厚金說

隨著這一波去庫存，全民加入了購房潮，我們身邊和越來越多的朋友，開始關注房地產的走勢。有人看漲，有人看跌，而最近看跌的情緒越來越嚴重。

這些看跌的朋友，往往會去找一些看似非常合理的理由來支持他的想法。

比如，有朋友說樓市“限售令”到期，“解凍”的房源開始入市，會不會致使房價下跌？

今天我們就一起來聊一聊，隨著各個城市的限售到期，會不會造成房價下跌呢？

一，什麼是樓市限售令？它的作用主要是什麼？

想要知道“限售令”到期，“解凍”的房源入市會不會只是房價下跌，一定要先清楚限售到底是什麼，它在樓市裡面起到的是什麼作用？

限售：樓市裡面的限售非常的明確，就是限制一些新買的商品房或者二手房，在一定時間內不得上市交易。

換句話說，限售就是讓新買入的商品房進行封印，封印一段時間之後才能夠甦醒，才能夠進行投入市場交易。

而這一波去庫存，全國各大的小小城市的限售時間也不盡相同，有的是限售2年，有的是限售3年，有的甚至是先受長達5年。

我們以重慶為例，一起來看一看：

如圖，重慶樓市限售下達的文件是從2017年9月22日，並且在2017年的9月23日起開始實行。

非常的明確，凡是在重慶主城區範圍內，比如渝中區，江北區，沙坪壩區，九龍坡區，大渡口區，南岸區，北碚區，渝北區，巴南區，以及兩江新區。新購買的新建商品住房和二手住房必須取得《不動產權證》滿兩年後才能上市交易。

而且這樣的限售令並沒有解除，現在新購買的商品房，仍然執行限售兩年的政策。

限售對樓市起到的作用是什麼？

第1個作用，有效的去庫存。

這一波全國去庫存的意圖非常的明確，就是讓新建商品房能夠快速的去化，快速的賣出。

全國各個城市在這一波上漲的行情當中，實行限售政策就能夠保障二手房市場的供應量非常少。

大家購買的新樓盤不能夠快速的投入市場賣出變現，只能繼續在這段時間購買新樓盤，新房去的話就更快速。

第2個作用，抑制核心城市房價上漲，同時也防止劣質城市房價下跌。

這一波去庫存，全國各個城市的房價漲幅特別的大。一線城市二線城市，且不說。三四線城市人口淨流出的城市也加入進來。這就導致了這些城市在房價翻倍之後存在很大的下跌風險。

限售政策對這些人口淨流出的劣質城市來說，就是為了防止大起大落，防止城市房價大跌，防止它下跌。

而對於那些優質的城市人口，淨流入的城市像一線城市，二線城市，省會城市，國家中心城市以及城市群，就是為了防止它快速的上漲，防止它繼續上漲。

畢竟全民炒房，全民買房投資賺錢，需要壓一壓，需要退退火。這樣抑制核心城市房價上漲的同時，也防止了劣質城市房價下跌。也就有效的讓我國各個城市的房價，處於健康平穩的發展。

