Part1
觀吹，又一個觀吹。
先生承認，對觀山湖是有偏愛的。但是，誰不愛呢？
縱觀貴陽各區，房價漲幅最快的，非觀山湖莫屬。
世紀城2600，會展城2800，美的林城時代4000，閱山湖5000……2016年前，觀山湖任何一個項目，只要買進，都大掙一筆。
2017年3月14日紅巖橋土拍，貴陽樓市開啟快速上漲通道。
也是這一年，一大批投資客湧進貴陽，只是他們在意的區域只有觀山湖，傳聞拿走了三分之一的新房。
還有一批職業炒房客來到觀山湖，他們見到低價二手房就收。先生認識的一夥，半年時間拿下120來套二手房，倆年時間，獲利4000萬。
也有一位貴陽小年輕，拿大學炒股掙的錢，倒騰觀山湖的二手房，收益數百萬。
這些外省人以及在外省大學畢業的小年輕很清楚，一個省會城市的市政府在哪，哪裡就是投資高地，一個省會城市的CBD在哪，哪裡就是投資高地。
而觀山湖恰恰兩者兼得。貴陽市政府和貴州金融城以及會展城都在觀山湖，而且只有一公里的距離。
這就是投資的高地啊。貴州金融城宣傳的三大中心，早在2013年就合體了，可是，當時的貴陽人不以為然。
哪怕15年舉辦了數博會這樣的世界級盛會，都無濟於事。
Part2
2017年省外投資客侵佔觀山湖，是利用認知差距的一次降維打擊。
很遺憾，當時並沒有媒體或自媒體去發現和深究這一現象，並把背後的購房邏輯告知貴陽人。
有時候，我們輸的，渾然不覺。
不過，誰喚起了人們對於觀山湖樓市價值的集體認知呢？先生以為，是融創九樾府。
它用一個漂亮的中式示範區，一種全新的營銷方式，破萬的房價，以及搶不到的開盤現象，讓貴陽人意識到，原來觀山湖的房子可以這麼貴。
得承認，融創九樾府是貴陽樓市近10年來真正意義上的城市高端項目，起到了示範作用。
不過，把觀山湖樓市價值烘托到最頂端的，或許是位於花溪的恆大文旅城。
據傳，文旅城意向定價是7000元的精裝，這也符合花溪的區位價值，可是許主席很不滿意，丟了一句：花溪的價格怎麼可能比觀山湖低？
結果，文旅城開出了11000的價格……
於是整個貴陽樓市都炸裂了，紛紛漲價，而漲得最有底氣也是最猛的，當然是觀山湖。
Part3
但是，哪個樓盤對觀山湖樓市的影響最大？
是融創九樾府麼？顯然不是。融創只不過是在一個恰當的時間節點推出了一個符合市場需求的項目。
當然，也不會是華潤悅府、中鐵閱山湖。
真正對觀山湖樓市產生深遠影響，並且這種影響會一直持續下去的，是貴州金融城。
（貴州金融城和會展城一路之隔貴州金融城）
2012年立項，2013年正式面世，體量達790萬方，其中商業辦公佔主導。
人們當時完全無法理解，自從有了花果園，貴陽的寫字樓已經嚴重過剩，哪還需要這麼大的商務中心？
何況那時候的觀山湖，壓根就沒什麼人。
貴州金融城是中天開發的項目，卻不只是一個項目，而是由省市區三級政府共同推動的，這也是為什麼十幾家銀行貴州總部會放在這。
貴州金融城的價值巔峰體現在——項目寫進了貴州省的十三五規劃中。“貴州金融城，與十三五共發聲”，一句漂亮的廣告推廣語。
於是乎，除了金融機構和大型企業入駐金融城外，大量政府機關部門，如公積金、仲裁委員會、文化廳等都入駐了金融城。
再加上貴陽市和觀山湖區的平臺公司入駐，它們又加大了企業引入力度。
貴州金融城不僅僅是金融機構的總部基地，也是機關部門的集中區，甚至還是房地產公司的貴州總部所在。
也有越來越多的中小企業搬到金融城，因為比較起來，金融城更有逼格。
毫無疑問，金融城成了各大周邊項目的最大賣點，以及重要的客戶來源。
Part4
實話說，中天真的是一家很厲害也是值得尊重的公司，切切實實給貴陽做了很大貢獻，尤其是觀山湖，先是一個會展城，再來一個金融城。
這兩個城，緊挨著貴陽市政府，它們的融合，加速了觀山湖的迭代升級，也加速了一系列頂級城市資源的引入。
比如貴州省博物館、貴州省圖書館、省醫金珠醫院等紛紛遷入觀山湖，而且都在金融城周邊。
當然，自從貴陽市政府遷入觀山湖的那刻起，已經決定了，全市甚至全省的力量都會往這裡使。
觀山湖公園是整個觀山湖的精華
省高院、省檢、市委市政府、自然資源和規劃局、住建局等省市兩級部門都在觀山湖；
盤江集團、開磷集團、烏江能源集團、貴州移動、貴州聯通、貴州電力、茅臺集團等的總部大樓都在觀山湖；
再加上貴州金融城數十家大型金融機構，形成了貴州最強的總部經濟群落。
