格的核心成本是真实租金和空置率。
3.16年以后伴随土地价格的快速上涨和中央房住不炒的战略指导下，住宅价格被相对高估了。
住宅的资产价格是供应端的土地价格决定的，而商铺的资产价格是需求端的租金决定的。近十年来伴随着土地供应价格的快速上涨和中央房住不炒的战略，住宅资产价格的核心成本，也就是地价上涨了将近10倍，所以我们认为住宅的资产价格中的泡沫和水分相对比较大，投资风险相对较高。而社区商铺的资产价格涨幅非常温和，年涨幅在5%左右，和真实租金年涨幅5%-7%基本趋同，所以社区商铺资产价格的泡沫和风险低于住宅。
18年-19年如果做不动产投资，要做一个优势投资策略的转换。
16年以前以住宅房作为主要的不动产投资标的，17-18年以后应该将投资类住宅的溢价变现适当置换成社区商铺底商，降低资产投资风险。
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金鱼房东
我个人极不看好商铺投资，我觉得那个一铺养三代的时代已经远去了，目前的大部分商铺都毫无投资价值。原因如下：
1.现在楼盘越来越多，几乎每个楼盘都有商铺在卖，但是很多小区入住率很低，没有多少居民，消费能力自然有限，在那开店铺，自然没多少生意可以做。也就没有多少营业收入。如果收入不能超过投资的成本，那就是亏损。如果利润不大，那投资商铺干嘛呢？还不如理财省心。
2.物以稀为贵。以前店铺生意好，是因为店铺少，竞争也不激烈，现在到处是店铺，好多店铺几乎没有生意。现有的店铺好多都没生意，维持下去都很难，那随着楼盘一起出来的新商铺必然也不会有好的前途。
3.关键是商铺贵啊！又没有生意可做，成本还那么高。加上房租水电等等成本，开店的成本很高了。几乎无利可图。
4.人家卖商铺，商铺是他的筹码，卖给你了， 他就爽了，你当了接盘侠，你就惨了。如果卖不出去，租不出去，那你岂不是砸在手里了吗？现实生活中，不少人投资商铺，损失惨重。他们是最后一棒，卖不出，也租不出去，找不到接盘侠了！
5.有的地方经济下行，人们的钱跑到房地产里面去了，人们没有余钱进行其他衍生性消费，生意越来越难做了，尤其是近几年！生意不好做，投资店铺干嘛？
6.人口老龄化，新生儿减少，消费市场萎缩，生意越来越少，也就越来越不好做。
7.最近十年，电商蓬勃发展，抢走了实体店的生意！很多人在网上购物，不再去实体店，实体店的生意越来越少。难以维系啊！
高中数学邓老师
现在肯定没有2011年嫩好的机会了，但是机会有吗？答案是肯定的必须有，看你的胆量及资本了！
1.看位置 看潜力 商铺的有没有潜力，未来1-3年有没有升值的空间！看该区域消费水平，房价，居住人口收入水平，商铺生意的竞争环境等进行细分！
2.核算成本，核算投资回报率！
租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设李先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000 +1026682)=5.76%
通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%
点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3.根据自己的实力情况，评估下自己投资的风险，做下风险预算，考虑到最后的最差的结果！
@明说零道，任何生意都是有风险的，进行合理的投资预算，判断正确，好好去做，问题不大，现在出发，市场环境不好并不代表不能投资商铺！
明哥说零售
近年房地产发展迅速，也带动了大量的商铺。一铺富三代的时代一去不复返，现在商铺投资看城市和位置，赌的就是未来发展前景。
1.一二线城市商铺基本没有空铺。这是事实，你觉得貌似商铺的价值好像不如以往了，这只是一种感觉。在一线城市，只要将商铺招租的信息挂出去，根本就不会出现无人问津的情况。
2.三四线城市看常住人口和核心商业区。三四线城市对于商铺的需求可能没有那么大，地段不好投资价值不大，但是人口密集的地区和核心商业区有很大投资价值。
3.其他城市价值就低。例如一些小县城，大家的购买力上不去，做的也都是一些小生意，投资价值一定是上不去的。
4.看位置：新兴商业区潜力大。很多的城市中的某些区域，都是接下来在政策的扶持之下要快速发展，全面分析的地区，这些地段的商铺不但会有投资价值，而且升值潜力巨大，供不应求。
有很多人一竿子就将商铺的全部投资价值予以否定，这样的做法也是不对的，因为商铺绝对不会完全失去了投资价值，只不过需要进行投资决策的时候更加注重选择而已。
闭着眼买就能赚钱的时代已经过去了。我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～
合伟说
一、项目与产品分析
（一）交通优势利好
项目位于星沙大道与远大一路的交汇处，距离市中心与星沙城中心距离近，空铁双引擎的交通配套，由住宅、酒店、配套商业和综合商业体组成。
地理位置：星沙大道与远大一路交汇处
商铺可售面积：1272.6㎡
商铺面积分布： 65.93㎡、206.86㎡、103.43㎡、465.43㎡、86.19㎡、172.38㎡、172.38㎡
（二）功能配套
停车场:地下停车位、广场停车位
政策扶持：东部双引擎—临空经济区及高铁会展新城
酒店配套：乐天乐怡酒店、鑫达贵都大酒店等
商业配套：智趣G98、汇一城商业、九大专业市场、自身社区底商
教育配套：湖南农业大学、湖南师范大学等九大高校
（三）大交通
项目位于芙蓉区与星沙板块交界处，自带五维立体交通——空港、高铁、火车站、高速、公交构建五维立体交通网络，未来将为项目带来庞大的消费人流。
（四）产品定位
面积区间跨度大，户型结构较为平整，紧挨小区大门与项目广场，临近两个大型综合体之间。裙楼上边有酒店，有纽带和桥头堡的商业价值。
适合购买人群：大宗不动产投资客、自购自营客户、商企业客户。
经营业态建议：银行、餐饮、医疗、培训及娱乐业态。
优势：成熟小区，并有酒店入驻。位于两个综合之间，并自带活动广场，商业价值凸显。酒店二楼展示性强。
十之又二
我也准备买个商铺来住，因为偏僻荒废了很多年，和住房价格差不多，可我觉得方便啊，门口车一停，抬脚就到家了不用七拐八拐，还省车位钱，我现在住的就是这样的几百平，可是离风景区3公里，开车步行两不相宜，看见有这样80平的离景区1公里，所以借钱也想买了，水电贵不了多少吧，可是比起住宅楼多一个用途选择，就是不知道40年产权怎么算，然后楼上又70年的产权，那又怎么回事？
