自卑毁人一生

二手房现在是有价无市吗？你认为会跌价吗？目前，全国的房地产市场，处于降温的态势，供应量虽然在持续增加，但购房者的观望情绪浓！下面我们来说说南宁的二手房市场。

岁末年初，南宁二手房市场依然不淡定，年底市场波动，价格稳中略升。

根据南宁住建部统计显示：2019年12月23-29日，南宁二手住宅成交量1025套，比前一周1203套环比下滑14.8%，且各主要城区均有下降。虽然有部分优质二手房价格松动，近期南宁二手房价价确实出现一轮小幅回升。

我来说说影响南宁二手房市场不景气的几个原因：

1.银行的贷款政策尚未完全配套，再加上持续的降温趋势，使南宁二手房买卖交易并不乐观，这种情况还要持续一段时间。

2.大量的一手房冲激二手房市场，价格比二手房还低10%左右，出现了一手房同二手房倒挂的现象，这是历年以来都没出现过的。这其中的原由是：政策没有放开备案价，不允许外收，房产开发商融资困难，资金紧缺。开发商为了年底回收资金，纷纷出现了优惠促销活动。这就出现了我们看到了年末万达茂、万科等开发商低价抛售的现象。

难道南宁的二手房现在真的是有价无市，凉凉了吗？答案：凉凉只是暂时的，会持续一段时间，我们来分析下原因：

1.从南宁这座二线城市来说：南宁是广西的省府，在强首府战略下南宁肯定是要维持产业、资源和人口的聚集的，有这些作为支撑南宁的房产还是相对会比较稳健的。

2.从一手房开发商方面来说：房企融资环境目前仍然高度紧张，随着银行金融政策的放松，开发商资金会得到松动，一手房价会很快上涨。二手房的价格也会跟着上涨。

尽管南宁二手房现在看来真的是“有价无市”，但期待着有大幅变动，特别期待着大跌是不可能，如有购房需求，此时是不错的出手机会！

徐伯来说房

二手房交易价格起起落落有一阵子了。

自从前几年的一波大涨后，大部分的二手房价格都上涨了两三倍，最不济的也上涨了一两倍，我们周边小区的房价就从六七千涨到了两万多元，老家县城的房子也从三千多涨到了七千多元。

最近两年房价一直缓慢下降，大约比最高点下降了百分之二十左右，目前处于基本稳定状态，而老家县城的房子虽然不再火爆，但是价格却很坚挺，经常听到人说二手房市场有价无市或者成交惨淡，可是我们小区里半年时间成交了十七八套房子，而且还是大户型和中户型的，那些一百平米以下的小户型反而很少有人买卖，大部分用来出租了。

这些房子的原户主都是单位宿舍的，一般人家都有两三套房子，因为年龄越来越大，基本都换成了带电梯的高层住宅楼搬走了，有时遇到聊两句，她们说有电梯确实方便，不过公摊太大了，同样面积的房子感觉住着憋屈，因为实际使用面积小很多，而且老单位宿舍都是多层，绿化面积多容积率也低，真是各有各的好处。

而搬来的新房主们明显年轻的比较多，原来安静的小区很快就热闹了起来，因为这些新家庭很快就生了一胎或者二胎宝宝，随着幼儿增加也多了很多天南地北的看娃老人，大家一边遛娃一边说着家长里短，我们这个总共三栋楼的小院子里多了生气。周围的小区里情况大同小异，其实市场一直存在，交易也一直在进行，只不过没有前几年的火爆场面了。

我的房子我做主

随着各热点城市成交量的快速回落，导致了这些二手房市场出现了“有价无市”的奇特景象。上海市民杨先生，此前他看中一套800万的房子，杨先生现有房子值460万元，卖掉之后，再加上100万元现金，可以支付800万元房款的首付。所以他就订下了新房子，并挂牌了自己的房产。

出人意料的是，两个月过去了，杨先生自己住的房子仍然没有卖掉，他又不得已直降60万，但是依然卖不出去。杨先生无奈的表示，前前后后来看房的人中，诚心想买房的人也有，只是这些人也面临需要卖掉自己房子来置换，而他们也要面对房子同样卖不掉的问题。

