2020-02-15 18:41:01 佚名

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新冠事件对房地产行业最近的销售情况产生了很大的影响，直接导致了“救市”呼声的出现，鉴于房地产行业在目前的经济和金融层面牵连重大，所以暂时它还有“持宠生娇”的筹码，有压力的地方会根据“一城一策”的方针进行相应的调整。

在新冠事件对房地产行业产生了短期不稳定的影响因素以后，为了大局而保证这个行业平稳发展的概率是最大的，但同时即使有短期的积极措施出台，也并不代表这几年的调控方向会结束。

一、新冠事件让房地产行业出现了短期不稳定的影响因素。

新冠事件让各行各业都受到了不同程度的冲击，而房地产也是其中受影响较深的行业。

影响一：房企的短期销售受到严重的冲击。

自事件在1月下旬爆发以来，为了控制事态继续扩大，全国很多城市对人口流动都实施了较为严格的管制，减少人流聚集的场景，而以线下现场销售为主要场景的新房销售，也因此而受到重大的影响，同时有部门也倡议暂停售楼处的开放，所以对于很多房企来说，这段时间的销售几乎处于暂停状态。

据克而瑞地产研究院统计口径的数据，其对全国百强房企在1月份的跟踪数据显示，销售面积比去年同期下降的幅度达12%，仅仅是1月下旬的影响也已导致了明显的降幅。

而进入2月份以来到现在为止还未恢复正常，而且如果以2003年非典持续到6月份结束的时间作为参考，影响无疑将会更大，即使乐观一些估计，从病毒消失到信心的恢复也需要一定的时间，影响持续到3月份是比较大概率的事件，所以事件对地产销售的影响还将会持续一段时间。

影响二：现金流压力增大。

现金流就是房企的生命，当销售出现压力时，最受考验的恰恰就是房企的现金流。针对房企的融资管控是这几年楼市调控的重要内容之一，由于融资受限，房企对于销售回款的依赖就相应地增强。

这些销售回款，是成本支付、企业运营、长短期债务到期偿还的重要来源，现在因销售不畅而回款乏力，那么对于长期多项目并行和高负债运转的房企来说风险是很大的，现金流的压力也会因销售情况不断受到影响而变得越来越大。

影响三：拿地会更加谨慎，影响传导到其他行业。

土地是房企的先行指标，现在的拿地情况决定了往后一两年甚至三年的新房供应量，既决定了对房企持续经营和相邻行业的影响程度，又使地方的财政收入受到影响。

在市场不好或者兜里的钱不是很充足的情况下，拿地的积极程度就会大受影响，进而通过新开工面积的减少影响到建筑和建材行业，同时地方的卖地收入也会大受影响。

以上这些关系到行业稳定的影响因素，其影响力会随着新冠持续的时长增加而增加，当压力聚积到一定的程度，行业就有可能出现不稳定的局面，那是否可以任由其不稳定呢？答案是否定的，只要看看这个行业在目前这个阶段的特点就知道了。

二、房地产行业的特点决定了在新冠事件后其发展必须保持平稳健康。

不管人们对房地产行业的看法怎么样，但它的行业特点决定了它在经济中举足轻重的作用，需要保持其平稳的发展。

特点一：房地产行业与经济增长息息相关。

历年以来，房地产行业都出现过一些非常重要的标签，像“支柱产业”、“拉动经济的引擎”、“经济发展的稳定器”等等词语，经常都可以在公开的报章上看到。而实际上房地产行业的确与经济增长是息息相关的。

我们回顾2018年的统计数据，房地产开发投资占生产总值的比例是6.6%，表面上也不算太高，但其重大关联行业建筑业的占比接近6.9%，光这两项就已经占了13.5%，如果再算上其下游行业的投资额就更高了。

而另一方面，仅最近三年的新房销售面积都在17亿平米上下，拉动的消费规模年均在17万亿人民币上下，对经济的重要作用不言而喻。

特点二：土地价款和房地产方面的税收是地方重要收入来源。

土地价款是房地产行业成本的重要组成部分。由于去年的全面的数据还未正式公报出来，我们同样以2018年的国家统计局数据来做一下参考，该年度全国土地出让总收入是6.5万亿元，再加上与房地产相关的契税、土地增值税、房地产企业所得税等等各项税种，一共大概在8.8万亿上下。

