野马和尚

这说明房地产行业的寒冬真的来了，只是比预想的晚了一些，所以还没引起很多人的重视。

作为曾经的财经媒体房地产跑口记者，首席体验观愿意和您一起剖析一下这个事件背后透露出什么信号。

房产商破产数创历史记录

虽说企业破产是正常现象，但是，像今年这样一年近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

房产商面临双面夹击压力

房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举。

但是，那么多一无钱二无地的房产商，是靠什么维持公司正常运行的呢？中国的房产商融资经历了三个阶段

1. 早期——银行抵押贷款
   

2. 中期——资本市场融资
   

3. 后期——高息借贷
   

谁都知道，早期的房产商是靠资源整合和高杠杆的金融手段撬动市场，简单说就是拍到土地后以地抵押去贷款；

当贷款收紧后，就去其他资本市场上融资，资本市场上融资成本比贷款要高很多，而羊毛出在羊身上，在融资成本不断增加情况下，不断推高房价，即可继续维持业已成为行规的高利润；

到了后期，多方资金都对房产商收紧，只能靠借高利贷维持，因为毕竟还是有利润的，但是这一切的前提是：房价要一直升，且按比例升，才能维持房产商的正常运营。

而恰在这个时期，全球经济开始明显下行，房价终于撑不住了，开发商资金回笼困难，大的开发商还可以靠降价清库存回笼一部分资金熬过寒冬，小的房产商就惨了：高位杀入、库存有限，成本高启，一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大，直至破产。

四年前，首席体验观亲见过一个案例，某四线城市的开发商，靠高息的民间借货开发的商品房卖不出去，全家族差不多都是股东，每天面临无数民间借贷官司，都担心会破产，求助于一位“房地产销售高手”，一年左右时间帮助他们清了库存，算是缓解了债务危机。最终算账，真正赚钱的是营销团队、房产销售上下游的每个人，以及那个营销高手。刚才查了一下，这个公司在2017年之后就收手没再开发房产项目，看来收回投资后，及时收手了，否则，估计这公司也应该在破产名单中。

房产商大面积破产是否会戳破房地产泡沫？

可能很多人关心的是：房产商的寒冬来了，那会不会因此戳破房地产泡沫？

其实，在没有找到更合适的替代房地产的金融产品之前，房地产泡沫依然会五光十色。商品房虽然不是商品，但房子里的都是商品，所以，一直以来，房地产总是拉动GDP的有效标的。

在所有投资项目中，房产的保值能力一直比较强，所以，只要不是政策明确打压，房地产泡沫还是很难被戳破的，主要是没人有勇气去戳破。

这个话题不宜展开，但对于想现在投资房产的，显然晚了，不过对于保有房产的投资者来说，现在依然不必慌张，只要时刻关注经济趋势和相关政策，即可。

另外，再说一个值得投资的行业，那就是房地产开发商，当这个行业泡沫挤出后，具有专业能力的房地产开发企业会更有市场。

我是首席体验观，欢迎关注我，有问题欢迎随时互动。

首席体验观

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房产商倒闭，创下历史记录。过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，地产界走出来一堆富豪。现在，一年四百多家房产商以破产收尾，实属历史罕见。

从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动公司全员卖房，都透露着房企身处的困境——缺钱，而缺钱的原因在于国家对房地产的调控政策。

首先，众所周知，房地产是一个资金密集型的行业。项目资金庞大，大型项目资金更是数以十亿计。但是房产商的高负债率也是常态，据统计，房产商负债率普遍超过80%。高负债率一方面表明占比最大的长短期债务需要不断地偿还，另一方面迫使房产商想停也不能随便停，必须一直正常运转下去才能控制风险。因为稍有停滞现金流就可能断裂，现金流一出问题，到期的债务、项目的运营资金就面临巨大压力。

今年10月，三盛宏业集团爆出集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，宣布信托计划提前结束。曾经的地产百强企业，沦落到由监管小组来进行债务重组。

11月，广东证监局公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔未披露的到期债务违约，总金额超过50亿元。