我们认为目前很多一二线城市有价无市主要有三个原因。其一，由于长期受到房地产限购和限售的影响，炒房者购房需求受到遏制，他们对未来房价预期发生了改变，选择逐步退出，而当地的刚需购房群体的购买力又无法支撑高房价，成交量大幅下滑，业主只能是打折几十万都无人购买，也不难令人理解了。

其二，本轮房价经过了连续三年的上涨之后，房地产调控也执行了近二年，这几年的上涨，把当地的刚需购房者的购买力都释放殆尽，现在很多城市居民家庭都有二三套房子是不稀奇的，在这种市场趋于饱和的情况下，二手房市场的成交量肯定会大幅下滑。

其三，自今年以来，除了北京、上海等城市出现过房价环比下跌的趋势，像南京、杭州、西安、武汉等各大热门城市二手房价都出现过下跌情况。在很多人看来，是喜欢买涨不买跌，既然现在一二线城市二手房市场出现了较大的波动，投资风险开始上升，那就再等等看，所以很多购房者也都选择了在旁观望。大家都不愿意匆忙入市，热点城市二手房市场买家现在数量不多，当然只能是有价无市。

不执著财经

网传目前的商品房已经足够30亿人口居住虽说夸张，但绝对不是空穴来风

跟大家分享一组数据，图上所示是2018年我国房地产开发与销售指标，可以看到仅仅2018年商品房住宅销售面积为约14.8亿平方米，按照人均50平米的住房需求来算，也就是说起码满足了2900万的住房需求（实际上远远比这个高），如果算上过去20多年的商品房销售来说，网传的如今的商品房已经满足30亿左右的人口居住不是没有可能（加上很多小产权和农村宅基地房产等）。可以说如果仅仅从居住的角度来看我国的房地产现状，已经达到了世界发达国家的平均水平。这样的数据或许可以说明一点：起码房地产市场已经过去了供不应求的时代，进入供过于求的情况肯定会率先在二手房市场开始。

越是城市发展缓慢、经济欠发达的地区，其二手房供过于求的情况发生的越早

第一、二手房市场多数的购买者都是刚需或者从农村进入城市的居民。城镇化建设越快，经济越发达的地区人们主动进入城市购房的意愿就越强烈，反之亦然。为什么这么说？因为本身经济发达的地区本身的各种基础配套就做的越完善，农村与城市之间的关系就越紧密，这样的情况下人们对于城市商品房的需求就自然会越来越多，进城已经成为一种趋势。反而是那些城市发展不佳，本身城镇化率低的地区，人们主动融入城市发展的主观意愿不强。这样的城市进行大规模商品房建设后二手房大批量入市的结果就是供过于求。这也是为什么二手房供过于求多数发生在一些四五线城市的主因，本身的潜在购买力就不足。

第二、相比于四五线城市来说，二线城市本身的购买力也暂时告一段落，前期大量的投资房和安置房入市不断搅动着二手房市场。可以说二线城市的棚改和城中村改造在2012年之后开始纷纷启动，2015年左右达到高峰。而2018-2019年基本上是前期大量投资房和安置房集中交付的日期，这样的结果就使得大量的房产进入二手房市场，因为二线城市每年的人口流入是固定的，购买力增加也有限，这样的情况势必会造成二手房市场相对的供过于求。可以说不是好位置或者资源配套不佳的房产也不是那么好卖。

综上，对于如今的二手房市场来说个人觉得应该是处于供过于求的情况的，这跟2016年以前投资炒房风兴起有很大关系。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注头条号：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

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二手房现在的确处于“有价无市”状态，主要表现在这几个方面：

1.各大银行信贷额度的收紧，或者有限的额度都给了“新房”，意味着二手房要真正交易，如果二手房没银行贷款的支持，交易要全款，基本没人能一次性拿出全款。毕竟相比100万的房子，首付30万就能买新房，如果二手房贷款批不下来，能拿出去100万买二手房的人为啥要一定买你的二手房，有钱的人群基本是不缺房子的。

