中房網訊 （蘇曉/文）受新冠肺炎疫情的影響，一季度房地產市場轉涼料已成定局。大家對此次疫情帶給房地產市場的影響以及後續行業發展情況頗為關注。對此，中房網（www.fangchan.com）通過對相關券商和機構研究報告梳理，對報告意見進行彙總，總結形成以下觀點，供行業和社會各界參考。
對比2003年，新冠疫情對行業的短期衝擊或更大
本次新冠疫情的爆發，讓我們不禁想起了2003年“非典”疫情。雖然不能直接簡單類比，但歷史數據可以作為一個重要的參考。受“非典”疫情影響，2003年二季度我國GDP出現明顯放緩，但僅影響一個季度後就出現了快速修復，疫情主要衝擊了消費類行業，但對於當時房地產投資及量價的影響相對較小。回顧歷史數據發現，房地產投資和銷售面積僅在當年3月和4月出現了一定幅度增速高位放緩，但5月就實現了修復。不過鑑於當時房地產處於行業高速發展初期、首次被確立為支柱行業、流動性總體偏於寬鬆等利好環境，可能是2003年房地產基本面保持穩定的關鍵。
圖1：SARS期間中國GDP及房地產業GDP變動/%
圖2：2003年月度銷售面積及同比（萬平方米）
而目前，房地產處於總量需求頂部區域階段、行業持續成為政策嚴控對象，行業總體環境已不如2003年，2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭。因而，機構報告預計，在當期行業背景下，本次新冠肺炎疫情對短期內房地產市場的影響或較為顯著，負面影響可能要大於2003年。
中國銀河證券指出，雖然目前宏觀經濟和行業的體量數倍甚至數十倍於2003年，體量的擴大有利於抵禦疫情的衝擊，但是當前宏觀經濟下行壓力較大、消費成為拉動經濟的主要動力、房地產行業處於下行週期以及所處的調控政策環境，使新冠疫情對經濟和行業的短期衝擊更大。
克而瑞證券也認為，新冠疫情對於2020年房地產銷售的負面影響將大過2003年“非典”期間。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分別為6.4%、6.2%、6.0%、6.0%，全年GDP增速6.1%，經濟面持續承壓，下行壓力大。與此同時，行業銷售增速下滑，新冠疫情或拖累一季度甚至上半年銷售業績，新開工及竣工增速料將低開。
華創證券稱，目前行業總體環境不如2003年，因而預計2020年新冠肺炎疫情對房地產行業的負面影響可能要大於2003年。原本我國目前經濟和財政壓力加大，而本次疫情將進一步加劇經濟下行壓力，並將打破兼顧控地產和穩經濟的弱平衡。
在第一太平戴維斯看來，2020年受疫情影響的損失需要一段時間來彌補。因此，今年一季度乃至上半年的商品住宅成交數據可能會同比有所下降。即便下半年市場有一定反彈，也不會像2003年那樣旺盛。
疫情導致樓市需求延後，但中長期穩定趨勢不改
受疫情影響，中國房地產業協會在1月26日倡議房企暫停售樓活動，待疫情過後再行恢復。據不完全統計，全國有60多個城市暫停線下銷售活動，直接導致春節長假期間的銷售面積較往年大幅下滑。
數據顯示，2020年春節期間，全國30大中城市商品房成交面積為2.7萬平方米，較2019年的19.55萬平方米下滑86.19%，較近7年的平均值9.91萬平方米也下降較多。預計疫情對房地產行業一季度的銷售影響較大，往年的樓市“小陽春”難以按時出現。
從全年來看，疫情的直接影響主要是導致需求延後。每年的1-2月是房地產傳統的銷售淡季，從歷史上看，銷售佔比一般是從一季度到四季度逐漸提升，最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到較好的防控，預計受擠壓的需求會在二季度釋放，後續帶動市場回升，中長期穩定趨勢仍將保持。
