集中分拆上市，寒冬裡物業公司初長成

分拆上市只是物業公司發展的一個起點，上市之後基本面紮實、商業模式清晰的企業才受資本市場歡迎。

保安、保潔、園丁，僅僅三種崗位是許多人對物業公司的最初印象。出人意料，近幾年這個曾經不被重視的行業竟成了資本市場的香餑餑，越來越多的物業公司爭相進入資本市場。

2019年，共有10家物業公司進軍資本市場，創物業公司年上市數量新高。從不被重視到受追捧的香餑餑，物業行業到底發生了什麼變化，上市的企業就真的找到一條穩健的融資渠道，可以高枕無憂，駛向資本快車道？

一年10家物業公司上市

在內地資本市場對地產股收緊的情況下，2019年房地產領域細分市場——物業領域卻在海外資本市場迎來“花開”時刻，紛紛上市。

資料顯示，2014年到2017年，每年僅有一到兩家物業公司上市。情況在2018年出現改變，當年有6家公司上市，但這不是曇花一現，2019年物業公司上市數量繼續增長，先後有濱江服務、奧園健康、和泓服務等共10家公司上市，此外還有6家公司在排隊中。

對於上市物業企業數量突增，業內普遍觀點認為這與我國房地產市場進入存量時代有關。但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對奇點君表示，原因還不止這些。

李宇嘉介紹道，現在物業股基本都謀求在港股等非A股市場上市，因為這些市場對物業股的估值要比地產股的估值高。所以許多企業把物業業務分拆出來上市。

此外，上市能拓寬房企自身融資渠道、提高主業房地產企業的增加值和溢價、增加品牌宣傳方式、擴大企業自身規模，都是促成近段時間物業公司扎堆上市的原因。

從上市地點看，去年上市的物業企業9家選擇在H股上市，僅有新大正1家公司選擇在A股上市。

業內人士表示，多數企業選擇在H股上市的原因是，A股對上市企業的管控比較嚴厲。從實際情況看，地產企業和物業公司存在千絲萬縷的關係，若是物業企業直接在A股上市，可能存在開發商通過物業公司來為母公司融資的嫌疑。在這一點上來看，A股對物業公司上市的管理口徑比較嚴格。

除此之外，H股的上市所用時間更短。以保利物業為例，從宣佈在新三板摘牌到在港股上市，保利物業僅僅用時252天，與之相比，在A股上市的新大正則耗費了一年多時間。能較快的進軍資本市場或許也是各家公司選擇在H股上市的原因。

據奇點君不完全統計，2019年上市所用時間最短的企業為時代鄰里，僅用時101天。

馬太效應漸現

資本市場對物業股青睞有加，而各企業有需要資本支持，可謂一拍即合。但上市之後各家物業公司的表現卻不盡相同，正呈現馬太效應。

物業公司的主要職能是對房屋及配套的設施設備和相關場地承擔維修、養護、管理等活動。因此物業公司的發展離不開房屋，在去年上市的10家公司中，僅在A股上市的新大正沒有房企背景。

出人意料，在去年上市的物業企業中，新大正的表現十分亮眼。截止到2019年12月31日，新大正的漲跌幅位列10支上市物業公司榜首，達到114.79%。而漲跌幅表現搶眼的房企背景物業公司是奧園健康，年內漲跌幅為42.23%，不足新大正一半。

其實，多家去年上市的物業企業在資本市場表現平平。甚至鑫苑服務更是自上市首日創出股價巔峰後便一路下行，到2019年底其股價約為上市首日股價的一半。

注：

1、本表使用的新大正物業的匯率為1.11港元

2、數據來源東方財富

雖然登陸港股市場較容易，但要想取得好的表現並不容易。而歸結其中原因主要在於企業的基本面不同。

漲幅最大的新大正，成立年數久，在行業內已經形成自己優勢。資料顯示，新大正於1998年成立於重慶，主要服務於公共建築與設施的管理和運營，其中機場物業項目近年來發展迅猛，北京大興國際機場的項目就是由其服務。2018年主營業務收入達8.85億元，在管項目308個，其中72%來自重慶，在管面積為5838 萬平方米。

而鑫苑服務雖然背靠房企，但近年來在管面積增長緩慢。2016年-2018年及2019年3月31日，公司在管總建築面積分別為1080萬方、1370萬方、1570萬方及1580萬方。此外，鑫苑置業集團開發物業佔鑫苑物業收入大頭，2016年-2019年3月底總收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

可見對勞動密集型的物業企業而言，形成企業自身優勢才是最牢靠的護城河。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於物業管理行業來說，規模化發展是王道，是業績穩定的重要保障，更是盈利增長的基礎，但

從分拆到合併

值得注意的是，在2019年上市的物業企業中房企系背景的企業都是從母公司中獨立分拆上市。

隨著我國房地產市場進入存量時代，業內人士認為，未來兩年內上市物業企業總數量有望超40家，2020年物管上市潮仍將持續，而在我國當前房地產市場環境下，物業板塊被房企拆分單獨上市還將持續。

在眾多物業公司上市的背景下，企業怎樣才能站穩腳跟，免遭股價低迷的命運。2019年以前上市的物業公司正在用行動給出最好的路徑。

2019年9月，雅生活以20.6億元交易對價，收購中民物業及新中民物業60%的股權，創行業最大單筆收購案。據悉，截至2019年6月30日，雅生活的在管面積為2.11億平方米。交易完成後，雅生活集團整體在管面積突破5億平方米，一躍成為行業最大的物業管理企業之一。

此外，中航物業、招商物業強強聯合組建招商積餘，重新出現在A市場，整合後物業管理面積達近1.5億平方米。

反觀彩生活、綠城服務等主要依賴第三方拓展物管面積的企業，行業地位則面臨著衝擊。2019年上半年，綠城服務實現營業收入36.65億元，同比增長25.13%，位居上市物業公司第一位；同期，碧桂園服務實現營業收入35.18億元，同比增速74.41%。

對此李宇嘉解釋，物業公司上市後並不意味著大功告成，高枕無憂，它們還要進一步發展，因此併購是必然趨勢，而物業公司只有擴大才能獲得規模效應，實現盈利，並得到資本市場更多的扶持，從而實現自己的主業房地產開發的更好發展。

業內人士認為，分拆上市只是物業公司發展的一個起點，上市之後基本面紮實、商業模式清晰的企業才受資本市場歡迎。反之，不具備以上優勢的企業只會在競爭中被甩在後面，並可能成為大公司的日後併購的對象。

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