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很多人都被开发商的广告噱头所迷惑，开发一个8层，9层，11层的房子都是洋房，岂不知房子分为多层，小高层，高层，超高层几种，洋房其实最接近多层，也就是人们常知道的1到6层，洋房的视野，采光，大平台都很开阔，一般多层，都是楼梯走道，而洋房有电梯，有的一栋楼就几户人家，面积大，设计宽敞，利用空间大，住的舒服。一般一层的都有大面积的庭前花园，周边的环境绿化高，非常宜人。
去上海看看，老洋房是什么样子的，就知道了。
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洋房又称花园洋房
楼层数：
洋房楼层数少，洋房一般为6层～8层左右，而高层少则10层，多则30多层甚至更高！
公摊面积：
洋房公摊面积小，得房率高！洋房公摊面积一般15%左右，高层公摊面积一般都在20%
容积率：
洋房容积率小，一般都是2.0以下，高层容积率2.5以上！
舒适度：
洋房居住舒适，采光好，绿化好，平时上下楼不用等电梯。高层人员杂乱，采光好的楼层太高，楼层低的私密性和采光又不好，舒适度下降！
另外，现在很多开发商，为了达到政府要求的容积率和市场营销，开发一些假洋房糊弄购买者。比如洋房和高层在同一个小区，洋房和高层享用同一个小区容积率和绿化，使得洋房的舒适度下降，起不到改善的作用！还有一些开发商宣传的洋房，已经达到10层以上，根本不能称作洋房，只能说是小高层。
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什么样的房子才算是洋房？
生活中，很多人都会将洋房和多层混淆，但其实这两者是完全不同的房屋类型，购房者可以从建筑形态上进行区分。洋房一般为6层以下多层板式建筑，以4和5层为主，并且从洋房所处的地段也可以进行区分，洋房绿化率比较高，也有将户外绿化景观引入室内的情况，修建洋房占用的土地比较多，所以洋房普遍存在远郊区一带。通常是指带有花园的二三层小楼。花园洋房的容积率通常较低，标准的花园洋房的容积率通常都在1.0以下。顾名思义，花园洋房一般每户都会包含一个花园，所以，带有这种建筑风格的住宅我们称作为花园洋房。
随着时代的发展，现代的花园洋房与以前的花园洋房的概念也有了一定的不同。一般6层以下就可以算作花园洋房，小区绿化率相对普通高层较高，为欧美建筑风格。现代的花园洋房一般位于郊区，相对市区来说更加安静舒适。
花园洋房的目标客户为收入相对较高的中产阶级，因为他们对于居住的舒适度有着较高的追求，而花园洋房正好能满足这样的需求。
二、花园洋房的特点
1、花园洋房能给客户提供多种多样的生活方式，让客户享受生活的惬意和自由。
2、花园洋房的初衷就是模仿一些欧式建筑的特点，所以其建筑风格多为欧式设计。
3、因为花园洋房的容积率很低，所以小区有大量的面积可以用来设计绿化，小区的环境一般比较好，整体风格和景观都有精致的设计，一层一般都有私家花园。
4、花园洋房的目标客户为中高收入人群，以及一些高收入人群。
5、花园洋房的设计更加的人性化，低统计率给了小区更大的绿化空间和设计景观的空间，能够增强客户的居住舒适度。
6、花园洋房虽然建筑的位置远离市区，但 为了保证业主的居住舒适度，水、电供给和周边的配套设施都能保持完善。
7、花园洋房是介于别墅和普通住宅小区中间的一种住宅，相对于别墅来说，花园洋房的位置离城市较近，但又能保持相对居住舒适度，是消费者购房很好的选择。
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洋房是具有欧美式样的房屋，装修具有明显西方风格，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构的独立式或复式、别墅式住宅。