第3個作用，有效抵制炒房，打退炒房客，讓房子迴歸居住屬性。

各個城市的限售令一出很多的炒房客投資買房者就非常的冷靜了，也思考了很多問題，買了房賣不出去，不能實現短期收益，也就停止了自己不斷擴張買房的計劃。

換句話說，限售從某種程度上來說，也打退了大部分的炒房客，或者投機買房者。

畢竟現售讓很多投資買房的朋友買了房增值了，漲價了，也不能快速的賣出。資金會被套一段時間，有些現金流能力不足的人不得不退出套房的市場。

……

的確如此，在這一波去庫存當中，各個城市都出了樓市的限售令，而且限售的時間也不盡相同。

而且限售在這一波去庫存當中，也起到了非常大的作用。不僅暫時壓住了優質城市，房價快速上漲，而且也有效的防止了那些人口淨流出的城市房價下跌。

最主要的是，讓一些投機買房的朋友，退出了炒房市場。樓市也慢慢的平靜下來，大家的購房熱情也不再那麼高漲。

二，樓市“限售令”到期，“解凍”的房源開始入市，會不會致使房價下跌？

在第一大點，我們簡單的瞭解了一下限售的概念，並且瞭解了各個城市限售的不同作用。

雖然大部分的限售作用是相同的，但仍然對不同的城市起到不同的作用。

尤其是對於那些人口淨流入的優質城市和人口淨流出的優劣質城市，在房子的價格這塊起到了不同的作用。

但是限售的時間始終會到，樓市始終會解禁。隨著2019年那些限售2年的城市限售令到期，解凍的房源也開始慢慢入市，二手房市場的供應量逐漸增加，越來越多。

很多朋友就擔心，房價會不會下跌，畢竟限售令到期，房源開始入市，供應量不斷的在增加。

鑑於大部分朋友對房地產市場不夠真正的瞭解，有這樣的擔心也是非常正常的。但是我告訴你，樓市限售令到期解凍的房源開始入市，並不會致使房價下跌。

原因非常的簡單，我們應該從本質上來看待房地產市場，從本質上來看待限售令的到期，歸納一下原因，一起來看一看。

第1個原因，價格已經觸底。

這一輪去庫存一線樓市率先上漲是在2015年，2016年漲幅開始逐漸輪動到二線城市。2017年的下半年，三四線城市也開始上漲。

但是2018年的時候，一線城市開始進入下跌，房價開始回調。下半年二線城市的房價，也開始大幅回落。2019年三四線城市的房價也開始回落，而且至今還在回落，因為這些三四線城市人口不斷的淨流出，沒有太多的住房需求。

但是有一點我們必須清楚，一線樓市往往是我國樓市的風向標，這一輪去庫存也表現得淋漓盡致。

2018年到2019年一線城市已經連續下跌兩年，按照以往的樓市週期，三年一小漲，五年一大漲，一線城市的房價已經觸底，二線城市的房價也跟著在2019年末觸底。

而各個城市限售令時間最短的就是兩年，從2017年到2019年正好兩年，一些限售令逐漸解封的城市價格已經觸底。

第2個原因，限售是逐漸到期，房源也是逐漸入市。

不僅各個城市的限售時間不盡相同，而且在限售期間買房的人群也是陸陸續續在買，並不是一瞬間就把一個城市的房子買完。

換句話說，即便是限售期到了房源也是陸陸續續的增加，而且增加的量也不一定就會很多。

另外，即便是限售期到了，也不見得每一個人都要把房子掛牌出售，絕大部分的人群仍然是居住為主，炒房的畢竟是佔了少數份。

即便是炒房的，他們有經驗也規劃好了自己的現金流，知道有限售這樣的一個政策，並不會急於出手賣出。

因為18年之後很多房子並沒有漲幅，甚至有一些回落，沒有獲利的空間，怎麼可能掛牌賣出呢？

最重要的是，據我國數據統計，只有一套商品住房的家庭佔了絕大部分，僅僅只有一套房賣了，自己住哪裡呢？這個道理非常的簡單。

更何況各個城市的限售政策並沒有取消，現在新買的房子仍然處於限售期。絕大部分人買房都是結合自己的實際需求，並沒有約著一起買，同一時間買。房源也根本不可能一瞬間的增加一瞬間的掛牌入市。

