一切彷彿突如其來，卻早已有跡可循。
每一個商業決定，都是基於現時利益最大化的選擇。
2017年11月，會德豐控股子公司九龍倉資產拆分方案終於敲定，九龍倉置業從九龍倉集團中分拆上市，其優秀的投資物業資產注入到九龍倉置業，包括6塊優質物業：海港城、時代廣場、荷里活廣場、海港企業、會德豐大廈及卡佛大廈。
在外界看來，這一分拆，本質是將不同風險的資產進行隔離，釋放物業價值的舉措。畢竟，由於以往多類業務混雜，市場對企業資產估值會出現較嚴重的低估。
這是吳氏家族的一次財技施展。不過，故事並未結束。
由於九龍倉集團與母公司會德豐在香港物業發展方面角色有所衝突，以及九龍倉集團近年來走低的股價，業內一直猜測，會德豐將進行合併重組或私有化。但這一說法從未得到管理層的確切回覆。
直至2月24日，會德豐、九龍倉集團、九龍倉置業三個上市平臺齊齊短暫停牌，稱以待發布屬公司內幕消息的公告。三家公司同時停牌，這在集團歷史上是罕有的。
敏銳者開始調查其中的緣由。隨後，據《彭博》引述投資顧問公司United Fiest Partners亞洲研究部負責人透露，會德豐或會從少數股東手中回購九龍倉集團股份，作價每股27.58港元，作價較停牌前的每股19.7港元，溢價40%。
事情不像預料中那般。2月27日午間，會德豐公告稱擬將公司私有化及退市，股票於2020年2月27日下午恢復售賣。九龍倉置業同時恢復售賣。
顧名思義，私有化，就是公司的控股股東出一個高於市場價格的報價，將市面上股票全部買了，讓公司退出上市。
至於私有化代價，要約人（吳光正全資公司）以會德豐每股股份向股東分派一股九龍倉置業股份及一股九龍倉股份，再以現金按每股協議安排股份12港元支付，代價將約為81.8億港元。
派股外加少量現金“補償”，意欲私有化逾1300億港元市值的老牌上市企業，這是吳氏家族再一次財技的施展。
若計劃成功，港股中將不再有“00020”，市場也要和會德豐說再見了。
私有化會德豐
反轉來得如此之快。“會德豐將私有九龍倉集團”消息發酵數天後，2月27日午間，會德豐發佈公告稱，要約人Admiral Power Holdings Limited建議以協議安排的方式私有化會德豐。
私有化代價為：向會德豐股東於記錄日期持有的每股股份分派一股九龍倉置業股份及一股九龍倉股份；要約人將以現金按每股協議安排股份12港元的協議安排代價減股息調整（如有）為代價。
假設概無未行使的股份認股權被行使；於記錄日期之前並無發行進一步的股份；概無作出股息調整，則要約人所需的現金代價最高金額約為81.5億港元，現金壓力較小。
換言之，私有化會德豐分為股份派發及股息補償，需要真金白銀付出的代價僅為81.5億港元。
若以九龍倉及九龍倉置業最後交易日收市價計算，一股九龍倉置業股份為40.2港元，一股九龍倉股份為19.7港元，協議安排代價為12港元，會德豐股東每股總金額為71.9港元，而會德豐於最後交易日每股股份為47.25港元。照此計算，要約人以溢價52.17%私有化會德豐。
公告中稱，要約人正以內部現金資源及其他外部債務融資來提供建議事項及認股權要約所需的全部現金金額。
於最後交易日，會德豐持有九龍倉置業已發行股份的66.5%、九龍倉已發行股份的70.7%，其亦持有其他資產（包括一個物業組合）與負債。基於最後交易日該等公司各自股票的收市價，會德豐於九龍倉置業及九龍倉持股量的總市值1237億港元超逾公司的市值970億港元，而公司還持有其他資產（包括一個物業組合）與負債。
同日，九龍倉置業地產投資有限公司發佈公告稱，建議事項的實行會引致公司的控股股東的股權由66.51%改變為42.34%。九龍倉集團也披露，分派完成前，公司由會德豐持有約70.71%，緊隨分派完成後將由會德豐持有約47.95%。
值得關注到的是，近年來，會德豐有陸續增持九龍倉集團股份，尤其是2019年11月以來就增持了數次，會德豐對九龍倉集團持股比例逐漸上升至70.03%。彼時，就有證券界分析指，吳光正過去10個月連番趁低價掃貨增持，不排除為私有化鋪路。
