出品 | 創業最前線
作者 | 馮羽
“疫情過後，我要買房。”一個段子將全國租客的尷尬加倍放大。
受疫情影響，不少城市都加強交通管制，職場人節後的返程路被困在一張小小的通行證上。即便是順利搭上回程列車，一扇扇緊閉的房門也讓這個冬天加速降溫至冰點。
隨著超長假期過去，人們逐漸復工復課，蛋殼公寓和自如在多個城市調整房租，遭到房東與租客的雙重夾擊，蛋殼公寓更被指一邊照常收繳租客租金，一邊拒付房東租金，一時間被推上了輿論的風口浪尖。
與此同時，自如也受到了眾人的口誅筆伐。年後通常是房租續約高峰期，價格小幅調整本無可厚非。但今年正趕上疫情爆發，自如漲房租顯得格外刺眼，甚至被指趁疫情“坐地起價”。
當前，不少自如客面臨“二選一”：要麼因為看房不便被迫接受長租式漲價，要麼以金錢換時間、支付短期續約的高溢價。
2月10日，自如CEO熊林在微博回應漲價稱，客戶續約價格出現波動是極個例情況，或是由於客戶從長租變更為月租／季租導致。這條微博在發佈後迅速被作者刪除。
有家不能回的自如客和長租公寓方相互糾纏，貢獻了一場魔幻現實主義大戲。
1、漲、漲、漲……
宇晴和朋友在北京朝陽區租了一套2居室，整租價格為6260元/月，這一價格已經足夠優惠。同地段同類型房源均價普遍在7000元以上，用她的話來說“自如上要想租便宜房子，全靠搶。”
今年的租約在2月下旬到期，年前宇晴就諮詢了自如管家如何續約，管家告訴她，因為平臺和房東簽約的價格也會漲，因此給租戶的長租價格也會漲200元，即每月支付6460元。
原本宇晴並不打算繼續長租，但短期續租的方案讓她暫時打消了這一念頭。
自如管家說，短期續租房租會漲15%左右，續期1個月月租是7500元，2個月是7429元，此外還要支付千元左右的服務費。
轉機發生在2月12日。自如品牌官方微博針對租客發佈相關舉措——對於暫時無法返回租住城市，又到了續約期的自如客，推出短續一個月的靈活選擇，享受與長續同等價格。
“大概是輿論壓力大，自如管家說取消了續約一個月上浮15%月租的決定。”宇晴注意到，就在該通知發佈2天前，自如剛被網友“罵”上微博熱搜，“這應該不是巧合。”她說。
宇晴很幸運，但這種幸運似乎只是個例。
一直被困在老家的王奕然此前在常營租了一間臥室，月租3850元。入駐剛滿3個月後遇到疫情，於是她在2月初向自如管家提出無責退租要求。
王奕然從房屋租賃合同中找到了依據：“因自然災害、拆遷、市政改造等不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除，且雙方均不承擔任何違約責任”。
但自如管家當即否定了疫情屬於不可抗力，並明確告訴她退租應嚴格遵守合同條款：1.扣除全部押金；2.每天將徵收單日租金100%的滯納金；3.自動鎖上房間，可隨意處置租客物品。
（圖 / 與自如員工對話截圖）
“如果是在平時，雖然這些條款有點苛刻，但我也會遵守。不過在疫情期間，我認為這些條款顯然既不合情也不合理。”王奕然對自如管家的處理意見並不買賬。
12日公告發布後，王奕然非但沒能從中找到解決方案，反倒從字裡行間讀出自如平臺的“狡黠”。
公告規定，因疫情導致3月1日後無法返回租住城市，並暫時不考慮繼續居住的自如客，平臺屆時將辦理無責退租。
（圖 / 自如公告部分截圖）
“疫情高峰期就是在1-2月，自如規定3月後才能辦理無責退租，也意味著所有租客必須無條件承擔2月份的全部房租，”王奕然說，“況且疫情過後，這份公告能否做到不拖延、不逃避地執行，也是未知數。”
最終為保障個人財物安全，王奕然不得不按時繳納房租，並推遲了返京計劃。
不止是新租戶退租難，不少老租戶也被自如傷了心。