第3個原因，房產的流動性本來就慢，而且市場更有優勝劣汰之分。

基於房子是一個涉及金額特別大的商品，對絕大部分家庭來說買房並不容易，也就意味著它自身的流動性特別慢。

這是我們看到一套二手房掛牌出去長達3~6個月，甚至更長的時間，賣不出去的一個現象。但是即便流動性這麼慢，在商品房的交易市場裡面，這卻是一個非常正常的現象。

更何況二手房市場即便庫存在不斷增加，仍然有等級之分，二手房仍然有好壞優質劣質之分。

比如重慶來說，隨著，限售令的到期的的確確二手房的掛牌量逐漸增加，甚至在2019年下半年高達14萬套之多。

但是這14萬套之中，真正有市場流動性有價值的二手房，有人願意買的二手房，僅僅只有4萬套左右。

所以看待問題一定要看待事物的本質，房地產市場更是如此，你應該把眼光停留在這4萬套有流動性的二手房市場，而不是那14萬套。

更何況很多劣質的二手房由於掛牌賣不出去，供應量逐漸在減少，重慶目前的外盤量已經減少了1萬多套，而且每天都還在減少。

相信其它的城市也是一樣，大家可以結合自己所在的城市看一看對比一下。

……

是的，僅僅從這幾個原因，我們就可以非常明確的知道，限售令到期，房源逐漸開始入市並不會致使房價下跌。

房價的漲跌還得短期看政策，中期看土地，長期看人口。

只有從這樣的本質上看待我國的房地產市場，才能夠真正的看懂房地產市場，不會被市場的一些消息所迷惑，也不會為此而擔心。

三，小結

總的來說，樓市“限售令”到期，“解凍”的房源開始入市，並不會致使房價下跌。

房子它仍然綁定著我們的戶口，婚姻，子女教育，甚至是個人城市的發展空間。

“限售令”到期並沒有改變房子的這些重要屬性，我國的城市化進程還沒有結束，房子仍然是普通老百姓，最穩健最安全的重要資產。

最後，要重點提醒廣大的購房者，隨著限售令的陸陸續續到期，我們的的確確在購買二手房的時候，有更多的議價空間，不妨在買房的時候多壓壓價。

而且隨著房源的不斷增加，我們有更多的房源可以選擇，可以對比，可以進行有效的，明智的取捨。

面對買房仍然要選擇適合自己的，當斷則斷，一定不要猶豫。沒有人能夠買到絕對的低點，只能買到相對價格較便宜的房子。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

樓市限售令到期，解凍的房源開始入市，一定會致使房價下跌。理由如下，在房住不炒的背景下，炒房時代結束了，面對房地產泡沫和大量過剩的房地產，過去我國的炒房者們手中的持有的大量房產，佔我國房地產總量的三分之一，我國房地產總量是480萬億，三分之一在炒房者手中，過去，炒房者炒房能賺錢，而這兩年炒房者都成了接盤俠，將房地產的風險險轉嫁到炒房者手中，這樣炒房者人數多，數量大，有利於分散化解房地產風險，更重要的是炒房者賠了錢沒有人同情，社會上所有的人都會罵炒房者活該。在社會輿論和道義上全社會都認同，讓炒房者成為接盤俠可以說是上策。面對大量的炒房者降價賣房難的同時，過去大量限售的房產又大量入市，這樣勢必引發房價的下跌.

當然，這種局面並不會大幅殺跌，而先是少數炒房者和限售解禁的房產降價拋售，由於這兩年的炒房者都是被套在高位的，他們不甘心大幅降價，所以，開始的時候降價的幅度不大，隨著時間的推移，大家都明白了在房地產大量過剩的時代，房地產的資產流動性會越來越差。

因為，實際需要購房的人是遠遠少於需要賣房的人，更何況現在需要購房的是普通老百姓，他們是沒有能力購買高檔房子和別墅之類的，於是高檔房子和別墅的流動性更差，而真正購房居住的人是在房價大幅下跌後才能接受，這就會造成房價下跌的持續性，而且房價下跌持續的時間可能是十年或者二十年，越住後面，房價下跌的幅度是越大的。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

金融學家宏皓教授

看似樓市"限售令"一旦到期，便會有大批的“解凍”房源開始入市，所以會造成市場供大於求的局面，房價會下跌，但是實際情況未必如此。“解凍”房源入市對房價的衝擊到底有多大，是要具體情況具體分析的。

一個城市出臺限售令之時必定是房價上漲過快的時候，伴隨限售令一起出臺的一定還有限購令，總起來就是那個時候房子價格漲瘋了，買房的人也買瘋了，交易量也就會很大。限購令開始實施的時候一般都會一個過渡期，所以會有很多人集中在過渡期突擊買房，所以這個時候的交易量會更大，因此第一批限售令到期解凍的房源一定是非常之多的。

