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分期開發是由於資金週轉問題。

就拿我所在的城市來說吧，開發企業從政府手中拿的價格在400萬左右，那麼一個項目應該有百十來畝地，所以如果一次性拿了，開發企業拿地就需要4個億。

除了拿地所需要的資金外，蓋樓也需要資金。拿地對於一個開發企業來講是一筆很大的支出。再加上蓋樓成本資金就更大了，所以一般的開發企業是吃不消的。因此，就會出現分期開發項目。在總平圖不變的前提下分兩其或者三期開發。大家不要認為開發企業資金雄厚，其實都是企業不同項目之間資金週轉。等一期樓房蓋起來，辦理預售證之後，銀行就能放貸款，企業才能回籠資金利用回籠的資金去開發二期或者三期。

剛需住房的話買一期、二期或者三期都是可以的，如果要是想方便一點的話呢，儘量買個二期或者三期，二期和三期相對於一期來講的話是比較成熟的，包括它的配套設施，小區的完善程度以及物業管理都是比較趨於成熟。

如果買房子的話，一期應該是比較便宜的，二期和三期是根據小區的品質和配套設施完善程度來定價肯定要比一期的價格要高一點。

希望我的回答能幫到你。

WG一起走

為什麼樓盤分一期二期等，有什麼區別，剛需買房，買哪期性價比最高？其實這個問題每個人都有每個人的打算，就我個人而言，我還是更傾向於一期，畢竟價格可以便宜點，那麼接下來，我就來說說一期二期等的區別：

第 一、新樓盤的一期的優點：我們都知道它是開發商第一次在這個城市這個位置打響的第一槍，好多人覺得第一期房價低，不成熟，不管從地理位置上或者質量上都有缺陷。而我認為：他們為了把這個第一槍打好，都會在房子設計上，質量上以及裝修上儘量做到最好，你想想如果第一期都做不好，那麼你接下來的第二期第三期還有人來買嗎？當然也不排除有個別開發商是有這種情況。所以我認為：一期的房價還是比較優惠，設計和質量以及地理位置都也較好。

總之個人意見：買房不要聽別人的，好不好看別人知道，合不合適自己知道，我覺得只要是自己合適的，就是最好的。還有就是買剛需房的時候多關注一下地理位置、配套設施、樓層高低、戶型設計等這些方面就好了。根據自己的經濟能力挑選合適的，希望你可以早點買到心儀的房子。

打不死的小強aaa

就我個人而言，我會認為剛需買一期，而投資買二期。

為何剛需購買一起比較好呢？

首先，要知道，一個樓盤會分幾期開發，那麼意味著這個樓盤最起碼得超過1000套，是個大盤。

那麼在做一期的時候，質量相對有保障。畢竟開發商為了幫後面幾期攢口碑，肯定不敢第一期就偷工減料，特別是有實力的大開發商。我相信他們不會為了省一點材料費，做出砸自己飯碗的事情。

其次，一期的價格比較便宜。相比較二期的配套成熟，一期剛出來，肯定各項配套和小區物業做的一般，而且入住率也會比較低。

這個時候開發商為了能儘快賣出去，肯定是想著價格便宜點，尋求“低開高走”的定價策略，畢竟新樓盤，定價一下子太高的話，擔心市場無法接受。

最後，行業有句話，叫做“買大盤首期必升值”。我舉個例子：深圳龍華區有個超級大盤，叫做壹成中心。

這個樓盤分10期開發，現在已經賣了4年，開過5次盤了。從2015年開盤時一平方4萬，到2016年第二次開盤時，價格是5.8萬一平。

但在這之後，樓盤後面開盤的6期和7期，均價都一直保持在5.6萬/平方-5.8萬/平方，基本沒有漲過。

因此，結合以上三點，我個人覺得如果是剛需的話，還是得選擇一期更為穩妥。雖說會存在一些弊端，但和這些優點比較起來，缺點可以忽略不計。

探房杜咔咔

如項目能滿足分期開發的條件，大部分開發商都會選擇分期開發。

１.分期開發，是實現“以小博大”的最有效手段。

多年前我曾接觸過一家開發公司，該公司的項目位置相對比較偏，佔地約70畝，總建面11萬左右。項目分４期開發。如果剔除土地款、報建費不計，開發商投入的啟動資金不到300萬。包括設計費、土方、建安工程等均在樓盤預售後結算。一期的銷售款回籠後再滾動開發二期，三期和四期依此類推。