私有化完成之後，會德豐將由要約人擁有32.51%、由受託人（為信託的受託人（信託為吳先生家族的有連繫信託）及一名要約人一致行動人士）擁有48.48%，及由其他要約人一致行動人士（即吳先生及吳先生實體）擁有19.01%，會德豐聯交所上市地位將被撤銷。
會德豐於公告中表示，此次私有化旨在消除公司長久以來在現時控股架構下的控股公司折價，並藉此為股東釋放價值。此外，九龍倉置業股份及九龍倉股份帶來較高的股息收入，以及現金回報；基於九龍倉置業股份及九龍倉股份較高的交易流通性，協議安排股東分別而直接擁有該等股份屬較佳選擇。
受到私有化利好，會德豐股價午間開盤即大漲超過40%，最高價達每股71港元。當日，會德豐66港元每股收盤，漲幅為39.68%，成交額4.94億港元，成交量743.34萬股。值得關注到的是，同日覆盤的另一上市平臺九龍倉置業則復牌後一路下跌，收跌6.22%，報37.7港元每股。
船王“資本大戰”
“船王”的資本故事可以從40年前說起。
當時，香港依舊由日漸式微的英資掌控經濟，會德豐、怡和、和黃與太古並稱英資四大行，從事的行業包括航運、銀行、貿易、房地產等。
其中，最知名的故事，莫過於船王包玉剛“棄船上岸”，從航運套現並轉型，在與英資財團怡和及“李家”的一戰後，成功將九龍倉收入囊中。
那個年代，九龍倉是香港尖沙咀最大的貨運港，碼頭貨倉所在的地盤都屬於香港黃金地段，香港甚至有個說法：誰擁有九龍倉，誰就掌握了香港大部分的貨物裝卸、儲運及過海輪渡。
當時候的九龍倉，由怡和洋行主政，由於經營不善，並未完全發揮出資產應有的價值，香港地產火熱的背景下，這個總市值不到14億港元的低估資產，成為不少財團眼中的“獵物”。
李嘉誠是第一個出手的。1978年，李嘉誠悄悄在二級市場買入九龍倉的股份，一路潛伏增持至20%。
不過，在怡和洋行覺察後，開始在二級市場上高價增持九龍倉股份，打響了股權保衛戰，由於怡和能夠從同為英資控股的匯豐銀行獲得鉅額資金支持，李嘉誠的增持計劃收到了不小的阻礙，經過再三權衡，李嘉誠決定退出這場收購戰。
有趣的是，李嘉誠並沒有在二級市場減持，也沒有將所持股份賣給怡和，而是找了“船王”包玉剛接手。
能成為首富不是沒有原因的，李嘉誠有自己的考量。首先，包玉剛與匯豐屬於利益共同體，包玉剛時任匯豐董事，匯豐則是環球航運（包玉剛旗艦公司）第二大股東，並且有大量的貸款放於環球航運。其次，航運危機後急於“棄船上岸”的包玉剛亦願意通過高價接盤。
日後漫長的歲月裡，“船王”則幫助李嘉誠入主了同樣手握大量優質土地的和記黃埔（原為匯豐控股）。
接盤李嘉誠所持股份，再加上二級市場增持，“船王”手上擁有近30%九龍倉股份，帶著自家女婿吳光正進入了九龍倉的董事會。
但怡和豈會善罷甘休？數月後，怡和洋行宣佈以2股置地公司的新股和75.6港元面值的10釐周息債券，合計100港元的價格換取1股九龍倉股票，以此增持九龍倉股票，此價格大概比九龍倉當時的股價高出42%。
隨後，包玉剛通過向匯豐籌借15億港元現金，並公開宣佈以每股105港元現金收購九龍倉的股票，這個價格比怡和洋行的方案更高，而怡和最後也將自己的股份賣給了包玉剛。
這場戰役裡沒有輸家。怡和高價套現離場，匯豐股債兩安全，李嘉誠不僅獲得鉅額利潤，還為日後拿下和記黃埔鋪平道路。
包玉剛當然是最大的贏家，成為了香港房地產巨擘，為日後的“收租”生意打下了基礎，九龍倉亦正式從老牌英資企業成為華資企業。
回頭看，當初九龍倉作為碼頭貨倉的黃金地塊，如今都已蓋上高樓大廈，比如大名鼎鼎的遊客購物中心海港城、時代廣場等。
盈利能力不用贅述，就海港城來說，2018年，海港城錄得全年總收入（包括酒店）上升10%至118.71億港元；對應營業盈利96.78億港元，同比上升12%營業毛利率達到89%，零售銷售額創下370億港元的新高，當時平均呎租已經上升至483港元/月，產生的淨現金流入超過75億港元。
吳氏家族財技
“船王”收購的故事還在繼續。1985年，也是一場激烈的收購戰，包玉剛擊退英資股東馬登家族，吞下另一家老牌英資洋行會德豐。儘管資產規模遠遜於九龍倉，但經過一系列重組之後，會德豐成為九龍倉系的控股公司，形成了會德豐以小控大的格局。
