嘉实Harvest
布局工业地产，是一个不错的思路。如何布局工业地产投资呢？
一、工业地产市场背景分析
1、工业地产曾是［待字闺中］的［大家闺秀］
2016年以前，除制造类企业外，非制造类企业即工业地产开发商获取工业用地也比较容易，几乎没有市场竞争。同一时期，传统房地产企业因住宅、商业、旅游等地产开发利润丰厚，没有注意也没有想进入工业地产领域。当时，只有华夏幸福一家独大，并很快成为行业龙头。此外，工业地产领域仅有联东U谷、中节能、中南高科等为数不多的几家小品牌企业，其他多为当地仅有1-2个项目的小型工业地产开发商。
2、工业地产市场已迎来朝霞，传统地产各路品牌商处于［梦醒时分］，纷纷抢做［早飞的鸟儿］
近几年，住宅地产受到“房住不炒”政策之限，商业地产受到互联网电商的冲击，旅游地产受到前期投资过大及后期风险较高等影响，因而这些主力房地产类型的市场渐渐走下坡路。
2016年以来，传统房地产领域的大品牌企业，如万科、恒大、碧桂园、龙湖、雅居乐、中南集团等，纷纷把目标转移与瞄准了工业地产这片“蓝海”。此外，一些相关领域的投资者，包括外资投资基金，也看到工业地产有利可图，纷纷杀入工业地产领域。
3、工业地产的门槛逐步提高，对于开发商产业运营能力有更高要求，工业用地不易获取
由于传统品牌地产商的介入，原有工业地产商的发力，短短2-3年使得工业地产的土地指标突然紧张起来，面对这么多要拿地的工业地产开发商，各地ZF也转变了政策风向，开始“惜地如金”，对开发商东挑西捡，对项目落地要求逐步提高与加码。ZF对工业地产开发商不仅有外资投资、龙头企业引进、税收创造、人才引进等方面的高要求，还有其他很多要求与限定，如开发商须有一定的工业房产自持比例等。
当下，工业地产的土地十分紧俏，就连从传统地产转型来的“碧桂园”们也不太容易拿到工业土地，何况中小开发商。想要拿地，就是更难。
二、工业地产布局投资前期策略与建议
1、认清工业地产的发展前景
虽然工业地产有项目周期较长、利润不高的特点，但是，工业地产项目总体投资较低，受到产业政策鼓励（包括各类优惠政策及奖励政策），后期运营中“二次赢利”点较多。
因此，在传统房地产不景气的背景下，在宏观经济与ZF政策双轮驱动下，工业地产开发，成为了房地产市场新的风向标。
2、认清工业地产运营管理能力及产业资源整合能力的重要性
当下，工业地产开发，难点一是拿地难，ZF要求高、诉求多；难点二是招S难，好企业、好项目的引进并不容易；难点三是运营难，产业园运营与“二次赢利”方面成功案例较少、高D人才奇缺。
工业地产布局投资需要有经验、有成功案例的专ye工业地产经营管理团队。要找到这样的人才与团队，才可以进入工业地产领域。
3、认清工业用地获取的方式与路径
工业用地获取虽然要招拍挂，但并不是出价高者得地。这是工业地产与住宅及商业地产不一样的地方。
团队要能够了解各地ZF政策走向与诉求，把握当地产业发展趋势与脉络，熟悉ZF产业发展痛点与难点，懂得项目地块选址关键。
团队通过整合一些资源，进行一些策划，利用一些技术，实施几轮回合，达成协议，实施招拍挂，形成在ZF、开发商及合作机构各方多赢的局面下取得项目所需的工业用地。
三、工业地产项目运作策略与建议
1、确定投资主题
目前，我们正处于传统制造业转型升级的过程中，战略性新兴产业如高D装备制造、精M机械与数控加工、智能物流、新一代信息技术、生物医药、新能源（汽车）、新材料等产业领域，是各地各级地方ZF非常欢迎的。
2、整合产业资源
在战略性新兴产业领域，有一些实力强劲的上市公司、龙头企业、独角兽企业，也有大量的高新技术企业，也有不少外资企业，这些吸引力大的［头部］资源，需要整合到工业地产项目中，形成地方、企业及自身三赢格局。
3、建立整体运营体系
～建立强大的产业运营团队和运营执行体系。
～建立与运作专项的产业基金。
