夏花秋葉41
1.體驗店的產生是種預示，商鋪潛力值大
現在電商的運營方針開始往線上線下雙渠道進行，而線下體驗店越來越多。其實不難想到這是一種預示。實體店是非常有必要性的，它不僅能讓顧客能實際體驗和感受物品的價值或者服務，還能增加一定購買量。換句話說，電商是不能取代實體商鋪的經營，因為本身實體店鋪的優勢是非常明顯的。許多電商已經瞄準了實體店鋪，連馬雲也不例外。今年11月，阿里巴巴28.8億美元投資大潤發。這也說名實體店是非常有發展潛力的，但是需要新的模式來經營。所以投資商鋪是肯定有潛力的，即使是美國這樣成熟的電商國家，實體的商鋪也是非常多的，還有不少百年老店屹立不倒。但是必須注意的是商鋪的經營模式需要與時俱進，更適應商業發展的運營方式進行，將商鋪“看得見摸得著”等的優勢充分運用。
2.一公里、大商圈是不能取代的
對於人們的生活來說，即便電商能滿足一切需求，但是在這幾個方面上不能滿足顧客的。首先是上文說的體驗感，其次是時效性（即便快遞越來越快，但是比起周邊店鋪，用時是多的），最後是新鮮性，比如瓜果蔬菜等產品最好在實體店購買。這也就造成如今商鋪大部分往這2個方向進行，一公里店和大商圈。一公里店主要是開在社區周圍的商鋪，以中小型商鋪為主。社區居民購買日常急需品，其實也是個非常大的市場。不妨假設一下，突然準備炒菜但突然發現食用油已經用完了，你是會選擇網絡訂購食用油，還是直接下樓購買呢？你準備購買瓜果蔬菜，是會選擇上網購買還是實體店鋪自己挑選呢？而大商圈的店鋪更多的滿足人們休閒娛樂的體驗感。現在大商圈主要是走一站式運營方式，無論是購物、娛樂還是美食都能在大商圈找到。比如咱們熟悉的萬達，新建了不少大型時代廣場。
3.商鋪運營方式是核心
坤鵬論這裡舉個例子，就是大家熟知的“孩子王”，題主可以考慮他的運營模式。孩子王如今在中國已200多家分店，會員累計200多萬，每家分店選擇必是大型商圈，佔地千萬平方米。它主要是核心抓住會員，進行線上和線下雙運營的模式。並且相對於網絡銷售，孩子王的實體銷售並不弱。因為實體店的種類繁多，經常開展大型活動，返回優惠卷，都是看得見的實惠。在支付上，孩子王也有改變，掃碼購就是個新的突破。掃實體物品的二維碼即可以看見價格，能網絡支付無需排隊。其實歸根到底，商鋪是否有升值潛力，和商鋪的選址與投資者的運營有很大的關係。
坤鵬論
我在2013年在青島李滄145萬投資了一套78平米的商鋪是小區的步行街，當年李滄住宅房價也就10000一平米吧。當年租金是7萬每年。以後是每年遞增7000。簽了五年合同今年到期！繼續簽五年每年遞增1萬元今年房租是11萬了！門頭房樓上的住宅已經漲到21000一平了。我感覺投資商鋪要找大小區樓下的商鋪比較好！入住率上來了房子自然好租
陽光如昨
要看地段，不是臨街的商鋪一定不要買，什麼開發的什街，什麼城，全是炒作，除非你是自己經商，有固定客戶，買了之後什麼年百分之七的回報率都是見鬼的，租都租不出去，我以前在我們這邊步行街二樓買了一個商鋪，按當時的行情，可以買三套住房，開始熱鬧的狠，都是來看熱鬧的，過幾個月就大面積關門，現在住房價格增幅達7倍了，那個破商鋪沒人租，現在租給別人住，血的教訓啊！
咚寫西讀
如今，消費行為已不再是單純的Shopping，
消費者則越來越多重視購物時精神層面的滿足感，
這使得受電商衝擊的商場帶來了新的生存空間。
在此背景下，
商業已經進入了體驗式消費時代。
……
體驗式消費為何這麼“火”?
