引言：
房地产行业的发展会受到多种外部因素的影响，包括宏观环境的变化，经济环境的变化，政策的变化，甚至不可抗因素等等都会对企业战略行动、消费者行为决策等造成或多或少的影响。而企业一致性的行为又在一定程度上决定了行业未来的发展趋势。
企业行为变化范围广泛，此篇文章只聚焦于房企在新开工与竣工上的行为决策，研究在房企行为变动时，全国房屋新开工面积、竣工面积、房地产开发投资总量变动情况，及在疫情影响之下，全国房屋新开工面积、竣工面积及房地产开发投资变动趋势。
（1） 房企在新开工与竣工决策上的变化
（2） 新开工、竣工、销售之间的变动规律
（3） 新开工、竣工趋势变动的持续性及影响
（4） 疫情之下，新开工、竣工及开发投资走势研判
1、房企在新开工、竣工上有怎样的决策？
翻看房企年报可以发现，企业在新开工和竣工安排上存在一定的变动规律。总体而言，7家典型房企新开工面积与竣工面积走势保持一致，新开工面积总是处于竣工面积之上，而从2016年开始两者之间的差距不断扩大， 2017年两者之间的背离值（背离值=新开工面积-竣工面积）高达9682万平米，原因或在于限于融资环境的变化，企业纷纷从2016年开始，一定程度上加大新开工力度，放缓竣工节奏，以此缓解资金压力。
总体上看，2006年至 2018年，万科地产的新开工面积、销售面积与竣工面积走势一致，而且销售面积总量介于新开工面积与竣工面积之间，竣工增速与新开工增速之间存在一定时滞，下行周期内，新开工放缓，竣工增速上行，上行的周期内，新开工和竣工面积同步上涨。2006年至2009年期间，新开工与竣工总量基本相当，2008年金融危机时期，销售面积低于竣工面积；2010年开始，新开工与竣工总量之间差距放宽，并持续保持一定距离，2016年新开工与竣工的差距陡增，两者之间的剪刀差迅速扩大。
保利发展的新开工面积、销售面积和竣工面积走势一致，2016年开始新开工面积与竣工面积之间的差距放大，2018年两者之间的背离值（背离值=新开工面积-竣工面积）达到历年之最，为2179万平米。2009年至2011年、2016年至2018年竣工面积高于销售面积，2012年至2015年竣工面积低于销售面积。
2.新开工、竣工、销售之间的变动规律
企业的一致性行为将决定行业的走势。通过观察可知，全国房屋新开工面积与销售面积走势保持一致，销售体量越大，新开工面积越高。市场下行时，销售面积下滑，新开工面积也会相应走低，市场行情向好时，销售面积上升，新开工面积也相对保持同向变化。竣工面积与销售面积走势之间具有非典型的线性关系，市场行情向好时，竣工面积与销售面积同向变化，而市场行情下行时，销售下行，而竣工面积会反向走高。
2016年开始，新开工与销售面积之前的变化趋势保持不变，均在不断走高，而竣工面积却出现下滑，即新开工面积增速与竣工面积差距不断扩大。
2016年新开工面积与竣工面积同比增速均由负转正，分别为8.1%和6.1%，2017年新开工面积增速虽有所放缓，但仍达到7%，2018年更是陡增至17.2%，而竣工面积相对疲弱，同比增幅连续两年为负，2017年、2018年分别为-4.4%、-7.8%。竣工与新开工增速之间的剪刀差扩大。2019年竣工面积增速由负转正至2.6%，新开工面积增幅收窄至8.5%，两者之间的剪刀差较2018年有明显收窄。
为何在销售向好时，竣工面积与新开工面积和销售面积会出现明显背离呢？
（1）新开工端，房屋新开工面积之所以快速增长，我们认为原因有五：
其一、由于销售向好，企业在2016年、2017年、2018年年底前补库存的力度相对较大，因此企业有足够的土地资源用于开工、销售；
其二、房地产行业各项调控政策，包括限购、限贷、限价、融资端政策等无明显放松迹象，特别是730中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，明确了行业调控的主基调，政策全面放松的预期减弱，企业纷纷快速出货，因此开工意愿相对强烈；