除了這些硬核實力外，品牌商業、名校、五星級酒店等一系列優質資源的引入，共同造就瞭如今觀山湖的人見人愛。
Part5
也是這兩年，觀山湖的買房群體發生了巨大變化。
之前，觀山湖買房投資為主，因為便宜，買著先放那，然後都獲得了超額回報。特別是會展城一帶，僅靠出租，就能做到十年回本。
這裡的每一套住宅都獲得了超額回報
這是其他任何城市都難以達到的，這也是為什麼會展城拿出來的二手房有限，畢竟沒有哪個投資可以比它更穩定了。
但現在，觀山湖的企事業單位暴增，催發了大量自住需求，那些原本觀山湖工作兩城區居住的人，開始成為觀山湖的購房主力，他們很快就會從觀山湖的流動人口轉為常住人口。
也是因為觀山湖大熱，原本和觀山湖沒有什麼關係的改善群體，也將目光投射到觀山湖，並用實際購買表達了對觀山湖的看好。
開發商更是對觀山湖區充滿熱愛。
2017年以前的觀山湖樓市，是無序的，即使區域一直在蓄能，卻沒有完全跳脫出來，而是陷入全貴陽體系的價格廝殺中。
加之很多都是大盤模式，一個項目都是幾百萬方，可以開發個十來年。而土地的集中化，加上價格廝殺，導致了觀山湖樓市的整體品質缺失。
這也是為什麼當融創九樾府示範區一出現，很多人不假思索的就下單的原因。也是為什麼，每當觀山湖有土地出讓，各大房企，尤其是央企就不顧一切的拿地。
因為他們知道，觀山湖區還沒有好房子呢，還有一大批高知高收人群沒有得到好房子的眷顧，觀山湖需要好產品來激發。
中鐵閱山湖雲著是一個好產品
觀山湖已然是貴陽樓市新房產品的最佳試驗場。
Part6
經過這兩年的調整，觀山湖區樓市理出了清晰脈絡。
我們能從中看到一條明顯的價格曲線，它關聯著地段、品牌、配套、品質、物業服務等，是健康樓市應有的樣子。
融創九樾府，金融城邊，融創貴陽首盤，九府系，美的廣場，地鐵1號線，好學校（開始宣傳八一，最後是西南大學實驗學校）等，這些價值要素，決定了它成為了當時的觀山湖標杆。
華潤悅府，立足奧體板塊，高端悅府系，幼兒園到初中的教育體系、雙地鐵、萬象匯、喀斯特公園、金陽醫院等，要什麼有什麼，所以它的價格很堅挺。
華潤悅府工地實拍
而藉著東風跳上去的西南上城、宇虹萬花城、恆大系項目等，最終回到了它該有的價位上。
中鐵拿下的文化山，是2018年貴陽地王。不同於以往風格，他們拿出了作品級的雲著，並且把城市高層的價格推到了18000。
但保利2018年拿下的興築西地塊，同樣也是高價地塊，可是產品過於保守，不得已衝進價格戰中，結果可想而知。
2019年觀山湖只出讓了一塊地，也就是中海映山湖。如果不是疫情干擾，它會在3月完整展示。
先生所知道的是，這次中海請來了國內三家頂級設計公司參與產品設計，售樓部和樣板間將會有很大驚喜。
（中海映山湖地塊實拍）
當然，今年觀山湖還有金茂項目。不過，金茂拿出的產品系是悅系還是府系，或者，一半悅系，一半府系，這是大看點。對於貴陽人來說，當然希望金茂府出現。
當每一家房開都認真對待觀山湖的時候，就有了樓市該有的模樣。
Part7
這最後一部分，先生想聊聊觀山湖的機會點會在哪。
從土拍來看，觀山湖很剋制（也確實沒啥乾淨的土地），兩年時間才拿出4塊地。
兩塊觀山西，一塊觀山東，一塊觀山南。共同點是，地價都很高，還都是央企拿下的。
2020年，觀山湖會推出幾塊地？這個很難說，但一定會有。
觀山西肯定會有，但不是重點。真正熱鬧的應該是林城東路和同城大道那一帶。
先生以為，觀山湖區成片的高端住區也就在那一帶了。
林城東路一帶，成片棚戶區，這就是機會
另外，百花湖邊，朱昌鎮那帶會是低密機會，觀山湖也需要這樣的空間。
先生說要盯住觀山湖，但並不是說，買房就買觀山湖。
每個區域都有它的價值高地，就像南明和雲巖共同組成的一環，只要資金允許，誰不想一環有套房？要知道，整個貴州的城市精華都濃縮在那10平方公里。
而每個人也有他自己的工作和生活軌跡，有他的居住理解和需求，以及他最珍視的地方，在對房地產有了充足認識後，買自己喜歡的很關鍵。
即使是觀山湖，也不是到處是寶，拿西南上城跟中天吾鄉給先生選，先生會更傾向於中天吾鄉。
先生說的盯住觀山湖，是希望大家能夠認真看看它的樓盤，尤其是新樓盤，因為它們確實代表了樓市的走向，它們確實有我們理想居住的樣子。
看懂了它們，在適合自己的區域裡，做出更明智的選擇。
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