咳咳，工可以推复，地不能不卖。
地块空中鸟瞰图
上周，瑞安开启了疫情下温州土地市场首拍，接连两宗地块都以“封顶+竞配政策性用房”竞出，两次成功出让的试水自然鼓舞了后续卖地和拿地的热情。
今天，永嘉瓯北城市新区前牌-王家坞240.083亩地块吸引了德信、绿城、绿城佳源、建杭、金地&新希望、国鸿&华鸿、华润、宏城&楠盛等多家房企及联合体参与。
永嘉土拍著名的“摸命”，想当年大诚撬了新希望的地，从下午2：30一路拍到晚上7点！今天大佬群聚，在家隔离闲的慌又是江景地块一看就是要“为难”房哥了，还好这次学乖了，面包、薯片、方便面、玄彬欧巴新剧齐上阵，管你拍到地老天荒，老子不慌！！
中途瞅了几眼大佬的加价速度，果然个个“惜金如命”，说好100就100，多加都是*。转折在接近23点，溢价率达30%，各开发商还是100的最低加价，但报价速度有明显加快。
淡定报价期
报价提速期
最后，经数小时的煎熬拉锯战，由 德信 以25.27 亿元竞得，楼面价约12063 元/㎡。
地块位置
今日出让的前牌-王家坞地块位于永嘉县瓯北城市新区，东侧为王家圩路和码道西路，南侧为阳光大道，一路之隔是瓯北文化体育广场，西侧为东瓯大道，北侧为荣新路。
咋看之下，不熟悉永嘉的朋友会有点懵，只要把视野角度拉高一点，我们就可以发现该地块与玉锦麟隔江、江心屿相望，临近东瓯三桥。
从区位上看，本宗地块所属位置对于瓯北人而言认可度较高，且毗邻阳光大道、双塔路等交通主干道，地段ok。
相对区位示意图
地块详情
我们再来看地块详情，
“超240亩江景地块”，算是温州少见的巨无霸地块。不过该地块并不是纯粹商品房出让地块，其中还包含了代建安置用地面积。地块总用地面积160055.44㎡，其中本次出让地块用地面积69825.82㎡，代建安置地块用地面积90229.62平方米，也就是说，商品房出让部分面积仅占约43%左右。
其中出让建筑面积209477㎡，起始总价19.03亿元，起始楼面价9084元/㎡，本次挂牌地块设定上限价格为323500万元（溢价70%），当竞买报价达到323500万元时，自动转入竞配套用房（政策性住房），并按投报面积最高者确定竞得人，封顶楼面价约15443元/㎡。
地块分为6个区块，其中
ZX-N1-12a地块为本次出让地块即可售部分，此外ZX-N1-12b、ZX-N1-17、ZX-N2-27a、ZX-N2-27b（幼儿园）、ZX-N1-16共计五宗地块为代建地块。各地块指标详见下图：
六个区块分布示意图
如上图所示，整个项目占地规模大，其中出让部分商品房区块占地约104.8亩，也已经是少见的大地块，有利于项目园区规划、产品营造。
美中不足的是，该商品房区块（ZX-N1-12a地块）并不规整，地块北面突出在先天条件上就给竞得人留了第一道难题。后期规划按照出让要求，ZX-N1-12a地块的西北角需配建一处宗教建筑，又是一道设计难题，需要竞得单位开动脑筋咯。
代建安置住宅、商业、宗教建筑等（无偿代建项目除外，包括以上提到的幼儿园、开闭所、社区用房、公共厕所、前牌东路、沿河绿化、景观桥梁、小区配套设施等）均按地上计容建筑面积以综合成本价4200元/㎡（包括除安置户应缴契税外的一切税费）计，配套地下车库以10万元/个计。
区域市场
分析一下区域的市场情况，地块所在的阳光大道可以类比鹿城的瓯江路，一线江景，沿线汇聚区域高端住宅、商业等配套。
与瓯江路相似，近年阳光大道也面临着江景地块日渐稀缺的境遇，上一个江景房追溯到18年的中楠瓯江府，惠后约24459元/㎡（售罄）；华鸿中楠瓯江尚品，惠后约26700元/㎡（售罄），这两项目当时入市都是属于爆热售罄的状态。
这两项目位于永嘉最高端酒店铂尔曼的西侧，今天的前牌—王家坞地块与他们直线距离在1公里上下 ，都是一线江景，所以他们的售价对本宗地块有一定的借鉴意义。
周边项目分布示意图
此外3公里的范围同属永嘉在售及待售项目有3个：
1、原报喜鸟老工业园区收回地块，1月18日由中楠竞得，楼面价约7098元/㎡。
2、德信望宸里，位于瓯北二中旁，在售均价约15320元/㎡
3、宏地祝成学府壹号，位于翔宇中学旁，在售均价约15502元/㎡。
总体来说：近年瓯北出让地块不多，其中沿江地块的热度和价值较高；与此同时，永嘉沿江与非沿江地块的售价值差较大，2公里左右的望宸里在售均价1.5万/㎡，本地块的起始楼面价就达约9085元/㎡，封顶楼面价（溢价70%）则高达约15443元/㎡。
另外值得关注的是，与本宗地块南向仅一江之隔的新希望玉锦麟（鹿城区）目前在售均价约29825元/㎡（含装标2195元/㎡），全盘均已推售，一期火爆，二期转冷，剩余以一线沿江户型和后排大面积改善为主。
而本宗地块的高价热拍，也将直观拉近三桥沿线，瓯北、鹿城两岸的商品房销售价差。
圈哥简评
1、不论是上周的瑞安土拍还是本次永嘉土拍，从参拍房企数量和拿地的热情、激进态度，似乎并未受到很大的疫情影响，可以理解为当下开发商对市场预期仍较为乐观。
2、本次挂牌的永嘉瓯北城市新区前牌-王家坞地块，从地段（阳光大道）、景观面（一线江景、南向看江）以及周边配套等条件来看，是目前瓯北在售项目中拔尖的一个，这点从三个方面窥见：政府的定价（起始楼面价约9085元/㎡）、大牌开发商坐镇（尤其是绿城、华润等）以及参拍房企数量、
区域江景房稀缺，上两个同类项目是爆热售罄。3、地块自身条件稍显“减分”的是，本宗地块规整性稍欠，最重要的是一线江景楼幢并不多，园区如何规划提升非沿江楼幢溢价是难题。另外，ZX-N1-12a商品房地块西北角规划有宗教场所，ZX-N1-16（安置）同样是服务设施用地（R22）兼容宗教活动场所用地，客户会存在一定抗性。
地块空中鸟瞰图
4、未来的售价预期。温州存在“隐形限价”，但是永嘉县相对来说会有宽松，定价遵循于楼面价，回归于市场。本宗地块虽有江景但属于永嘉，因瓯北划入温州城区规划，长远来看行政管辖有划入市区的可能，但眼下谈论这个问题为时过早。这可以作为开发商提升产品溢价的卖点之一，但圈哥建议购房者听听就好。
收工，拜~
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