其三、融资环境收紧，企业面临一定现金流压力，项目开工后，企业可以获得开发贷款，进而可以进行项目的开发建设；
其四、由于资金端的压力，企业对于自有现金的利用率提高，期待快速开工，快速开盘最快速度实现现金回流；
其五、三四线等低能级城市销售面积占比较高，而且预售条件相对宽松，项目开工后可以快速进入销售，因此企业的开工意愿也相对较强。
（2）竣工端，为何在新开工面积走高时，房屋竣工面积却在不断下行？我们认为主因在于两点：
其一、主观上，主动放缓竣工。延长竣工时间能在一定程度上减少资金的投入，进而缓解资金压力；
其二、客观上，被动延长竣工周期。严厉政策调控下，部分实力不佳的企业，特别是一些中小型房企可能不堪资金压力，而被迫停工，甚至破产，因而致使竣工周期延长，竣工面积负向增长。
因此，由于新开工的意愿强烈，而竣工意愿收缩，新开工与竣工之间的背离度呈现加大趋势。而且在资金压力约束下，中小房企退出的节奏会加快，这将加速行业整合，综合实力较强的房企迎来并购机遇，随着中小房企的逐步退出，行业集中度也将进一步上升，而且原先停工的项目也将再度复工，进而对竣工面积总量形成一定支撑。
3.新开工、竣工变动趋势的延续性及影响
3.1 新开工与竣工的变动趋势能否延续？
2019年，新开工面积仍然保持快速增长势头，但增速出现明显收缩，至2019年12月为8.5%，主要原因在于由于资金端的压力和土地价格的高企，2018年底开始，企业投资力度明显减弱，由于新开工与土地投资间的时滞，新开工出现增速逐步放缓。
2019年竣工面积维持负增长，3季度开始，竣工面积增速略有反弹至1-12月的2.6%。主要原因在于三四线城市竣工面积占全国竣工面积的比例较高，而且三四线城市预售条件较低，随着2017年销售的商品房逐步进入竣工期，竣工面积增速出现一定恢复，预计未来会继续保持恢复态势，竣工高峰与新开工峰值、销售峰值的时滞也或将越发明显。
预计随着新开工面积增速的收缩和竣工收获期的到来，新开工与竣工面积增速之间的剪刀差将保持收缩之势。
3.2新开工与竣工变动将有哪些影响？
观察历年房地产开发投资数据可以发现，开发投资总量具有一定韧性，未出现过增速为负的情形。2016年开始开发投资增速不断走高，至2018年为9.5%，2019年全年高达9.9%。
房地产开发投资中主要由两部分投资组成：工程端投资和土地端投资。工程端投资主要包括建安投入等与工程建设相关的资金投入，主要受新开工和竣工面积影响，新开工与竣工面积与开发投资呈正相关关系，新开工面积与竣工面积越高，工程端资金投入也相对较高。
2019年，新开工仍然维持高增长态势，2季度末新开工增速逐步放缓。由于新开工与开发投资之间的滞后性，新开工总量高企将对开发投资形成一定支撑，但是放缓的增速使得其对开发投资增速的贡献或将弱化。
土地端投资主要包括土地出让金及与购买土地相关的各项费用支出，开发投资与土地购置费之间也存在一定时滞。2018年末开始，土地端成交萎缩，2019年土地成交面积和金额同比已由负转正，这对开发投资总量造成反向影响。
2019年3季度开始，土地成绩面积和金额同比降幅开始收窄，8月单月土地成交金额同比由负转正，单月土地成交面积降幅收窄至-6%，较7月收窄31个百分点。由于前期大量的房屋新开工和销售，企业的土地储备不断消耗，企业补库存的意愿强烈，特别是第二梯队房企追求规模的意愿强烈，因此土地成交出现增速回升的态势，但受限于资金，累计土地成交面积和金额同比增幅回正仍需要一定时间，短期内或不能对开发投资形成正向拉动作用。
4. 疫情之下，新开工、竣工及开发投资将如何变动？
不同于房屋销售，项目售楼处关闭后，企业尚可以通过线上渠道一部分对冲线下渠道关闭造成的影响（尽管对冲作用亦相当有限），而项目施工建设无法通过线上渠道完成，而受疫情影响，企业纷纷延迟复工，开发建设需要聚集大量人群，尤其是外来务工人员，农民工等，若疫情未得到完全控制，开发建设活动都无法顺利展开，所以疫情尚未得到控制之前，新开工、竣工必将受到一定冲击。
