2020-02-19 09:52:38 佚名

普慈贤

我不赞同这种说法，除非购买的房产、商铺所用的资金是借贷来的。而且借贷的利息高于房产或商铺的租金收益率，否则哪有套牢一说。

如果，房产或商铺的地段比较好，适合出租。而且是通过自有资金购买的，这类投资自古以来都是收益最稳定的投资。而且投资者只要认可当前的出租回报率就可以。长远看，一个发展中的国家，租金回报水平是逐年提高的，房产位置良好的前提下。连年下跌的机会不是很多。当前虽然商铺受到电商的冲击比较大。但是在闹市区位置好的商铺，还是很难租到。

比如，我有好几个朋友想经营食品类的商铺，结果找了一年左右还没有找到合适的店面。什么原因呢？好位置的商铺，都被人预定了，根本不愁租。住宅市场也一样，一，二线城市小户型的离地铁近的住宅也根本不愁租。

相比住宅和商铺，投资项目，事业的风险就大多了。特别是这几年，金融供给侧改革，金融产品频频爆雷，很多投资人血本无归。股票市场更是让很多中产阶级返贫，一赚二平七亏本的铁律未改变。

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博辰财经

我觉得这样非常不好，资产单一，风险很大，还会丧失其他投资机会。

前几年房地产市场行情非常好，投资房产的都赚了不少钱，但是，要知道“花无百日红”，房地产投资也不会长盛不衰，现在很多人就已经感觉到了，将来可能会更明显。

我一个同事早年一直炒房，开始在本地，后来转战一线城市，他开始的比较早，所以赚了很多钱。周围的同事朋友看着眼馋，也跟着炒，但是很多人缺乏基本的投资意识，买商铺被套了，其中一个同事贷款买了两个商铺，投资200多万元，一个存在产权纠纷，另一个两年了也租不出去，现在也很苦恼。

投资理财往往会有一些误区，其中一个就是资产太单一，不懂的分散防范风险，比如上面投资商铺的例子，把所以投资都集中在商铺，如果行情好就赚大了，如果出现风险就一败涂地，这就是投资单一的弊端。

从现在的房地产市场看，地产投资属性越来越弱，今后一段时间，房地产将以居住为主要目的，想通过房产投资风险越来越大。如果你的资产全部投资到房地产，最好抓紧进行调整，单一资产占比最好不要超过50%。

从商铺投资来说，仍然具有一定的投资价值，但是投资风险也在提高，现在电商对商铺的冲击越来越大，很多小型商业不需要实体店铺，就连现在的新型银行都不设置实体营业厅了，店铺的需求量在减少。

除了电商冲击，商铺的运营成本也很高，商水商电价格都高于普通住宅，产权期也只有40年，如果长期租不出去，每年折损费用很高。对商铺租赁者来说，房租成本也太高，经营比较困难，很多租户抱怨自己的收入还不如房租高，这样下去不可能形成良性循环。

现在一些投资房地产的人已经意识到风险的临近，二手房价格普遍下跌，很多地方出现有价无市的情况，我们一个同事的房子在网上挂了快一年也没有成交，这是以前没有的情况。

房地产投资还有两个弊端，一是资金占用量大，二是资金流动性差。除了房地产，其他的投资渠道有很多，尤其是一些金融类资产，变现容易，资金流动性好。如果投资房地产被套，将会丧失很多其他的投资机会，像今年一季度的股票、上半年的基金、三季度的黄金等等，这些短期投资收益都大幅跑赢了房地产。

从未来的趋势看，个人财富集中在房产、商铺绝对不是一种好现象，即便不被深套，投资收益也将非常有限，所以结局不会很好。

互金直通车

今年以来，我发现一个情况，就是很多人都在为有很多房产、有很多商铺的人担忧，这其实是一种非常严重的思维错位。这些人总觉得自己足够聪明，买房子的人都很傻，看不清趋势，但话说回来，人家能买几百万上千万的房子，能力不会比一边嘲讽一边连首付都付不起的人差。

因此，我觉得这个问题，没有必要为别人担心，还是先管好自己。长期来看，货币一定是一个贬值的趋势，我们一方面为富人们担心，担心人家的财富都被套牢，另一方面又只能不断的看着自己手里的钱不断缩水，确实是一件悲哀的事情，不如把更多精力放在提升自我上。

