新冠肺炎疫情还处在胶着状态，恒大却在中国楼市掀起一股滔天巨浪。
继2月13日在全国楼盘推出轰动全国的“网上认购大礼包”后，恒大又在2月16日发出了一个《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》。
2月18日-29日，全国在售楼盘（住宅、公寓、写字楼），可享受75折优惠；3月1日-31日，享受78折优惠。
而就在恒大推出这一波“骚操作”之后，多家房企也相继跟进。
据说，很多老板连夜召开网络会议，要求营销负责人拿出相应跟进政策。
阳光城、融创、花样年、绿地、保利、美的等开发商开始大量跟进“无理由退房”。
像富力2月15日启动“好房子，网购吧”，6月30日前无理由退房、价格下调补差价，网上认购定金3000元，额外优惠20000元，推荐成交奖10000元+1%佣金。
世茂2月16日上线“世茂海峡U选”，首创租户买房最高返3万现金补贴，特惠房最高累计85折，5000元定房抢红包，推荐客户有奖……
雅居乐在“雅居宝”平台上认购房源，定金1000元，额外98折，30天内无理由退房，推荐佣金限时翻倍，预约到访还送土豪礼品——口罩。
禹洲推出“千元下定，掘金共赢”，即日起至3月31日，1000元定金自购99折，推荐成交可享0.4-1%佣金；6月30日为首付时间及“保价”期限。
更有厦门的建发，推出1元钱锁定房源3天，2020元线上定金认筹，首付首期款15%。
正如上海知名自媒体人二小姐评论的那样：“再跌下去，买房要跟开房一个门槛了。”
一直以来，恒大在业内都是槽点不断。
比如他们高度标准化的产品线、千篇一律的欧式建筑、土豪风格的精装设计、简单粗暴的媒体广告……
但不得不承认，恒大的决策力和执行力，在业内绝对数一数二、强悍无比。
据一位曾经的媒体人、后来去恒大总部工作多年、现又回归媒体的朋友介绍，恒大集团的目标导向非常强，对市场变化的反应非常块，决策周期很短，且在地方贯彻执行非常到位。
以恒大本次营销动作为例，据他经验，一场会议+一份红头文件，就全国执行了。
目前，业内对恒大动作的争议仍然在发酵，主要集中于“75折”是不是“假摔”、靠不靠谱，5000元定房是不是套路、会不会鸡飞蛋打。
具体不再赘述，网上评论很多，可自行参考。
但姜Sir认为，这些都不重要。
争论越多，目的也就达到了。反正这几天，不管是购房群还是业内群，大家都在议论——
购房人关注房子到底打没打折、营销人关注游戏规则到底如何……
这么多评论之中，姜Sir感觉只有北京中原首席分析师、著名的地产自媒体人张大伟分析得最到位：
恒大这一波营销的成功之处在于，老板是金融思维，不关心房子。职业经理人不用算账，听老板的战略，做营销即可。
其他公司老板是房地产营销思维，感觉自己萌萌哒，房子这么多优点。置业经理人只能自己算金融帐，被渠道绑架。
现在看，越来越多的开发商跟进了恒大的“全民购房社交游戏”，无理由退房、最低价锁定、定金可退、老带新返佣、成交奖励……
同样的配方、同样的味道。
但恐怕，很多老板并没有掌握许老板决策的真正精髓。
当然，大家最最关注的，还是有多少开发商会跟进恒大的“75折”。
从元旦至今，2个多月时间，人民法院网上已经发布了全国96家房地产相关企业破产清算的公告，平均每天有2-3家被清算。
这应该只是一个巧合。
但本次新冠肺炎疫情对中国经济的影响、尤其是对企业现金流的影响，现在正在逐步显现。
商场、影院、KTV、餐馆关门，旅行社歇业，工厂停工……房地产行业自然也无法独善其身。
我们倒推一下。
今天是2月18日星期二，目前大部分房地产开发商还没有正式复工，施工暂停，售楼处大多也未开放。