还有更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。

债券违约这条导火索引爆了老牌房产商的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。

在融资收紧的情况下，原来可以保证资金来源的渠道被阻断，导致筹集资金的难度比以前大得多，致使房产商陷入没钱花的危机。

其次，现在多家上市房产商的定增项目处于停滞状态，而且监管部门对于房地产融资项目的严格审核已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司，其他上市公司若有涉及房地产业务的融资项目，也会受到监管部门的重点关注。强化再融资涉房业务的审核，无非是为了防止一级市场的资金流入房地产，影响国家调控房地产的效果。有专业人士指出，目前监管部门对于涉房业务再融资项目几乎是零容忍。

另外，在楼市调控的政策下，投机行为得到了抑制，楼市渐渐趋向理智，成交率大幅下降，从而影响房产商回款的速度，这对于中小房企也是一记致命打击。

总之，资金问题日益紧张和融资渠道受阻是房产商面临的双重问题。万通集团创始人冯仑表示，楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义。房产最好换成其他流动性更强的资产。

“房住不炒”的大原则未来还会继续影响楼市，地产界正在经历一场优胜劣汰的洗牌。房产商面临的压力还将会持续，可能还有更多的房产商将要倒闭。

50计划

我要告诉大家的是，即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右。

创业不是九死一生

而是九百死而一生

房地产企业关闭破产这种每年都发生的稀松平常之事，为什么今年引发了大家巨大的关注?

商业，就本质而言，是一个关于幸存者的游戏。对企业家来说，失败是职业生涯的一部分。这是一件让人遗憾，但不可耻的事情。

——吴晓波

确实，2019年是不消停的一年，全球大多数国家经济在这一年都面临着严峻的考验，中国也不例外。

在2019年，公司倒闭破产的雷声不断。

餐饮行业破产超1000家；

金融P2P行业破产超600家；

互联网行业小型企业破产超500家；

房产企业破产超400家；

美容健身行业破产超300家；

家居行业破产超百家；

电池企业破产超百家...

好吧，打住悲观情绪，单看房产企业。

个人认为，房产企业破产的数量还会增加。

根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口，整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。

而在2013年的数据显示，中国房产企业有13万多家，现在的工商数据是10万家左右，已经比5年以前少了3万家左右。

为什么呢？

总结三大特点:

第一，房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模，小到几百万规模，各种各样杂七杂八的都有。

第二，层层叠叠。“比如一个大房地产公司在某个省注册以后，要到各个省去开发，它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。”

第三，空壳公司多。他表示:“9万多个房产企业中，规模排在前面的15%的公司，去年的开发量，实际的施工、竣工、销售的面积，在17亿平方米里面它们占了85%。15%的企业解决了17亿的85%就是差不多14亿多平方米，剩下的近8万个企业只干了那么2亿多平方米，大量的空壳公司。”

总之，臣妾莫慌，一切尽在掌控之中...

@今日头条 给个优质，没时间了

西遇美食

400多只蚂蚁和一头大象相比简直不值一提。单从破产房产商说是400多家，在搜置业，装修，设计等房地产相关行业，破产的企业更多，这种情况对于房地产行业来说以后会变成常态。

以后房地产行业的趋势必然是整合资源，由几个或十几个大开发商占领市场份额30%-50%，其余由小开发商或当地地产商开发，这种开发模式下更便于管理和统计数据，也好为以后的房地产税铺路，其实这也是不得不为之。

很多人都发现了自从去年开始，很多小开发商都没法拿到贷款了，即使是大开发商的融资成本也到了10%的高点，这种情况还会持续一段时间，为的就是讲一些不入流的，资金链紧张的，纯打酱油的企业从近十万家的总量中剔除出去，

房地产公司的破产潮将从明后年开始逐步加大，即使房价缓解，抑或上涨也无法阻止破产公司的增加，毕竟税收的管控收紧，个人及亲属关联公司等画像会更加清晰，以后再想靠几个公司玩不倒翁的游戏很难了。

还有创下历史记录的问题，大部分倒闭的开发商其实都是小虾米，所有的开发商加在一起总量可能都不如一家二线城市的开发商大，这种记录没有任何意义，哪怕一天破产一百家，只要那些领头的开发商没有问题，中国的房地产市场就不会有问题，换句话说，只要破产不影响到大多数人就是能接受的损失范围。