你就比如说，过去有人通过投资房产，赚到了十倍的财富，早就够说风凉话的人上班几辈子领到的工资了，那么他们的财富就算是来到现在，房地产行业迎来变化，未来房价不能继续上涨，房价也不可能再跌回十年前的水平，就好比别人赚了1000万，现在回吐了10万元，大家都在说，看着这些富人们好惨啊，套住了！

至于说刚刚通过自己的辛苦劳作攒到钱，又全部投入到房产和商铺上的人来说，那可能就不是太好了，因为错过了涨势最好的阶段，财富套在房产和商铺上之后，第一，如果房价不能再像过去一样上涨，其实是亏的，还不如做理财；第二，房产变现没有那么容易，有时候就算你想降价也不一定有人买。

对于商铺就更是如此了，我在前面多次分析过商铺，目前看商铺的投资价值已经很低，好的商铺早已卖光，现在的很多商铺都是售楼的各种宣传包装，一旦砸在自己手里，租也租不出去，卖也卖不出去，确实会比较头疼。

财经宋建文

的确，因为房价，商铺价格下跌，导致很多人财富套牢在房产和商铺上，造成的后果，就是“空心化”和“社会资金效率持续下降”。

目前，从上铺角度来看，“转让”，“空置”“租金低”，“实体经济持续下滑”等现象，已经持续非常久了，未来可能更难熬。而以前“一铺养三代”的时代，现在是“一铺坑三代”。资金大量被沉淀是必然的。

而从房产角度来看，新区新盘不断建设开工，老城区和老楼盘却无人问津；中心城市——一二线城市，和三四线城市的中心区，新区的结构性需求和结构性过剩愈演愈烈是非常明显的，那么，必然有处在或者站在“结构性过剩”这一边的人和资金，他们逐步套牢，逐步僵尸化，也是必然的趋势，难以逆转。

从社会的角度看，物竞天择，适者生存，是正常不过的事，而从资金效率角度来看的结果，就是我国每年的m2保持在高位水平，而“钱”却无法流入实体，这背后的原因，就是题主所说的这个现象——大量的社会资金沉淀和套牢在结构性过剩的房产和商铺中没有流动性。

打一个比方，我国假设需要50万亿的m2——流动资金总数或者新增总数，但是，每年沉淀到结构性过剩的房产和商铺中的资金在50万亿以上，那么，正常的50万亿m2就不足以满足社会的需求——因为被沉淀了。那么，只能增发大于50万亿的m2，比如100万亿，长期以往，就变成了人民币购买力加速贬值和资金效率越来越低——一边是企业缺乏资金，拼命呼吁放水降息，一边是每次放水降息钱都自动“沉淀”掉，没有多余的资金流向实体——道理非常简单，作为460万亿的房产总市值，就算按照5%的房贷利率，每年仅仅房贷利息支出就需要消耗掉23万亿的资金和财富。

造成的后果就是“放水”——“沉淀”——“再放水”——加速沉淀的恶性循环，当然，对于经济来说，不是好事。

屠龙刀fei0598

财富被套牢在房产上、商铺上，在现在的环境下，我觉得是一种幸福，为什么这么说？

第1房价虽然没有过去上涨的那么快，但是依然在上涨，从国家统计局公布的数据看，我国的房价同比还在继续上涨。而且幅度不低。

第二，在现在货币贬值的情况下，房产是能够战胜货币贬值的一个很好的资产，从2019年11月份国家统计局公布的数据看，cpI同比增长已经高达4.5%，理财连物价的增长都跑不赢了，更别提说跑赢货币贬值。2019年1月到10月份，我国住宅商品房销售价格同比增长9%左右，房产依然是能够战胜货币贬值的资产。

第三：虽然现在二手房的交易没有那么活跃，说现在的房产都被套牢了，是有点过的，现在只要想卖房，其实还是能卖得动的，只要价格能比市场价格低，还是有大量的人在买房，从国家统计局公布的数据看，二手房交易量在回暖。

第四，现在能有房产被套牢，证明除了自用的房产，还有其他的房产，这其实是一种财富的象征，比如说我要10套房，我自住一套，9套被套牢了很难卖出去，因为我不愿意降价，其实这是好事还是坏事呢？肯定是好事。给我来100套，我宁愿被套牢。