而同年包括183352亿元的全国一般公共预算收入及75405亿元全国政府性基金预算收入，总收入就接近26万亿，房地产相关的比例就接近这个总收入的34%，是其中非常重要的收入来源，这种背景去到地方城市也一样，有些对房地产依赖程度高的地方占比就更高了。

特点三：地产行业与金融行业关联密切。

地产行业是资金密集型行业，它的发展离不开金融行业的支持，这种支持并不仅仅是银行信贷的支持，对于房企来说，股市和债市、信托等等也是其重要的资金筹集渠道。

综合房企的融资及零售端的房贷总额，仅统计ABS路径、债券和信贷路径这三方面，<strong>涉房的融资规模的比例超过社会融资总规模的35%，可见房地产行业在金融行业中处于非常重要的位置。

鉴于房地产行业的这些特点，它的问题很容易会被放大，其发展出现问题，牵连也会很大，要缓解这些问题是需要一个过程的，所以目前的稳健发展就显得相当重要了。

在这种背景下，显然不会任由那些不稳定的因素发展，在“因城施策”的尺度下，只要不影响“稳房价”和“房住不炒”的大方向，给予房企一定限制下的宽松以引导行业平稳发展也是正常的。

三、即使有短期措施的出现也不改变楼市的长期调控方向。

呼吁“救市”的主要目的是寻求楼市调控的放松和楼市刺激措施的支持，而这次新冠事件对市场的影响时间大概率只是短期的影响，持续的时间不会太长。

结合楼市调控中“稳房价”和“房住不炒”的大方向，感受到压力的城市可以在“一城一策”的方针下根据自身的楼市情况对房企及其他措施进行一定的调整，以减轻房企的压力和促进需求。

在这种背景下，不排除有些地方的房价会出现反复，但只要在市场消化了新冠的影响后，对于异常的地区实施窗口指导的概率会很大，毕竟目前“稳房价”有经济发展增速变缓、杠杆率增高和M2放缓的背景，房价大幅长期走高会加大风险的积累。

所以即使有地方针对以往的调控措施作出短期的调整，也并不意味着整体调控方向出现转变，“稳房价”和“房住不炒”依然是主调。

四、小结。

总的来说，新冠的出现让房企在这段时间的销售受到很大的影响，但基于房地产行业与经济、地方收入和金融行业等密切相关的特点，其稳健发展是很有必要的，但即使在这种背景下，有城市依据“一城一策”的方针对调控作出一定的短期调整，也不会影响“稳房价”和“房住不炒”的大方向。

CA红叶

短期看，房地产行业处境非常艰难，需要救助，否则就是大量的企业倒闭，但是长期看，完全没有“救”的必要性，很多企业确实该死了。

因为疫情的影响，全国的房地产企业几乎一夜之间关闭了售楼中心。房子的销售进入了停滞期，企业的现金流收入就戛然而止了。但是房地产是一个重资产、高杠杆的行业，特别是近年来行业发展出的高杠杆模式，企业的经营对于现金流要求非常高。

房子一旦不好买，企业马上就会面临很大的现金流压力，而这和企业的规模关系不大，是企业内部的财务压力。中指研究院监测数据显示，1月26日至2月1日，10个典型城市成交量环比减少93.2%；2月2日至2月8日，受基数影响，环比降幅有所降低，但也高达55.9%。

反映在房企收入上，根据近期各大房企披露的1月经营数据，均不乐观。数据显示，2020年1月，万科实现合同销售额549.1亿元，同比增长12.34%；恒大实现销售额405.5亿元，同比减少6.07%；碧桂园则为329.2亿元，同比减少0.44%；融创销售186.3亿元，同比减少22.25%；保利实现签约金额235.88亿元，同比下降29.78%。

这还是一月份的数据，二月份我估计会更难看。

从行业的视角来看，拿地和建筑施工等阶段需要大量的资金投入，因而房企往往需要大量的外部资金支持以维持开发业务正常运转。

这里是我统计的全国前三十房企的负债水平，可见企业的债务压力非常大。克而瑞研究报告显示，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，就单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

