沐龍谷

為何房子賣不掉，掛牌價格卻一直往上漲。原因不在於房子無人問津，而是在於房子過於搶手。好比地段好的房子，你掛牌幾十萬，發現看房詢問的人特別多，你肯定會覺得自己賣虧了。這時候哄抬價格的心理我們也就能夠理解，掛牌價格也就蹭蹭往上了，誰都愛利益最大化，尤其是對於那些不急於變現的人。

標峰理評論

作為一名城市規劃工作者，我來回答這個問題。

先說說我的經歷：上個月我去廣東惠州大亞灣，出了惠州南站，在公交車站臺等車時候，有好幾個中介湊過來給我發傳單，個個熱情如火。當時我第一反應就是大亞灣的房子是不是不好賣了？不然中介也不會這麼“熱情”。但是事實證明我想錯了！大亞灣的房子從十月份開始，很多樓盤都漲價了。

大亞灣的現象不是特例，拿我所在的縣城來說，我這個縣城是黑龍江的一個再普通不過的縣城，經濟很一般，人口外流比較嚴重，縣城的房子已經嚴重過剩了。但就是在這種情況下縣城的房價不跌反升，從年初的3000多漲到現在的4000多。

首先得承認，現在的房子不好賣了，無論哪個城市基本都這樣，一手房不好賣，二手房更難賣。主要是現在的房子已經供大於求，大部分城市都嚴重過剩。

但是在我國，房子不僅僅是商品那麼簡單，因為房地產業牽連了太多的行業，有人統計過，房地產業的上下游多達200多個行業，所以，樓市可謂牽一髮而動全身。股市可以暴跌，但是樓市萬萬不可以。

所以，這就不難理解為什麼房子嚴重過剩了，已經不好賣，賣不動，但是房價還不降反漲：

1、政府管控嚴格。政府出於穩定的需要，是不允許房價出現暴跌現象的。因為房價一旦暴跌，受傷害的不但是廣大業主，還有銀行，房價暴跌了，斷供的人就會多，銀行的不良資產就會增加，進而危害金融安全。還有，房價跌了，開發商拿地開發的積極性就會受到打擊，這是當地政府不願意看到的。

2、開發商的開發成本過高。很多人有個誤區，以為開發樓盤很暴利，不排除某些開發商，在早期的時候，賺得盤滿缽滿，完成了資本的原始積累。但是現在開發商的日子普遍不好過，一方面銷售不暢，另一方面還貸成本高。因為房地產業是資金密集型產業，開發商的融資成本很高。我認識一個本地的開發商，有一次酒桌上，大家一起喝酒，酒後吐真言，問他開發利潤有多少？他苦笑一聲說，減去雜七雜八的成本，純利潤能達到10%就不錯了！

3、購房者存在買漲不買跌心理。現實就是這麼奇怪，房子越是漲價，大家越是在恐慌心理的支配下出售買房。相反，如果房子跌價了，大家反而不敢出手購買了，深怕買在下跌熊途的半山腰。開發商抓住了大眾這種買漲不買跌的心理，頻頻提價，屢試不爽。

綜上所述，房子目前即使不好賣了，但是還在漲價，是有原因的。但是，如上文所說，目前的房子嚴重過剩，房子的價格終究還是要受供求關係支配的，我們所能做的，就是保持冷靜的頭腦，要麼不出手買房，出手的話就快穩準，精挑細選，力爭買到稱心如意的房子。

李中東

房子賣不掉，原因很簡單。不外乎房價太高，而購房者的實際購買力下降，導致房子相對過剩的結果。這裡需要稍加說明的，一是買房只為自住的所謂剛需，這類購房者只買跌而不買漲，而不是大家認為的買漲不買跌。畢竟省點兒是點兒，血汗錢來的不容易。二是買房為保值或為投機炒作從中漁利的投機客，如大家常說的溫州炒房團或某些企業。現在購房主力實際上並非網傳的剛需，而是炒房客，這類購房者自住房早已經解決，但是出於貨幣保值升值的目的，往往大量購買不動產，而近二十年房價一路攀升的態勢，堅定了他們通過買房賣房的遊戲大賺特賺的資本運作觀念。他們只有一個希望，就是買漲不買跌，死了也不跌。

