用户108351278973
【相信我，这东西帮你解答】首先拆迁安置房按法律法规来说是不能交易的（这里指的是没有房本的房子，有房本可以交易）虽然不能交易，但是市场上交易的量也很大。因为价格真的便宜。如果你要真的想交易这样房子，就要确保合同的有效性，房子虽然不能交易，但是合同写的严谨一样可以保障自己利益。
需要注意以下几点：
1、房子首付要缴纳70%的首付
2、交钱就要交房—即时办理入住，做好物业交割，也就是水电燃气的交接。
3、保留好业主的信息（比如，身份证复印件，拆迁协议复印件，户口本复印件等等
办理好以上三件事，合同效力会大大增加，因为法院会按照以上几点判断是否，有实际买房行为。这就保证双方的更大权益。
同时也要注意几项问题：
1、合同要约束好双方，在交易期间不要的产权行为，比如可能其中一方拿此房屋抵押，但是对方不知道。因为回迁房下房本时间比较长，北京这边基本是5年。
2、房屋交给客户期间发生的违法或者形式案件以及事故的约束。比如煤气中毒，自杀等。
3、房款支付期间买卖双方要留好证据，证明钱的真实交易。
这东西无敌
拆迁安置房没有房产证的话，建议不要买，风险很大。如果老是喜欢，价格老是低，可以等房子拿到房产证以后，区分拆迁安置房类型，根据情况买，但也要注意很多问题，我们一起来分析一下。
第一、对拆迁安置房的认识
拆迁安置房在市场上存量很大，由于价格往往比较低，对买家的诱惑力很强，经常有人拿出来卖，也经常有人去买，有的交易很顺畅，有的经常出现纠纷，还是要注意区分，把握好风险。
01、什么是拆迁安置房？
因城市规划、市政道路改造、公共设施建设或房地产项目开发，将建设区域内的房屋拆除，安置给被拆迁人居住使用的房屋就叫拆迁安置房。
02、拆迁安置房的类型
根据拆迁原因和建设单位的不同，可以分为两类：
①基于市政规划导致的拆迁，由政府主导建设的安置房。
②基于房地产项目开发导致的拆迁，由地产商负责建设的安置房。
03、拆迁安置房交易限制
①政府建设的安置房
在取得房产证后满5年才能上市交易。
由于这类住房往往是在划拨土地上建盖，没有缴纳出让金，满5年后上市交易时，需要缴纳土地出让金，将划拨用地转为出让用地，会比普通商品房上市交易多这项费用。
②地产商建设的安置房
这类安置房是在地产商已购买的土地上建盖，名为安置房，实质上是一种置换房，也就是我把你的房子拆了，重新盖新的房子赔给你，没啥政策特殊性，拿到房产证后即可上市交易，手续和费用跟一般商品房没有区别。但由于地区差异，不排除会有极少数地方执行满5年才能上市交易的“土政策”。
04、房屋质量分析
一般来说，市政拆迁建设的安置房，工程质量层层把关，都是标准化、规范化流程，工程质量都很好。
地产商建设的安置房，主体工程质量都能保证，但在次要建材，比如下水管网、室内电路电线之类的用料标准上往往会低于商品房。怎么说呢？用来赔的房子，只要保证主体安全，其他的能省就省一些。用来卖的房子，还是要整好点，没有卖相赚不到钱啊。
因此，政府主导建设的拆迁安置房质量会好些，上市交易的话，不但需要取得房产证，还要满5年才能上市交易，而且税费上会多一项土地出让金。地产商建设的安置房，质量会略低于商品房，交易手续和流程跟一般商品房是一样的。
第二、拆迁安置房没有房产证，能不能买？需要注意些什么？
最好不要买！会有很多隐患，也有很多风险。从房屋买卖这类大额交易来说，不建议为了贪那点价格便宜，押上半辈子的辛苦钱去冒这个风险。
01、法律规定
根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这个是针对所有房屋交易总的法律规定，当然也适用于安置房。