房企们不仅背负了巨量的债务，而且成本非常高。

强大的债务压力下企业非常缺钱，比如恒大，是2019年房企的融资之王，以平均利率8.631%的成本融资644.26亿。

现在房子卖不出去了，这些企业怎么给工人发工资、还利息呢？所以各地政府也出台了很多的政策支持。

预期出台类似政策的地方会有很多。这个时候房地产呼吁“救市”，降低收付款促销也就非常正常了。

但是有几个问题需要讲清楚。我们过去十年处在建国后第二轮人口出生高峰期，中国购房者的平均年龄是27岁，1991年新生人口是2250万，之后便一路下滑，到了2001年就只有1696万了，2018年刚好是这个周期的最后一年。从2019年开始，房地产的人口红利会越来越少，十年后的主力刚需人口比现在要下降32.66%！这个下降是不可逆的，2018年的新生人口就只有1523万了，我们只能习惯房地产市场整体需求的持续下降。

2019年，商品房销售面积基本与去年持平，大约在1700万套，销售额预计会达到16万亿。假设房价比2018年均价增长80%，达到1.6万元/平，十年后要保持16万亿的规模，就需要销售掉10亿平米，也就是1000万套左右。

十年后，刚需红利和大城市化红利用光了，改善型需求释放了，商品房供应用地减少了。我们根本不需要这么多的房地产企业，我们现在需要的是高品质的房子，而不是高周转、高杠杆下的钢筋水泥砖头块。

如果把这些企业救下来，他们会更加肆无忌惮，用清库存赚到的钱创造更多的库存。

最好的办法就是市场解决，该破产的就破产吧。

贫民窟的大富翁

我们不要再被金钱迷失了政治方向。当前疫情非常严重的时期，每天还在死人，国家一级响应阶段还未结束，目前发出救房地产的红头文件，显然很不合时宜。即便疫情结束，各地方政府当务之急的工作重心要做在关乎民众的民生大事上，稳定社会次序上，恢复城市功能上，包括人们基本生活保障问题上，以及重新竖起全民疫情后的信心上。特别该先发布红头文件救助的，应该满足人们正常工作和需求的企业和实体，以及城市大大小小的商业，让人们尽快开始正常的生活、工作和学习，而不是急不可耐的只想着用房地产借机赚钱……

蓝色拼字

降低首付、降价促销只是开发商为了弥补损失的战术手段，而国家层面保持房价稳定的战略方向不会改变。下面从几个方面，分析一下疫情过后的房价趋势，及刚需购房者的“捡漏”方法：

一、降价只会浅尝辄止。

“桌面上”的房价大概率还是会保持年前的水平，而开发商会通过一系列促销活动，来刺激大家的购房需求，对于这个促销力度，个人认为大部分开发商会有5%的让利，个别资金紧张的中小开发商有可能会有10%的让利。房地产行业做为高投入、高负债的行业，遇到此次疫情，让很多房企面临了生存危机。

疫情过后的两三个，大概在五、六、七月份，将是刚需购房者今年最好的买房时机。

二、稳中微涨，以稳为主。

房地产行业在中国经济中所占有的地位，决定了房价暴跌对中国经济将是不可承受的打击。在“房住不炒”政策的加持下，总体房价只能在稳定中略有波动，封死炒房的空间。

盼望着房价暴跌的人永远买不到房子。

三、何处“捡漏”

①已经有银行降低了房贷利息，订房之前对比一下几家银行的利率，其中或许有“漏”可捡。

②开发商的促销折扣，比如一些5000定金抵扣20000之类的活动也是层出不穷，只要是看中了房子，不必犹豫，这将是今年最大的优惠力度。

③开发商的底价，无论是对于购房者还是中介，都是一样的。所以购房者可以通过中介买房，向中介申请一部分佣金返还，这也是行而有效的一种方式。

疫情当下，人心惶惶；买房不易，且行且珍惜。

雅枫评房

疫情过后，国家经济架构也许要优化产业，会逐渐优胜劣汰，并会加大投入公租房，廉租房，共有产权房的建设…并加大力度扶持中小企业，医疗卫生产业，以及新农业经济关系等国计民生的产业。毕竟当国家处于危难时刻，真正出力的是它们，也是最可以依靠的。

提高各个领域高新技术产业发展，比如：教育办公上远程教育，远程会议，可视化的指挥调度，三位实景等…提高生态智慧园区，智慧医疗等中国“智造”行业的蓬勃可持续发展…

最新消息财政部新增专项债12900亿，用于加速企业复工，并明确不得进入土地储备和房地产相关领域！

为减轻新型冠状病毒感染肺炎疫情对中国经济的影响，财政政策稳增长力度正在加大。财政部下发一条通知，新增一般债务限额5580亿元，新专项债务限额2900亿元，2020年累计已下达新增地方政府债务限额18480亿元，其中专项债12900亿。根据专项债使用要求，其中铁路、轨道交通、城市停车场等交通基础设施为重点支持领域，并明确不得用于土地储备和房地产相关领域。

