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南京人的“东富西贵”，这词在最近几年略黯然。
城东发展很早熟，20年前是南京仅有的富人区，紫金山下，月牙湖畔，是多少人的魂系梦牵。
梅花山庄、湖畔之星、月牙湖花园、银城东苑……都是如雷贯耳的名字，谁要是住那里，自带光环，惹人实名制羡慕。
但后来城市发展西移，城东被“遗忘”。
房价长期不振。
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如今，有一个成交，似乎让人看到“城东房价上涨”的迹象。
银城东苑的成交达到了4.6万/㎡，创了新高。
有人说，牛了，城东。银城东苑是区域里的标杆楼盘。体量大，开发周期长，影响力大。连孟非之前一直住这里，甚至还在淹水时留下经典的一句“市长”。
我们先看下“银城东苑”这个让人很喜欢的小区。
▲ 银城东苑实景 by链家网
嗯，先不急，来，我们看这个成交：2020年1月19日。
我们再看链家的成交情况，确实，在表面的数据上，房价从4万到4.6万，简直是短短几个月就猛涨、大涨。
当然，我们更严谨的来做精确性的逻辑分析。总结了几点原因：
（1）毓秀苑的地段最佳
银城东苑是个超级大盘，包括毓秀苑、揽翠苑、东篱苑、菱香苑、紫荆苑、西华苑等。其中，毓秀苑位于小区核心景观旁，地段最好，单价成交一直是最贵的。
我找来这张图，大家可以看一下。因此，“毓秀苑”本身单价就高。
（2）“总价-房间数”原则
我们看这个4.6万成交的房源。注意，面积仅仅是103平，却做到了3房。这在小区里也是很稀缺的户型，很少出来。因为103㎡户型，在早年，比如银城东苑、西堤国际、万科光明城这样的，往往是2房。3房普遍是126平这样的面积。
因此，同样的面积，103平户型硬生生多了一个“房间”，多好呀！
“总价-房间数”原则又在默默发挥左右。这就是这些年我一直说的，这个因素非常重要，这也是河西南单价贵的原因之一。
（3）装修、楼层等因素
从成交的房源看，装修图片还算不错，是中产居家感，谈不上特别精致，但也是明显“中产”，而楼层又是高层，11层的高层，视野、景观都相当好。
三因素叠加，这个房源的成交价高达4.6万，其实也是很有道理的。
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那我们继续研究，根据线索解析。
把“毓秀苑”的成交罗列，也可以明显看出来，单价一直是银城东苑最高的。103㎡户型很稀缺。
而同样的103㎡户型，我们在2016年10月22日，发现了一套成交，这个还是中楼层（非高楼层），单价就达到了3.96万，差不多4万一平。
所以，真相是，尽管银城东苑103㎡户型最近的成交价达到了4.6万，如果选择性事实做带节奏的话，也可以说，几个月涨6000元/㎡。
令人心情平静的是，这个户型在3年半之前（2016.10.22）就达到了3.96万/平米，换句话，3年半，也一样涨了6000元一平 。
然而，这就是事实。
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每一个事实成交的背后，都有着“多空博弈”与内在的合理性。
我们擅长做精确性的逻辑分析，可以最大程度的规避对房价的不合理认知，对房价的误解与情绪消费。
因此，这就是银城东苑4.6万㎡成交背后的线索与逻辑。
关注城市楼市，发现更美价值
我们要把研究的目光放在城市大格局上，那就更是一目了然“为什么”。
其实近十年以来，南京西移，随着河西新城的推进、升级，新南京封面越来越明显，而南京的城市发展也从秦淮河到长江——拥江战略，江北新区的加持，让城市的“西移”非常明显，要不是紫东开始发力，城东的概念会更零散化、边缘化。
城东，某种意义上被遗忘在一边。
而众多南京的城东家庭，用脚投票，从城东到鼓楼，到龙江，到河西，城东还是那个城东，而河西却从不起眼到渐成城市热土。与之同时，夸张的说法，河西房价从4千到6万，城东房价从6千到4万。当年城东比河西贵50%，如今调换过来，河西比城东贵50%。
当然，房价只是一个投影，一个结果。
实际城东，自然资源非常丰富，也有人文情怀，适合悠然的生活，也是很多南京人的心头好。城东的有滋有味生活习惯了，到哪儿都觉得不适。
总而言之，城东有个案的豪宅（如雅颂居等），有个案的惊艳，但土地资源有限，规划无法“一张白纸上作画”，老旧房相对居多，整体房价不振，在城市整体发展上，众所周知，其实这么多年下来是很“吃亏”的。
20年一个轮回，就把南京的家庭财富做了一个空间上的“隐蔽性转移”。
不真正洞悉城市，就无法理解南京房价的流动与趋势。
这就是我们写这篇文章的意义所在。
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