2001年5月，第一家蘋果零售體驗店在弗吉尼亞州一高端購物中心開業。採用現代簡約設計且位於鬧市區的店面吸引了大批顧客前來體驗，其周客流量達到5400人，而競爭者的周客流量僅為250人。2004年蘋果零售體驗店的收入達到了12億美元。現如今，蘋果零售體驗店遍佈全球，每次發佈新品，其門前都是絡繹不絕。
GAODE
這一案例不僅讓懷疑體驗營銷效果的人閉上了嘴，也掀起了企業實行體驗營銷的浪潮。縱觀國內，近幾年來各大品牌體驗店如雨後春筍紛紛冒頭，不僅手機等電子科技產品開起了體驗店，宜家此類的家居品牌也通過開放家居展區，讓顧客盡情體驗家居產品。事實證明，採用體驗營銷的品牌許多都取得了不錯的成果，而消費者也越來越喜歡體驗式的消費方式。
在互聯網快速發展的現代社會，線下的體驗式營銷為什麼依舊能驅動消費呢?
GAODE
體驗式消費之所以廣受歡迎，最根本的原因就是它可以讓顧客對產品產生更直觀的認知和感受，同時讓顧客在體驗的過程中得到產品知識等附加價值。在這種情況下，顧客所感知到的產品或服務的價值就更高，也就更容易令顧客滿意。
GAODE
除了上述優勢，體驗式消費還可以給品牌創造更多塑造品牌形象的機會。品牌關係的形成與人際關係形成具有相似的過程，品牌及顧客雙方的相互交流是形成品牌關係的根本。品牌體驗作為消費者對品牌的感知和學習,是品牌在消費者心目中建立印象的策略之一。星巴克前CEO霍華德·舒爾茨說：管理品牌是一項終身的事業。品牌其實是很脆弱的，包括蘋果在內的所有品牌的成功，都不可能一步登天，品牌的培育需要通過每一次細緻入微的服務來保持和維護。顧客對品牌的認知是在每一個與品牌接觸的時刻中慢慢形成的;在顧客進行體驗的過程中，舒適的環境、貼心的服務、精闢的講解、優質的產品等都可以成為顧客為品牌形象加分的因素。所以，企業需要善於把握體驗式消費的時機，在與顧客互動的過程中，在其心目中樹立良好的品牌形象。
體驗式消費具有
線上消費和普通零售所不具備的優勢！
新興電商對傳統實體商業的衝擊更加要求實體業者以商品為素材，為消費者創造出值得回憶的感受，傳統經濟主要注重產品的功能強大、外型美觀、價格優勢，現在趨勢則是從生活與情境出發，塑造感官體驗及思維認同，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，併為產品找到新的生存價值與空間。如何推行體驗式消費？
體驗營銷的浪潮席捲全國，在這個過程中，許多企業取得了成功，營銷學家施密特等人在《體驗營銷》書中指出，體驗營銷一般由5個部分組成，即感官體驗、情感體驗、思考體驗、行動體驗和關聯體驗。管理研究表明，企業為顧客造、提供良好的品牌體驗，可以促進顧客品牌忠誠度的提升，即可以提高顧客的回購率和推薦率等。在實踐中運用體驗營銷，為顧客創造良好的體驗，企業應該注意以下三點：
1、在體驗中傳遞情感
人是感性的動物，雖然經濟學中假定消費者都是理性的，但研究表明在實際消費中，往往都是感性因素促使消費者作出購買決策。在這一點上海底撈廣受好評：海底撈不僅為等待的顧客提供美甲、護理等服務，還會為獨自用餐的顧客貼心地擺上一隻玩偶小熊陪伴，過生日的顧客甚至還可以收到來自海底撈的意外驚喜。所以，企業在體驗式消費的過程中應盡力與消費者建立情感紐帶，譬如通過可靠的產品與消費者之間建立信任的情感，或通過貼心的服務為消費者傳遞關懷，等等。
2、在體驗中傳遞認知價值
企業在照顧到消費者的情感感受之後，也要試圖抓住消費者的理智;這一點可以通過價值的創造和傳遞來實現。比如在美妝產品的銷售過程中，消費者不僅可以現場體驗到美妝產品的效果，還可以在導購人員的口中得到許多美妝知識。如此一來，消費者心目中所感知到的產品價值就在無形中得到了提升。
3、在體驗中傳遞文化和價值觀
