據易居克而瑞研究中心研究院研究員楊科偉和柏品慧最新報告，受此疫情影響，中央以及地方政策頻出，繼疫情爆發前期不同力度和方向的穩經濟和保就業的扶持政策之後，針對房地產行業尤其是房地產開發、中介、服務等企業的專項紓困措施集中出臺，預計接下來疫情控制後或將在需求端也就是購房者方面的激勵政策也將百花齊放。
調查顯示：2019 年，房地產行業規模再新高，但又走出了“先揚後抑”之勢，“小陽春“曇花一現之後，下半年市場明顯降溫，成交逐月走低，正當所有企業將希望寄託於春節返鄉置業之際，全國樓市遭遇突襲的新冠肺炎疫情，房地產市場急速冷凍，100 餘城暫停開放售樓處，90 餘城房源零供應，24 城在春節假期周（除夕至初六）零成交、較疫情爆發前一週環比跌 93%，隨後一週擴大至 27 城零成交、較去年節後一週成交再暴跌 95%，這都與往年春節過後降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，返鄉置業潮全面爽約，疫情對房地產業銷售影響尤為突出。
那麼，在在一系列針對性政策落地後，房地產市場回穩的動力有哪些？又要警惕哪些風險？報告分析了樓市回穩的五大動力和三個風險。
動力 1：預期貨幣、財政利好升級，房企融資、購房貸款政策鬆綁可期
新冠肺炎疫情不斷蔓延，對房地產、交通運輸、旅遊、餐飲等主力消費行業的衝擊首當其衝，勢必加劇中國經濟下行壓力。2020 年又是全面建成小康社會和“十三五”規劃的收官之年，穩增長勢必擺在更靠前的位置。這一點在 2 月 12 日的中央政治局會議就有明確表態：要加大宏觀政策調節力度，積極擴大內需和穩定外需。
具體措施典型如：央行實施逆週期調節，2 月 3-4 日兩天超預期累計投放流動性 1.7 萬億元，7天、14 天逆回購中標利率皆下調 10 個基點；又如：財政部對疫情防控重點保障企業貸款給予財政貼息支持，按人民銀行再貸款利率的 50%給予貼息。
預計年內貨幣政策將轉向積極，逆週期調節力度或將進一步加大，並對重災地區以及行業定向降準、降息，甚至不排除全面降準、降息的可能性。財政政策也將提力增效，適度擴大財政赤字率，尤其要對疫情影響嚴重的特定地區以及行業結構性減稅降費，以期支持實體經濟平穩健康發展。
就房地產業而言，仍將是中國經濟的壓艙石和穩定劑，中央信貸政策有望中性偏積極，房企融資環境大概率將由緊轉松，居民房貸“限貸“政策也將適度鬆綁，房貸利率大概率將隨 LPR 的降低而穩中有降。
動力 2：由企業紓困到購房刺激，放鬆“四限”、補貼免稅等或百花齊放
據 CRIC 研究中心監測顯示，目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等十餘省市集體出臺針對房地產行業尤其是房地產企業的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納最長可延期 3 個月、繳納房產稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免等，意在緩解房地產企業資金週轉壓力，支持當地房地產市場以及經濟健康穩定發展。
與此同時，我們也注意到網傳安徽省房地產商會、江西省地產協會等行業協會也紛紛諫言獻策，具體涉及：階段性放寬預售政策，適當放寬限購政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易稅費等，以期提振市民購房需求，減緩市場下行壓力。
我們認為：2020 年疫情更給原本就在下行的各地樓市雪上加霜，未來一個階段隨著疫情控制得力，政策支持主體也會由各類房地產企業轉向對購房需求的刺激。各地也必將會因勢利導、因城施策，預計更多二、三線城市將局部乃至全面放鬆調控，那些市場下行壓力較大的城市甚至會出臺購房補貼、稅費減免這類刺激性政策。
具體而言，“限購”政策或將分城市、分區域精細化調控，壓力城市、遠郊區域會局部放鬆甚至全面取消限購；“限貸”政策著力調整首套、二套住房首付比例以及房貸利率，首套房貸利率恢復至基準利率，或者一定幅度的折扣也將重新出現；“限價”方面，放寬預售門檻，除高價盤乃至豪宅項目售價仍需管控之外，其餘中低端項目售價將向市場化價格靠攏；人才政策繼續發力，除了調降人才落戶門檻這類常規操作之外，壓力城市大概率還將加碼鼓勵人才購房消費的刺激性政策，涉及購房補貼、稅費減免等常規措施。
動力 3：需求僅是擱置並未消失，疫情過後積壓購房需求將集中釋放
儘管房地產市場急速冷凍，60 餘省市售樓處銷售停擺，但潛在購房需求僅是擱置並未憑空消失，且將不斷積累。正所謂量變引起質變，當潛在購房需求積累到一定程度，房地產市場熱度將由“寒冬”進入“暖春”，成交量必將顯著反彈。
我們認為現階段表面上的需求斷層並非市場常態，或早或晚這些積壓的潛在購房需求都將入市，市場有望迎來階段性的銷售高峰期。可以期許的是，待新冠疫情結束後，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交量將顯著回升。
動力 4：超級城市還是中小城市？經此一“疫”的三四線或將迎階段性良機