慄娜從2017年初就開始在雙榆樹北里租了三居室中的主臥，18年房租價格是3190元，2019年漲至3290元，起初房租價格平穩，是慄娜選擇自如的原因。
誰知到今年，房租一下漲了1000元。
自如管家告訴慄娜，平臺和房東的委託合作也截止到2月，後者續約要求漲價，因此平臺對租客也會漲價。
“熊林說房租價格變動是依據市場價而定，但自如管家卻說是房東漲價，兩人口徑都不一樣。”慄娜表示。
更讓人難以接受的是，自如管家的態度令她認為平臺完全無視租客利益和需求——如果無法接受漲價可以考慮短租，短租也接受不了就找其他房子，“拿房東續約說事，感覺就在逼你‘走人’。”慄娜說。
2月底房租就要到期，但目前慄娜仍在跟管家拉鋸。
春天遲遲未到，租客身上的“漂泊”色彩又加重了一些。
2、“甩鍋”房東？
由自如管家的說辭來看，顯然將漲價的“黑鍋”甩給了房東，但業主群體到底是不是始作俑者？
先從房租看。諸葛找房數據研究中心顯示，2019年第52周全國大中城市租金實現回落。第52周全國大中城市租金均價為43.65元/平方米/月，環比下降0.16%。年底為租賃市場淡季，租金下行為常態。
不僅房租普降，從2019年末到今年年初，不少房東也都接到了公寓運營方自如的降價電話。
（圖 / 部分業主微博截圖）
互聯網的記憶果然只有7秒。社交平臺上時常有業主吐槽“二房東”降價的消息，而關於“北京租房市場變天“、“長租公寓‘倒逼’業主降價”不惜賠錢解約”等消息，不過是1月前的熱搜新聞。
（圖 / 微博搜索關鍵詞截圖）
“二房東”以解約壓價，房東根本無價可漲。
北京業主楊先生也告訴「創業最前線」，委託期間自如有可能向房東壓價，但不會對外降租金。
「創業最前線」還注意到，業主向自如委託對外出租的合同條款也較為苛刻。
“鏈家自如是公認壓價比較狠的長租公寓品牌，收房價格已經比同行低400-500元。”楊先生說。
負責收房的自如管家張一博告訴「創業最前線」，業主委託合同至少以3年為期，裝修後出租價格比收房時高800-1000元。
針對業主的房租漲幅並不高，以一居室為例，第3年租金漲幅為5%，三居室第3和第5年租金漲幅為4.5%。但除此之外，業主需要承擔房屋空置期、物業供暖以及每年828元維修基金這3項成本。
據張一博透露，裝修基礎好的房子首年空置期為65天，此後每年是30天。老舊一點的房子首年空置期90天，此後為30天。
也就是說，即便是按照第一種方案執行，如果籤3年委託合約，其中就有125天業主收不到租金。再加上其他費用，業主“躺賺”的空間進一步被壓縮。
委託合約中還有一條受到業主廣泛吐槽——在業主違約後，除賠償自如雙倍月租金之外，還要賠償裝修損失費和新配置設施損失費。
“以三居室為例，傢俱家電支出在2.2萬元左右，裝修費用在1萬-3.6萬元之間浮動。”張一博說。
自如在收房後會對房屋進行簡裝。但這一條款在不少業主看來，是為要求業主降價提供了充足的斡旋空間——為避免賠償裝修費，業主只好被迫降價。
如果說過去業主和自如屬於利益同盟的話，現如今這種關係正在“塑料化”。
房東成苦主，租客也叫苦連天，究竟是哪個環節出了問題？
一切都是隔斷惹的禍。
2019年7月，北京市公佈了新版的《北京市住房租賃合同》示範文本，以及針對中介機構與房主的出租、承租經紀服務合同。
其中有一條規定：不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人。
這一政策直接將矛盾對準“N+1”。這一模式是指在原有房屋結構上打隔斷，可以多出一間房出租，這也是長租公寓增加收入的常規玩法。
