一、租赁合同
（一）国有企业物业，可以免除两个月的租金
以深圳为例，租赁以下物业的，可以免除两个月的租金：
1.市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业
2.市、区两级公租房、人才住房
相关规定：
《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条：
“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除 2 个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除 2 个月租金 。”
（二）非国有企业物业，政府倡议参照国有企业做法，协商减免租金
目前没有法律或政策要求非国有企业物业必须减免租金，有关部门也只是倡导参照国有企业做法减免。
考虑到疫情期间必然出现“业务减少、无法正常开工”等不利情况，从公平合理的角度，一般建议双方协商，适当减免租金，对双方都有利：
1.沟通应以书面方式（如微信、邮件、短信）为主，必要时可以制作会议记录、备忘录；
2.沟通达成一致的，双方应当签订《补充协议》（也可以先在网上签署电子版本，等疫情结束后补签纸质版本）。
3.无法达成一致的，双方应当履行原《租赁合同》，避免发生违约。
相关规定：
《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条：
“积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金”。
（三）租赁合同中约定“不可抗力发生时可以减免租金的”，一般认为本次疫情属于“不可抗力”，可以减免，但也有例外情况。
一些较为规范的租赁合同，通常会约定“因不可抗力导致本租赁合同无法履行的，应减免相应期间的租金”，且会对“不可抗力”的情形进行详细列举，如“地震、台风、瘟疫、其他自然灾害、罢工、战争、重大法律变更或政策调整……等”。
即使没有详细列举，本次疫情也基本属于“不可抗力”的情况，符合《民法总则》第一百八十条规定的“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”情形（注：本次新型冠状病毒肺炎疫情为不可预见的疫情，为了防控疫情，政府已采取了延长假期、延期开工、暂时隔离……等等诸多严格的管控措施，对租赁合同的履行产生了影响）。
因此，在合同明确约定了“不可抗力可以减免租金”的情况下，应当进行租金减免：
1.有明确减免约定的，按约定履行即可；
2.无明确约定，仅约定“应当减免”的，双方需要协商确定，并签订《补充协议》。
例外情况：
查阅2003年“非典”期间的判例，本次疫情虽然会影响大部分企业，但也有个别企业受影响较少的，主要分三种情况：
1.依赖人流量的商场（或店铺、影院、餐厅、酒店）、劳动密集型企业（工厂、贸易类公司）、物流企业（快递公司、物流企业）：疫情影响重大，构成不可抗力；
2.不依赖人流量、自动化程度较高、技术密集型企业（研发型、科技型企业、通讯公司）：疫情影响较小，可能不构成不可抗力；
3.纯居住的宿舍（公寓）：疫情影响较小，可能不构成不可抗力
建议：
为了减少纠纷，建议今后在签订《租赁合同》时，务必加上“不可抗力”条款，且详细列举“不可抗力”的情形，及约定租金减免的方案。
二、合同履行受疫情影响较大，是否可以解除？
（一）因不可抗力解除合同，需达到“不能实现合同目的”之程度
根据《合同法》第九十四条第（一）项的规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。
因此，是否可以解除合同，需要考察2点：
其一、本次疫情，对于需要履行的合同而言，是否构成“不可抗力”？
其二、本次疫情，是否达到了“不能实现合同目的”的程度？
（二）需要保留“不可抗力”的证据，必要时需进行公证
本次疫情的管控措施，涉及到假期延长、延迟开工，部分区域及人员隔离，部分线路实行交通管制等（且有部分国家暂停了入境或航空线路）。
如果这些“疫情管控措施”（或部分国家及地区的限制措施）导致合同无法正常履行，足以构成不可抗力的，应及时保留相关证据，必要时还可以向当地公证机构申请办理“不可抗力公证”。
（三）建议协商沟通，看是否可以“变更合同”。
即使是处于合同强势地位，为了避免产生纠纷，一般也不建议轻率地直接解除合同。
正常情况下，应该是先与对方沟通，看是否 “变更合同”（含变更交货方式、延期履行、人员调整等）等。（注：要保留沟通记录）