包玉剛的商業帝國被交到了四位女婿手中，吳光正主理匯豐國際與九龍倉系。2014年吳光正宣佈退休，會德豐被交到了吳宗權手中。
再然後，吳氏家族施展財技，九龍倉集團旗下的香港投資物業被注入九龍倉置業中。其中主要包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray六項優質投資物業組成的組合。
2017年末。沸揚地產圈近8個月的九龍倉分拆事宜迎來突破性進展，通過分拆九龍倉置業上市，以吳天海為首的高層實施了一次近2600億港元的資產騰挪。
截至2017年8月末，香港估值物業總樓面面積為1150萬平方呎，估值總額為2559億港元。據瞭解，當時市場給海港城、時代廣場的估值就已接近2200億港元。
九龍倉置業還將間接擁有另一主板上市平臺海港企業的約72%權益。海港企業集團持有位於海港城的馬哥孛羅香港酒店、位於中環的前美利大廈（現正改建為TheMurray酒店）及若干中國物業權益。
尤為值得注意的是，內地的投資物業全部由海港企業集團擁有，總樓面面積為32.15萬平米，總估值為38.57億人民幣，主要包括蘇州國際金融中心和常州馬哥孛羅酒店。
近2600億港元的資產騰挪後，九龍倉不會保留任何九龍倉置業已發行股本權益，同時九龍倉置業不再是九龍倉的附屬公司，但仍然是會德豐擁有62%權益的附屬公司。
兩者將成為會德豐旗下兩個獨立且平行的上市公司。這次分拆，更像是將香港收租物業與內地以及其他物業分離。其中，九龍倉置業主要在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資，本質上更像是一個房地產信託基金——單純持有香港的優質收租物業。
而會德豐集團（九龍倉除外）將繼續主要在香港從事地產發展，以及透過會德豐地產（新加坡）有限公司（會德豐擁有 76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產投資及發展。
餘下九龍倉集團將主要在中國從事地產發展及投資、其它香港物業及於香港和中國從事非地產業務。其在香港持有的住宅投資物業，主要包括香港山頂物業組合，即種植道1號、山頂道77號、Mountain Court、Chelsea Court及紅莓閣，內地則含有國金中心和住宅項目等資產。
當時，有業內人士表示，九龍倉置業此次的分拆計劃並不在於對業務的整合，而是對不同風險的資產進行隔離。通俗來講，就是從原來的紛繁複雜的物業中，篩選出更加優質的部分，通過重新包裝整合，向投資者講述更加動聽的資本故事。這也有利於市場重新估值，獲得較低折讓，釋放出最大的價值。
市場對分拆事宜持頗為看好的態度。重組消息發佈後，九龍倉集團股價當日飆漲接近14%，會德豐亦大漲10.85%，均刷新歷史新高。
九龍倉置業被分拆上市市場早有猜測。因為，在市場看來，一家綜合性企業並不是一個好的投資標的。投資者如果想要分散風險，可以自行投資不同類型的標的來達到目的。
因此，大部份上市的綜合性企業的估值都與它的真正價值之間存在一定折讓。
具體到九龍倉集團，由於這個上市平臺多類業務混雜，物業組合投資回報率不均，市場對企業資產估值亦存在一定折讓。此時，位於香港黃金地段，能夠帶來豐厚現金流且風險係數極小的投資物業就會出現低估，這並不是資本市場的較優選擇。
通過分拆，九龍倉將被市場重新估值，其中包含大部分優質物業的九龍倉置業將獲得較低折讓，有助於估值釋放。
值得關注到的是，此次分拆，並未將投資物業與非投資物業進行一次性分拆，內地的投資物業沒有被注入九龍倉置業。所以，九龍倉置業分拆，表面上是業務梳理，實質是將不同風險的資產進行隔離，尤其是把內地地產與香港投資物業之間的風險隔離。
通過分拆，九龍倉集團的香港收租物業與內地資產實際上將處於兩家上市公司中，產業格局更為清晰，也易估值，一定程度上達到了風險隔離、估值提升的目的。
觀點地產新媒體查閱獲悉，分拆之前，投資機構給九龍倉的折讓在40%左右，合理的市值約為2500億港元。分拆之後，由於九龍倉置業的物業組合進行了優化，收益得到進一步提升，因此折讓有所降低。