政策落地後大批房屋隔斷被拆除，少了一間房，“二房東”向租客收取的租金將出現斷崖下跌。因此企業規模越大，虧損就越多。
（圖 / 北京商報）
這也解釋了平臺為何寧可賠償也要解約。
2019年底就曾有自媒體預言，房東降價，但租客卻未必能享受到房租差價。如今倒是一語成讖。
3、“自如模式”的尷尬
長租公寓走到如今“左右為難”的境地，並不在頭部玩家及眾多投資機構最初的預設之內。需知現在頗受詬病的“自如模式”，在剛出現時可是開風氣之先。
那時的鏈家集團主要營收來自於房屋買賣，租房業務增長慢、模式重，2011年熊林創建自如品牌屬於臨危受命。
當時在傳統租賃市場上，“二房東”只需對接房源和客源，模式輕還能賺取中介費，但房屋品質參差不齊、“二房東”根本無服務可言，這讓消費者充滿了巨大的心理落差。
為了填平這種落差，也為了尋求品牌差異化，自如在包租房源後，會統一對房屋進行裝修以及配置傢俱。隨後還衍生出保潔、維修及搬家等剛需服務。
這種模式也讓熊林信心爆棚。
今年年初，熊林在接受媒體採訪時曾表示，自如提供的是一個包含了裝修、保潔、維修及搬家等一系列服務的產品，能夠有效解決供需雙方大量存在的期望不匹配問題。“對於這樣一個創造了巨大價值的商業行為，如果本身無法賺到錢，那不是行業的問題，而是企業的經營管理出現了問題。”
但事實上，現金流這條生死線，始終緊鎖著長租公寓平臺的脖頸。
（圖 / 自如官網）
據業內人士介紹，長租公寓的現金流主要來源於新籤租房量。
受疫情影響，長租公寓的目標用戶職場白領們推遲迴程復工，且不少年前已經退租，租房市場沒能迎來“小陽春”，新籤租房量銳減。長租公寓平臺企圖通過上漲房租來“尋求生門”進行自救，但如今從自如漲價一事看來這招難以為繼。
此外，不少長租公寓平臺都在打時間差，推出“租金貸”，以折扣吸引租客，並將租賃合同轉為貸款合同，一次性從金融機構獲得全年房租款，租客則按月償還貸款。流動性不足，對於提前透支收入的平臺來說，稍不小心就有資金鍊斷裂風險。
自如也逃不開“租金貸”，熊林曾對媒體表示，平臺一直將租金貸使用比例控制在25%之下。
更何況長租公寓模式已經是千瘡百孔，行業虧損更是普遍現象。
2017年長租公寓風起，資本湧入加速了行業的泡沫化，從18年到19年，長租公寓暴雷消息不斷，行業加速轉型進入到精細化運營階段。
長租公寓品牌青客流血上市後，首次披露的財報也戳破了行業幻想——2019年三季度淨虧損為1.25億元，較上一季度的淨虧損7163萬元擴大75%。
就連萬科總裁鬱亮此前在談到長租公寓暴雷時都說，還好萬科有錢。由此可見，行業裡“N年不盈利”恐怕早已不再是口號了。
一場突襲的疫情，讓原本已危如累卵的長租公寓行業“雪上加霜”。作為行業的頭部玩家，自如和蛋殼在這場輿論漩渦中無疑將長租公寓的問題暴露得更直接，解決起來也更棘手。
不過，針對自如趁疫情漲價一事，熊林在微博最新的回應中依舊氣勢十足，稱絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鑽營之舉——“如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立即辭職。”
這番似發誓般的“狠話”有無實證尚未可知，只是自如既然無法獨善其身，最好能在吃相上約束一二，讓這場漲價風波儘早隨疫情消逝在春風中。
*注：應受訪者要求，文中宇晴、王奕然、慄娜、楊先生、張一博均為化名。
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關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 可以很 苦主
