小編和小夥伴的跑盤筆記。純良心，非軟文！今天帶大家瞭解一下廣州黃埔區保利羅蘭國際樓盤！
——以下是正文——
蘿崗中心區目前已經是非常成熟了，大壯名城、科城山莊、保利羅蘭國際是板塊內的明星樓盤。這就是我們為什麼標題裡說好位置。
差位置，主要是因為二期都毗鄰高速，有呼嘯山莊之稱（主要還是影響二期靠近北二環的樓棟，其他樓棟影響小）。一期則因為在樂金工廠安全防護距離內，據說被政府重新收儲了。
之前（其實數數日子，已經很久之前了），保利羅蘭國際的三期推盤，極致小戶型引發了一輪哄搶的。53㎡、75㎡的小戶型，確實很適合錢不多、自住需求不強、投資意願很強的年輕人上車。
保利羅蘭國際也是一個很有故事的樓盤，我們一起看看吧。
導讀：
01 樓盤身份證
02區位價值
03 配套價值
04 樓棟佈局解讀
05 戶型價值解讀
06 價格和總結
01 樓盤身份證
02 區位價值
下圖是一張保利羅蘭國際三期地塊的環評報告的附圖（投資總略有修改），我們通過它可以對周邊的環境有所認識。
羅蘭距離地鐵蘿崗站大約600-1000米之間，出來就是區域主幹道開創大道，無論公共交通還是自駕出行，都是比較方便的。
羅蘭國際的周邊，除了樂金工廠和印鈔工廠外，主要都是公建。羅蘭是周邊少數的住宅樓盤。等待羅蘭西邊的多益、寶能等總部基地落成，產業落地對羅蘭的樓價和租金都是一個支撐。
所以呢，羅蘭的區位和周邊配套是肯定沒得說的了。
羅蘭目前是被大塱村的村莊切割開，並沒有很好地連接成為一個主體。但是大塱村目前是由保利牽頭進行舊改的。如果未來大塱村的舊改能夠落地，整個羅蘭就包圓起來變成一個完整的大社區。
羅蘭是分為三期的，各有特點。
二期目前已經售罄交房入住，由於二期的東側就是北二環高速，東邊的一排樓棟距離北二環高速甚至不夠防護距離，因此受到北二環高速的噪音影響特別嚴重。二期因此又被稱為呼嘯山莊。業主曾經鬧過事，網絡上還有相關的信息可以查閱。
三期地塊較小，靠近開創大道，也會有一定的噪音干擾，主要是對北向戶型，南向戶型相對還好。從三期的環評披露的信息，一期由於在樂金工廠的安全防護距離內，不宜建設住宅、醫院等設施，因此被政府重新收儲。想必保利也是很鬱悶的。
03 配套價值
羅蘭由於位於蘿崗的中心區，所以基本週邊已經是蘿崗最好的配套水平了。醫院、中小學、購物中心、交通都是很齊備的，而且配套的質量也高，具體我們就不展開細細講了，讀者們可以好好看看下面這張配套圖。
04 樓棟佈局解讀
羅蘭一共三期，二期已經售罄交房，一期據說被收儲，目前在售三期。
周邊的不利因素主要是北二環高速和開創大道，主要是車行噪音和灰塵的影響。周邊的大塱村村莊雖然將羅蘭切割開來，但隨著舊改落地（需要較長時間），是有望連片開發形成一個完整的大社區。
三期只有三棟住宅樓，編號是8棟、9棟、10棟。由於地塊小，退距又有要求，因此戶梯比較高。8/9棟是兩梯六戶，10棟最多是15戶。
由於北面是開創大道，所以北向戶型相對吵鬧些，南向戶型則會舒適性好些。在預算允許的情況下，也建議大家選擇南向戶型。
05 戶型價值解讀
8/9棟的戶型是97㎡、102㎡、103㎡和131㎡的三四房，兩梯六戶。
10棟則是53㎡一房、75㎡兩房和103㎡三房。
羅蘭的一房、三房、四房戶型都是市面上好用的戶型，兩房戶型略有槽點。
我們分樓棟來講講。
（1）10棟：53㎡、75㎡、103㎡
10棟是階梯式的樓棟，53㎡戶型是2-11層，75㎡戶型是12-18層，往上是103㎡戶型。一般道路噪音的衰減是這樣的，由於行道樹的遮擋，5-7層噪音最小，然後遞增，20層左右往上噪音影響最小。
10棟的53㎡一房和103㎡三房的戶型是好用的，在購買時主要考慮朝向即可。
我們主要聊聊75㎡兩房戶型。
主要的問題是廚房的設計，和主臥相對。如此一來，廚房鬧區容易對臥室靜區造成比較大的干擾。廚房做菜的味道也容易串到臥室。如果將廚房開門方向改為面向餐廳的話，廚房由於少了一個工作面，利用率下降，餐廳位置也會少一個壁櫃。
此外，當前入戶門開門的方向設計也導致壁櫃不好用。如果變更開門方向，也容易對餐廳利用造成影響。
| 75㎡兩房戶型
| 103㎡三房戶型
| 53㎡一房戶型
（2）8棟、9棟：97㎡、102㎡、103㎡、131㎡
8/9棟的戶型都是好用的戶型。我們就不展開講了，戶型圖附在後面，大家可以查閱。
| 97㎡三房 北向
| 103㎡三房 南向
| 102㎡三房 南北通透
| 131㎡四房 南北通透
06 價格和總結
123房先生跑盤時，折後單價在3.4-3.8萬/㎡左右。價格適中。
羅蘭周邊的環境是很成熟的，從配套和區位來講是沒啥問題的。小區的問題主要還是地塊比較小，園林比較小，面積段偏大，三房戶型相對還是去化慢些。小戶型低總價低首付，去化很快，但基本去化完畢。
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