东震木

作为从业八年的专业地产工作人员，详细回答一下您这个问题：（全是干货，建议点赞关注）

房贷还款方式分为等额本金和等额本息两种。在购房办贷款过程中，每个人的选择都不同，但是据统计，选择等额本息的人比较多。

你这种情况不能说是被坑，但是银行肯定希望首选等额本息！

那么等额本金和等额本息有什么区别呢？其最大的区别就是还款方式不一样！

等额本息：每个月还款额固定，其中利息部分占绝大比例！本金部分越往后依次递增！

等额本金：首月还款额最高，往后每个月依次利息递减，本金比例大！

举个例子：总房款100万，首付30万，贷款70万，利率按4.9算，那么细节如下图

等额本息

等额本金

那么银行为什么希望客户贷款选择等额本息呢？因为等额本息还款前部分利息多！每个人贷款30年，但是真正能还30年多少之又少！基本都会提前还款，而等额本息就是先还利息多，那么即便你提前还款，银行还是得到了一部分利息！稳赚不赔！

而等额本金前部分本金多，利息也有，但是相对来讲没有等额本息多，所以银行倾向于客户首选等额本息！

那么我们到底该怎么选择呢？

我的建议：如果等额本金首月多月供我们不觉得有压力，那么选等额本金；如果觉得等额本金首月月供压力比较大，那么选等额本息！

iM房产小门

等额本息还款方式，看起来很公平，实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢？原因很简单，所谓等额本息还款，在没有踏过这个坑之前，所有人都会认为，这是一个相对公平的，本金和利息都是一致的还款方式。

实际上，如果有过提前还款教训的人就知道，所谓等额本息还款，一旦提前还贷，前面所还的款，大多是利息，且提前越早，受到的损失就越大，利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着，提前还款就会让银行赚取大量利息，而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此，如果家庭经济条件还好，收入也比较稳定的居民，有可能提前还贷时，在购房千万不要选择等额本息偿还方式，避免被银行宰得鲜血淋漓，还不知道为什么。

一条经验是，凡是银行意图推荐的方式，都不要采用，而选择自己认为比较好的方式。因为，这些年的实践证明，银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的，而是会设计很多很多的坑，让消费者踩踏，且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

谭浩俊

大家好！我长期在银行工作，下面我来回答这个问题：

银行之所以让题主选等额本息，主要原因是希望以后少一些麻烦。是不是被坑了呢？谈不上被坑，但银行可以做得更好。

1、银行让题主选等额本息，为什么？

相比于等额本金，借款人选择等额本息的还款压力更小，相应地，借款人还不上进而需要银行进行催收的可能性也更小。对银行来说，可以少一些麻烦。

举个例子，张三向银行借了100万元住房商业贷款，贷款期限30年，贷款利率5.88%，等额本金方式还款的话，首月月供为7678元，以后每月递减14元；等额本息方式还款的话，每月月供5919元。

相比于等额本金，张三选择等额本息方式还款的话，贷款后第一个月可以少还1759元，还款压力小了不少。对张三来说，等额本息后还不上的可能性更小，银行需要催收的可能性也小。

除了可以少些麻烦，借款人选等额本息方式，银行可以收更多的利息，这也是原因之一。

2、是不是被坑了？

谈不上被坑，具体要看个人的情况。

如果借款人还款能力强，选等额本金会更划算，可以少支付利息。

如果借款人还款能力弱，选等额本息则更现实，至少还得起，不会借了钱还不上，进而影响个人征信。

还是上面的例子，假如张三一家每个月收入只有1万，又没有住房公积金，那么选择等额本息方式显然更切合实际；假如张三一家每月收入有3万，那么选等额本金方式无疑更加划算。

所以说，银行更好的做法是：

以上就是我的回答，如果还有疑问，欢迎留言评论。

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小钱说金融

评论员门宁：

当然不是被坑了，你应该感谢银行。

很多人对贷款利息有厌恶感，认为还的利息越多，自己就吃了越大的亏，而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多，因此有人会以为等额本金更划算。但实际上呢，无论等额本息还是等额本金，你的贷款利率都是提前确定的，对于银行来说差别并不大，没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息，主要是因为等额本金前期还款多。我们以从银行贷款100万，利率较基准利率上浮10%，总共借款20年计算，结果如下：

第一种是等额本息的方式，每月还款6816.89元，20年下来总共需要支付636054元利息。第二种是等额本金的方式，第一年每月需要还款8500元以上，20年总共需要支付541245元利息。乍一看选择等额本金能省近10万的利息，但仔细一想你就知道，你最初还款的金额多呀！你还给银行的钱多，占用银行的资金就会减少，支付的利息少是应该的。就像你借给朋友1万块钱，第一天还你9999元，一年后还你1元，与第一天还你1元，一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%，说实话这个利率非常低，你几乎找不到更便宜的借款途径了。并且国内一直保持了温和的通胀环境，你的负债会被通胀逐渐冲淡，所以我一直认为房贷应该选择最长期限，最大金额，等额本息的方式。

