见山

疫情中，世界仿佛静止，经济仿佛暂停。

疫情后的经济会怎么走？要看支柱行业怎么走。

如你所知，房地产是支柱行业之一，关联到最基本的民生、就业等诸多方面。

先回顾一下房地产的属性：

其一是居住属性，就是去掉土地的建房成本，即便是材料和人工大涨，仍然很便宜。

其二是商品属性，居住属性加上土地成本，因不同区域土地成本差异很大，所以房价差别也很大。农村别墅未必能买一线城市的厕所。

其三是金融属性，把钢筋混凝土壳子当成金融产品去炒作，让价格飞上天。你所见所闻中的不合理，都可以用房地产的金融属性来解释。

这三种属性加在一起，价值属性。这些都容易理解，暂且不再解释。

第四种是我自己构思的：工具属性。简单理解，就是维持社会平稳运行的一种工具，就好比农耕文明时代的土地，或游牧文明时代的马匹。这种工具如今充当货币的锚。大家经常看见的房地产充当货币蓄水池，就是其工具属性的一个层面。

那么房地产会怎么走？这个问题很复杂，简单来说有几条。

一看政策面如何扶持；

二看资金面如何汇聚；

三看龙头怎么玩。

伴随“恒房通”的上线，房企龙头恒大这波操作秀出了天际。

2月13号，恒大全国的几百个楼盘，可以低到75折！

究竟能不能低到75折，或者说是真低还是假低，先不谈。

对动辙上百万，甚至几百万的房地产来说，这个噱头足够大，舆论效应绝对是杠杠滴。

然而故事的核心精髓部分并不是75折这个噱头，而在于围绕这个噱头而推动的一系列操作，堪称顶级手笔，相当于在房地产行业拉开一道划时代的幕帘。

这种玩法已经超过了传统销售，而是把房产和电商思维结合，创造性地把房地产推入房产社交时代。至于原因，稍后解释。

先补脑一下，想到这样一个画面：

要理解房产社交之内涵，需要理解政策、资金、传承，还有人的欲望与人性的优缺点。

政策总给房地产

这波罕见疫情影响到各行各业，房地产也不例外。

疫情狙击战完毕就是经济保卫战。目前来看，多地政府出台的房地产支持政策非常具体、全面、详实，包括但不限于：

一、土地出让已签约企业可申请延期缴纳出让金，未签约企业可延期，不收取滞纳金（无锡、西安、上海、浙江、南浔、南昌、天津等）；

二、开发商可顺延开竣工和投达产履约时间（无锡、西安、上海、南浔、南昌、天津等）；

四、购房人可申请延长公贷期限，放开公贷申请条件（深圳）。

大致这些，具体内容见下表：

大家可能会纳闷，不是说好了要先救实体行业么？

关于房地产和实体经济之间的事儿，江湖各门派之间已经反复过招无数回合，永远掰扯不清。但不可否认的现实是，房地产和实体行业之间联系非常紧密。

从产业链角度说，房地产涉及到的钢筋、泥砖、五金、家居等等都是实实在在的实体。一个房地产带动了诸多产业与就业。

——对应工具属性。

从经济角度看，房地产市场体量虽然巨大，但容易进行控盘。股市起落不好控制，是因为流动性太强，买卖就在一瞬间。而房子流动性很差，买卖周期很长。

——对应金融属性和商品属性。

从财政角度看，土地财政给各级政府带来的都是赤裸裸的真金白银。此外除了房产税之外，哪里还能找到这么大体量的财政收入去？

——对应工具属性和金融属性。

从政策面来说，只有居住属性体现不明显。所以房价高的根子也在这。但是光有政策是不够的，天量的价格需要天量的资金支持。

为何房子能聚钱

为何中国房地产能成为有史以来最牛的资本市场？这个问题其实很有意思。

大道理有很多，暂且不说。具体情况就是——大多数从农村走向城市的中国人，基本都需要为一所房子捆绑自己二十年的时间。不为房发愁的也有，拆迁族、富二代、开挂者，毕竟是少数。