如果限售令到期之時，這個城市的房價已經有了一定的漲幅，而且還在處於上漲期間，那麼限售令到期的房主一般就不會急用賣房，對於這樣的城市，限售令到期對房價沒有太大的影響。

如果限售令到期之時，這個城市的房價正處於平穩期，那麼就會有一些在限售開始時沒有做好資金計劃的人會急於賣房，一旦這些人在同一個時間出售房產，必然會造成拋售的假象，所以房價的壓力就會相對較大。

如果限售令到期之時，這個城市的房價本來就沒有太大變化，而且還有下滑的趨勢，也就是說這些買房的人沒有賺到錢，那麼一般情況下他們同樣是不會出售房產的。畢竟很多人都抱著不賺錢堅決不賣的心理。

一般城市的限售令均為2年或者5年，其實2年以內的限售令是沒有太大實質意義的。2年以內的房子由於各種交易的費用較高，所以即使沒有限售令一般人也是不會買了2年就賣的。所以老亮認為，只有超過2年的限售令可能才會對房價產生一定的影響。

老亮說房

樓市限售令的解除並不會導致房價大幅下跌，因為政府調控樓市的目的是為了穩定房價，絕不會允許房市大量縮水。近期落戶制度的全面放開，又為城市經濟又注入了新鮮動力。人口基數增大，住房需求也會提高，解凍的房源會慢慢被市場消化，而房價也很難出現大漲或大跌。

政策調控是連貫性的多方面調控。

前期房價增速過快，加上一大批投資者哄抬房價，導致房價突飛猛進，樓市價格早已超出國民消費者的底線。為了防止房價繼續不良增長，政府陸續出臺相關政策：限購、限售、限籤、限貸等一系列調控措施不斷加碼，房價得到了控制。

現在樓市經過兩年多的調控期，供需求關係基本平衡，甚至某些區域的房屋已經供大於求，因城施策、分類指導馬上成為各城市建設的主體責任。限購鬆綁、利率下浮、戶籍制度放開、房地產稅的推進也再次激活樓市氛圍。一方面吸引剛需買房，另一方面也在擠壓炒房客們的投資空間，從而引導樓市朝走向長期穩定的發展路線。

限售解禁，房價必跌？這本來就是一個偽命題。

決定房價漲跌的決定性因素是政策、經濟、土地和人口。解凍房源大批入市可能會造成很多購房者的恐慌，其實不必太擔心。

第一、房子是用來住的，不是用來炒的。不管你房子價格多少，一個家庭至少得有一套或者兩套房子是用來自己住的，無論房價怎樣，自住的房屋在沒有意外的前提下是不會拿出去賣的。

