對於房地產而言，2020年將是度日如年。
很多房地產人以為終於熬過了集體破產、資金鍊短缺的2019年。可誰也沒能想到，這場瘟疫風暴的來到，讓2020年的預期瞬間變成灰色，把房地產祈求抓住返鄉置業的希望重擊至粉碎。如今，當年富得流油遍地黃金的房地產業，淪落到一分錢難倒英雄漢的時代。
從歷史上看，疫情必然短暫的，未來還很遠。司南君今天要講講以冰封開頭的2020年房地產業，未來將以何種姿態落幕。
三重大山，關關難過
2020年的房地產行業，遭遇開門難。
第一：購買冰封，銷售斷崖。
疫情突襲，無論是從心裡上，財務上，都會衝擊著大家的購房計劃，同時對經濟的創傷也會反映在各行各業上面，包括房地產這個資金兩需求巨大的行業，很容易削弱需求端的購買力。
舉個很簡單的例子：因為疫情影響，許多公司行業都被迫延期復工，其中有很多是各地經營戶小商品等等，如此一來，本來春季巨大的消費商機行情也就不復存在，甚至很多人還揹著貸款，預期的收入沒有了，勢必會影響預期的消費以及購房計劃。
有人曾針對大家1月購房計劃，在網上做了一個3000人的調查問卷：如果沒有疫情，49%人會在春節及節後一個月有購房計劃，因為疫情，推遲購房的計劃的佔比為70%。
而事實上，通過1月各大機構發佈的房地產行業銷售數據就已經反映了這個事實。
春節期間的返鄉置業已經落空。機構數據顯示，從1月下旬開始截至日前，與往年春節相比，大部分開發商的成交量都下降了95%，市場基本陷入冰點。
1月31日晚，各大地產研究機構的榜單陸續發佈，2020年首月，不少房企交出了負增長的成績單。
克而瑞發佈的《2020年1月中國房地產企業銷售榜TOP100》榜單顯示，截至1月末，TOP50房企銷售操盤金額門檻為25.3億元，降幅最大達27.5%；TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻也同比降低19.1%至9億元。排名前五位中，除萬科和碧桂園分別錄得16.1%和0.12%的增長外，恆大、中海及融創的1月銷售額同比去年分別下滑5.7%、20%和22.6%。
不管新房還是二手房，都逃不過如此沉重的一擊。從貝殼研究院監測的1月份二手房銷售數據來看，受春節假期疊加疫情影響，1月份鏈家18城二手房成交量環比下降38%，超過去年包含春節因素的2月份環比29.8%的降幅。
第二：復工難，開工再延後。
房企還面臨著停工令和停售令影響。1月26日，中國房地產業協會號召“房地產開發企業應暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復”。
據資料顯示，全國已有超50個省市區暫停開放商品房售樓處，29個省市區發佈延期開工通知，部分城市暫停房地產市場交易。
據不完全統計，截至2月2日，全國共有1246個項目在2月20日前不得開工；1040個售樓處在2月20日前不得開業。同時，許多房地產企業也推遲春節假期時間。例如，恆大已經宣佈，將春節假期延長至2月16日，大多數房企復工也是在2月9號之後。
就目前而言，即使有些地方在努力爭取項目復工，許多的縣、鄉鎮、村等都切斷了人員的流動，許多建築工人無法按時返回工地。即使能夠順利返回，應防疫要求也需要隔離近半個月，這樣便進一步導致開工延後。這樣回減緩工程、項目計劃銷售節奏。那麼，2月份的銷售業績也將更難言好轉。
第三：一分錢難倒英雄漢
司南君之前寫過關於房企的文章，在過去房地產高增長時期，各大房企都是高負債、高週轉，銀行業願意以相對低的利息給房企貸款。但是今日不同，房地產決不作為穩定經濟的手段，而且又嚴控銀行、信託等資金違規流入地產。
如此一來，本來資金面就短缺的地產行業，疊加去年的政策、銷售兩端把控的情況下，高週轉的地產行業陷入回款難，資金鍊緊張的境地。本來日子不好過的房地產就靠高利息的海外債活著，有許多利息都在15%以上，疫情的衝擊無疑雪上加霜。