其实真正的洋房，就是独立的别墅式住宅，有自己的院子，花园，车库等。
但是现在开发商宣传的洋房是范围扩大化的洋房，一般指6层以下的多层板式建筑，主要以4层为主，都有电梯，西方建筑风格明显，强调景观要好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，但比一般普通住宅的面积要大，一般建筑面积在140平方米—200平方米之间，单价比普通住宅稍高。
国家对住宅建筑按层数的划分：
一层至三层为低层住宅，
四层至六层为多层住宅，
七层至九层为中高层住宅，
十层及十层以上为高层住宅。
以上为国家规定，标准术语。还有一些通俗叫法，就是小高层和高层。我们一般把7层至11层高的住宅称为“小高层”，带电梯。 把总高12层以上的住宅称为高层。
国家《住宅设计规范》规定，七层及七层以上的住宅要设置电梯，所以现在的6层楼房的普通住宅都没有电梯，而洋房虽然是6层以下，但是都有电梯。
下面说一下洋房和普通住宅的区别：
1、楼层不同
普通住宅现在大部分为小高层或高层，一般都在10层以上，而洋房的建筑层数一般较低，一般就在四层左右。
2、公摊面积不同
层数越高，比如11层以上要求2部电梯，附属用房越多，公摊面积越大，所以高层公摊面积比洋房要大，通常在20-25%左右，洋房的公摊面积通常在10%左右。
3、容积率不同
国家规定各类型房屋的小区容积率，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5。容积率越低居住舒适度越高。小高层，高层的容积率在1.5-4.5，而洋房的容积率一般在0.8-1.2之间，比高层容积率低，居住舒适度要高。
4、电梯，户型不同
洋房一般为一梯两户，甚至一梯一户。高层一般是一梯两户，两梯四户，甚至六户、三梯八户。所以，高层住宅每单元各楼层住户相对较多，而洋房较少。再一个，房间布局上，洋房一梯两户的布局，有充足的空间，能够保证大面积宽户型的设计，做到坐北朝南，户型方正，采光通风较好。高层通常为两梯四户，要兼顾各户采光的均好性就比较有限制。
5、绿化率不同
一般住宅的话，绿化率在30%-40%，而洋房基本在40%以上，很多都是50%以上。
6、价格不同
洋房的报价一般是高层的1.2-1.5倍，洋房的物业费一般是高层的1.5-2倍。
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在房地产的住宅物业形态划分里是没有洋房的，只有别墅、多层、高层、和超高层之分，洋房在民国早期上海比较多，原因就是洋人多，洋人住的房子，类似于以前我们把火柴叫洋火，煤油叫羊油，枪械叫洋枪一样。
目前市场上很多开发商的楼盘喜欢打出洋房的概念，其实和很多楼盘名称起个洋名一样，听起来给人感觉高端大气上档次 。具体来说，洋房需要具备一下条件:
1.低密度社区，容积率不超过1.5，没有高楼林立；
2.楼层最多也就6层，有的开发商做到8层，明显舒适度降低了；
3.建筑立面比较新颖，颜色突出，材质一般为真石漆或干挂石材，造假成本相对较高；
4.窗墙比高，也就是大窗户比较多；
5.有电梯，户型为板式楼南北通透，有独立的入户单元门厅；
6.有超大阳台，一般都配有双阳台，甚至更多；
谈房说地
1、纯洋房：出入自由，生活自在
华盛南院接壤合肥东部新中心，占据新安江路等多条城市干道，立体交通环绕周边名校、医院、商圈等配套齐全。地铁2号线东延站点与项目步行可达。华盛南院地下车库与人车分流设计，人车出入与环境达到和谐统一，自在畅达。居者不管自驾出行还是乘坐公共交通工具，都便捷无比。
2、纯洋房：超低密度，绿景环绕
当我们工作了一天，带着满身疲惫回家，若能享受到与工作环境中截然不同的宁静与悠然，那定是再幸福不过的事情。在华盛南院，享有40%超高绿化，2.0容积率、低密度规划，各色主题园林，内含奢阔院落洋房，让居者真正体会到洋房带来的舒适奢阔，体会生活原本之美。