第二、貨幣貶值越來越嚴重，在沒有出現比樓市投資更加穩定高效的投資產品時，房價不會出現大幅縮水。

第三、土地成本逐年遞升，地方財政需要樓市政策城市發展，所以絕不會允許房價斷崖式跌落。

第四、中國是人口大國，我們有足夠的人來消化房子，需求關係依然會存在，再加上近年來全面放開二胎、多胎政策也是為未來經濟高速發展埋下伏筆。

所以我認為，限售解禁不會造成房價大幅縮水，限售令的解除會和落戶制度取消來產生對沖，房價既不會出現大漲也不會出現大跌，房價趨穩才是樓市發展的趨勢。

大師侃房

2017年3月開始，包括廈門、廣州、福州等57個城市相繼推行限售令，新購住房要在取得不動產滿一定年限（一般就是2-5年）才能上市交易轉讓。

如今2年期已到。從今年的4月份開始，以廣州、廈門為典型代表，加上部分三四線城市，全國共計有12個城市限售解禁，進入首輪高峰期。

而你這個問題是4-5月份提的，那麼按照今天的情況來看，我可以告訴你，大部分的城市已經出現了房地產的價格下滑，並且未來這個趨勢還會更明顯甚至產生分化。

因為從目前的情況來看，前幾年的房地產大漲，其實已經透支了未來很長一段時間的空間。

第一，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

第二，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。

再加上目前中國房地產的市值已經出現了過盛，而產能、ＧＤＰ等卻遠遠沒有跟上，所以導致的結果就是未來需要很長一段時間來消化這個現象。

另一方面，我們可以看到人口紅利的衰退預示著房地產拐點的到來，所以未來我們將會看到那些沒有人口紅利支撐的地區會有一個明顯的滯漲，震盪，甚至回調的走勢，就好比三四五線和部分弱二線。

而對於那些有著人口流入支撐，需求旺盛的城市，比如一線，新一線，和強二線等，則是會在短期回調以後步入一個溫和上漲的軌跡。

因此，隨著未來樓市“限售令”的逐步到期和釋放，其實對於兩級分化的走勢會非常明顯。閉著眼睛買，然後躺著賺的黃金炒房週期已經結束了。未來可以投資的僅剩下一線的房產，而對於三四五線的房產來說，更多的是剛需！

一家之言，歡迎批評指正。⭐點贊關注我⭐帶你瞭解財經背後更多的邏輯。

琅琊榜首張大仙

這裡說一下重慶限售解禁的分析。

2017年9月22日，重慶出臺了關於房產交易未滿兩年不得再次交易的政策，也就是常說的兩年內限售，如今兩年過去了，之前限售的一批房源已經解禁。

一、新房

根據限售政策，9月23日解禁後能上市交易的房源，在如今來看已經屬於二手房範疇，因此對新房價格影響不大。但是從剛公佈的全國70城房價數據報告來看，重慶樓市8月新房價格開始下跌。重慶8月份新房價格環比下降0.3%，這是自2019年開年以來，重慶新房價格首次下降。

從商品房面積來看，新房住宅90㎡以下、90㎡-144㎡和144㎡以上三個面積段的價格，漲幅均收窄甚至出現房價下降的情況。90㎡以下小戶型價格8月保持不變（7月環漲1.1%），90㎡-144㎡之間的常規戶型價格環跌0.3%（7月環漲1.0%），144㎡以上大戶型價格環跌1.0%（7月環漲0.7%）。

當然，以上數據是8月的市場數據，到底限售解禁對新房價格會不會產生影響，也要等到9月和10月的數據報告出來以後才能判定。

二、二手房

從全國70城房價數據報告來看，重慶8月份二手房價格環比降0.4%。這是自2019年開年以來，重慶新房、二手房價格首次下降。8月重慶二手房價格下跌，小黑認為有兩方面原因：

1、新房去庫存力度加大，二手房銷售困難

自從國家宏觀調控從房地產銷售端轉向供需端以後，房企的日子可以說是很難過的，截止2019年7月底全國就有300家房企破產，這就足以說明問題，房地產企業為了生存，唯有儘快把庫存的房源賣出去，才能儘快回籠資金，歸還銀行貸款，以此來防止資金鍊斷裂，於是各種打折促銷活動開始了，新房價格略一鬆動，購房者在選擇新房二手房的時候，如果不是為了孩子讀書等非買二手房不可的理由，必然就會優先考慮新房，這就造成了近幾個月來二手房銷售困難。所以為什麼說我國樓市實質就是政策市，這個觀點是沒有錯的。

2、對限售政策解禁的預期

二手房是房地產市場的風向標，由於9月23日重慶的限售政策就要到期了，8月時候二手房價格出現微調是很正常的。那麼如今兩年期已到，未來一段時間，必將有大批房源湧入市場中，根據經濟學原理，商品是由供需決定的，一旦供應端大量增加供應，需求端暫時沒有更多人接盤的情況下，重慶二手房價格是否會受到衝擊呢？小黑認為，短期內重慶二手房價格暫時不會受到大的影響，長期來看，或許有下調的可能。