長期以來，我國形成了以核心城市為中心，帶動周邊衛星城市共同發展的新型城鎮化發展模式，城市群、都市圈已然成為同城化發展的標準化範本。在人口持續淨流入的作用下，核心城市也易滋生教育、醫療資源不足以及交通擁堵等一系列“大城市病”。而在新冠疫情的陰霾下，人口大量淨流入的核心城市往往是疫情的重災區，武漢更是暴露出核心城市人均醫療資源不足的潛在短板，截止到目前確診人數超 3 萬人，佔到了全國的 55%，同時也因省會首位度吸納大量省內人口，使確診人數的 80%集中在湖北省。
經此一“疫”後，到 2035 年的新型城鎮化發展模式也會引起廣泛反思，到底是超級城市為核心的都市圈和城市群為主導，還是以就近城鎮化的中小城市發展為主。我們認為，三四線城市也將會加緊培育並發展特色產業集群，加快引進高素質的教育、醫療等市政配套資源，有序引導人口在核心城市與衛星城市之間雙向流動，三四線城市房地產市場仍然大有可為，將迎來階段發展良機。
動力 5：分化：靠譜的物業服務與舒適性產品將會有更高溢價能力
正由於疫情導致居民日常的居家時間大幅增加，客廳、餐廳的尺度空間乃至多衛等原先被市場忽視的功能空間儼然成為居民置業的痛點需求。受此影響，未來改善性需求將持續釋放，大面積、舒適性產品將更受市場追捧，成交佔比有望進一步提升。
新冠肺炎疫情的陰霾下，小區物業的服務水平相見高下。優質物業大都能實施嚴格的出入證管理，電梯等公共空間也能做到勤打掃、消毒，在一定程度上可以降低新冠疫情感染的可能性。對於普通購房者而言，物業服務水平或將成為未來置業的重要訴求，優質靠譜的物業服務也將會為項目帶來更高溢價能力。
在未來行業競爭格局中，“房子是用來住的，不是用來炒的”，企業分化和項目分化將成常態，經過此次疫情的考驗，產品和物業服務將回歸初心，為更多購房者買單的決定因素。
風險 1：疫情持續時間存疑，樂觀 3 月、悲觀 7-8 月結束
截至目前，新冠疫情仍在蔓延，春運更是進入疫情集中爆發的高峰期，每天新增確診病例都在2000-3000 例區間。並且，新冠疫情缺乏有效的治療手段，尚無特效藥以及疫苗。
類比於 SARS，2002 年 12 月首次發現於廣州，截至 2003 年 6 月疫情才告結束，持續時間約半年。2019 年 12 月 8 日全國發現首宗新冠疫情病例，樂觀預期新冠疫情將在 2020 年 3 月份結束，悲觀預期將在 2020 年 7-8 月份結束，房地產銷售停擺週期或將長達一至三個季度之久。
風險 2：部分居民收入停擺，購房消費降級、還貸壓力陡增
新冠疫情對產業經濟的負面衝擊效應不容忽視，一方面，多數行業復工難、運營難，營業收入陡降，部分企業已然步入破產倒閉的邊緣，其中不乏知名企業；另一方面，員工應聘入職難，部分行業更是出現大範圍的離職潮，企業員工頓時失去了重要的收入來源。
有鑑於部分群體收入停擺的客觀現狀，特定地區、特定行業或將出現一定程度的購房消費降級，甚至購房需求將被迫向後延期。並且，部分群體因暫時喪失穩定的收入來源，月供還貸壓力陡增，或將出現一定期限的違約無法償貸的風險。
風險 3：刺激政策邊際效果遞減，對經濟拉動力不及預期
基於經濟穩增長的客觀需要，年內貨幣放水加槓桿已是大概率事件，降準、降息皆是可以考慮的選項；財政政策也將提力增效，適度擴大財政赤字率。
值得擔憂的是，即使貨幣、財政政策強刺激，但政策邊際效應遞減，對產業經濟拉動力或將不版權所有©易居企業集團·克而瑞研究中心7/ 8 及預期。一方面，目前，我國已是世界第二大經濟體，2019 GDP 總量接近 100 萬億元。要將經濟增速依舊維持在較高水平，勢必需要經濟刺激的強心劑，祭出更大力度的貨幣以及財政刺激組合拳；另一方面，投資、消費、進出口傳統三駕馬車漸顯疲態，新的經濟增長點仍在培育過程中，即使出手重拳強刺激，但由於市場需求乏力疊加企業投資信心不足，實難扭轉產業經濟增長頹勢。
2020 年樓市難上加難，成交總量回調但不會顯著退坡
毫無疑問，2020 年房地產行業註定難上加難。自去年 5 月以來，房地產成交逐漸轉冷，行業下行壓力不斷加劇，當前正在蔓延的新冠肺炎疫情又無異於“當頭棒喝”，不過，我們認為 2020 年房地產市場沒必要過分悲觀。
短期內，我們認為房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩，城市間分化仍會加劇。
就 2020 年而言，成交量有所回調已是大概率事件，但隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，貨幣政策、財政支持都具有廣泛性，LPR 的降低也將引導全國房貸利率下降，更多地方也會因城施策，局部乃至全面放鬆調控，甚至會出臺購房補貼、稅費減免等刺激政策。且從需求端來看，
現階段的市場急速冷凍、銷售停擺、需求斷層並非市場常態，潛在購房需求僅是擱置並未憑空消失，且將不斷積累。待疫情結束後，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩回升。預計全年樓市成交併不會失速，成交量也不會顯著退坡，行業大概率也將呈現出“先抑後揚”、總量回落之勢。
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