2.二手房相关交易税费有增大的可能，目前二手房交易的大税有增值税，目前有土地增值税法改革方案，一旦实施，增值税这一块的征收比例最高达35%。而房产个税也改成按增值部分征收20%，增值税+个税，两个基本能占到增值部分的50%左右，且未来还有可能征收房产税等。这么高的税费，买卖双方都不愿意缴的情况下，二手房也不会真正成交。除非二手房平价转让出去，税费就偏少。

3.目前市面上放出的二手房以2005年前的房子为主，这些房子结构老旧现象明显，且大部分没有电梯，停车不方便。虽然地段稍好，但好多人一合计，十多年前一套不到5万的，现在卖50万？凭啥？买这样的房我还不如买新房。

4.二手房房东基本都是按市场价格出售房子，缺乏降价的诚意，一个贷款麻烦，交易麻烦，价格还虚高的产品，真正的“有价无市”，不足为奇！

5.二手房成交的也有，都是客户一次性降到合理价格，市场价8折左右，基本购房者可能有看房兴趣，最后成交价格可能更低些！

主要就是上面几个原因，二手房现如今“凉凉”的可能性更大些！

阳光侃房

2020年才刚刚开始，身边很多购房者的情绪不是特别的高。可能是年底了，大家都在忙着工作或者被年货。又或者是楼市的行情，让我们有点不乐观。

有朋友说，很多城市的二手房目前处于了一个“有价无市”的状态。

今天我们就一起来聊一聊，二手房的有价无市，到底是真是假？是哪些原因造成的？我们应该如何正确的去面对？

一，二手房现在真的是“有价无市”了吗？

自从2019年上半年的小阳春结束之后，很快各大大小小的城市二手房都处于了一个量价齐跌的状态。

尤其是临近2019年底的时候，各大的小小的城市二手房的挂牌量增加不少。严重的供大于求造成了二手房的有价无市。

从二手房网站上，可以看到最新的数据：

成都二手房挂牌量已经超过12万套；

武汉二手房挂牌量已经超过11万套；

南京二手房挂牌量已经超过7.5万套；

……

是的，各个城市的二手房挂牌量都不小，而且还在不断的引领增加。

就拿重庆来说，2018年12月上旬，重庆的二手房挂牌量才4.6万套；到了2019年3月下旬，二手房挂牌量逼近6万套；截至目前为止，二手房挂牌量直接迈过10万大关，逼近14万套大关。

这是怎样的一种节奏，太吓人了。可以说和2018年的二手房挂牌量来看，足足的翻了一倍之多。在供应量大于了市场需求的环境里，各个城市的二手房的的确确目前处于了一个“有价无市”