三、利率

新的房貸利率即將於10月8日實施，大多數人應該都已經知道這件事，從重慶現目前房貸利率來看，首套房上浮15%，二套房上浮20%，這樣的利率在全國來看，還處於平均水平，不能說高當然也不低，那麼10月8日以後會不會有大的調整呢？根據已經出臺新LPR房貸利率的13個城市來看，調整後的利率與現行利率相差無幾，因此小黑大膽推斷，重慶10月8日後的新房貸利率必然也與現行利率相差不大。當然有一個特殊情況，恰逢9月23日限售解禁，那麼限售解禁和利率調整遇到了一起，是否會碰撞出不同於其他城市的火花呢，很難說。

綜上所述，9月23日限售解禁已來，作為全國第二批解禁的城市，重慶房價會如何走，限售解禁會成為重慶房價的分水嶺嗎？讓我們拭目以待。

文說樓市

2017年，先後有多個城市頒佈“限售令”——新購買住房（含二手房）須取得不動產證滿2年後方可轉讓。當時，此舉被不少分析人士認為，可一定程度上打擊炒房客，讓市場趨於冷靜，保證房價不過快增長。如今2年過去了，“解凍”的房源會對市場造成哪些影響？

二手房市場一向被人們視作樓市的“晴雨表”，不過影響二手房市場的因素是多元的，我們需要從多個方面進行分析。

首先，二手房市場的房源會增加，購房者將有更多的選擇。

其次，近來國內樓市出現小陽春，樓市有所回暖。

再次，多個利好消息接連傳出，如全面取消落戶限制，新版徵信報告上線，減費減稅等等。

最後，調控政策之間的平衡。雖然時隔兩年，當初的房子得以“解凍”可以流入市場中來，但在有的地方，市民想要購買二手房還受到其他政策的限制。像在廣州，“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，意味著也會有一波需求釋放出來。

可以看到，此次限售到期，由於受到多方面影響，對房價的影響暫且不明，不見得就一定會出現下跌。因為，一方面市場獲得大量的新房源，按供求關係來講理應會有下調；但另一方面，隨著“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，以及全面取消落戶限制，大量人員進入城市，增加購房需求，又形成一種對沖趨勢，減輕對市場的衝擊。

家千萬房產網

最近對於樓市影響比較大的兩個事件就是：一個是許多城市的限售令到期，另一個就是各個城市的落戶政策全面放開，這兩件事都會對未來的房價產生一定的影響，至於會不會使房價下跌，這個要因“城”而異，具體問題具體分析：

一、一二線城市的房價可能會不跌反漲：

現在各個城市的落戶政策全面放開，許多一二線城市之間預計會旋起一波“搶人”大戰，人口流動可能會加速，由於一二線城市現在落戶基本上沒有太大限制，它會導致許多三四五線城市的人口向一二線城市流入，而之前原本打算回三線以下城市安家的一二線城市務工人員，可能會考慮“就近”定居，這樣，即便是有“解凍”的房源湧向市場，也不會對房價產生多大的影響，甚至部分城市的房價會不跌反漲！

二、三線以下城市的房價面臨著壓力：

一方面是三線以下城市的人口會加速流出，另一方面，限售令到期，投資性購房者拋售房源的慾望增強，再加上，許多三線以下城市的房源本來就嚴重飽和，供過於求的現象會加劇，三線以下小城市的房價可能會面臨巨大的壓力！

綜上所述：

我個人認為其實限售令對於房價的影響很有限，許多地方的房子未到限售期還不是照樣在出售，只是多繳稅而已，所以，限售令到不到期對房價都不會產生太大的影響，對房價影響比較大的是這次城市落戶政策的放開，它會對一些小城市的房價產生很大的壓力！

以上是我的個人觀點，歡迎大家留言討論~

K濤資本

樓市“限售令”到期，“解凍”的房源開始入市，會不會致使房價下跌？我首先拋結論，“解凍”的房源就算全部入市，不會對城市供需結構造成影響，因此也不會致使房價下跌。

第一：城市1-2年的新房成交量不大，對整個二手房市場存量市場無法造成衝擊。

“解凍”的房源只有顛覆整個城市的供需結構，才能導致房價下跌。但“解凍”的房源的實際數量並沒有大家想象的那麼多，根本無法顛覆整個城市的供需結構，從而影響到房價走勢。