3、纯洋房：3米1层高，奢阔视野
相较于高层来说，洋房的一大优势，即拥有更加舒适宽敞的居住空间，使居者能够充分发挥居住空间想象，打造心目中最完美的居家空间。华盛南院以东城稀有3米1层高，定义东城洋房新标准，赋予室内充沛阳光，居者拥有更大的视野空间，成就东城大宅典范。
4、纯洋房：6大科技，智享生活
随着科技的发展，智能对我们生活带来的便利也与日俱增。华盛南院引进6大科技，创新东城科技美宅，“空气滤清系统”、“智能音控系统”、“智能门锁系统”、“水净化系统”、“停车管理系统”、“入户门禁系统”，智造现代健康生活，享受“恒温、恒湿、恒静”居住环境。
5、纯洋房：湾居生活，惬意栖居
生活在城市里的人们，经常会憧憬临湖湾居生活。闲暇时，与家人漫步湖边，倾心闲谈，或独坐湖边垂钓，感受难得的静谧时光。华盛南院紧邻千年店埠河，清透河水静静流淌，清风拂过水面带来一阵清凉，让心灵归于宁静。湾居生活，是一种生活方式，更是一种回归自然的质朴情怀。
LSM0829寒枫
洋房？为什么叫洋呢？首先得有外国的建筑风格吧！
另外洋房多是6层以下多层板式建筑，容积率低，通常在1.0左右，强调景观好，绿化率比较高，普遍存在于郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。
愚人自扰能
我是成都房产经纪人张某某，很高兴回答这个问题。
国家自从颁布(限墅令)以后，市面上的别墅越来越少。应运而生的洋房，因为低密度，环境好的原因，越来越受欢迎，下面我来说下我对洋房的理解。
首先洋房和小高层、和多层是有区别的
一般来说洋房最高不得超过6楼，而且必须配有电梯。容积率低，一般在0.9到1.9区间。容积率越高，居住环境肯定越差，上了2.0的容积率的房子基本都是小高层了。
洋房一般是一梯两户，或者一梯一户。通常总户数只有几百户，绿化率达到百分之60以上。
下面我这个图就是洋房。
希望对你有用。
成都房产经纪人张某某
楼层低，最高五层，有电梯！
底层有花园小院，层层有大露台。估计现在没哪个开发商愿意盖了。
晨晨乐园
什么是真正的洋房？
首先我们要了解几个问题：
1.洋房的定义
2.洋房的演化
3.洋房的种类
第一个问题:洋房的定义。我们都知道洋房是比较高端档次的楼盘，买房看房的时候会有经纪人或者售楼小姐告诉你，这就是洋房，一天转下来，你会发现有好几个楼盘都会这样的户型，但是在你的概念中会感觉到并不是那么统一啊！首先：洋房的洋这个字，在近代的时候就是代表这西洋的意思，也就是说洋房就是西方外国人在那个时期所设计建造的房子，民国时期的天津、上海、广州等地都是有着租界这么个地方，外国人在这种地方建造了有着强烈西方文化色彩的建筑物，在当时凡是跟外国人有关系的东西都会挂上“洋”这个字，洋火、洋车、洋装以及我们所说的洋房!
第二个问题：洋房的演化。那么洋房是如何一步步的变成我们现在所看到的这些所谓的洋房建筑呢？随着国家的富强这些地方都被我们收了回来，但是这些造型多样，充满异域风情的建筑物保留了下来，经过战争的洗礼和贸易的往来，这些地方有了极为重要的地位，中西方的文化碰撞，将这些艺术撒向了全国各地，最终融入了我们自己的文化和理解，形成了我们现在所看到的洋房！
第三个问题：洋房的种类。那么洋房有哪些种类呢？大体可以分为花园洋房和别墅洋房！它们的区别是什么呢？花园洋房，是2-6层的平层或者复式组成，一梯两户的格局，所以公摊面积非常小，并且一楼和顶楼一般都会有个面积不错的花园，整体的外部结构也都充满了西方文化的色彩，经纪人和售楼的人都会介绍这是巴洛克、洛可可、路易十六啊等等风格！而别墅洋房，顾名思义就是我们所熟知的大别墅了，而其实最早所说的洋房就是特指别墅洋房，坐落独栋，前后花园，功能齐全，造型美观，充满了浓浓的土豪气息！