前文提到了仿造旅遊小鎮的反例，可見體驗式消費中如果只有表象，而沒有文化內涵，品牌便會經不起消費者的反覆推敲。在傳遞文化這一點上，星巴克咖啡可以為我們所借鑑。很多人說，星巴克賣的不是咖啡，是“第三空間”，是生活方式，是精英文化。因為消費星巴克咖啡的人，大多數都是來自都市的白領精英，他們利用喝咖啡的時間以及星巴克提供的空間進行商談、分享、交流;在星巴克，消費者體驗到的是一種崇尚知識、注重情感的文化，星巴克成為了精英文化和品位的象徵。將文化、價值觀融於體驗式消費之中，是體驗時代下品牌管理的創新方式之一。
需要注意
不同的行業、不同的品牌、不同的地區、面對不同的目標市場群體，所採取的具體體驗營銷策略也會有所不同，需根據具體市場情況對策略進行調整。商品是有形的，服務是無形的，而創造出來的體驗是令人難忘的。體驗經濟，這也恰恰是許多實體商業的逆境生存之道。因為越來越多的消費者渴望得到體驗，愈來愈多的企業精心設計、銷售體驗。按照目前的大趨勢，實體店的逆襲時代即將來臨了，新的機會也展現在面前。
高德商業
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成本風險角度
結論：16年以後住宅價格被相對高估，而社區商鋪的資產價格漲幅非常溫和，與真實租金漲幅基本趨同，泡沫和風險水平處於低位。
理由：
1.住宅價格的核心成本是土地價格。
2.商鋪價格的核心成本是真實租金和空置率。
3.16年以後伴隨土地價格的快速上漲和中央房住不炒的戰略指導下，住宅價格被相對高估了。
住宅的資產價格是供應端的土地價格決定的，而商鋪的資產價格是需求端的租金決定的。近十年來伴隨著土地供應價格的快速上漲和中央房住不炒的戰略，住宅資產價格的核心成本，也就是地價上漲了將近10倍，所以我們認為住宅的資產價格中的泡沫和水分相對比較大，投資風險相對較高。而社區商鋪的資產價格漲幅非常溫和，年漲幅在5%左右，和真實租金年漲幅5%-7%基本趨同，所以社區商鋪資產價格的泡沫和風險低於住宅。
18年-19年如果做不動產投資，要做一個優勢投資策略的轉換。
16年以前以住宅房作為主要的不動產投資標的，17-18年以後應該將投資類住宅的溢價變現適當置換成社區商鋪底商，降低資產投資風險。
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金魚房東
我個人極不看好商鋪投資，我覺得那個一鋪養三代的時代已經遠去了，目前的大部分商鋪都毫無投資價值。原因如下：
1.現在樓盤越來越多，幾乎每個樓盤都有商鋪在賣，但是很多小區入住率很低，沒有多少居民，消費能力自然有限，在那開店鋪，自然沒多少生意可以做。也就沒有多少營業收入。如果收入不能超過投資的成本，那就是虧損。如果利潤不大，那投資商鋪幹嘛呢？還不如理財省心。
2.物以稀為貴。以前店鋪生意好，是因為店鋪少，競爭也不激烈，現在到處是店鋪，好多店鋪幾乎沒有生意。現有的店鋪好多都沒生意，維持下去都很難，那隨著樓盤一起出來的新商鋪必然也不會有好的前途。
3.關鍵是商鋪貴啊！又沒有生意可做，成本還那麼高。加上房租水電等等成本，開店的成本很高了。幾乎無利可圖。
4.人家賣商鋪，商鋪是他的籌碼，賣給你了， 他就爽了，你當了接盤俠，你就慘了。如果賣不出去，租不出去，那你豈不是砸在手裡了嗎？現實生活中，不少人投資商鋪，損失慘重。他們是最後一棒，賣不出，也租不出去，找不到接盤俠了！
5.有的地方經濟下行，人們的錢跑到房地產裡面去了，人們沒有餘錢進行其他衍生性消費，生意越來越難做了，尤其是近幾年！生意不好做，投資店鋪幹嘛？
6.人口老齡化，新生兒減少，消費市場萎縮，生意越來越少，也就越來越不好做。
7.最近十年，電商蓬勃發展，搶走了實體店的生意！很多人在網上購物，不再去實體店，實體店的生意越來越少。難以維繫啊！
高中數學鄧老師
現在肯定沒有2011年嫩好的機會了，但是機會有嗎？答案是肯定的必須有，看你的膽量及資本了！
1.看位置 看潛力 商鋪的有沒有潛力，未來1-3年有沒有升值的空間！看該區域消費水平，房價，居住人口收入水平，商鋪生意的競爭環境等進行細分！
