集中分拆上市，寒冬里物业公司初长成

分拆上市只是物业公司发展的一个起点，上市之后基本面扎实、商业模式清晰的企业才受资本市场欢迎。

保安、保洁、园丁，仅仅三种岗位是许多人对物业公司的最初印象。出人意料，近几年这个曾经不被重视的行业竟成了资本市场的香饽饽，越来越多的物业公司争相进入资本市场。

2019年，共有10家物业公司进军资本市场，创物业公司年上市数量新高。从不被重视到受追捧的香饽饽，物业行业到底发生了什么变化，上市的企业就真的找到一条稳健的融资渠道，可以高枕无忧，驶向资本快车道？

一年10家物业公司上市

在内地资本市场对地产股收紧的情况下，2019年房地产领域细分市场——物业领域却在海外资本市场迎来“花开”时刻，纷纷上市。

资料显示，2014年到2017年，每年仅有一到两家物业公司上市。情况在2018年出现改变，当年有6家公司上市，但这不是昙花一现，2019年物业公司上市数量继续增长，先后有滨江服务、奥园健康、和泓服务等共10家公司上市，此外还有6家公司在排队中。

对于上市物业企业数量突增，业内普遍观点认为这与我国房地产市场进入存量时代有关。但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对奇点君表示，原因还不止这些。

李宇嘉介绍道，现在物业股基本都谋求在港股等非A股市场上市，因为这些市场对物业股的估值要比地产股的估值高。所以许多企业把物业业务分拆出来上市。

此外，上市能拓宽房企自身融资渠道、提高主业房地产企业的增加值和溢价、增加品牌宣传方式、扩大企业自身规模，都是促成近段时间物业公司扎堆上市的原因。

从上市地点看，去年上市的物业企业9家选择在H股上市，仅有新大正1家公司选择在A股上市。

业内人士表示，多数企业选择在H股上市的原因是，A股对上市企业的管控比较严厉。从实际情况看，地产企业和物业公司存在千丝万缕的关系，若是物业企业直接在A股上市，可能存在开发商通过物业公司来为母公司融资的嫌疑。在这一点上来看，A股对物业公司上市的管理口径比较严格。

除此之外，H股的上市所用时间更短。以保利物业为例，从宣布在新三板摘牌到在港股上市，保利物业仅仅用时252天，与之相比，在A股上市的新大正则耗费了一年多时间。能较快的进军资本市场或许也是各家公司选择在H股上市的原因。

据奇点君不完全统计，2019年上市所用时间最短的企业为时代邻里，仅用时101天。

马太效应渐现

资本市场对物业股青睐有加，而各企业有需要资本支持，可谓一拍即合。但上市之后各家物业公司的表现却不尽相同，正呈现马太效应。

物业公司的主要职能是对房屋及配套的设施设备和相关场地承担维修、养护、管理等活动。因此物业公司的发展离不开房屋，在去年上市的10家公司中，仅在A股上市的新大正没有房企背景。

出人意料，在去年上市的物业企业中，新大正的表现十分亮眼。截止到2019年12月31日，新大正的涨跌幅位列10支上市物业公司榜首，达到114.79%。而涨跌幅表现抢眼的房企背景物业公司是奥园健康，年内涨跌幅为42.23%，不足新大正一半。

其实，多家去年上市的物业企业在资本市场表现平平。甚至鑫苑服务更是自上市首日创出股价巅峰后便一路下行，到2019年底其股价约为上市首日股价的一半。

注：

1、本表使用的新大正物业的汇率为1.11港元

2、数据来源东方财富

虽然登陆港股市场较容易，但要想取得好的表现并不容易。而归结其中原因主要在于企业的基本面不同。

涨幅最大的新大正，成立年数久，在行业内已经形成自己优势。资料显示，新大正于1998年成立于重庆，主要服务于公共建筑与设施的管理和运营，其中机场物业项目近年来发展迅猛，北京大兴国际机场的项目就是由其服务。2018年主营业务收入达8.85亿元，在管项目308个，其中72%来自重庆，在管面积为5838 万平方米。

而鑫苑服务虽然背靠房企，但近年来在管面积增长缓慢。2016年-2018年及2019年3月31日，公司在管总建筑面积分别为1080万方、1370万方、1570万方及1580万方。此外，鑫苑置业集团开发物业占鑫苑物业收入大头，2016年-2019年3月底总收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

可见对劳动密集型的物业企业而言，形成企业自身优势才是最牢靠的护城河。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于物业管理行业来说，规模化发展是王道，是业绩稳定的重要保障，更是盈利增长的基础，但

从分拆到合并

值得注意的是，在2019年上市的物业企业中房企系背景的企业都是从母公司中独立分拆上市。

随着我国房地产市场进入存量时代，业内人士认为，未来两年内上市物业企业总数量有望超40家，2020年物管上市潮仍将持续，而在我国当前房地产市场环境下，物业板块被房企拆分单独上市还将持续。

在众多物业公司上市的背景下，企业怎样才能站稳脚跟，免遭股价低迷的命运。2019年以前上市的物业公司正在用行动给出最好的路径。

2019年9月，雅生活以20.6亿元交易对价，收购中民物业及新中民物业60%的股权，创行业最大单笔收购案。据悉，截至2019年6月30日，雅生活的在管面积为2.11亿平方米。交易完成后，雅生活集团整体在管面积突破5亿平方米，一跃成为行业最大的物业管理企业之一。

此外，中航物业、招商物业强强联合组建招商积余，重新出现在A市场，整合后物业管理面积达近1.5亿平方米。

反观彩生活、绿城服务等主要依赖第三方拓展物管面积的企业，行业地位则面临着冲击。2019年上半年，绿城服务实现营业收入36.65亿元，同比增长25.13%，位居上市物业公司第一位；同期，碧桂园服务实现营业收入35.18亿元，同比增速74.41%。

对此李宇嘉解释，物业公司上市后并不意味着大功告成，高枕无忧，它们还要进一步发展，因此并购是必然趋势，而物业公司只有扩大才能获得规模效应，实现盈利，并得到资本市场更多的扶持，从而实现自己的主业房地产开发的更好发展。

业内人士认为，分拆上市只是物业公司发展的一个起点，上市之后基本面扎实、商业模式清晰的企业才受资本市场欢迎。反之，不具备以上优势的企业只会在竞争中被甩在后面，并可能成为大公司的日后并购的对象。

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