圖3：1-2月及一季度銷售面積佔全年比重
圖4：2013-2019每季度銷售面積（萬㎡）
東方證券分析，若疫情影響控制在第一季度，那麼對市場整體的衝擊不大。從歷史數據來看，一季度的銷量只佔全年的1/6左右，甚至1-2月份銷量僅佔全年的8%左右。雖然房企在年後開始加強推盤節奏，往往出現“小陽春”行情，但是3月的銷量依然遠低於6月、9月以及12月。由於本次疫情直接影響1-2月的銷售，間接影響3月的銷售，總體來說，疫情對房地產行業短期會有一定的影響，但長期影響有限。
國信證券指出，疫情發生以來，多省先後啟動重大突發公共衛生事件一級響應，目前國家及各省對疫情嚴密防控，隔離手段非常嚴格，從新增疑似病例及治癒病例來看，疫情已得到初步控制，相信隨著春暖花開、氣溫上升以及國家有力的防控，大概率能在較短時間內戰勝疫情。疫情過後，有望湧現房地產行業的“趕工潮”、“搶收潮”。
華泰證券認為，本次疫情爆發於1-2月傳統淡季，地產需求只會延後不會消失，短期有影響但全年影響有限。此次疫情舉全國之力防控，需求未來有望隨著疫情改善逐步迴歸。
中信證券也表示，雖然各城售樓處臨時關閉，但各大房企蓄客熱度不減。地方積極作為，料土地出讓質量將提高、定價理性。預計節後社會資金成本或有下行，紓解企業壓力及購房者負擔。
疫情過後，政策彈性或超預期
儘管當前疫情仍較為嚴峻，但“穩房價、穩地價、穩預期“的調控目標不會變。疫情衝擊下，多項房地產需求數據同比下降，但各項積極因素也正逐步增多。財政政策和貨幣政策已經在多個領域採取措施支持實體經濟發展，如央行在節後開展1.7萬億逆回購操作投放流動性，同時央行表示下次MLF利率和LPR將較大概率下行，監管層對流動性的支持可見一斑。
而且“因城施策”作為近年來各地房地產調控的主要方式，在疫情之後，一些地方可能會在“因城施策”的大背景下，根據當地樓市狀況實施“一城一策”，給予不同程度的靈活政策支持。
天風證券表示，在宏觀經濟受影響明顯的情況下，疫情結束後中央宏觀、財政政策有望超預期發力，對於房企而言仍然有望從中受益，如果對於地產行業的抑制力度進一步降低也未嘗不可期待。
中國銀河證券指出，疫情衝擊使我國經濟和地產行業穩態局面被打破，預計2020年政策將出現邊際改善，近期的央行投放1.7萬億流動性、LPR降息和因城施策的密集實施釋放出政策託底和改善的信息，後續政策的彈性有望擴大。
海通證券預計，由於疫情對經濟形成短期衝擊，為了維護市場穩定、對沖短期衝擊，貨幣政策有望從“靈活適度”轉向“適度寬鬆”。考慮到短期通脹還在高位，預計央行或將階段性小幅降息，如降低7天逆回購招標利率、下調MLF利率、對疫情嚴重地區定向降準降息等，從而推動LPR下降，降低社會融資成本。
中金公司也認為，一季度銷售、開工、拿地等指標受疫情影響承壓，但二季度起各項指標有望逐漸修復，在疫情影響逐漸減弱、地產基本面和宏觀經濟相對承壓、地價和房價不存在快速上漲風險的情況下，中金判斷政策面相對友好的窗口期可能拉長，進而託舉房地產市場平穩修復，前期部分被積壓的購房需求也將在維穩政策的引導下逐漸釋放。
總體而言，機構普遍認為，新冠疫情將直接影響一季度業績，購房需求短期被延遲，但中長期來看，需求並未消失，居民的購買力也並不會因疫情而產生較大影響。因此全年銷售無需過度悲觀，相信隨著疫情得到逐漸控制後，房地產行業將呈現回暖態勢。
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