通常理解，一般债的主要目的是弥补地方政府的收支压力，通过发行一般债，尽可能减轻地方政府的压力，而专项债的主要目的在于加快复工，和房地产半毛钱关系也没有！

真正希望祖国强大，人民幸福安康，国泰民安…

守護defender

首先要纠正一个大家的错误观点，房地产企业并不是促进房价上涨的主要推手，不要把房产协会放在房价的对立面。

房地产企业在房价上涨的过程中显然获利颇丰，但是房价上涨并不完全怪罪房地产商，反过来房价上涨，让更多的房地产商愿意去更多的拿地和投资建设，增加了房屋的建设完成增加了房地产市场的供应，所以从一定程度上来讲是抑制了房价的上涨。

过去我们常常通过抑制房地产企业的融资和投资，来控制房价的上涨，但是事实证明这样的操作其实是南辕北辙，因为房地产企业融资困难，投资建设减少了，在短期内确实能看到为了急于出手库存房屋而产生的房价下跌，但是在这些库存房屋释放完毕之后，由于新增的房屋供给量减少了，房价反而出现了报复性的反弹。

现在的问题就是这样，在疫情期间，房地产企业显然是蒙受了一时的损失，经营困难，但是如果这时没有熬过这个寒冬，大量的房地产企业破产对我们来说真的是好事情吗？房地产企业破产就意味着大量的新建房屋只能够被迫停工等待接受，那么未来一段时间房屋的供应就会出现趋紧的情况，房价可能会又迎来一波新的上涨。

所以现在房产协会呼吁救市反而是我们应该支持的一件事情，因为一方面降低首付款本身是一件利于平抑房价的事情，另外一方面更多的房地产商获得了资金链的接续，继续投资建房才能够让房地产市场平稳的运行，而不会出现报复性的上涨。

咨询师天生

【阳光侃房】观点，房市下行调整期容易出现，用来对冲和安抚房市利空对购房者的情绪而以。

房价在经过近20多年的增长之后，2019年高位持续运行已有半年有余，随着房市交易量的逐月下渐，房市变盘点随时来临，结合各种内外因素，向下变盘概率更高。

房破偏逢连夜雨，2020年新冠的到来，让大部分人明白好多应该做的事。

而这次新冠到来，直接点的数据，据说因为售楼处的关闭，销量萎缩90%。房市原指望靠春节档冲冲销量，没曾想到……

所以，抗疫稍微有点成效，各种房产呵护协会就站出来，降首付，来补贴之类的目前个人来看，效果和意义不大。对于购房者来说，缺的不是降个首付比例啥的，而是真心让他们对安全有个新的认识。

现如今环境，真正让房产销量放大的措施（没有其一）只有降价，简单粗暴！

至于房价优惠促销后的价格，购房者买不买账，要看开发商调价决心了！

综上所述，原本买房是为了获得相应的安全感，可人们在追逐多年财富且身负多年房贷后，却忽视了对自身健康的重视，舍本求未了！

关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注

阳光侃房

疫情确实也影响到房地产行业，春节是房地产商资金回流的重要时刻，本次疫情确实导致很多房地产商资金回流出现了问题，但是现在房产协会呼吁降低首付款、降价促销是否合适？

降价促销是合适的

降价促销我觉得是合适的，降价促销是商业行为，房地产商通过降价促销的方式回流资金没有问题，注意降价的度，如果降价降的太狠，很多老的业主会有很多意见，会引起不满。

降低首付不合适

全国还是在房产调控的时候，如果贸然降低首付，可能会引起房价快速上涨，导致之前控制房价的努力白费，可能又会导致新一轮的房地产房价暴涨，又会走上让房地产成为推动经济的支柱行业，现在房价处于属于高位。如果再让房价快速上涨，虽然能够短期促进房地产商的资金回流，但是长期以来是一个毒瘤，居民购房能力锐减，导致幸福感下降。

综上所述：我觉得通过降价促销来达到资金回流是没问题的，但是降低首付，这是政策方面的措施，不合适。