能力比较强的去一线还房贷；

能力不是那么强的在二线三线还房贷；

之所以如此的原因有三个：

原因一，从人性讲，人都有从众思维；很多人根本看不到房子之外更保值的东西。

原因二，从欲望讲，中国人有传承千年的置业传统。

所谓历史文化，某种意义上就是在讲精英和凡夫吃喝拉撒睡的场景不同而已。所谓的超级都市、千年古都、历史名城等等，也不过是吃喝拉撒睡的场景罢了。而房子，本就是吃喝拉撒睡必不可少的场景。这就是置业，也是人的欲望需求。

原因三，具体到现代，就是从农耕文明向农业文明冲刺，赶上历史性的城镇化浪潮。中国主体人口正在从农村迁移到城市，需要新家。

因此中国的房地产不仅仅是一种现象，更是历史传承和时代大潮形成的社会共识与合力。最直接的证据就是，农村青年也在想方设法去县城还房贷。

为什么呢？一是因为丈母娘，这是国情决定的；二是因为小孩要上学，现在乡村学校基本解体，县城任何一所学校的每个年级都有二三十个班级。实际上就是把乡村学校兼并到了县城。

这些因素加在一起：大多数人都要为房子押上自己的半生（指有产出的青壮年阶段，除去老年和少年的消耗阶段）。

按照中国人口基数，这是一个天量。

所以房地产成为有史以来最大的资本市场并不奇怪，将来也很难被超越。

这个历史大潮下，更有无数专家为房地产鼓与呼。

北师大教授董藩发的文章《谁才是真正的房奴？》：真正的房奴，是那些不买房、一直租房的人。买房是一种投资方式，是拓展收入来源、增加财富积累的手段，投资多、贷款数额大的人，都成了富人。说贷款买房就变成了“房奴”，要么是特意误导舆论，想欺骗大众，让别人“穷到底”；要么是买房者自我解嘲，不可当真。

董教授这篇大作把学者和村夫思维结合的恰到好处，堪称是站台唱赞歌之典范。

所以这种情况下，每次银行开闸放水，总是直接或间接流向房地产。各路资本纷纷去房地产海洋中飞舞长袖，大显神通。中国的上市公司持有房地产市值超过万亿。

说了这么多，疫情之后房地产会怎么样？要知道2003年非典之后，房价可是滚雪球式上涨，买得越早越快赚的越多。

此次疫情和非典类似，房价会不会重复非典之后的路？

答案，概率很小。

总量来看，中国现在的房地产市值顶得上美国、欧洲、日本房地产之和，再翻倍就能超过全世界之和了。很明显，这太夸张，而且外储和汇率都不支持。

人均看，1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅仅十几平方米，现在城市人均住房面积已接近50平方米，足够大。

最关键的一点，不论怎么玩，房子最终都需要大众接盘。

这张图充分显示大众接盘能力

2003年，80后刚刚走上社会，需求无限。

2020年，95后对房子的需求已经不那么旺盛了。首先是总人数大大降低，其次是相当一部分人已经有了房子，再其次靠自己奋斗买房概率不大。

简而言之，刚需大幅减少。做了这么多铺垫，才能说明恒大创造性的房产社交秀的真实内涵。

房产社交秀

首先说下，恒大打折秀玩得一直很溜，而且话题很足。

为什么说恒大这次打折相当于玩了一把房产社交？

参考一下零售升级：最初是传统零售模式，接下来是电商零售，最后必然是社交零售。

其实房地产也是一样，只不过体量比较大，本质也可以理解为零售，而且之前都是玩传统零售。恒大75折噱头，其实是为其线上销售APP“恒房通”服务。

疫情之下，线下被冻结的情况，作为房地产龙头的恒大通过“恒房通”率先推出新玩法：

网上选房

VR看房

购房一站式服务

即日起至2月29日，只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金，并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源。在5月10日前，拥有最低价购房权；如果楼价下调了，恒大补差价给你。