而銀行也堅守馬太效應式的投資理念，以放寬房貸、低首付、零首付的方式投資房地產買賣，助長了地產投機和房產投機。也釋放了房價會一直漲下去的錯誤信號，從而誘導企業和個人盲目投資房地產，誰都不會放過任何一個賺大錢的機會，人性的貪婪決定了這一點。

但是，資本投機的前提是總有人不斷地加入投機陣營，從而確保上家後面不斷的有下家接盤。但是，在剛需失去購買力和連帶的購買慾望失速的時候，接盤的下家只剩下炒房客。於是房價和房屋便轉化為單純的炒房客之間的龐氏騙局。這時候，泡沫已經到達極限狀態，只差”嘭”的那一聲。銀行炒房客開發商將一起跌入深淵。

當泡沫已到臨界點的時候，便會出現大量房子賣不掉，而房價又不會下跌或小幅下跌的現象。這只是投機者與市場對峙僵持的典型表現。但勝利的一方註定是市場，它會粉碎投機客最後的一點希望和尊嚴。

心中的小鹿

房子一定會降價，大家要堅信，所以能不出手就別伸手，別聽專家忽悠

葬心雪殤

有房住就行了，現在各個城市到處都是樓盤，走錯路都能碰到。說白了，房子就是用來住的。是那些開發商和抄房客將房價推得高上了天！他們研究出各種宣傳技巧與手段吸引顧客，一般人很難項住誘惑，被牽引著交了首付。其實那些抄房客手裡有多套房乃至幾十上百套房子，都是欠著銀行的貸款，利用金融技術拆東牆補西牆來維持月供，等待房價大漲後去找接盤房奴，而這些接盤房奴一般都是剛需群體，是想老老實實買個房用來住的。是最吃虧的群體，這群人缺少房產知識，大多不諳裡面的套路。地產商及抄房客就是從這一大群房奴身上榨取天高的利潤，使自己成為富豪。面將房奴們變得更窮！節衣縮食，降低一切生活開支、學習開支、哺育開支、贍養開支！一心一意供房拜房幾十年。到時房子舊了，人也已到中年、壯年、老年！說起來都是淚，是不是很悲哀呢？？？所以我勸普通大眾有住的就行了，不要攀比去買房！心甘情願的幫別人變成富豪，將自變成奴隸吊絲。

北極狼170366575

房價降了嗎？莫衷一是。

說降了的，大部分生活在一線城市或強二線城市，他們分成兩撥人，一撥是苦熬苦盼，打工掙錢的，一撥是坐在辦公室就著香菜喝咖啡的。前面一種就不要刺激了，後邊一種人是能夠切實感覺到自己投資的房產價格被打壓，然後忍受從肋骨上往下扯錢的撕心裂肺般的痛；說房價沒降的，大多生活在三四五線城市，他們的收入基本上就告別了買房的事實，但是禁絕不了買房的念頭。於是去了解，然後就發現。他們發現，房價不但沒降，反而漲得愈加兇猛了。，然後一二三四五線所有關注樓市的人達成了統一陣線——他們迫切希望樓市能夠改變。

改變是需要契機的，年底了，上層要開各種會，定各種調子，於是，契機就這樣毫無違和感的來了。

這個契機就是我們一直期盼的房產稅。一線城市的人對這事是深惡痛絕的，三四五線城市的人是熱烈歡迎的。雖然後者的人數多，反應最強烈，但是，小編要說句潑冷水的話，想著靠徵收房產稅就能夠平抑房價？恕我直言，你真的想多了。至少倆原因，房產稅就不能是房價的終結者，房價也根本下下來。