以下我们将重点分析中性假设（假设：疫情于2月达到高峰，3月底前得到有效控制，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松）下，房屋新开工面积、竣工面积及房地产开发投资变动情况。
4.1新开工、竣工下半年或报复性上涨
若疫情在3月底得到有效控制，则1季度项目开发建设势必受到一定严重影响：第一、疫情影响，企业销售业绩和回款大打折扣，加之融资受阻，企业开工和施工意愿低迷；第二、为了防止疫情的进一步扩散，企业停工成为共性选择；第三、由于2019项目去化率的下行，企业存在一定难以去化的货量，或在1季度通过各种方式实现存货的消化，因此在新开工上或力度不大。
企业开工、施工将在2季度逐步恢复正常，新开工、竣工或将迎来报复性反弹：其一、疫情得到控制，前期积累的购房需求逐步释放，企业销售恢复正常秩序，企业将加速开工，推盘，回款；其二、2019年全国商品房销售金额达17万亿，再创新高，大量物业需在2020年实现交付，据亿翰智库调研，房企2020年上半年需交付项目占比在30%-50%，也有企业占比在50%以上，因此，后期企业势必加速施工，竣工总量将大幅反弹。
全年来看，疫情对房屋新开工和竣工面积的短期冲击具有确定性，更长期（全年）来看，疫情影响或有限。而且，历年数据来看，由于季节性因素，一季度房屋新开工、竣工面积占比相对较低，2016年至2019年，1季度新开工面积平均占比为17%，竣工面积平均占比为21%，预计全年新开工、竣工同比涨幅将达到-4.5%、3.8%。
4.2开发投资前低后高，全年仍将维持正增长
由于销售回款受到制约，叠加融资受限，资金端压力将迫使企业暂缓拿地决策，所以一季度企业土地端投资将受到严重制约，土地投资难对开发投资形成正向拉动，而且由于项目开发建设的暂停，工程端投资也必将受到严重影响。因此，一季度开发投资将较2019年同期有明显下跌。
2季度开始，项目开发建设或将回归正常秩序，企业大概率加快赶工，施工节奏加快，工程投资增加，此端将对开发投资带来正向拉动。土地端投资也将大概率增加：其一、投资能力上，随着销售秩序的逐步回归正常，回款也将逐步恢复，若融资端政策再给予一定支持，企业投资能力势必增强，投资强度也将大概率提升；其二、投资意愿上，由于2019年企业销售向好,但去化率走低，企业可供出售且易去化的货值有限；而且，2019年，多数企业在土地投资上相对谨慎，2020年企业将有强烈的补库存需求。
全年来看，开发投资将呈现前低后高趋势，上半年受疫情影响，开发投资将受一定影响，一季度同比增幅将为负，下半年，在土地投资和工程投资的双拉动下，开发投资或出现报复性上涨，全年开发投资仍将保持正向增长,预计全年涨幅为2.4%。
备注：1、乐观情形—假设1：疫情于2月达到高峰，3月底前得到有效控制，且房地产行业行政性政策和融资政策均有明显放松。
2、中性情形—假设2：疫情于2月达到高峰，3月底前得到有效控制，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松。
3、悲观情形—假设3：疫情持续至4月底，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松。
不可抗力不可预测，也将在一定阶段内对房地产行业发展造成冲击。疫情对房地产行业造成冲击无可避免，短期内，商品房销售、房屋新开工面积、竣工面积、房地产开发投资都将受到重挫，但我们认为，疫情过后，房企处境或将有明显改善，行业各项指标也将有明显改善，在此之前，努力活着才是王道。
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