但債務的數字，就像烏雲一樣無時無刻的壓在房企們頭上。2月份已經過半，這個月房企境內外債務要到期償還的就有約672億元，今年一年要償還約1.46萬億。
“這無疑會加劇中小房企的現金流壓力，從而改變房企的投資、經營策略。如果疫情發生尾部風險，部分償債壓力大的房企，投資甚至可能會從遲到變為缺席。”粵開證券首席經濟學家李奇霖認為。
誰能想到，富也房產窮也房產，過去房產盡出暴發戶，現在卻到了一分錢難倒英雄漢的時候。據統計，就在剛剛過去的1月份，破產的房企就已經有近百家，如此發酵下去，破產的將會更多。
非典時期的樓市
2002年，也是差不多的時候，廣東發現了SARS最早病歷，隨著2003年2月份的春運，疫情蔓延全國，3月進入爆發期，而當年為了戰勝非典，建立了小湯山防疫隔離醫院。如今十多年過去，病毒疫情再起，回顧當時疫情對房地產都產生了哪些影響？現在是否會複製當時疫情之後的地產行情？
大家都知道，當時非典直到2003年6月份才結束，持續了有半年多的時間。就全國房地產而言，短期的衝擊和當下一樣，運行、開工、投資等明顯放緩。
圖：2003年房地產市場商品房指標單月同比走勢圖
數據來源：國家統計局，CREIS中指數據
2003年3-4月SARS疫情加劇，全國的房地產發展速度明顯放緩，有部分地區也停工停售，投資額一度出現下滑趨勢。但是疫情並未阻止當時房價來勢滔滔的腳步，在進入疫情逐漸控制的5月，房地產就已經出現快速反彈的跡象，隨著疫情的消失，我們也逐漸迎來了房地產的黃金時期。
表：房地產市場商品房指標同比增速情況
數據來源：國家統計局，CREIS中指數據
另外，土地市場供地節奏也在SARS疫情中受到一定影響。從歷史數據來看，2003年上半年尤其是3月疫情高發期，全國300城宅地供應規模增速明顯回落，成交規模同比顯著下降，宅地市場供求節奏均放緩。下半年宅地市場反應迅速，供地大幅放量，下半年供地總規模是上半年的4.6倍，拉動全年供地面積同比大幅增長。
就整體而言，非典對當時的房地產影響還是比較小的，但是有兩個地區除外，那就是當時疫情嚴重的廣東和北京。但影響主要也只是集中在3/4月份。疫情一過，即快速反彈：5月以後，房地產市場開始逐步恢復穩定，全年廣東省商品房銷售面積同比增幅超過20%；北京二季度商品房銷售面積同比增加50.1%，全年商品房銷售面積同比增加11%。
此後，地產行業就如我們所見的一樣，成為中國最賺錢的行業，也是我們十多年間的經濟支柱。
此次疫情之後，房地產不會有爆發期
不禁有人會問，這次冠狀病毒疫情過後，房地產會不會也來個爆發期？
很顯然，不會
雖然都是類似的疫情，但是時移事移，大的環境不允許我們再來個房地產黃金十年。
1、 宏觀經濟增長不同
2003年我國經濟處於高速增長的快車道，GDO增速保持在9%以上，當時非典的疫情阻礙不了經濟上行的步伐。
但是當前我們的經濟處於新舊動能轉換、增速換擋時期，對於整體而言依舊面臨著發展的壓力，而GDP的增速也滑落至6.61%，雖然外圍的貿易摩擦得到了緩解，好不容易簽署了協議卻讓突如其來的疫情打斷了經濟的調整節奏，而且這次的防疫措施遠遠比2003年嚴格，因為這次武漢封城市絕無僅有的、全民禁足交通管制程度也是絕無僅有的，這會進一步加大經濟發展的壓力，短期的企穩將變得更加困難。
2、房地產發展階段不同
2003年的時候，隨著經濟處於增長的階段，我們的城市化也是處於快速增長。當時全國的城市化率只有40.5%，而2018年，我們的城市化率已經達到了60%。別看這中間只有20個點的，這可是新增幾億人口購房的需求。
另外，2003年SARS疫情爆發時，我國房地產正處於市場化發展的起步階段，市場規模較小，需求旺盛，銷量持續快速擴張，1999-2009年商品房銷售面積複合增速超20%，在房地產內在增長動力推動下，SARS疫情的短期擴散影響力較小。
