一、租賃合同
（一）國有企業物業，可以免除兩個月的租金
以深圳為例，租賃以下物業的，可以免除兩個月的租金：
1.市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業
2.市、區兩級公租房、人才住房
相關規定：
《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》第二條：
“對租用市、區政府以及市屬、區屬國有企業持有物業（含廠房、創新型產業用房、寫字樓、農批市場、商鋪、倉儲物流設施、配套服務用房等）的非國有企業、科研機構、醫療機構和個體工商戶，免除 2 個月租金。對承租市、區兩級公租房、人才住房的非國有企業或家庭（個人），免除 2 個月租金 。”
（二）非國有企業物業，政府倡議參照國有企業做法，協商減免租金
目前沒有法律或政策要求非國有企業物業必須減免租金，有關部門也只是倡導參照國有企業做法減免。
考慮到疫情期間必然出現“業務減少、無法正常開工”等不利情況，從公平合理的角度，一般建議雙方協商，適當減免租金，對雙方都有利：
1.溝通應以書面方式（如微信、郵件、短信）為主，必要時可以製作會議記錄、備忘錄；
2.溝通達成一致的，雙方應當簽訂《補充協議》（也可以先在網上籤署電子版本，等疫情結束後補籤紙質版本）。
3.無法達成一致的，雙方應當履行原《租賃合同》，避免發生違約。
相關規定：
《深圳市應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》第二條：
“積極鼓勵倡導社區股份合作公司、非國有企業、個人業主參照國有企業做法減免物業租金”。
（三）租賃合同中約定“不可抗力發生時可以減免租金的”，一般認為本次疫情屬於“不可抗力”，可以減免，但也有例外情況。
一些較為規範的租賃合同，通常會約定“因不可抗力導致本租賃合同無法履行的，應減免相應期間的租金”，且會對“不可抗力”的情形進行詳細列舉，如“地震、颱風、瘟疫、其他自然災害、罷工、戰爭、重大法律變更或政策調整……等”。
即使沒有詳細列舉，本次疫情也基本屬於“不可抗力”的情況，符合《民法總則》第一百八十條規定的“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況”情形（注：本次新型冠狀病毒肺炎疫情為不可預見的疫情，為了防控疫情，政府已採取了延長假期、延期開工、暫時隔離……等等諸多嚴格的管控措施，對租賃合同的履行產生了影響）。
因此，在合同明確約定了“不可抗力可以減免租金”的情況下，應當進行租金減免：
1.有明確減免約定的，按約定履行即可；
2.無明確約定，僅約定“應當減免”的，雙方需要協商確定，並簽訂《補充協議》。
例外情況：
查閱2003年“非典”期間的判例，本次疫情雖然會影響大部分企業，但也有個別企業受影響較少的，主要分三種情況：
1.依賴人流量的商場（或店鋪、影院、餐廳、酒店）、勞動密集型企業（工廠、貿易類公司）、物流企業（快遞公司、物流企業）：疫情影響重大，構成不可抗力；
2.不依賴人流量、自動化程度較高、技術密集型企業（研發型、科技型企業、通訊公司）：疫情影響較小，可能不構成不可抗力；
3.純居住的宿舍（公寓）：疫情影響較小，可能不構成不可抗力
建議：
為了減少糾紛，建議今後在簽訂《租賃合同》時，務必加上“不可抗力”條款，且詳細列舉“不可抗力”的情形，及約定租金減免的方案。
二、合同履行受疫情影響較大，是否可以解除？
（一）因不可抗力解除合同，需達到“不能實現合同目的”之程度
根據《合同法》第九十四條第（一）項的規定，“因不可抗力致使不能實現合同目的”，當事人可以解除合同。
因此，是否可以解除合同，需要考察2點：
其一、本次疫情，對於需要履行的合同而言，是否構成“不可抗力”？
其二、本次疫情，是否達到了“不能實現合同目的”的程度？
（二）需要保留“不可抗力”的證據，必要時需進行公證
本次疫情的管控措施，涉及到假期延長、延遲開工，部分區域及人員隔離，部分線路實行交通管制等（且有部分國家暫停了入境或航空線路）。
如果這些“疫情管控措施”（或部分國家及地區的限制措施）導致合同無法正常履行，足以構成不可抗力的，應及時保留相關證據，必要時還可以向當地公證機構申請辦理“不可抗力公證”。
（三）建議協商溝通，看是否可以“變更合同”。
即使是處於合同強勢地位，為了避免產生糾紛，一般也不建議輕率地直接解除合同。
正常情況下，應該是先與對方溝通，看是否 “變更合同”（含變更交貨方式、延期履行、人員調整等）等。（注：要保留溝通記錄）