雖然房產稅還沒有提上日程，但是人云亦云之下，房產稅似乎就成了懸在擁有多套房的購房者頭頂的達摩克利斯之劍。哪怕它沒有落下來，但是也夠讓人惴惴不安的了。徵多少？怎麼徵？好怕怕。而另一群人則是想要看看買了這麼多房產在賣不出去的情況下，怎樣支付房產稅，順便實現自己的安居夢。

其實，兩種人都想多了。真的。

房產稅真的不一定是高房價的終結者。徵收房產稅，也不一定會讓炒房客難受，他們也不大會拋售房產，樓市不會出現供應過量，房價不會大跌。

為什麼？

倆原因。一個是頂層前兩天的會議透露出的信息。這個不說了，自己上網查。第二個原因是，此前全國有兩個試點城市已經開始徵收了房產稅，這倆城市一個是上海，一個是重慶。好吧，誰站出來說一聲，這倆城市因為開徵房產稅房價已經下降了？

從試點的城市看，房產稅對老百姓來說幾乎無損，即便擁有多套房產的富人來說，房產稅的徵收也沒有起到大家想想的那種效果。購房的持有成本沒有增加多少，你指望房價會降？是不是想多了？

試點在普通人看來明顯是不成功的，那麼，頂層會不會祭大招？這個說法其實還是站不腳的。剛說的那個會議已經明確了，我們是要要穩樓市，不是搞垮樓市。

綜上所述，即使是房產稅擺平一切障礙，順利開徵，那也是平衡了各方利益之後的雞肋，對房價不太可能造成太大沖擊和打壓，更不可能成為高房價的終結者。

鐵口斷房

房價能降到10萬元一套就好了！我再買兩套，不在一個小區，現在的小區都人滿為患了，樓上樓下各種的吵！物業費800多一年，車停不下，想散個步都難。希望能降到10萬元一套，買那種1000套房才幾戶人家住的小區，一戶人家住一棟樓，開發商虧得賣老婆的那種樓盤最好，才幾戶人家，物業也幹不下去，送小孩上學或下班回來，我的車想停那裡就那裡隨便停。我可以在小區裡溜溜狗、散散步、做做操、打打球；種種花種種菜栽些果樹，挖幾個魚塘釣釣魚，挖幾個泳池遊游泳，草地上曬曬太陽放放風箏吃點燒烤再吃些自種的水果，日子過得多麼愜意！如世外桃源羨慕不羨慕？當然有條件的還可以養些雞養些鴨，養兩頭牛或羊，過年殺著吃，隔壁的小區都饞哭了！[笑哭]

長江62273667

首先房子一平降100元，就能少賺一萬元。

如果降價大甩賣，基本就得一千一千的降了，一戶一平降一千，按100平算，就是少賺10萬，一棟樓如果50戶就少賺500萬，一個樓盤按十棟樓可就整整少賺5000萬！

而且讓大家感覺房價要跌，更不買，降一千少賺5000萬，降兩千可就少賺一個億了！

所以房地產商寧可壓著房子，等房市熱起來，能漲點賣，輕易不會降價賣。

有的時候開發商還“營造”出房價不降反漲的氛圍~

我聽過的和看到的賣房策略：

1空城計

聽我的一個客戶說他鄰居有一個工作，專門為空房子點燈。什麼意思呢，開放商為了營造某樓盤很好賣，把整個樓弄的燈火輝煌，顯得很好賣，很有人氣。實質上很多都是沒人住和沒人買的。

2虛張聲勢

我就被我同學求著去裝買房的客戶，很多賣房子的有任務，每天必須帶多少多少的客戶看房子，人多了，自然也就是顯著一個樓盤很火了，一個售樓處如果冷冷清清，我們去看房子是不是心理會犯嘀咕？

3明升暗降

我們都知道中國買房大多都是房子漲了急著買，房子跌了反而都不買，剛需的除外。

這樣的話，就給購買者施加心理壓力，造成要漲的跡象或者就是提價，但是客戶心理會不平衡啊，前兩天看還15000元每平米，現在就16000元每平米了，這個時候售樓小姐姐會告訴幫你申請福利，比如內部價交3萬意向金定15萬房款等等。