首席投资官

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式，每种还款方式都各有优劣，购房者要根据自己需求去选择，适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低，贷款100万，利息少支付21万利息

从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

等额本金在每月还款之后，只对剩余没有偿还的本金计算利息，而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息，也就是说没有支付的利息一样要计算利息，俗称"利滚利"的计算模式。

二、等额本金比等额本息月供压力大，月供比等额本息上涨30%，11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

三、等额本息资金杠杆能力比较强，同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。

两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大，提前还款总金额会小。

从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结：等额本金适合经济实力强，准备提前还款的购房者；等额本息适合前期收入不高，无力承受高压力月供的年轻购房者。

等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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冷眼看地产

贷款购房之时，银行让你选等额本息还款，肯定是有银行的原因，至于被不被坑就看你怎么去理解了，不管是等额本息还款还是等额本金还款都是有利弊之处，这个被坑就看你个人是怎么理解了。

我首先给你假设一下，假如你购房贷款100万元，贷款利率是5.88%，贷款30年，再来看等额本金和等额本息的区别。如上图，这是等额本息还款方式，贷款100万30年需要支付利息约为113.07万元，每个月月供5918.57元，每个月月供是固定不变的。但其中还款的时候大部分还的都是银行利息，本金相对占比小部分；根据每月5918.57元利息是4900元，本金只有1018.57元，相当于前期82%都是利息，18%才是本金。

如上图，这是等额本金还款，贷款100万元，30年需要支付88.45万元的利息，第一个月还款金额是7677.78元，第二个7664.17元，第三个月是7650.56元，每个月还款金额越来越少,最后还款金额为2791.39元。还款本金是每个月股东2777.78元，每个月利息是越来越少，随着还款金额也是越来越少，这是等额本金还款方式的优点。

综合以上对于等额本金和等额本息的分析，再来分析银行让我选等额本息，是不是被坑了？

等额本息还款方式的优点：每个月还款金额是固定的，贷款利率也是固定的。

等额本息还款方式的缺点：贷款利息高出很多，提前还款是非常吃亏的。

等额本金还款方式的优点：贷款利息低很多，每个月还款金额越来越低。

等额本金还款方式的缺点：前期每个月月供压力大，不适合提前还款。

通过上面对于等额本息还款方式来分析，银行让你选择等额本息还款方式肯定是有原因的，我个人认为有以下几点原因：

原因一：银行可以得到更多的贷款利息，类似上面贷款100万元，等额本息是113.07万，等额本金是88.45万元，利息整整多了15万多，你选择等额本息还款就是银行多赚15万多元的利息。

原因二：银行也许为了你前期还款的压力，类似等额本息还款每个月固定5918.57元，而等额本金前期还款为7677.78元，前期还款压力很大，也许银行也是为你考虑还款能力。

我们可以从银行让你等额本息还款的优点和缺点，以及以上两大原因来判断等额本息还款是不是被银行坑了呢？

如果从贷款利息来讲，等额本息确实是被银行坑了，银行多赚利息了；

如果从贷款还款前期压力还分析，你没有被坑，等额本息前期还款压力小；

如果从提前还款来分析，等额本息提前还款不划算，前期还的都是利息，你已经被坑了。

综合以上分析，我已经对于贷款的两只方式进行全面分析了，等额本息和等额本金都是各有利弊之处。至于银行让你选择等额本息自然就是想要多赚利息钱，这是作为银行的最普遍的贷款方式，被不被坑从不同角度风险就有不同的结果，就看你怎么看待这个问题了。

老金财经

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？

在买房这件事上，很多人真是纯小白，如果你问他怎么买的，需要注意什么，很多人根本说不清楚，只记得中介和银行的贷款经理让签了很多单子，至于干啥的，一概不知。

题主是否被坑了，不能光说答案，得知其所以然，要不下回还得被坑，下面通过四个方面来解答这个问题：

1. 房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别
2. 银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息
3. 是不是被银行坑了？
4. 如何破解?