換而言之，採用分期開發，付了地款後再加300多萬，即可啟動一個市值３個多億的項目。（當年這地段才3000元左右）。

過去是這樣，現在也是這樣，分期開發始終是各開發商熱衷的模式，因為它是實現“以小博大”最有效手段。

２.週期內市場消化力有限，需要分期開發。

2012年，有一個郊區盤，由於開發公司老闆前期有點財大氣粗，且對市場過度樂觀，同時開工建設10棟1000多套，但實際銷售率慘不忍睹，最後開發商還是堅持不到“天亮”，就倒在“沙灘”上了，資金鍊徹底斷裂，施工單位停工，整天堵售樓部討債。

每個區域在某個週期內的市場消化量有一定的限度，如不分期開發，就會導致房源積壓，開發商的資金壓力、財務成本和市場風險係數都會變大。

此外，分期開發，也是基於施工、推盤節奏和價格拔高等需要。例如需要通過分期，用二期作為一期材料堆場，土方堆放點和臨時施工道；通過分期推盤，營造熱銷效應，為價格逐漸拔高鋪路等。

分期開發的項目，各期在目標客戶定位和區位、房源設計等方面有著一定的區別。

如果按主力目標客戶層來劃次序，大多數項目普通商品房部分，都是以“剛需置業－首次改善型置業－二次或以上改善型置業”的次序進行分期開發。

與目標客戶次序相對應的則是產品的位置和房源設計。首期一般區位較差，例如在邊角位置、近馬路邊、或景觀較差，面積以緊湊型為主；二期區位則略優，三期區位更加優，戶型面積也會增大……。

如是剛需置業，建議選擇一期開盤時買入。

“低開高走”是樓盤常用的價格策略。例如我當年買入時，是樓盤一期，單價在8000元多點，二期開始逐步上升，第三期單價去到1.3萬元左右。

後期的房源雖然價格上漲了，但質量並不見有所改善。據後期尤其是最後一期的業主在Ｖ群中反映，為了追求交房速度，後期質量問題多多。

當然這不是絕對，有些項目是首期質量差，業主抗議後才會改善，首期反而成了炮灰。質量問題是無規律可循，但從價格方面而言，一期更實惠。

房微言

作為一個在房地產行業呆了超過十三年的人，來回答下這個問題。

樓盤分期核心原因還是因為項目規模比較大

一般而言，500套以內的樓盤基本都不會分期，因為沒有必要。樓盤分期基本上都是因為樓盤比較大。從開發的角度來看，包括從向政府報建的角度來說，分成多期開發都會更加合適。

另外兩種情況也會分期開發

一種是有些項目地塊本身就分成了幾塊，這個時候可能會一塊分成一期來開發。

一種是有些項目地塊內部差異比較大，例如有些有江景，有些沒有，這個時候分成幾期來開發，從銷售的角度來說，會更加有利。

剛需買房，首期一般是比較高性價比的

行業內有句話叫，買大盤首期必升值。這句話還是比較有道理的。因為從開發商的角度來說，整個樓盤的價格肯定是越賣越高的，相對而言，首期的價格會更加低一些。越到後面，價格越高。

但一般來說，往往一期的資源條件也相對會差一些，好的資源，開發商普遍都會放到後面來賣。不過對於剛需來說，也不用太介意這個了。

我是曾英傑，13年地產行業老兵，暢銷書《一本書讀懂粵港澳大灣區房地產市場》作者，華南城市研究會副會長。歡迎關注我，掌握更多買房和投資技巧。

英眼看房

我買的一期房，是整個小區位置最差的一棟。當初還以為一期房會更便宜，結果二期，三期，四期也是這個價。

wskugdussy

一個樓盤的一期是性價比最高的，但是項目二、三期會更完善成熟。開發商分期開發，可以提高資金週轉的利用率。項目有一定規模，一次性全部開發，需要投入的資金過多，獲得收益的週期過長，一般開發商都不會這麼做，所以，市場上的樓盤只要不是體量過小的項目，基本上都是分期開發。一期和二、三期等後期主要有以下幾個區別。

第一，樓盤一期的性價比最高。開發商為樹立口碑，樓盤一期一般質量較好，價格相對較低。如果一期的質量很差，口碑很差，後面的2期、3期就很難賣出好價格，所以，樓盤的1期，開發商會在戶型設計、小區環境以及建築質量上都會嚴格把控。同時在價格上，一期的銷售價格一般會比後面的二期、三期等要低。