——房企龙头把线下营销搬到线上，通过电商模式卖房子。但这不是关键，也不新鲜。

关键是，有钱赚、有钱赚、有钱赚。

赚钱点1，如果5月10日前，你自己买了预定的房子，你在“恒房通”上的5000元定金，可以冲抵2万元房款，省15000元。

——相当于你成了恒大的客户。

赚钱点2，如果你自己不想买，推荐别人买，可得到1%的佣金和1万元现金奖，5000元定金全退。假如是1000万总价的房子，你能挣11万元。

——相当于你间接充当了恒大的业务员。

赚钱点3，如果你定的房子，被别人看上，抢着买走，恒大就把5000元定金退给你，同时赔偿你5000元。你赚5000元。

——相当于你在恒大投了一笔理财，到期赚钱了。

赚钱点4，就算上面的钱都没赚着，也可以每天推荐5组客户去看房，赚500元。

——相当于你为恒大当临时工，寻找意向客户。

如果这些钱你都没有赚着，恒大到时候把5000元退给你，相当于你重在参与，给“恒房通”APP增加人气和流量。

这个就是房产社交的本质：你可以是恒大的潜在客户，也可以是恒大的业务员，也可以是恒大的临时工，也可以是恒大秀的参与者。

从你的角度来说：相当于在“恒房通”平台投了5000元，只要恒大不倒闭（概率极低）就不会亏钱，而且赚钱的概率很大。

从恒大的角度来说，精妙之处有两个：

妙处之一，短期内筹集到一笔无息资金。3天时间，“恒房通”客户突破千万，认购房屋47540套，总价值约580亿，另外“恒房通”APP多了几百万用户。后面数据还会增长。

妙处之二，走自己的路，让中小房企无路可走。恒大这招，相当于在特殊时期用特殊的手段，把潜在购房客一网打尽，对其他房企形成降维打击。

——或者说这才是恒大真正的目的，也是其厉害之处。资本博弈，从来不是请客吃饭，只有血淋淋的屠杀。

中小房企寒冬

等过段时间，疫情过去，春暖花开，其他房地产公司，尤其是中小房地产公司开门营业时，发现原本稀少的客户已经被恒大网罗走了，方能体会彻骨的寒冷。

其实这就是行业中典型的存量博弈，多杀多。

这种博弈其实从2018年就开始了。当时万科年会高喊，活下去。其实万科作为龙头企业，账面资金充足，它是喊给中小房企听的。

万科那一嗓子“活下去”，意味着房地产行业进入存量博弈时代。

恒大这次搞房产社交，把存量博弈推向刺刀见红的白热化。

正常情况下，存量博弈的周期会略微长一些。但因为这波疫情的契机，推动社交房产时代到来，大大缩短了存量博弈的时间。

接下来其他大房企都会跟风，玩自己的房产社交。

中小房企则没有实力这么玩，只能各自寻找生路。

这个过程会非常冷血残忍，同时也非常必要。因为中国的房企是过剩的。

美国2018年50个洲的工商登记里，整个美国注册房地产开发企业没有超过500个。美国三亿人口多点，不到500家房地产开发商。这是成熟而饱和的市场。

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。中国人口是美国的4倍。很明显房地产开发商严重过剩。汰掉80%，还剩一万多家，也是严重过剩。当然中国有自己的特色，也可能不会出现这种情况。这些也不过是概率而已。

存量博弈固然残酷，并不是中小房企面临的全部不利因素。

危局之下，中小房企会断尾求生，为了生存而降价，从而推动房地产走低么？

答案，概率也不大。因为从工具属性看，ZF不允许，因为降价意味着固定资产缩水，意味着土地财政削弱。因为房地产流动性很差，ZF可以完成对房地产的控盘，至少能控制住新房价格，而随着时间推移，二手房贷款越来越难。

最后

房价什么情况下会真跌？

未来的事儿谁也说不准。但概率可以谈一谈。

因为房地产关联到太多东西。如果要跌，就意味着社会财富缩水。从宏观层面上需要一个机会，让大家可以接受财富缩水这样一个现实。

什么样的机会呢？最直观的就是世界经济危机洗牌，美股崩盘；那时房地产跌，看起来也顺理成章，大家也能接受。

如果没有世界性经济危机，房地产大概率是一个横盘状态；跌，也是二手房阴跌；涨，也是碎步慢行，但缩量。这就是传说中的可控。

如果经济危机不来，横盘一个周期，也能让房价看起来不是那么贵。

最后再说一句，能把房产玩到社交模式，独此一份。莫名其妙让人想起那句“数风流人物，还看今朝”。

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