2.核算成本，核算投資回報率！
租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。 案例分析：假設李先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000 +1026682)=5.76%
通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：5.76%
點評：該計算方法的優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
3.根據自己的實力情況，評估下自己投資的風險，做下風險預算，考慮到最後的最差的結果！
@明說零道，任何生意都是有風險的，進行合理的投資預算，判斷正確，好好去做，問題不大，現在出發，市場環境不好並不代表不能投資商鋪！
明哥說零售
近年房地產發展迅速，也帶動了大量的商鋪。一鋪富三代的時代一去不復返，現在商鋪投資看城市和位置，賭的就是未來發展前景。
1.一二線城市商鋪基本沒有空鋪。這是事實，你覺得貌似商鋪的價值好像不如以往了，這只是一種感覺。在一線城市，只要將商鋪招租的信息掛出去，根本就不會出現無人問津的情況。
2.三四線城市看常住人口和核心商業區。三四線城市對於商鋪的需求可能沒有那麼大，地段不好投資價值不大，但是人口密集的地區和核心商業區有很大投資價值。
3.其他城市價值就低。例如一些小縣城，大家的購買力上不去，做的也都是一些小生意，投資價值一定是上不去的。
4.看位置：新興商業區潛力大。很多的城市中的某些區域，都是接下來在政策的扶持之下要快速發展，全面分析的地區，這些地段的商鋪不但會有投資價值，而且升值潛力巨大，供不應求。
有很多人一竿子就將商鋪的全部投資價值予以否定，這樣的做法也是不對的，因為商鋪絕對不會完全失去了投資價值，只不過需要進行投資決策的時候更加註重選擇而已。
閉著眼買就能賺錢的時代已經過去了。我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～
合偉說
一、項目與產品分析
（一）交通優勢利好
項目位於星沙大道與遠大一路的交匯處，距離市中心與星沙城中心距離近，空鐵雙引擎的交通配套，由住宅、酒店、配套商業和綜合商業體組成。
地理位置：星沙大道與遠大一路交匯處
商鋪可售面積：1272.6㎡
商鋪面積分佈： 65.93㎡、206.86㎡、103.43㎡、465.43㎡、86.19㎡、172.38㎡、172.38㎡
（二）功能配套
停車場:地下停車位、廣場停車位
政策扶持：東部雙引擎—臨空經濟區及高鐵會展新城
酒店配套：樂天樂怡酒店、鑫達貴都大酒店等
商業配套：智趣G98、匯一城商業、九大專業市場、自身社區底商
教育配套：湖南農業大學、湖南師範大學等九大高校
（三）大交通
項目位於芙蓉區與星沙板塊交界處，自帶五維立體交通——空港、高鐵、火車站、高速、公交構建五維立體交通網絡，未來將為項目帶來龐大的消費人流。
（四）產品定位
面積區間跨度大，戶型結構較為平整，緊挨小區大門與項目廣場，臨近兩個大型綜合體之間。裙樓上邊有酒店，有紐帶和橋頭堡的商業價值。
適合購買人群：大宗不動產投資客、自購自營客戶、商企業客戶。
經營業態建議：銀行、餐飲、醫療、培訓及娛樂業態。
優勢：成熟小區，並有酒店入駐。位於兩個綜合之間，並自帶活動廣場，商業價值凸顯。酒店二樓展示性強。
十之又二
我也準備買個商鋪來住，因為偏僻荒廢了很多年，和住房價格差不多，可我覺得方便啊，門口車一停，抬腳就到家了不用七拐八拐，還省車位錢，我現在住的就是這樣的幾百平，可是離風景區3公里，開車步行兩不相宜，看見有這樣80平的離景區1公里，所以借錢也想買了，水電貴不了多少吧，可是比起住宅樓多一個用途選擇，就是不知道40年產權怎麼算，然後樓上又70年的產權，那又怎麼回事？