互金圈

这不是一个好的做法。

手中仍要持有一定的现金流

无论是从1928年经济危机，还是2008年经济危机，都在警示我们：经济下行时，持有现金才是最好的方式。

若钱紧紧地锁在房地产上，手中没有流动性，万一遇上经济调整，失业房子又卖不出去，这对个人来说，是惨痛的。

未来房子并不都是保持上涨态势

2018、2019年，经过这一轮楼市调控，房住不炒仍然是主基调，楼市处于震荡状态，既不上涨也不下跌。

中国改革开放四十多年，房价之所以快速上涨是因为人口红利及城镇化需求，随着人口增长放缓，城镇化渐渐发展，未来人们对房子的需求也没有如此大，房价也不可能永恒地上涨。

过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：

刚需：从69.7%降至15.1%；

改善：从10.8%升至26.7%；

投资：从19.6%升至58.2％。

揭露出一个事实：1/2的房贷浪费在了空置房中，85%的购房者都不是刚需，投资客是刚需客的4倍。我们的房地产不是被刚需推动的，而是被投资驱动的。

经济下行时房子变现能力也变弱

在2018、2019年经济下行压力大时，我们看到楼市的成交量是低迷的，尤其是二手房成交量迅速下跌，比如某一线城市，二手房交易市场，除非降价，否则很难出售。

当房子变现能力差时，手里握着的并不是一堆堆钞票，而是一块块不值钱的砖头。

财思思

记住“理财比赚钱更重要”！

在目前的情况下分析起来，题主对于自身现金流管理有着大问题，如果需要钱了，但是银行不给做充足抵押，那不是守着资产要讨饭？

同时，两者都属于固定资产投资，重复在一个种类上，意义不大，但是风险累加，所以一定要优化财产种类。最后商铺现在属于危险投资，尽快脱身比较好。

过去的成功经验不要永远复制，眼光也要与时俱进

过去20年是房地产的大牛市，基本上入场的人都赚了，只有极少数投资炒房的人踩中了地雷，房地产20年的经验似乎赋予了房产和商铺投资“只涨不跌”。

2015那一轮的房价上涨大潮中，有些地方超过50%的涨幅，让收益超过了多少人多年工资总和。结果让许多人认为只要买房买铺子就一定能稳赚不赔。但是也要与时俱进，要清楚的认识到大多数人只是赶上了好的时代，搭上了时代的便车。

房产投资还可以选择性继续，但是要注意控制风险

楼市已经进入白银时代，靠投资房地产获利风险也越来越大。国际上有一个评价地方房价泡沫程度的标准，那便是房价租售比，数据显示，在100个大中城市中，房价收入比位于9-12之间的城市数量最多，共计38个城市。

这些城市绝大多数为三四线城市，但是这些城市更不值得投资，为什么？因为一二线城市对三四线城市人口的虹吸效应正逐渐加强，未来这些城市人口缺乏有效支撑。还在这些城市闷头买房的人，在未来的五年内，肯定会自食其果。

深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚。当然，如果人口持续流入，这种情况将持续，而且有可能房价继续波动，或者租金继续增长，那值得买房吗？。

结论就是：房子还可以买的，但是买房一定要在持续在人口流入地区买房。

商铺投资要远离，赔钱的案例太多了，而且长期看很难扭转这个商铺赔钱的逻辑

以前说商铺都是用“一铺养三代”来形容，现在的商铺却是“三代养一铺”，虽然有一点夸张，但是目前商铺确实不怎么适合投资了，过去买的早的商铺价格便宜，所以回报率很高，但是新区域的新商铺就是单价贵，房租却不高，很多还租不出去，算上贷款利息，回报率根本不能看，现在大部分的商铺已经逐渐成了“伤铺”。

最大的风险和问题就是：商铺严重过剩啦！互联网对实体门店的冲击也非常大，很多商家已经不需要具体门店，也能做生意。商铺早就不是卖方市场了。现在不少出租市场是有价无市，租又租不出去；二手铺比新铺无价格优势，卖又卖不出，如此恶性循环。

商铺其实同公寓一样的性质，所以也同公寓一样，有着致命的缺点：

不能落户、没有学位、对地段要求高、需要开发商有较强的运营能力以及转卖的时候交易税费太高。特别是税费高这一项，从供需两方基本卡死了商铺的溢价空间。

交易费用算算：契税。普通住宅的契税（满两年）是在1%，但是商铺是在3%-5%左右；土地增值税，住宅很多是不用缴纳的，但是商铺是一定要缴纳的，而且施行的是递进税率，最高可达增值额的60%。