立法本意是防止来源不明、权属不清的房子“浑水摸鱼”，扰乱市场，保护买房人权益。比如，城中村建盖的违章建筑，有些不懂房子的人，还是容易上当的。
针对安置房，市政配套拆迁后回迁安置的，由于只有符合政策的人才能买，政策对这类房屋上市交易就有严格限制，必须要有房产证，而且还要满5年才能卖，卖了还要交出让金。
政策目的是减少“黄牛”进来炒，让弱势群体拆有所居，享受低价位房子。
地产商建设的安置房，上市交易手续和流程跟一般商品房是一样的，没有特殊之处。说白了，地产商把你的老房子拆，重新盖房赔给你，本质上是民间的一种房屋置换行为，不牵扯到政策，也就没必要进行限制。
02、法律规定不能买，你却买了，会怎样？
还是要区分两种类型分析：
①地产商安置房
只要卖方确实是安置房的产权人，有权利卖那个房子，比如，有跟地产商签署的回迁安置协议，证明他确实是安置房的产权人。虽然房产证没下来，签买卖合同的话，只要内容不违法，一般都是有效的；但房子没房产证，暂时过不了户。
②市政拆迁安置房
政策规定满5年才能上市交易，不满5年就买卖，违反了政策，拿着房产证也过不了户。
另外，双方签的买卖合同是否有效？
根据《物权法》的规定，物权行为和债权行为效力具有独立性。
也就是说，买卖合同自双方依法签署时开始生效，受法律保护，对双方产生法律约束力；但物权因为不满5年无法过户，不发生产权转移效力。
03、这种情况下的交易，要注意些什么问题？
拆迁户家庭内部关系大多都错综复杂，有些拆迁户缺乏契约精神，收了钱，签了买卖合同，最后房子也不一定能拿到。尤其是有些好赌、涉黑等不良拆迁户，交易的风险就非常大。
①一房多卖
由于安置房没有房产证，在签了合同之后，不能及时办理产权过户，在技术上无法控制房主再次将这个房子卖给别人，可能出现一房多卖的现象。
一旦出现了一房多卖，最后你不一定能拿到这个房子的产权。按照法律规定，买房的人谁先办产权过户，谁就能拿到房子产权。如果都没办过户，不管买卖合同先签后签，也不管谁先占有房子，在买卖效力顺位上都是一样的。
也就是说，即便你搬到房子里面住了，只要产权没过户，房子都不是你的。如果有第三方买了，还办了产权过户，第三方就是房子的产权人，你就必须把房子交出去。然后，根据你和卖方的买卖合同，追究卖方的违约责任。
②查封拍卖
比如卖方生意失败，欠了一屁股债，房子还在他名下，但房款你已经付了，即便就你已经住在房子里面，卖方欠债一旦被债权人起诉，房子就会被查封、拍卖，你一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被卖掉。
但卖方此时已经家徒四壁、身无分文了，你付给他的钱也要不回来了，资金就打水漂了，房子也拿不到。
③毁约变卦
没有房产证的时候卖给你，十有八九价格低，他在这个时候卖房，估计也是缺钱，等房产证下来，可能也是几年后的事情了，房价就涨了不少，甚至翻倍都可能。
在这种情况下，价差的诱惑是很大的，对方违约不卖、撕毁合同的可能性就很大，也很常见。
④其他风险
比如卖方年纪大了，中间等待的年限比较长，尤其是市政安置房，房产证下来后还要等5年，万一中间卖方去世了，继承人不认可老人签的买卖合同，不履行这个合同，你怎么办好？不可能把老人从地下挖出来陪你过户吧。
当然，现实生活纷繁复杂，也可能会有其他的一些极端情况出现。但不管怎样，不去碰，等手续完善了再买，就不会有意外。
第三、真要冒险买，如何尽量预防？
要买这类房子，本身的风险就是存在的，无法绝对化解，只能尽量预防。因此，买之前的话，自己心里一定要有充分的思想准备。