賣房的各種銷售方式轟炸你，基本就暴露了房子階段性的壓力，銷售揹著各種指標要去庫存，就得陸海空各種方式營銷你讓你買房。而樓市特別火的時候就反過來了，是買房者急著搶著去找房。

這就和銀行一到快過年的時候，各種電話、短信、沙龍活動特別多是一樣的，因為年底的指標來了，各銀行爭奪存款，開始有任務有壓力了。

愛金融的騎士

在房地產市場，我們常常會看到一些特別奇怪的現象。

比如當大量的房子賣不動，有價無市的時候，我們本以為這個時候房價可能會出現降價。可是結果有時候恰恰相反，雖然大量的房子賣不動，但是價格卻不降反而漲了。

這還好，特別是臨近年底，我們幾乎每天都能接到售房部的電話，短信，單頁。邀請我們去買房，去看房。這到底怎麼回事？一起來看一看。

一，房子大量賣不動的原因到底是什麼？

凡事皆有因，在回答今天的問題之前，我們先一起來看一看究竟是哪些原因造成的，目前大量的房子賣不動，處於一個有價無市的狀態。

第1個原因，大額商品流動性本來就慢。

房子可不比白菜，它少則幾十萬，多則上百萬，甚至幾百萬的總價。我們也知道很多老百姓買房，都是買來自住的，他們要去買一套房，哪怕只是通過首付加房貸的方式，都需要工作十幾年，甚至更長的時間才有首付款，這樣的一個積蓄。

房子的總價註定了它是一個流動性特別慢，或者說慢於其他日常消費品的一個商品。幾十萬上百萬，甚至幾百萬的房子哪能天天買？誰的掙錢能力有這麼快？

第2個原因，購買力不足。

購買力不足，也是房子賣不動的一個主要原因。

大家都知道這一輪全國去庫存各大的小小的城市房價都發生了翻天覆地的變化，也許在第一年的時候，很多當時朋友還在猶豫到底要不要買房。其實等到連續上漲了幾年，身邊的朋友大部分都已經買房了，哪怕是向親戚朋友借錢，用盡6個錢包，也是已經擁有了自己的一套房子。

老百姓手裡最值錢的也是房子，而大部分人去買房都花費了自己所有的積蓄，甚至還借了一大筆錢。買了房，手裡的金錢被消耗掉了，儲蓄也被消耗掉了，哪還有購買力再去消費這麼大金額的商-房子呢？

第3個原因，供大於求。

這一輪去庫存，很多開發商和二手房的業主都嚐到了房價漲幅給他帶來的，這是利益。

開發商對宏觀走勢的判斷失誤，拿了特別多的項目出來賣，希望能夠在這一場娛樂中賺取更多的利潤，市面上自然就多了很多的新樓盤，在各個城市相信大家也看到了。

而二手房方面，特別是有多套房的業主。都想趁著這一波房價漲了之後，賣出多餘的房子去換取更多的現金。二手房的庫存也增加了，很多二線城市都達到了十幾萬套，甚至20萬套的二手房，太嚇人了。

第4個原因，買漲不買跌。

我們身邊很多的購房者，其實對買房這件事都是買漲不買跌的。

漲價的時候，哪怕削尖腦袋，哪怕花費額外的費用也要去購買一套房。生怕房子漲了，自己少賺了。或者漲了之後自己更買不起了。

但遇到樓市橫盤或者有一點點的回調，它就會觀望，觀望，再觀望。這就是我們很多購房者的一個習慣。

……

所以，這麼多的因素加在一起，房子賣不動，就不足為怪了。

二，房子都買不動了，價格為什麼不降價反而上漲了？

可能是我們太多的人都願意去站在自己的角度來看待房地產市場。以為當房子大量賣不動的時候，它就是一個有價無市的狀態。既然賣不動了，那它肯定就應該降價來換取更多的交易量和流動性。