如果转手卖商铺，那么能吞噬掉多少利润呢？根据网上的二手商铺计算器。50万的商铺卖到100万，需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。50%的利润都没了。

赶快调整结构把，否则有可能会未来资产价值不增反跌呢！

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匀枫财技大兜底

有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这种结局好还是不好，要视具体情况，因人而异。

有几个因素需要考虑：

如果是自有资金，即使被套，也是暂时，后面会有解套的机会，况且可以将房子租出去，获得的收益可以作为自有资金的利息。

如果是银行贷款，这就比较危险，因为这样的资金成本非常高，一般的银行贷款都在7%左右，现在房产的租金（包括商铺的租金）达不到这么高的回报。

如果是网络上贷款，那利息更是高的吓人，至少10%以上，有的甚至高达20%，这么高的利息，靠房产的租金无法支撑。

2.房产、商铺有所区别

问题中提到的“被套”是否是指现在的市场价低于自己买入价？房产如果指的是商品房，那根据近几年的形势来年看，每年各个城市基本上都在上涨，不同的城市可能幅度有所不同。按照这样的推算，价格应该高出买入价。

况且，作为住宅房，可以作一简要装修，出租出去，租金基本上可以达到房价的3－4%之间。相当于银行理财的收益。

而且住宅房的流动性还是比较好的，毕竟刚需在哪儿的。如果与市场价基本持平，想出手还是比较容易。

商铺就不一样。可能当时买入时，受开发商忽悠等各种因素的影响，作出买入的决定，但实际上根本达不到开发商广告那样的效果。现在商铺租不出去，资金就完全没有回报。

同时正是因为租不出去，导致这样的商铺也卖不出去，没有流动性。

因此，购买商铺的风险远远大于住房的风险。

3.处理方式选择

对于被套的住宅房，完全不要担心，迟早会解套的，期间还可以保证不低于理财的收益。

对于被套的商铺，则要根据情况处理，为了盘活资产，可以通过抵押，获得现金，然后再做其他投资；或者哪怕便宜一点出租，有银行存款的收益也行。

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心有主宰33

有些人的财富都套牢在房产和商铺上，这不是一个好的结局。

曾几何时，地产和商铺价格连续上涨，拥有地产和商铺的业主坐地拥金，赚得盆满钵满。但是，任何商品其价格都受供求关系的影响，在商品房、商铺严重过剩、空置率过30%的形势下，价格泡沫十分严重。

雪崩之时，没有哪片雪花是无辜的，地产和商铺价格回归，业主的财富将严重缩水。

财富都套牢在房产和商铺上，必将影响业主正常的生活。在这种情况下，房产和商铺价格下降，银行的贷款还得继续还，背上的包袱越来越沉重。业主的资产流动性差，现金流跟不上，家庭基本生活支出就会受到影响，消费升级就成了幻想。如果因投资房产商铺而造成生活拮据，一定程度上会影响家庭成员之间和谐关系，严重则将矛盾重重。

财富被套牢在房产和商铺上，将不是一个好的结局。这些业主们必须面对现实，冷静客观地对房地产今后的价格走向做个研判，决定对资产的处置态度。有些投资大佬们早已经在抛售房产，最有影响力的李氏嘉诚先生的行为引发了“不让李氏跑了”的怒吼，这对业主们应该有些启发。

怎么办？人各有志，不可勉强，认为房地产还有上涨机会的就继续捂着，未来再做处理。如果认为住房不炒房价在稳定的基础上将逐步回落，就应该果断出手，降价尽快处理刚需以外的房产商铺，兑现流动性，切实改善生活，实现消费升级。

运筹财进

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这是不是一种好的结局？为何？

其实这个问题还是要分开来看。

我们说一个资产它是否是一个好的资产主要看几点：

第一、是否能够保值。

从过去那么多年来看中国的这个房产、商铺等固定资产是不断的升值的，主要原因是这些资产能够得到银行的认可，可以用作抵押，具有较大的金融属性，强化了这个升值本能，但是这个是居于过往历史得出的升值结论，同一个资产在不同经济周期和经济环境会有不同的涨跌周期，由发到国家的这个房地产资产涨跌周期看没有永远只涨不跌的资产，只是我们还没有经历过而已，之前海南经历过，但很多人没有什么印象，一旦房产商铺不能升值而是进入贬值（我们说的泡沫破灭）可能会是一个非常恐怖的事情，不过也不要过于悲观，毕竟是银行认可的资产。