——以下是正文——
今天就不讲跑盘了，我们讲讲保利知识城项目（保利拾光年）。
和万科幸福誉五期同期摘牌的保利拾光年一直没啥动静，最近突然进行了修规的调整（公示请点击文末的查看原文）。
调整前的产品类型是叠拼别墅和高层住宅。
调整后变为小高层住宅和高层住宅。
主要的变化是删除了面积段和总价偏高的叠拼别墅，调整为更亲民的小高层和高层住宅产品，小高层也可以有适当的溢价，但是会比叠墅好去化。
▲ 调整前的修规：叠拼别墅和高层住宅
▲ 调整后的修规：小高层住宅和高层住宅
从这个变化，投资总不妨揣测，保利是觉得，在这种刚需片区，完全没有必要存在别墅或类别墅产品。
123房先生认为，这一版修改，反映出，保利更懂知识城了。
知识城就是一个纯粹的刚需外溢板块，客户对总价、首付敏感，高利用率的三房是王牌户型。板块内也可以适配少量功改，但绝非主流，更不要说奢享性质的大平层、别墅、类别墅产品了。
这一观点，我们不妨可以从板块内不同业态产品及普通住宅不同面积段产品的去化情况来得到佐证。
▲根据克而瑞数据整理
高利用率的三房仍然是交易主力。面积上到120㎡以上，无论看去化套数还是去化率，都迅速往下掉。龙湖双珑原著的联排别墅，推货近一年，别墅专家也仅仅卖出去68套，消化40%。
123房先生认为，保利时光年修规，我们应该从里面读懂一个买房投资的启示——刚需板块，买刚需户型永远是最优选择。
（1）知识城在未来仍将是刚需板块。距离决定跑到知识城接盘的一定是刚需。刚需对总价、对首付敏感，购入小户型，压缩总价和首付，日后也能更好地转手。当前购入大户型，购买时有溢价，出手时要折价，回报率低于小户型。
（2）计划长期自住，仍建议购买小户型。除非就在知识城周边上班，否则只要通勤超过50分钟，你就一定要牢记！知识城只是过渡！回归主城将来一定是主流。知识城会有发展，但毕竟太远，知识城业主回归主城一定会是将来的趋势。既然是过渡，那么，小户型快周转是最佳选择。
（3）真想买大户型，怎么办。买，控制总价，控制面积段，控制在120㎡四房以内。最重要是控制总价，价格明显贵过周边，就还是果断放弃吧。
（4）小户型是不是可以闭着眼睛随便买。也不是！能买三房，就不建议买两房。能买南向，就不建议买北向。能买95㎡左右的常规三房，就不建议买105㎡的大三房或89㎡的小三房。除非价格或产品上有明显优势，另论。
（5）以上说的是不是都对，不是。但是对85%的人来讲，肯定是合适且合理的建议。还有15%，情况各异，满意就好。
END。今天就到这里。
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