• 房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别

房贷的还款方式有2种，等额本息和等额本金

两者相比，等额本息总利息更多，月供相同，等额本金总利息相对较少，还款初期月供更多。

但无论哪种还款方式，贷款的利率都是相同的，那为什么最终产生的利息会不一样呢？

实际就是占用本金的时间不同，也就是说，和银行借的钱越多，占用时间越长，利息就越多。

如上图所示：

还款第一个月，

本金都是100万元，两种还款方式产生的利息是一样的，都是4083元。

等额本息，还本金1224元，剩余本金1000000-1224=998776元（下期计息基数）。

等额本金，还本金2778元，剩余本金1000000-2778=997222元（下期计息基数）。

还款第二个月两者发生变化，等额本息产生的利息更多

等额本息，本金占用998776元，产生利息4078元，还本金1229元，剩余本金997547元。

等额本金，本金占用997222元，产生利息4072元，还本金2778元，剩余本金994444元。

以此类推，

等额本金方式，前期月供中本金还的较多，剩余本金更少，每个月计一次息，所以产生的利息也会更少。

直至第138个月（11.5年），两者月供相同，随之发生反转，等额本金还款方式月供更少。

最后一个月，等额本息仍还款5307，利息22元；等额本金还款2289，利息21元。

小结：

利息的产生是因为占用了本金，等额本息前期偿还的本金更少，所以产生的利息会更多。

等额本金前期还款压力大的原因是，每月偿还本金更多（固定2778元）

银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息

前面已经说过了，等额本息比等额本金能产生更多的利息，而贷款利息是银行主要收入来源，为了达成更多的收入，主动推荐利润更高的产品也就不足为奇了。

钱放在银行里是有成本的，银行的钱的来源一是从央行借的，二是储户的钱，但不管哪一种都要支付利息的，所以，银行把钱借出去更长时间，也不希望提前还款。

等额本息前期还款中利息占比较高，如果借款人前几年想提前还款的话，就会发现根本没还多少本金，这样提前还款的欲望就会降低，也达到了银行不想让借款人提前还款的目的。

除了收入之后，银行也要控制风险，等额本息前期还款压力更小，而且还款是个长期的过程，要持续几十年，银行为了减少中间出现的意外和风险，确保还款人能够按时还款，等额本息是更好的选择。

小结：

银行为了获得更多的利息，希望把钱借出去更长时间，不希望提前还款，同时，月供低可以有效降低断供风险。

是不是被银行坑了？

选择等额本息还款方式，银行也是一石二鸟，即收了利息，又帮借款人解决了前期还款压力大的问题。

故，也不能算被坑了，在还款压力上，等额本息确实更适合于前期还款能力比较差的家庭。

通常意义上我们认为，如果前期还款能力较强，能够负担得起月供，可以优先选择等额本金，这样会节省更多的利息，同时由于前期还的本金较多，更有利于提前还款的规划。

如何破解？

不要担心，我认为，等额本息才是最佳的选择，我只教给你一个方法就行了。

方式二：每月还款8000元，可选择多还2000元；

这两种方式选哪个？肯定选第二个，因为有更多的自主权，2000元怎么用可以自己决定 。

聪明如你一定发现了，方式一就是等额本金还款方式，方式二是等额本息。

采用等额本息还款方式，前期还款更少，当借款人有余力时，可以选择更好的方式来管理这2000元

理财收益高时可以选择自己投资，贷款利率更高时可以选择提前还款，也就是说，我可以每半年、每一年都做出一次选择，提前还款OR自己理财。

小结：等额本息有更多的自主权，这点最重要；贷款利息高时，要不断的提前还款；理财收益更多的，按时还月供就好，其他钱去理财。

小崔聊房

买房向银行申请贷款时，贷款方式有两种。一，是等额本息，二，是等额本金。这两种方式各有利弊，不是说银行让选择等额本息就是被坑了，要辩证的去看待。

等额本息是在贷款期间内，用户每个月偿还固定数额的贷款包括本金和利息。

简单举个列子，用户买房后向银行申请公积金贷款，贷款金额50万元，利率3.25%，贷30年。选择等额本息的话，该用户每个月需固定偿还2176元。三十年共计偿还78.3万元，利息共计28.3万元。用户选择等额本金的话，同样的金额，同样的期限，该用户第一个月需支付2743元，之后每个月逐月减少4元。三十年共计还款74.4万元，利息共计24.4万元。

从上面的计算中可以看出等额本息每个月还款金额固定，且还款金额较低，但经过三十年，所要支付的利息比等额本金多出4万元左右。可以总结出这种还款方式每个月压力小，但是总的成本较高，因此对于收入不高以及刚工作不久的用户比较合适，每个月还款轻松，不会对生活造成加大的压力。但是总的还款成本比较高。

另外等额本金的还款方式，可以看出这种还款方式前期还款压力较大，但是到了后期还款压力逐渐轻下来。后期每月的还款金额就只有前期每月还款金额的一半。且总的还款金额较等额本息少了4万元。因此这种还款方式较适合那些有一定经济实力，前期能承受较大还款压力的用户。