第二，樓盤一期交房後，二期、三期還在施工，對居住環境會有幾年的影響。如果是體量很大的項目，第一期到最後一期可以相隔5年，甚至10年。雖然對1期有直接影響的一般只是相鄰的2期、3期，但是，一期入住之後，一般有2年左右居住不太理想的過渡期。

第三，樓盤二期、三期，會保持一期的優點，同時更改提升一期出現的問題。在戶型上，一期熱銷的戶型會繼續保留，一期缺點太明顯的戶型，在二期就會進行更改調整。但是，小區的整體規劃和設計，如果沒有特別嚴重的問題，一般不會有很大的調整，因為更改設計需要重新辦理很多手續，只會在細節上進行優化。在建築材料上，後期也可能會提檔升級，畢竟價格高了不少。

綜上所述，如果是剛需購房者，追求性價比，買小區的1期是比較好的選擇。如果是改善型購房者，應該考慮小區後期開發的2期、3期。

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世家

這個得看你的個人情況，如果你是個缺錢的人，就買第一期。第一期的房子開發商由於各方面處於探索階段，小區會有很多不成熟的地方，因此開盤價格相對較低。

房子第一期過後，開發商總結出了經驗，市場價格，銷路，戶型，都有了底，以後再推出的二期三期價格相對來說能有所提高，但是，加推產品戶型內部設計肯定更人性化，如果購房人不差錢，買後續產品品質更好。

董青島供稿

京漂追夢人

樓盤銷售往往不是一下子就賣光的，為了更好地為樓盤鋪墊價值和提升口碑樓盤一般都會分為幾期有效的提升開發商的收益，也可以避免一期同期銷售造成最終銷售上的壓力擠壓房源，房源如果一次開盤過多就會讓購房者把好的房源都挑走，剩下的就是一些賣不上價格和賣不出去的房子。但如果房子分批銷售就可以緩解上述情況，購房者在“狼多肉少”的情況下都是以搶到房子為幸，所以說能買到房子與挑房子比起來一定是搶房子對開發商更有利。而不同批次的房子最終的差別也都是在售價的層面上，如果是分幾期幾個不同地塊開發的房子，那麼還有可能有質量上的小小差異。那麼買房子到底是一期的好還是二期等等後面的好我們來分析下：

一期房子便宜

一期的房子價格最低。現在房價水漲船高，分期銷售的房子最終達到的就是房價的逐步提升。所以後期買房價格都會貴一些，對於購房者而言選擇一期的房子可以最便宜的拿到房子，更多的樓盤一期購房者一買房就相當於賺到錢了。

一期房子質量好

很多房子整個樓盤算作一期，後續是分次開盤，後續還有其他地塊上二期以及後期的項目。這樣的樓盤一期是樹標杆打基礎的樓盤，所以說一期的房子普遍質量會好一些。一期如果樓盤糊弄質量被傳出去，對於後期房源的銷售也會造成影響。

綜合來說，買房子能買前期的房子就買，第一期的房子往往都是撿漏的，尤其是對於有投資需求的購房者來說首期的房子吸引力是巨大的。自然這一類的房子性價比也是最高的。

一期房子配套不成熟

一期等交房時間久，即便交房後周邊配套設施也不完善，還得忍受後面幾期建房時施工的燥聲和灰塵。配套不成熟，交通不便利很多新樓盤還需要漫長的時間等待新建地鐵，新建學校，新建商圈。而三期，四期，五期的配套就會成熟很多，交房時就能入住。

海之戀美人魚

我看了大家的回答，有幾點需要解釋：

1.一期的質量問題：如果你買的是品牌開發商的產品，一期二期不會有太大區別，尤其不用顧慮一期會比二期差，因為他們的管理制度是比較成熟的!如果你買的是小開發商的產品，他們的制度不健全，施工隊伍有可能是拼湊來的，管理人員是臨時招的，材料採購也沒有把控，會有各種問題!當然我並不是說大的公司產品一定會好!這僅僅是我在開發公司的體會!

2.二期房價不一定比一期貴!當市場處於上升期，二期的房價一定會比二期貴，開發公司也會通過採用品牌材料來提高溢價！當市場處於下行期，開發商會千方百計降低成本!有些降低成本的方法你是不知道的!甚至會降低材料等級！比如保溫材料等級，比如門窗材料，比如各種管道材料！

3.目前房子銷售困難，有的項目又取消了原來承諾的空調新風系統，或者取消了精裝！毛坯銷售總價大幅降低!好像給人降價的感覺！

祝你新年好運！

關鍵字: 開發 需要 房產