工地想要复工，除了涉及政府防疫管理外，还涉及到外地工人返回、材料供应商复工、运输恢复等等一系列问题。
假设外地工人在2月底开始陆续返回工作地，返回之后需要14天隔离期。由此推算，最起码也要从3月中下旬开始，工程才能逐步恢复正常。
而对于售楼处，这种人群聚集效应明显、且并不属于重大民计民生的地点，恐怕要跟影剧院、娱乐场所等一样，排在比较靠后的位置恢复开放。
乐观一点，3月中上旬。
但疫情对人们心理安全感的影响，可是需要一个恢复的过程。只有等到疫情真正结束，售楼处的到访才能有机会恢复到正常状态。
我们再加上1-2个月时间。
这样算下来，开发商能正常卖房恐怕要延迟到5月中旬以后。
以前，各位房企老板做梦也不敢想象1年里有3个月不能卖房。可是现在，这个噩梦竟然成真了。
据克而瑞统计，今年1月25日-2月10日，95家典型房企完成春节发债融资的仅有4笔、不足百亿金额，比去年减少86%。
而从今年3季度开始，房企们会陆续进入一个偿债高峰期。
另据平安证券测算，A股上市房企货币资金对工资、利息、税款等刚性现金流出的覆盖率是半年。
如果再考虑土地款分期、建筑施工款等经营活动支出，再假设增加50%现金支出，那么就只能支撑约3个月的工资、利息和税款了。
虽然有土地款延期支付、MLF利率下调，但恐怕都是远水难解近渴。
于是，也才有那么多开发商蜂拥进入网络直播卖房的行列，也有那么多开发商紧随恒大推出无理由退房、最低价锁定、老带新有奖，甚至，是1000元定套房。
这表现出的，可都是开发商满满的求生欲啊！
至于哪些开发商会跟进价格大幅优惠，恐怕就要看谁的负债情况更严峻、谁的资金链支撑不住了。
现在好多人喜欢拿今年的新冠疫情和2003年的非典比较，但其实根本没有可比性。
2003年，中国正处于高速发展阶段，GDP增速保持在9%以上；现在，中国已经处于中速发展阶段，GDP增速2019年是6.1%。
2003年，中国房地产市场刚刚起步，从1999年至2009年，商品房销售面积复合增速20%；而2019年，商品房销售面积已经是2003年的5.1倍，销售金额是2003年的20倍。
2003年，基本上没有“高周转”，万科作为行业老大，年销售额还没到100亿；2019年，百亿房企已超过152家，千亿房企已达到36家，很多企业资金链都紧绷绷。
2003年，市场政策环境比较宽松，土地招拍挂刚刚出台；现在，“房住不炒”是主基调，整体政策层面十分严格。
2003年，中国居民单位杠杆率18%；2019年，居民单位杠杆率55.8%。而且，美国的居民杠杆率从20%上升到50%用了近40年，我们只用了不到10年。
而且，当年非典的时候，甭管形势再严峻，售楼处没有关过门，工地没有停过工，房子还是能接着卖的，从业者、购房人的心态是连贯的。
可今年，市场仿佛按下了“暂停键”，人们的信心恢复还需要很长一段时间。
讲真，现在无论是写房地产的媒体人还是各家房企的从业者，亲身在工作岗位上经历过当年非典的人其实并不算多。
姜Sir只想提醒各位：
千万别拿“非典后政策放松→需求集中释放→市场快速井喷”的逻辑，简单地套用在2020年。
假如政策没有大幅放松呢？假如即便政策放松、人们仍然没有信心呢？假如延后的需求仍然填不满大量供应呢？假如经济复苏乏力呢？
做最坏打算，尽最大努力，总是没错的。
（头图摘自“四川在线”，如有侵权立即删除）
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2020·2·18
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