～建立与外部科技运营机构的合作伙伴关系。
～建立科技孵化器、加速器和智能工厂（包括研发、中试及检测）。
～建立科技人才服务及人才尤其是技术人才培训系统。
～建立产业研究及政策研究部门或机构。
～建立工业地产规划与建设Bu门或机构，以及与传统地产类似的各相关部门。
创智研究院
在过去的20年里，无疑投资房地产就是一个“躺着数钱”的项目。
因为在中国14亿人口红利的浪潮下，刚需、改善、甚至炒作都推动着房价上涨。只要你在2000年后开始有投资房产的想法，那么租金收益+升值回报率所带来的利润是非常大的。
但是，从现在往后看10-20年，其实中国的人口红利已经见顶，老龄化非常严重，再加上许多城市的空置率非常高，说明房子已经不是满足刚需、改善了。而更多的偏向于大家投机、炒作的心态。
所以，放在在未来会产生分化，想要靠着房产跑赢通胀的概率较低，难度系数较大。
一线城市的住房空置率为 16.8%；
二线城市的住房空置率为22.2%；
三线城市的住房空置率为21.81%；
综上，未来人口还是一个流入一线和新一线，而对于三四五线城市来说，则是一个净流出的状态。
所以，如果还是要选择房地产投资的话，就要抛弃以前的炒作心态，拥抱长线价值投资的策略。以一线和新一线为主要投资目标，拉长5-10年的角度。这样的话，从租金收益+升值空间来看，回报率还是可以跑赢通胀的。
但是对于三四五线来说，则更多的是满足刚需、改善，而没有必要投资了！
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琅琊榜首张大仙
针对房地产投资，跟大家分享一些思路：
1、房地产实体投资，目前无论是一线城市，还是二三线城市，目前的房子价格都偏高，如果不是全款购房，贷款月供大部分都大于月租，因此房子只要一买入，就要面临每个月都要现金流出，持有时间越久，流出越多，因此目前的实体房产属于耗钱资产，并不优质；
2、如果不看中现金流向，关注未来升值的话，那么对于投资者的能力有较大要求，因为就算同一个城市，也有的地段升值，有的地段贬值，能不能买到未来升值的房子，跟投资者的知识水平，投资能力，经验、眼界有很大关系；
3、如果有足够的投资成本，我个人会比较倾向于投资房产基金REITs，当然目前国内并没有开发这类基金，相信未来一定会有基金公司针对这个产品进行规划；
4、目前香港、美国、新加坡等国家都有房产基金可以购买，REITs基金规定每年或者每个季度必须分红，投资者买了这类基金，就像买了房子并且出租收租金一样。季度收一次或者一年收一次，非常稳定；
5、REITs基金本身价格也会上涨，在享受分红的同时，还可以享受基金本身上涨带来的收益，就像买了房子，房价涨了一样，卖出的时候，依然享受价格增值的部分。
综上，如果对目前房产投资的方向把握不准确，我个人更倾向于投资房产基金。以上是我个人的想法，不构成投资意见，希望能对大家有所帮助。
米琳君
大家好，我是熊大，很高兴能够回答这个问题，以下是我的观点分享：
第一：必须接受一个事实，就是房地产的投资已经结束了最黄金的时间节点；全国大部分城市的供给关系已正式进入存量时代，2008年到2017年可以说是房地产投资的十年黄金大牛市。
第二：是不是就意味着我们的房地产投资走向陌路呢？答案：非也！除了全国核心一线城市的核心地段存在较大的升值空间以外，其余的小部分1.5线城市是横盘整理，还有小幅上扬，另外绝大部分80%~90%的城市是横着那个地方不动或者说是下跌的状态。相信大家一下子就能够明白我说的道理，二线城市以下的房地产买卖基本上处于一个有价无市的交易状态，房地产属于是大宗商品，流动性在当下存量时代来讲是很难交易成功的，这一点大家必须要明白，否则你的投资你的钱会丧失掉流动性，最后就是一堆钢筋加混凝土的不动产。