01、交易前分清楚安置房类型
通过上面的分析，我们已经知道，安置房有两类，不同类型的安置房，法律保护的界线是不同的，要注意。
①市政拆迁安置房
满5年才能上市交易，签了买卖合同后，还要等很长时间才能办过户，变数很大，风险很大，预防难度也很大。
合同内容尽量签得详细一些，保持跟卖方的联系，掌握好他的动向，比如生意状况、工作状况、财务状况、婚姻状况之类的，出现危机房子买卖的事情，及时想办法解决。
②地产商安置房
这个只要开发商具备五证后，就可以签买卖合同了，等房产证下来再过户，基本操作跟商品房类似，尽量少付款，扣尾款，并且注意对方的财务状况，发现不对及时维权。
02、搬房子里面住
虽然不能绝对防止一房多卖和查封、拍卖，但住在房子里，别人来买，肯定要看房的吧，那你就可以告诉他们房子是你的，打消掉别人的念头。
如果是欠债被查封之类的，虽然也是不能控制局面，但住在里面，至少可以早些知道这个消息，及时想办法解决。
像老人去世的，你一直住房子里，钱也付了一些，继承人也会有所忌惮，谁也不敢强行让你搬。毕竟，你是合法买的，住在里面很正常，这样对他的继承人也是一种制约。
同样的，住在房子里，也能制约对方毁约变卦，他可以卖给别人，但他履行不了向别人交房的义务，就要面临违约，这些都是对方不得不考虑的。
03、把房子相关的资料、票据全拿过来
一旦决定买了，付了一些钱后，房子的票据、资料、钥匙等全套东西都要拿过来，对方手上缺少这些东西，要卖，要抵押，要搞其他的，都不方便，这也是一种手续上的制约。
04、其他协助措施
比如，能办合同公证就去办一下，不能办公证就去做下律师见证，让更多的权威机构或个人知道这件事。
这样做的目的，既是给对方心里的一种震慑，也是保留更多的证据和证人，出现纠纷时，对方不得不掂量这些厉害关系。
总之，买安置房的法律风险、政策风险、违约风险都是很大的，切忌不能大意！小菜不建议为了贪点便宜去冒险。当然，如果你人脉资源广，时间和资金都很充裕，要去冒险，就随你自己拿主意吧，但尽量把工作做细些。
房坛法菜
回迁房是否可以买卖需要分情况：
1、业主已取得房产证
有房产证的回迁房，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
2、业主手中只有回迁协议
业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
在签订此类回迁房买卖协议时，要写明办理房屋所有权转移手续和交房的具体时间或期限。此外，买方还应留一定数额的尾款，等彻底办理完过户手续后再付给卖方，以尽量减小卖方未来违约反悔的可能。
购买回迁房一定要查清其土地性质，避免购买到集体土地性质的回迁房屋。另外，如果是划拨国有土地上建设的回迁房，因为享受了国家政策的优惠，不含土地转让金，真正办理房产证时还需补交相关税费，当然这也可以和卖家约定好双方怎么出费用。
裕丰地产陆伟濠
个人认为，最好不要购买，除非是特别熟悉并且拿得住的人 才能买。无房产证就无法确权，在法律上以权证为主，第二，安置楼里面的居住人群要考虑、影响居住质量。
桃喜gogogo
一切没有房产证的房产都要大打折扣，无法流通，租赁受限
西西1445
拆迁安置房没有房产证是不能够上市交易的，安置房通常是有上市限制期的。这个限制期是从办理房产证之后，通常是3~5年。呃，安置房的房产证要办下来可能也要两三年时间。因此在这种情况下买拆迁的房，是有很大的风险。
上海莫律师
谨慎购买，若一定要买，写一个协议，找双方都熟悉的人或本地村委会（居委会）作个证！
