房價還能降下來嗎？說實話，從98年房改開始，樓市一直順風順水，即便中間有“突發情況”，也沒有改變房價繁榮的本質。從最初每年只賣出幾千平米，直到2019年，這個數字已經躥升到17.1億平米。19年的時間，沒有任何一個行業能與之匹敵。如今的房地產，儼然一副“龐然大物”的感覺，許多“剛需”憑藉著幾套房子，反覆加槓桿賺差價，成功躋身為所謂的“人上人”，但更多的普通人，只有在一次次的觀望猶豫中，與房子擦肩而過。這樣的“成績”，與高槓杆的模式密不可分。
然而，房市這一套模式看似完美，終究還是有自身的“軟肋”，一旦超負荷運轉，遲早會出現問題。正如現在，樓市就“挺不過去”了。一方面，人口是一切經濟活動的基礎，體現在房市上，長期看人口已成為共識。根據統計局數據，2019年新生兒數量已經降到1400多萬，超過一半都是二胎，也間接說明了年輕人生育意願持續降低，未來的購房需求並不樂觀，另一方面居民槓桿率已經達到65%的高位，對消費的影響是毋庸置疑的，也就是說，為了買房舉債過日子，沒有誰的日子會過得輕鬆。尤其是這兩個月，整個市場所受的衝擊，也印證著房市2大“預言”正在應驗。
7成百姓放棄買房打算，340億土拍被叫停，樓市的兩大根本停滯，還能扛多久？
近日，中指院發佈買房意願調查報告， 49%的網友表示，在春節以及接下來的幾個月有置業意向，不過因特殊事件影響，推遲購房的比例達到了70%。房說君認為，價格影響了供求，整個房地產歸根到底還是跟供需關係是有關，沒人買房，就代表著樓市庫存也會大量積壓。早在去年12月底，100個城市中就有59城的市場庫存出現同比正增長現象，春節假期的時間，當然影響不會太大，如果事件影響持續一個月、兩個月，甚至更長時間，恐怕大部分的中小房企都會難以為繼，揹負著鉅額債務卻難以賣房回款，生存狀況也會越來越難。
與此同時，2月4日以來，北京上海、天津重慶等地暫時叫停土地出讓，土地總起拍價超過340億元。箇中原因，有業內人士表示有兩點因素，首先是要避免現場人群聚集，同時假期延長導致拍地計劃延後；其次，因為特殊事件，全國絕大多數項目和售樓處正在執行“停售令”和“停工令”，土地投資、交易和開工等受到影響，房企資金壓力大，拿地意願減弱。在房說君看來，從樓市復甦開始，拿地-先開工-期房預售回款-再拿地，這是所有房企遵循的規律，也正因為這個規律的快速運轉，才成就了房地產年銷售十幾億的頭銜。回顧這些年樓市的表現，每年的上半年都是難得的“好日子”。
2018年上半年，房企爭相拿地，西安、杭州、成都接連出現“搶房”現象，市場上的投機氣氛異常濃厚。2019年也是如此，越來越多的開發商迴歸一二線大城市，隨之而來的，像南京、蘇州、寧波等新一線的房價上漲，房企融資規模也進一步擴張。可以肯定的是，近兩年樓市創下的新紀錄，大部分都是上半年貢獻的。但是人算不如天算，2020年的樓市，房企必須把丟掉的“銷售額”先找回來，賣不了房，收不來錢，別說是拿地了，等到建築工地恢復正軌，施工慢、延期交房的事會越來越多。因此，無論從哪個角度，如果賬上還是沒有收入，購房者熬得住，開發商都不一定扛得過來。
百姓開始理性看待房價，央行傳遞信號，預期買房的人數在減少
實際上，在央行近期發佈的2019年第四季度的城鎮儲戶調查問卷中，在接下來的3個月，就是2020年的第一季度，準備買房的人數比例減少到20.7%，比起前幾個季度都出現下降的情況。無獨有偶，對下季度的房價，51.5%的居民預期基本不變，有26.5%的居民預期上漲。房說君認為，當市場上買漲不買跌已成為一大特色，我們就會發現一個非常有意思的事情，房價平穩期，賣房的越來越多，但買房的人卻越來越少。 顯然，對於未來3個月，老百姓買房的意願逐漸走低，準備買房的人減了不少，可看穩房價的比例卻越來越多，說白了，這正是市場氣氛迴歸理性的過程。
這是值得慶幸的事。在此前的一項調查報告，首次購房的比例只有15%，投資購房卻佔比高達58%。要知道，我們總認為首套房需求是市場的主力，在經歷了多年的上漲後，除了部分一二線城市，基本上其他城市已經不缺房了。這也就印證了一個道理，當房地產迴歸到平穩狀態，炒房水分被擠出去時，市場上真正的剛需是非常少的。如今房地產全方位調控已經持續3年有餘，在“既不能大漲，也不能大降”的前提下，人們自然看淡房價，置業意願也會隨之理性了。
賣房子的賣不掉，買房的仍然買不起，別急，“二次機遇”在路上
雖然說看穩房價的人數佔了多數，但是當下樓市是兩種截然不同的現象，賣房子的賣不掉，買房子的仍然買不起。就好比你以前買房子，不管是新房還是二手房，隨時都能上車，別看天天都是搶房、售罄之類的消息，只要是想買，用盡方法都是能買到的。賣房也一樣，在行情好的時候，只要掛出去就有人搶。房說君認為，只不過，如今的房地產市場大不如前，一方面買房預期減少，另一方面是市場價格平穩，二者的共同作用下，樓市快進快出的賺錢機會不復存在，因此不少買房投資的群體，希望早早賣掉房子退出市場。
所以，在房說君看來，房子難賣也歸結於兩個原因，一來還是買漲不買跌的心態作怪，導致不少人在價格平穩期不願意買，再者置業成本依然不低，雖然很多收縮型城市有價無市，但無可避免的，大城市才是老百姓更心儀的地方，也就是說，買不起也是一種必然又合理的現象。之所以稱之為“預言”，其實在前幾年，關於樓市，有專家提出過預測，那就是今後房價會走向理性，購房者也如此。彼時這句話語境，是放在各地搶房成風，剛需買房難的前提下，有些格格不入，如今看來似乎合情合理，並且逐步得到應驗。
房說君有話說，房價不漲便是跌，這是經典的房地產經驗，但是放到實際市場上，買賣雙方的意願不同，要麼成交難，要麼就是倒逼房主降價。雖然房子降價實屬無奈，但仍有不少老百姓評價：還好沒買。但實際上，買房真的虧了嗎？2月初，人民日報發文，明確指出在2020年，LPR完全有空間繼續下降，並且在市場預期上做了肯定意見：降準降息都是可期的。所以對買房人而言，都是好消息。
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