我以“南京”城市為例：南京限售令出臺之後每年成交量保持在五六百萬平米，我就按照600萬的成交量進行推算，看看“解凍”房源的數量具體有多少。

首先600萬平米的房子不都是投資客的房子，大部分是自用客戶購買的，他們並不會在限售令一解除就推出市場銷售，自住和投資在市場上佔比大概是7:3，也就是大概180萬平米房子是是“解凍”房。

其次這180萬平米的確是解凍房，但卻不是城市新增供應。因為投資客的房產投資週期本來就是2-3年，並不是每個投資客拿到房產證就拋售了。房產兩年之內需要繳納鉅額的交易稅費，所以很多投資客都是等到2年之後再銷售，因此180萬解凍房裡面只有短期拋售的投資客是城市新增供應，我預估這些短期投資客佔到70%，也就是126萬平米新增供應。

現在我們反過來看看市場成交量，每年南京市場新房和二手房的合計成交量在1500萬-2200萬平米之間，每年確定新增供應量只有126萬平米，佔到整個市場成交量的5%-8%。

整體來看，解凍房源數量稀少，並不會對樓市供需起到決定性作用。

第二：最近2年房地產市場走勢低迷，投資客面臨虧損，不會把房子推出市場。

自從限售令出臺之後，房地產市場迎來史上最大的政策調控。這直接導致大部分房地產市場保持平穩，房價並沒有出現意料之中的漲幅，除了購房時間比較早的投資客，其餘的投資客投資面臨虧損或者小賺的局面。

投資客基本上都是用高檔杆投資的，需要支付大量的利息費用，還有持有3-5年的資金成本。所以房價只有保持高速增長才能算成功，在目前的市場情況之下，投資客肯定不會輕易拋售手中的房子，所以解壓的房子並不會想象中的大量湧入市場。

第三：限購城市面臨城市升級，短期內住宅需求會出現上漲。

出臺限購令的城市基本上都是一二線城市或者區域重點城市，這幾年隨著政府發展中心城市的佈局，這些限購城市都面臨著升級和加快城市化的措施，無論城市的升級還是加快城市化，都會極大增強城市的競爭力，從而提升城市對外來人口的吸附力，間接提高城市的住宅需求，因此就算這些解壓房源湧入到市場，也基本與新增的居住需求持平，不會影響到樓市的供需結構。

綜上所述：解凍房源數量相比整個城市的房源而言比例不大，不會影響整個城市的供需結構，從而影響到房價走勢的。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡採集，如有侵權請儘快聯繫，我將在第一時間刪除。

冷眼看地產

限售令到期，必然有部分新房源上市。雖然不是那麼集中，但一定會持續很長時間，還有可能上市量逐步增加。那麼，是否對房價帶來衝擊，給目前的房價降降溫？

個人認為，對房價會產生一定的影響，但影響不大。這是因為

1，在房住不炒的原則下，昔日的炒房客已看不到任何希望，房地產市場的持續加壓和資金的壓力會越來越嚴重。限售令到期，不管是開發商的庫存也好，還是炒房客囤積的房子，會有一小部分投入市場。由於上市量小，不會對市場造成大的衝擊，因而對價格影響也不會太大。

2，城市落戶政策的放開和放寬，必然吸引部分人到城市落戶，會增加部分銷售量，但這部分人畢竟有限，也不可能同時購房，所以說影響也不會大。小縣城雖然有可能落戶的農民較多，房價還有可能小幅上漲。

3，如果從長遠看，不管是一二線城市還是三四線域市，由於幾年來積壓房太多，也有可能大量上市或集中上市，對市場的衝擊力會大些，但大幅下跌的可能性仍然不大。因為上市量的大小是由市場決定的，供需關係才是決定價格的主要因素。

歡迎大家一起探討！

關鍵字: 這一波 財經 限售令