是的，其实各个城市的二手房都处于“有价无市”的状态。重庆只是一个案例，大部分的城市都是处于这样的一个案例和实际的行情当中。

二，为什么二手房会处于“有价无市”的状态？

从第一大点我们已经知道，各个城市的二手房的的确确处于了“有价无市”的状态。尤其是那些三四线城市和很多的小县城，它的二手房“有价无市”的状态更为严重。

而造成目前二手房处于有价无市状态的原因也非常的明确：

第1个原因，限售到期，集中放量。

我们都知道本轮去库存楼市出了特别多的限制性政策，每一个城市都有对应的限售政策，大部分的限售年限就是两年。

2019年也是个大大小小城市，楼市限售到期的年份。限售期一到，很多的业主在这几年房子上涨之后，都想挂牌快速的卖出，获取增值的利益。

第2个原因，行业去化周期的限制。

房地产行业和其他的行业不一样，它的去化周期一般都是较长的一个时间段。

在2014年之前，没有去库存这样的政策方针下，楼市的去化周期完达到了20个月。即便是在本轮全方位的去库存助力下，各个城市的区划周期平均也只维持在了9.4个月。

所以，突然增加了这么多的二手房，哪能是立马就能卖掉的。房地产的细化周期本身就是一个漫长的过程。开发商尚且如此，更何况二手房面对的是单个的个体业主。

第3个原因，福利不均，客户分流。

年底开发商为了回笼资金，有特别多的购房福利。

比如买房打95折，买房打9折，买房送手机，买房送家电，买房送汽车，甚至买房送车位的都有。

二手房是单个的个体，没有办法，像开发商这样搞福利活动。面对有折扣的新房，购房者更愿意去选择购买新房，导致了二手房的购买客户相对减少。

……

当然了，二手房目前处于“有价无市”的状态，其实还有很多方方面面的细小原因。

当然我们也不用太过，担心目前二手房的这样一个市场环境。很快我们将迎来楼市的小阳春，那个时候行情会有所好转。

三，小结

总的来说，目前的二手房的确是处于了一个“有价无市”的状态。

作为我们购房者，也不用过多的担心，过多的焦虑。在有价无市的状态下，你再去购买二手房，相对压价的空间会更大，还能买到相对便宜的房子。也不用担心业主会因为房子涨价了，悔单不卖。

而作为我们要卖房的二手房业主，压力虽然有，但是也不用太过的担心。买的早的朋友房价已经翻倍了，可以说即便你给购房者一点点的优惠，你也是可以赚到钱的。

最后，要提醒广大的二手房业主，以及购房者。正确的认识市场，正确的对待市场，理性的买房。同时规划好自己的现金流，不要影响自己家庭的生活。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

有价无市，我不知道怎么理解这个词语，“有价”当然一直是价格微跌的状态，“无市”肯定还是有人买的，只是没有那么火爆罢了。

最近在关注楼市，一个月前，关注了号称上海第一大盘的“上海康城”，这个小区总共有12500户，最近几个月挂牌交易的在135套左右，根据历史成交来看，每个月基本差不多，五六套六七套的样子。之前看的时候，找了价格最低的十套，简单添加了房价备注，过了二十几天，看到里面三套降价了，降幅基本在5-20万。朋友说几百万的房子降那么一点说明不了什么。

我的反驳观点有两个，第一，房价虽高，降价虽少，但是要看降幅，也许这个5-20万就是房子的百分之五。第二，市面上的苹果都卖8元一斤，你的本来卖7.5元，别人涨价卖8.5元了，你不可能降价卖7元，既然你把7.5元的苹果降到了7元，那说明是卖8元的苹果降到了7.5元，你不得不降价。至于别人为什么会降价，最大可能是苹果太多，卖不出去。所以说整个楼市应该都在降价。如果苹果行情好，我想不会有人降价销售。（我家种苹果的，就简单用苹果举例吧，今年苹果会涨价，因为我们西北的苹果遭受了冰冻灾害，大量减产，我想是不是有价无市，卖房的是深有感触）

上面说的数据和我看到的现象，有朋友说不准确，虽然链家“号称”百分之百真房源，但是其实链家APP上还是存在一些低价导流的房源根本不存在。我想他说的也许有道理。但是我想，大多数房源应该是真的，大多数里面的一部分降了，那也说明了整体再降。大多数苹果都由8元一斤上涨到了8.5元，你不可能把自己的苹果从7.5元降到7元。

这就是我看到的中国楼市，不知道对不对，如果你有亲身体会可以留言交流一下，因为最近考虑买房，想抄底。

旦牛

主要是两个原因造成的。

1，买新房的人收入不高。

现在很多房子总价超过60万，贷款接近50万，还款2500左右。那么一般家庭收入出去首付之外，又能有多少来还贷的。贷款超过80万，还款达5000，绝大部分家庭就非常吃力了。

2，总量过多

现在很多人都有了2套房，有钱人早就买了二套房了，没有2套房的都是低收入人群，既然是低收入，他们就更没有多少钱买房子了。

二手房想不低于周圈10万以上都是很难出手的，即便如此还得是比较好的学区才行。

苏霍姆林斯基

“疫后方知万事空”，这次疫情让全天下人清醒啦，生命重要，现金为王，房子只是用来住的窝，急要时不能当饭吃。所以千万不要为了买一套房，半生做房奴，压夸一家人，无债一身轻，快乐过生活，大家且行且珍惜！[祈祷][祈祷]

關鍵字: 有价无市 社会 南宁