对方同意变更的，我方可以发出《合同履行调整通知函》（通知函的模板如下，仅供参考，需根据实际需要进行调整），一式两份，由对方确认后返还一份，由我司存档：
合同履行调整通知函
XXXX公司：
贵司与我司于XXXX年XX月XX日订立了《XXXX合同》（编号：XXXX，以下简称“原合同”）。
自 2020年 1 月22日以来，因为“新型冠状病毒肺炎疫情”的发生，全国各地出现了延长假期、延迟开工、交通管制（含封锁运输）、地区及人员隔离、取消集会活动等情形，导致原合同的履行，出现了如下困难： XXXXXXXXXXXXXXXX (附：相关证明材料《XXXX》)
由于上述困难，导致我司无法按原合同履行，经与贵司XXXX年XX月XX日电话、微信沟通，贵司同意我方作出如下调整：
1.交货时间：由原定的XXXX年XX月XX日，推迟至：XXXX年XX月XX日 ；
2.交货地点： 由原定的XXX市XX区XXX路XXX号，变更为XXX市XX区XXX路XXX号。
3.人员调整：我方XXX联系人调整为XXX（电话:XXXXXXXX）；
4.其他调整： 产品型号由XXXX调整为XXXX。
因为上述情形已经构成不可抗力，我司依据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条的规定，请求贵司免除我司不能完全按照原合同履行的相关责任，且贵司已于XXXX年XX月XX日的电话、微信沟通中给予了确认。
如有疑问，可联系：
联系人：XXXX
电话：XXXXXXXXXXXXXXXX
电子邮箱：XXXXXXXXXXXXXX
联系地址：XXXXXXXXXXXXXXXX
特此通知
XXXX公司
XXXX年XX月XX日
注：本通知函一式两份，请贵司盖章确认后寄回一份。
1.我公司已收到《合同履行调整通知函》，并同意该通知函载明的全部合同调整方式；
2.我公司确认2020年 1 月22日以来，“新型冠状病毒肺炎疫情”事件及相关政府防疫管控措施为“不可抗力”。
确认人：XXXX公司（盖章）
XXXX年XX月XX日
（四）经沟通确认合同无法履行的，应及时、书面通知对方解除事宜，以减轻对方的损失。
经过沟通，确认无法变通履行的，我方需要及时起草《解除合同通知书》，通过EMS（或合同约定的其他通知方式）及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理的期限内提供相关不可抗力的证明（以下附解除通知的模板）。
（注：《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”）
解除合同通知函
XXXX公司：
贵司与我司于XXXX年XX 月XX日订立了《XXXX合同》（编号：XXXX，以下简称“原合同”）。
自 2020年 1 月22日以来，因为“新型冠状病毒肺炎疫情”的发生，全国各地出现了延长假期、延迟开工、交通管制（含封锁运输）、地区及人员隔离、取消集会活动等情形，导致原合同的履行，出现了如下困难：XXXXXXXXXXXXXXXX (附：相关证明材料《XXXX》)
上述情形已经构成不可抗力，且导致原合同的合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形。因此，我司不得不通知贵司于XXXX年XX月XX日起解除合同。
特此通知
XXXX公司
XXXX 年XX月XX日
（五）容易受到疫情影响的合同
买卖合同、运输合同、加工承揽合同、服务合同，以及履行地在湖北（尤其武汉）地区的合同等，容易受到疫情防控措施的影响，有可能涉及合同解除的情形。
三、如果合同没有解除，但由于疫情防控的原因，产生了损失，双方如何分担？
由于合同双方均没有过错，此时应当适用“公平原则”，合同双方各自承担一半的损失。
法律依据：
《民法总则》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《合同法》第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
（注：本次疫情并不能简单引用2003年6月11日的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，因为该法规已于2013年4月8日废止，废止理由为“情况已变化，实际已失效”。）
黄维升律师，深圳执业律师，擅长劳动纠纷、合同纠纷、侵权纠纷、婚姻家事、企业治理、执行、刑事辩护等领域。
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