但很多時候想法往往都是一廂情願的，房子漲價和降價的原因，絕對不是太有直接相連的關係。

第1個原因，成本決定價格。

俗話說麵粉都貴了，麵包還會便宜嗎？當然我們這裡說的麵粉是指我們的油麵價，麵包就是指我們的商品房。

今年我們看到各個大大小小的城市，上半年的土拍樓面價比之前我們賣的房子成品價還要貴。地價都已經翻倍了，以後建出來的房子還會便宜嗎？

另外無論是工人，還是建築的材料，以及開發商融資的成本，都大大的提高了。俗話說羊毛出在羊身上，商人不會做賠本的買賣，開發商怎麼可能不找房子的價格。

而二手房業主看到了，開發商都已經把房子的價格漲上去了，那為什麼我的房子不能漲價呢？

第2個原因，貨幣的不斷貶值。

生活本質上是一直都存在的，我們手裡的錢每年的購買，你都在不斷的被削弱，都在不斷的減少。現在100塊錢能買到的東西和10年前100塊錢能買到的東西完全是天壤之別。

人民幣在不斷的貶值，即便是房子的價格一分不變，其實它需要我們未來在購買它的時候需要花費我們的金錢都是相對來說多了一些。

因為隨著人民幣的貶值，越往後的人民幣購買力越不能和現在甚至以前相比了。想要在未來5年，甚至10年買到今天同樣的商品，一定會花費比今天更大數字的人民幣。

……

是的，主要看這兩個原因，我們就知道房子它未來是一個漲價的趨勢。大家都是明白人，如果是你的房子，你會因為不好賣降價賣給另外一個購房者嗎，一定不會。

三，年底了，每天都能接到售樓處的電話，收到他的短信，看到它的單頁，到底怎麼回事？

每到年底，很多開發商為了回籠資金，的的確確會對他的一些項目進行一個打折促銷。但是我們也必須清楚的認識到打折促銷不代表就要房子降價了，它只是一個短週期，短時間給購房者的一個福利活動，僅此而已。

而年底的時候，我們會收到售樓處的電話，收到他發的短信，甚至看到它的單頁。與目前的房子賣不動，價格不降反漲也是沒有太大直接聯繫的，主要原因是以下幾個。

第1個原因，公司制度要求。

打電話也好，發短信也好，其實都是公司的一個制度要求。俗話說公司不會養閒人，既然給你開工資，既然讓你賺錢，肯定是要你在每天去完成對應的工作量的。

而打電話，發短信通知購房者買房或者建議購房者買房，就是售樓處工作人員的日常工作。

當然這些在我們買房者看來是惡意的宣傳，要我們去買房，要我們去成為接盤俠。實際上打電話，發短信也是通知一些有效的客戶，提升樓盤的轉化率，順便提升業務員個人的業績。如果你從來都沒有看過房，也沒有人會打電話發短信給你。

第2個原因，買賣廣告必不可少。

單頁的宣傳，是售樓處必做的一個營銷策略和營銷手段。商品賣的好不好，完全就是靠營銷做的好不好，宣傳有沒有做到位。

平時買的包包買的化妝品，你能接受別人打廣告做宣傳。為什麼像房子這麼大的一個商品，你就不能接受人家打廣告做宣傳？

……

的確如此，看待房地產市場的漲跌，一定要結合最本質的原因。而不是去看我們接到了太多售樓部或者中介的電話，收到太多的看房短信，看到太多的宣傳單，說某某樓盤要開房，就斷定房子不好賣了。因為廣告做的滿天飛，意味著他賣不出去了。

也不是自己覺得房子暫時賣不動了，房價就得下降，這完全不符合邏輯，完全就是一廂情願的想法。

最後要提醒廣大的購房者，一定要理性的去看待房地產市場，理性的去對待房地產市場給我們帶來的一些相關信息和訊號。它畢竟不是白菜，哪能上午也買，下午也買，天天買你也不行啊。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

原因很簡單，賣出十分之一的夲出來了，有一樓鋪面的租費，地下車庫的租費躺下用夠用了。要買房的願者上杆，反正本帥不降價！

關鍵字: 房子 掛牌 價格