第三：刚需房该买的时候就要买，尤其是在这种疫情的情况下，国内经济持续低迷的情况下可以买到打折的商品房，现在有刚需需求的人买房是一个好的时机。
第四：投资一定要确认外在的市场和整个行业的趋势变化，以过去10年来讲，投资房地产绝对是比较好的一个选择，拿到当下到未来10年来讲投资房地产，一定是要谨慎小心，做到风险防范为主。
第五：最后想说的一点就是无论你投资做什么事情，一定要把最差最坏的结果先想到，这样子自己做出来的决策心里面才有底，投资最后的结果就是价值交换，如果说你投资的一栋房子到最后是有价无市无法有效的正常交易，那么就与自己当初投资的意向相违背，这样的投资某种程度上来讲是错误的，也是不合理的，所以大家一定要特别注意。
好了，我是熊大！以上的观点，希望对你有所帮助，谢谢。
相信Dream
首先说的是投资，房地产的未来总体房价整体上应该是很难有很大涨幅了，房产的收益无非就是房价的上涨和 租金收益。
在房价很难的情况下可重点布局学区房与医院房！特别是一些城市现在都会建设一些什么北大附属中学 啥的，都很偏，投资这些奇特地块后面租出去会比相同市区内的房子要赚。因为后期阶段陪读的父母会更多，房子很容易出租和涨价，医院也是同等道理。
另外一种可以投资大学城或者学校区域，一定是大学！！！周边的房子，或者可以在一些城中村购买整栋出租或者转二手房东进行经验旅店开房等，收益一定高过现阶段买房升值，比较大学不容易搬迁，同时大学的升学率人数大且会消费！！！这部分的钱是最好赚的。
唯物唯语
从事6年的金融民工分享一些看法。
房地产投资黄金时代已经过去，更多应该将房地产投资看做正常投资产品，未来可以考虑以下几点:
一是选对国家，现在国内投资房地产平均收益越来越小，更多人将目光投向海外，依然存在大把机会；
二是选对城市，三四线去库存压力大，但一二线某些城市还是有较大增长空间，存在增长潜力；
三是选对片区，同一个城市有些片区还是具有投资价值，就看有没有长远眼光，如学区房、地铁房等；
四是选对具体投资方向，房地产投资以前更多是商品房投资，未来可能是商业旅游地产；
五是直接选择房地产公司或基金投资，投资金融化资产，变现、流动性更强，而且可以分享市场平均投资收益。
财经微讲堂
如果现在投资房产的话，总体来说，房地产它呈现一个泡沫经济，你得考虑到国内当前的房产的租售比，根据你当地的房价以及一个平均的租金，用租金除以房价，它可以测算出你这个投资房产的回本大概要多少年？
如果想单纯的靠租金赚取收益相对来说是很不划算的，很多人就是因为这种不理智的行为，反而陷入了无尽的房贷压力当中。
如果要投资买房，可以看一下当地的政策房，有点儿类似于可转债，就是那种要拆迁的房。
Mrs文
以后房地产增值空间较好的也是较有价值投资的房产主要表现在以下几点，第一，较有发展空间的大城市，比如一线城市、人口净持续流入的等方面。第二，城市中的核心地段。第三，主要投资于刚需房、学区房、地铁房还有俱有本地特色的特色房。注意了，别贪价格便宜的房子，贵有贵的理由，那些边边角角的房子以后发展较慢。
大盘预判
首先我们要弄清楚投资房地产和刚需自住购买房地产的区别，然后才能说清楚如何有效进行房地产投资。
在已有住房的条件下， 如果单从投资的角度去考虑配置房地产方面的投资，我认为应该从以下两点去考虑:
第一:进行房地产金融方面的投资是最稳妥的投资方式，比方说房地产公司的股票，债券，或者房地产主题的基金等等，这方面的好处不用我在这里阐述了。
第二:如果更喜欢购买房地产物业的模式，那就考虑准一线的大城市，再结合价格，租售比等指标进行投资，如果能力允许，另外还可以关注海外市场。
以上就是本人的一些观点。
股市微名
说句实话一线城市应该还是稳中有升，店面受网上交易的影响还是谨慎为好。至于三四线城市应该高位振荡下行。如果是用来住也不要紧，至于投资那就算了吧。