因此选哪种还款方式，要综合用户自身的实力而定，等额本金和等额本息这两种还款方式，各有各的优势所在。

欣奇理财师

我们在申请房贷的时候，可供选择的还款方式一般有两种:

• 一、等额本息
• 二、等额本金

还有一种是商贷组合就是公积金加商业贷款，这一种的我们暂时先不讲。

我们先来看一下等额本息:等额本息的还款方式就是每个月的还款额是一样的。这一种还款方式特别适合我们上班族，因为他每个月的还款金额一样。但是如果选择等额本息还款，其实我们是要多付出很多利息的。因为前期还的基本上都是利息，本金只占极少部分，所以说对于那些资金充足的人来说，不划算的，如果您以后有提前结清房贷的打算，也不建议申请等额本息还款。

我们再来看一下等额本金还款:等额本金的还款方式，每个月还款额是不一样的，是逐年递减的。等额本金的话，它主要针对收入比较高的人群，因为前期的话，还款金额比较大，你的压力也比较大，但是它最大的优势就是说你前期还的基本上都是本金利息占极少部分，这一点是非常好的。同样的贷款金额，如果选择等额本金，可以比等额本息少很多利息。

对于银行来说，当然是为了获取更大的利益。一般情况下如果客户没有特别强制要求的话，基本上银行的客户经理都会默认对客户选择等额本息还款，因为等额本息还款，对于银行来说是百利而无一害的。有2大优势:

1.首先银行会获得更多的利息

2.然后因为每个月的还款金额是一样。对客户来说压力会很小，也就避免了可能出现的不良。

所以，没有什么合法不合法，这一点的话，我们在申请贷款的时候一定要根据自己的情况，提前做好功课，去选择适合自己的还款方式。

我是郑州信贷员，传播有正能量的金融知识，关注我，带你了解信贷圈最新知识。

郑州信贷员

大家都知道，如果我们贷款买房申请贷款，会有等额本金或等额本息两种贷款方式的选择。银行一般建议我们选择等额本息，这是为什么呢？

首先让我们看一下等额本金和等额本息的，两种还款方式的区别。

假设按照贷款100万元，利率4.9%，分期30年还款计算。

如果选择等额本息还款，我们每月都需要偿还5307.27元的本息，30年不需要变化。但是如果选择等额本金还款，第1个月需要偿还6861.11元，比等额本息多出1500多元，负担要重的多。这样一看，银行也确实为我们考虑，为了减轻负担嘛。

但是，如果我们分析利息的话，等额本金还款只需要支付银行73.7万元的利息，而等额本息需要支付91.06万元的利息。等额本息能够给银行赚取的利润更多。

另外，根据实际经验，很多人慢慢有钱了之后都会选择提前还款。等额本息还款的时候，一开始偿还的主要部分都是利息，能够让银行利益最大化。等额本息还款并不是说时间过半，还款过半的。实际上我们还银行一半时间以后，往往剩下的本金还有超过60%。

银行本身吃的是利差，房地产贷款又是银行贷款中的优质贷款，银行巴不得额度减少的越慢越好。如果政策允许的话，可能会出现永续贷款，只需要偿还利息即可。

当然，等额本息的优点也不要小瞧，它有很多优点。它能够最大限度的降低贷款对现在的影响。大家都知道我们经济社会在不断发展，与之伴随的是通货不断膨胀，人们在未来还款的话，是现在的金额但不是现在的价值了。

另外，大家的收入在不断提高，如果将现在的负债拿到未来偿还，可能压力就很小。因此拖得越久，人们偿还贷款越容易。比如现在的年轻人刚入职，可能每月也就三四千元的工资，等他们逐渐成长起来，国家经济状态越来越好，他们每年挣几十万也是有可能的。这种情况下原先的负担就相对变小了很多。他们贷款初期可以省下更多的钱享受生活或者提高自己，对他们也是有好处的。

还有一些人可以把贷款拿去做投资，只要能够超过贷款利率，实际上就是有利可图的。比如还房贷的利息是5.8%，而我们投资或者借贷的收益是10%，很明显还是少点儿还房贷划算。

不过，年轻人最怕的还是失业，一旦没有足够的储蓄失业的话，很有可能导致还款困难，甚至房子都有可能被拍卖。因此，一些专家说，年轻人过早买房就放弃了梦想，早早过上中年人乃至老年人的生活，那也是有道理的。

等额本金还款，主要还是适合未来我们收入有可能减少的情况。另外，等额本金还款虽然刚开始负担重，可实际上总体来看，我们偿还银行的利息要少得多。

综上所述，银行工作人员推荐我们选择等额本息有一定的道理，但是个人还是根据自己的情况选择的好。

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