小编和小伙伴的跑盘笔记。纯良心，非软文！今天带大家了解一下广州黄埔区保利罗兰国际楼盘！
——以下是正文——
萝岗中心区目前已经是非常成熟了，大壮名城、科城山庄、保利罗兰国际是板块内的明星楼盘。这就是我们为什么标题里说好位置。
差位置，主要是因为二期都毗邻高速，有呼啸山庄之称（主要还是影响二期靠近北二环的楼栋，其他楼栋影响小）。一期则因为在乐金工厂安全防护距离内，据说被政府重新收储了。
之前（其实数数日子，已经很久之前了），保利罗兰国际的三期推盘，极致小户型引发了一轮哄抢的。53㎡、75㎡的小户型，确实很适合钱不多、自住需求不强、投资意愿很强的年轻人上车。
保利罗兰国际也是一个很有故事的楼盘，我们一起看看吧。
导读：
01 楼盘身份证
02区位价值
03 配套价值
04 楼栋布局解读
05 户型价值解读
06 价格和总结
01 楼盘身份证
02 区位价值
下图是一张保利罗兰国际三期地块的环评报告的附图（投资总略有修改），我们通过它可以对周边的环境有所认识。
罗兰距离地铁萝岗站大约600-1000米之间，出来就是区域主干道开创大道，无论公共交通还是自驾出行，都是比较方便的。
罗兰国际的周边，除了乐金工厂和印钞工厂外，主要都是公建。罗兰是周边少数的住宅楼盘。等待罗兰西边的多益、宝能等总部基地落成，产业落地对罗兰的楼价和租金都是一个支撑。
所以呢，罗兰的区位和周边配套是肯定没得说的了。
罗兰目前是被大塱村的村庄切割开，并没有很好地连接成为一个主体。但是大塱村目前是由保利牵头进行旧改的。如果未来大塱村的旧改能够落地，整个罗兰就包圆起来变成一个完整的大社区。
罗兰是分为三期的，各有特点。
二期目前已经售罄交房入住，由于二期的东侧就是北二环高速，东边的一排楼栋距离北二环高速甚至不够防护距离，因此受到北二环高速的噪音影响特别严重。二期因此又被称为呼啸山庄。业主曾经闹过事，网络上还有相关的信息可以查阅。
三期地块较小，靠近开创大道，也会有一定的噪音干扰，主要是对北向户型，南向户型相对还好。从三期的环评披露的信息，一期由于在乐金工厂的安全防护距离内，不宜建设住宅、医院等设施，因此被政府重新收储。想必保利也是很郁闷的。
03 配套价值
罗兰由于位于萝岗的中心区，所以基本周边已经是萝岗最好的配套水平了。医院、中小学、购物中心、交通都是很齐备的，而且配套的质量也高，具体我们就不展开细细讲了，读者们可以好好看看下面这张配套图。
04 楼栋布局解读
罗兰一共三期，二期已经售罄交房，一期据说被收储，目前在售三期。
周边的不利因素主要是北二环高速和开创大道，主要是车行噪音和灰尘的影响。周边的大塱村村庄虽然将罗兰切割开来，但随着旧改落地（需要较长时间），是有望连片开发形成一个完整的大社区。
三期只有三栋住宅楼，编号是8栋、9栋、10栋。由于地块小，退距又有要求，因此户梯比较高。8/9栋是两梯六户，10栋最多是15户。
由于北面是开创大道，所以北向户型相对吵闹些，南向户型则会舒适性好些。在预算允许的情况下，也建议大家选择南向户型。
05 户型价值解读
8/9栋的户型是97㎡、102㎡、103㎡和131㎡的三四房，两梯六户。
10栋则是53㎡一房、75㎡两房和103㎡三房。
罗兰的一房、三房、四房户型都是市面上好用的户型，两房户型略有槽点。
我们分楼栋来讲讲。
（1）10栋：53㎡、75㎡、103㎡
10栋是阶梯式的楼栋，53㎡户型是2-11层，75㎡户型是12-18层，往上是103㎡户型。一般道路噪音的衰减是这样的，由于行道树的遮挡，5-7层噪音最小，然后递增，20层左右往上噪音影响最小。
10栋的53㎡一房和103㎡三房的户型是好用的，在购买时主要考虑朝向即可。
我们主要聊聊75㎡两房户型。
主要的问题是厨房的设计，和主卧相对。如此一来，厨房闹区容易对卧室静区造成比较大的干扰。厨房做菜的味道也容易串到卧室。如果将厨房开门方向改为面向餐厅的话，厨房由于少了一个工作面，利用率下降，餐厅位置也会少一个壁柜。
此外，当前入户门开门的方向设计也导致壁柜不好用。如果变更开门方向，也容易对餐厅利用造成影响。
| 75㎡两房户型
| 103㎡三房户型
| 53㎡一房户型
（2）8栋、9栋：97㎡、102㎡、103㎡、131㎡
8/9栋的户型都是好用的户型。我们就不展开讲了，户型图附在后面，大家可以查阅。
| 97㎡三房 北向
| 103㎡三房 南向
| 102㎡三房 南北通透
| 131㎡四房 南北通透
06 价格和总结
123房先生跑盘时，折后单价在3.4-3.8万/㎡左右。价格适中。
罗兰周边的环境是很成熟的，从配套和区位来讲是没啥问题的。小区的问题主要还是地块比较小，园林比较小，面积段偏大，三房户型相对还是去化慢些。小户型低总价低首付，去化很快，但基本去化完毕。
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