而近二十年來房地產市場經歷起步、快速增長後需求逐步釋放，目前市場規模持續盤旋於歷史高位，2019年商品房銷售面積達17.2億平米，是2003年市場規模的5.1倍，銷售金額亦超2003年的20倍，市場規模繼續大幅度增長的動力明顯減弱。同時當時那批隨著地產暴富的炒房團也在這兩年房地產回落中，逐漸停住了腳步。
3、對待房地產的政策不同
2003年，房地產的政策環境相對寬鬆，而且鼓勵地產的政策接二連三的出臺，無論是相關產業、還是地方政府收入，都靠著地產來拉動，這對當時的宏觀經濟的增長起到了很大的帶動作用。
同年8月，中央確立了房地產業為國民經濟支柱產業的地位，開啟了房地產行業的持續快速發展之路。
而現在，對待房地產的主基調是“房住不炒”、“不將房地產作為刺激經濟的手段”。很明顯，地產已經不再是當年的支柱產業，經濟政策等都不再會同當年一樣向房地產行業傾斜。
綜合以上來看，在疫情結束之後，房地產也難像之前一樣迎來爆發期，那些想抄底的人還是需慎重。
新冠病毒下，地產眾生相
疫情對不同地區和不同的房企衝擊都不同，有的是看到的是風險，有的看到的卻是機遇。
1、伺機拿地的人
在此次的疫情衝擊下，對於大的頭部房企來說，只是一時間的失利，等疫情過後終究會緩解過來。但是小的房企就很難應對此次衝擊，要麼斷臂求生，要麼就宣告破產。
賣不了房，收不回錢，開不了工，關鍵還有大量到期的債務利息要償還，不是一個苦字就能熬過去的。
但任何重大事件衝擊行業時，是挑戰也是機遇。這次對房地產的衝擊，對小房企是致命一擊，但對現金流相對教好的大房企而已並不盡然。反而許多房企趁小房企斷臂求生之時，伺機抄底拿地。
2月3日，大華、眾安等房企先後以13.49億元和9.98億元拿下不同地塊，溢價率分別為17.41%和11.14%。同日，在中國指數研究院組織的電話會議中，不具名券商分析師也提議，房企應擇機獲取優質土地資源，為後期市場的釋放準備充足糧草。
2、湖北地區房地產情況
對重倉湖北的房地產，將會造成巨大的損失。
湖北作為這次抗疫的主戰場，也是地產行業受影響最嚴重的地區。
2019年全年在湖北銷售額TOP10房企分別是碧桂園、恆大、保利、萬科、綠地、聯投、新城控股、中建三局、金地和奧山，其中萬科、保利、中建三局、聯投置業等企業也是重點佈局武漢的房企。除此之外，金地去年在武漢的銷售額位列武漢房企銷售額前三，龍湖位列前五。
對於碧桂園、恆大、萬科在內的超大型房企而言，湖北地區的疫情，公司2020年1月銷售額的影響有限。因為超大型房企佈局廣泛，以碧桂園為例，到2019年碧桂園已完成內地所有省份的佈局，截至2019年中期，項目數量達2381個，武漢和湖北疫情雖然可能會對碧桂園在內的超大型房企產生影響，但影響有限。
但總部位於武漢的中建三局和聯投置業、重倉湖北的奧山、重倉武漢的金地等，他們就沒那麼幸運，此次的銷售業績必將受到疫情的嚴重影響，特別是重倉武漢的。
3、線上賣房以自救
為了應對疫情帶來的銷售停滯危機，許多房地產都紛紛開啟了線上賣房、VR看房等。但是就目前而言，大多數人關心的不是買房、許多也房企了購房的計劃。在疫情沒有明顯出現轉折之前，人們不會也不敢大額消費和投資，因為這是一個正常的投資者心理。
另外，目前線上售房只是一個在線看房的平臺，供購房者和需求方在線瀏覽，並不能主動獲客及篩選客戶，很難促成客戶成交。疫情下線上售房會維持購房者對房企和購房的好感及意識，但並不會對整體的銷售有較大改善。
所以，即使各大房地產將線下銷售搬到線上，但疫情造成的衝擊短期是很難彌補虧損的。
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