對方同意變更的，我方可以發出《合同履行調整通知函》（通知函的模板如下，僅供參考，需根據實際需要進行調整），一式兩份，由對方確認後返還一份，由我司存檔：
合同履行調整通知函
XXXX公司：
貴司與我司於XXXX年XX月XX日訂立了《XXXX合同》（編號：XXXX，以下簡稱“原合同”）。
自 2020年 1 月22日以來，因為“新型冠狀病毒肺炎疫情”的發生，全國各地出現了延長假期、延遲開工、交通管制（含封鎖運輸）、地區及人員隔離、取消集會活動等情形，導致原合同的履行，出現瞭如下困難： XXXXXXXXXXXXXXXX (附：相關證明材料《XXXX》)
由於上述困難，導致我司無法按原合同履行，經與貴司XXXX年XX月XX日電話、微信溝通，貴司同意我方作出如下調整：
1.交貨時間：由原定的XXXX年XX月XX日，推遲至：XXXX年XX月XX日 ；
2.交貨地點： 由原定的XXX市XX區XXX路XXX號，變更為XXX市XX區XXX路XXX號。
3.人員調整：我方XXX聯繫人調整為XXX（電話:XXXXXXXX）；
4.其他調整： 產品型號由XXXX調整為XXXX。
因為上述情形已經構成不可抗力，我司依據《民法總則》第一百八十條及《合同法》第一百一十七條的規定，請求貴司免除我司不能完全按照原合同履行的相關責任，且貴司已於XXXX年XX月XX日的電話、微信溝通中給予了確認。
如有疑問，可聯繫：
聯繫人：XXXX
電話：XXXXXXXXXXXXXXXX
電子郵箱：XXXXXXXXXXXXXX
聯繫地址：XXXXXXXXXXXXXXXX
特此通知
XXXX公司
XXXX年XX月XX日
注：本通知函一式兩份，請貴司蓋章確認後寄回一份。
1.我公司已收到《合同履行調整通知函》，並同意該通知函載明的全部合同調整方式；
2.我公司確認2020年 1 月22日以來，“新型冠狀病毒肺炎疫情”事件及相關政府防疫管控措施為“不可抗力”。
確認人：XXXX公司（蓋章）
XXXX年XX月XX日
（四）經溝通確認合同無法履行的，應及時、書面通知對方解除事宜，以減輕對方的損失。
經過溝通，確認無法變通履行的，我方需要及時起草《解除合同通知書》，通過EMS（或合同約定的其他通知方式）及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並在合理的期限內提供相關不可抗力的證明（以下附解除通知的模板）。
（注：《合同法》第一百一十八條規定，“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明”）
解除合同通知函
XXXX公司：
貴司與我司於XXXX年XX 月XX日訂立了《XXXX合同》（編號：XXXX，以下簡稱“原合同”）。
自 2020年 1 月22日以來，因為“新型冠狀病毒肺炎疫情”的發生，全國各地出現了延長假期、延遲開工、交通管制（含封鎖運輸）、地區及人員隔離、取消集會活動等情形，導致原合同的履行，出現瞭如下困難：XXXXXXXXXXXXXXXX (附：相關證明材料《XXXX》)
上述情形已經構成不可抗力，且導致原合同的合同目的無法實現，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（一）項規定的“因不可抗力致使不能實現合同目的”的情形。因此，我司不得不通知貴司於XXXX年XX月XX日起解除合同。
特此通知
XXXX公司
XXXX 年XX月XX日
（五）容易受到疫情影響的合同
買賣合同、運輸合同、加工承攬合同、服務合同，以及履行地在湖北（尤其武漢）地區的合同等，容易受到疫情防控措施的影響，有可能涉及合同解除的情形。
三、如果合同沒有解除，但由於疫情防控的原因，產生了損失，雙方如何分擔？
由於合同雙方均沒有過錯，此時應當適用“公平原則”，合同雙方各自承擔一半的損失。
法律依據：
《民法總則》第六條 民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《合同法》第五條 當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
（注：本次疫情並不能簡單引用2003年6月11日的《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，因為該法規已於2013年4月8日廢止，廢止理由為“情況已變化，實際已失效”。）
黃維升律師，深圳執業律師，擅長勞動糾紛、合同糾紛、侵權糾紛、婚姻家事、企業治理、執行、刑事辯護等領域。
閱讀更多 hws 的文章
