2020年2月16日，在全国疫情尚未明朗，房地产行业普遍还在焦急与观望之时，恒大集团通过网络视频举行了“全面实施网上销售”的新闻发布会，首次对外披露了网上销售的业绩情况。恒大集团副总裁刘雪飞语出惊人：恒大实施全面“网上购房”仅3天，各项销售数据呈现爆发式增长，其中客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。以恒大集团为代表，现在很多房企启动了线上售楼。今天，有关媒体就疫情触发的线上售楼风行，以及对行业格局的影响与走势问题对本人进行了采访。主要问题如下：
1、目前来看，恒大启动的在线销售效果视乎十分明显，其他房企也在纷纷跟进。就您来看，在线售楼到底有没有什么实质效用？我最近看到除了恒大公布了线上销售数据，其他企业几乎没有公布销售数据的，有些企业我们采访的时候也委婉告知目前成交量还是比较低，甚至是没有。
2、此次疫情对于房企以及行业格局与未来走势会带来什么样的影响？在您看来，这次疫情对哪些房企影响最大，最近已有些中小房企破产了。此次疫情对于房地产行业而言，机遇、挑战究竟是怎样的？
3、现在杭州、南京等地在疫情期间出现一个问题，就不不允许租户进小区，给居民生活带来较大的困扰。您怎么看待这个问题？
关于线上售房的问题，这个需要从两个方面去看待。
第一、有在线售楼这种方式总比没有这一方式好，可以说聊胜于无吧。在疫情造成的人员无法流动、无法到访实体楼盘售楼处的情况下，以线上销售来替代实体售楼处，以解决人员不能往来造成的停售问题，可以说是聊胜于无，有线上售楼，总比没有好吧。再说，本来启动这个在线售楼系统的技术难度和投入也不大，而且以前也已有很多企业尝试过了，不过效果不太好罢了。其主要原因，就是买卖双方的一个习惯性问题，也就是说大家以前不太习惯在线买房，开发商也不太习惯在线卖房。现在在疫情逼迫和企业现金流压力之下再来强力推动这个事情，有可能从此会带来行业习惯的改变。
第二、在线售楼，从技术应用上而言实际上可以利用业已成熟的视觉仿真技术，让在售的楼盘比实体沙盘和样板间看起来更加逼真，效果会更好。但是，这一方面需要开发商能够改变传统的在实体售楼部卖房子的方式，很快将传统的售楼活动搬到线上来，而且要在互联网应用方面积极跟上新技术潮流；另一方面，也需要购房者培养在线看盘的习惯；再者，监管部门的监管措施也要立即跟上，防止开发商在不符合预售条件的情况下启动销售和发布虚假售楼信息以及影像资料，对市场秩序造成混乱。
在线售楼不但可以解决供求双方的即时互动性沟通与交流问题，目前在法律层面上，包括电子合约的签署也都不是问题了。主要是买卖双方，以及政府监管部门都需要一个从实体售楼方式调整到在线售楼方式，尽快适应在线虚拟售楼方式的过程。
恒大集团此次大规模启动在线售楼，并以震撼性的声势和折扣先声夺人，可以说是有备而来，各方面的准备工作比较充足，配套措施也相对比较完善，所以效果十分明显。而其他开发商要么可能是之前小试牛刀，效果不太好而未予重视，要么是此次在恒大以强大声势和不俗业绩先声夺人之后还在跟进之中，所以暂时还未反应到位，没有什么在线实际销售业绩也是情理之中的。据说恒大此次活动，启动的前三天内即揽金超过500亿元，这相对于恒大去年全年的业绩而言是个很大的数字了，当然也与恒大声势浩大的打折促销有关。
对于房企而言，销售回款要占到现金流入的40%以上，尤其对融资比较困难的企业而言，对销售回款的依赖更为严重。最近本来也是房地产行业传统的销售淡季，企业本来销售回款状况就比较差，而突发疫情引发的停工停售且未来情况至今尚不明朗，更让依靠销售回款维持运行的房企雪上加霜。此次突发疫情影响最大和最直接的，当然是那些把高杠杆、高周转玩到极致的企业，因为它们的现金流本来就处于高速运转状态，资金链绷得很紧，此次疫情引发的停工停售对他们的销售回款几乎就是致命性的打击。如果近期这些企业没有其他改善或者挽救措施的话，就极有可能造成资金链断裂。
2020年1月份以来一些房企的发债动作不少，但是如果企业销售回款在疫情影响之下，在较长时间内无法得到改善，自然会影响企业自身的流动性，必然会危及企业成功发债的可能性。目前尤其对于中小房企来说，无论是融资环境还是市场情况，都是比较困难和相当不利的。
此次突发疫情，对房地产行业而言是一场比较严重的危机，但是同样也是危中有机，挑战与机遇同在，也许会重塑行业格局，会出现不少新机遇。比如就房地产行业的区域格局来说，一些社会公共治理较好、疫情应对评价和反应较好的地区，可能会成为下一步受市场追捧的区域。相反，其他区域可能就被市场相对冷落。这一点，首先应该会从未来的土地市场中反映出来。
预计疫情之后，市场的恢复可能需要较长的时间，不过这还要看各地政府对行业和企业的支持程度，以及宏观层面货币政策和信贷政策的反应程度如何了。但是大家不要过于担心，因为基本需求还在，也就是说需求并未消失，只是需要信心和时间来恢复罢了。从行业格局来看，一些反应比较快的全国性房企，一方面可能会加快区域战略布局调整，另一方面会强化线上协同和线上销售，由此也会带来行业生态的整体性变化。而一些反应较慢，或者资金链过紧又应对不力的企业，就有可能在今年之内退出市场。这样一来，也就会带来行业格局的变化，意味着市场集中度的加速提升。
在近来的抗击疫情的过程中，杭州、南京等地为防止疫情蔓延，出现了不允许租户进小区的情况，给居民正常生活带来较大的困扰。这说明在“租售同权”这一点上，地方政府的理解和执行还很不到位，所谓的“租售同权”在实际执行过程中，在恒大程度上变成了一句空话和一纸空文。这个且不说对于返回租住地的外地人士会造成的麻烦，对于本地户籍的租客而言必然会影响这些人的正常生活，因为这些租客可能是本地户口的无房户，或者是职住不便的人户分离人士。我认为抗击疫情过程中出现的这些现象和作法，属于具体应对措施中考虑欠周祥的简单粗暴行为，是典型的慵政懒政，必须立即加以纠正。
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