綜合投行的評估，其折讓在20%左右。以目前九龍倉置業大概2600億港元的資產來看，市值接近2100億港元。
而分拆後的九龍倉集團，預計市場折讓依舊在40%上下，市值可以達到900億港元，兩者相加可以得到預計釋放後市值能達到3000億港元，分拆後九龍倉集團總市值較原來增加了500億港元，升值了20%。這是分拆帶來的資本收益。
私有化心思
分拆九龍倉置業上市後，九龍倉與會德豐合併重組或私有化的消息就不時傳出。
“我從頭到尾都沒說過九龍倉集團和會德豐將合併重組，亦從沒想象過分拆後的市值”，吳天海表示，對合並重組或私有化，自己不敢輕易評論，但隨即又留下想象空間，“如果有這方面的事情，我們到時會向大家交代的。”
觀點地產新媒體梳理發現，“股份流通量較低”、“股價大幅低於淨值”、“融資困難”、“遠離資本市場影響”、“回A訴求”等是私有化的高頻原因。
而隨著私有化公告的發佈，終於有了個交代。一切彷彿突如其來，卻早已有跡可循。
所有的商業決定，都是有原因的。其實，在九龍倉置業被分拆後，市場就有預期認為，會德豐與九龍倉會有進一步重組或私有化的動作。
原因多方面，或關於會德豐與九龍倉在香港物業發展方面角色起衝突，或關於會德豐近年股價無法反映真實價值，或寄於資產重整，之後拿出一部分資產重新上市......
“會德豐的業務策略與九龍倉部分重疊，可以透過兩者合併重組，繼續發展中港物業市場。”花旗曾稱。
觀點地產新媒體瞭解到，會德豐除了控股九龍倉外，還經營著會德豐地產(新加坡)有限公司、投資物業和住宅以及物流，兩者在經營業務上存在一定的重合，業務進行梳理是大概率事件。
而被低估的市值，可能是會德豐私有化最重要的原因。截至最新短暫停牌前，九龍倉市值為601億港元，九龍倉置業市值為1221億港元，而作為母公司的會德豐市值僅為970億港元，股價與資產值折讓較大。
照此看，作為九龍倉集團及九龍倉集團置業的母公司，會德豐市值未反映其直接持有的地產發展項目所帶來的價值。有觀點稱，對於以小控大的母子公司，港股市場通常會給予控股公司一定的折價，也就是所謂的“控股折價”現象。
有小股東稱，在他看來，會德豐的股價該是能媲美新鴻基的。
儘管九龍倉高層從未正面回應過私有化，但市場對這宗交易一直都持積極態度，認為合體後能對中港業務資源進行重新整合和分配。
據官網介紹，會德豐主要在香港從事地產發展業務，主要附屬公司包括九龍倉集團、九龍倉置業及會德豐地產有限公司。值得關注到的是，自2019年12月起，會德豐地產（新加坡）有限公司已成為九龍倉（集團）有限公司的全資附屬公司。截至2018年末，集團總資產值達到5926億港元。
半年報數據顯示，截至2019年6月30日止6個月，會德豐實現收入217.13億港元，同比增長23.53%；營業盈利126.79億港元，同比增長31.42%；股東應占純利83.27億港元，同比減少3.22%，基本每股盈利4.07港元，擬每股派息52.5港仙。若不計入投資物業重估收益及特殊項目，基礎淨盈利為69.77億港元。
期內，在香港物業方面，會德豐的住宅物業已簽約銷售額錄得162億港元，合共售出或預售1282個單位。山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON於回顧期內售出四幢洋房及兩個分層單位，銷售所得為36億港元，當中集團應占18億港元。
另外，集團透過多種途徑補充土地儲備。在預售MONTARA及GRAND MONTARA 80萬平方呎後，截至2019年6月30日，集團旗下管理的土地儲備為630萬平方呎。
觀點地產新媒體瞭解到，2019年，會德豐拿下了多宗地塊，包括69億代價接盤海航啟德第二宗地；與新世界、恆基兆業、及中海外組合的財團98.93億港元拿下啟德第4B區1號地；與嘉華、中海外財團以127億港元奪得香港啟德第4A區1號住宅地；再與中海、恆基、嘉華國際聯合159億港元奪啟德第4A區2號地盤的新九龍內地段第6554號的用地。
目前，會德豐與中海已經成為香港啟德跑道區大地主。
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