属狗的水瓶座

房地产商破产这个很正常，前几年房地产火爆，很多搞实业的上市公司都成立子公司专门从事房地产业务。而最近两年楼市成交低迷，他们前几年买进的房产基本都都在抛售。

近期大家都在大量抛售房产，很明显大家都有一种共识，未来房价就是不下跌，也难以上涨，甚至还可能大幅下跌。既然这样，那么还不如现在就抛售房产套现，然后拿钱理财，现在很多理财产品都可以做到年化收益率10%左右，收益率比房产高多了。

这些子公司抛售完房地产后注销很正常，因为未来房地产行业进入萧条时期，不会有什么业务了，留着这些子公司还要不少成本，那么还不如注销掉算了。

月牙亮投

这其实很正常，而且446家房产商破产相对于全国数十万的房产商，根本不算什么。

2017年年底以来，房地产调控络绎不绝，房地产行业投资价值大不如前。在过去，房地产行业几户是一个低门槛暴力的行业，只要有钱就可以去经营，而且只要能把房子建起来基本就是暴赚。而现在，全国房地产商品房销售面积和销售金额逐年下降，房价告别过去的“肯定会涨”的局面，到如今的“可能会跌”的尴尬地步。

建房卖房这一门生意对于房地产商来说最大的问题就是现金流问题，汇款速度决定了企业的生死。在以前，房企融资简单，银行放贷较快，资金回流不存在问题，几乎所有房企都过得很滋润。但是现在不一样了，银行放贷收紧，同时房子不好卖了，资金回流困难，企业面临破产危机。

近期，五年期LRP利率首次下调，估计会调动部分消费者购房的积极性，房企可能会稍微好过一点。但是整体来看，行业仍然面临压力，小企业逐渐淘汰，大企业市场占有率提高应该是个大趋势。

修行路上的韭菜

地产是资金密集型行业，目前监管导向是严格控制违规资金进入楼市，很多地产公司会遭遇资金链断裂而破产，这是正常的。

前几年，地产价格暴涨，市场流动性充沛，地产行业不断加杠杆，疯狂囤地，或者是囤积居奇楼市待涨，杠杆率很高，银行信贷不行，就信托融资，信托融资不行，就市场集资，集资不行，就发债或者委托贷款，只要借到钱，就千方百计借钱，现在不行了，监管把银行、信托和发债融资渠道给堵了很多，地产公司就融不到钱了，一旦前期杠杆很高，遇到销售不畅，破产成为必然。

地产价格怎么炒上去了，市场投机客投资客炒的，也有地产开放公司囤积居奇，甚至虚假销售，或者自买自卖，雇人排队炒楼，自以为房价只涨不跌，调控都是走过场，经济下行，地产调控就会放松，殊不知这一轮调控已经把地产从刺激经济手段中彻底清除，地产调控一直不放松，而且从资金端入手，资金不得违规进入楼市。

这一下地产公司傻眼了，虽然价格暂时坚挺，可是很多地方销售不畅，出现了销售停滞，地产商楼盖好了，卖不出去，资金链骤然紧张，借到钱可以撑下去，但高昂的利息也会让地产公司只不了兜着走，借不到钱，撑不下去，就只能大甩卖。

现在是大地产商也在甩卖资产降低杠杆，中小地产商也在甩卖资产，结果是市场有点拥堵，卖不出去债务满屁股的就只能是等着破产，

政策就是盘活存量土地资源和房产，逼迫地产开放商出售手中资源，加快楼市入市，引导楼价下行，这是高层调控政策，但一些地方隐隐藏着稳楼市预期，不想楼市价格下跌，稳定土地收益。

地产商破产清算，有利于地产价格调整，但买房就需要睁大眼睛了，一旦买到烂尾楼，可就苦了，花了钱，没有房子入住。

杜坤维

在现在的楼市环境下，地产商很容易出现现金流的问题，从而引致经营上的压力。未来市场压力依然存在，市场将进入优胜劣汰的时代。

众所周知，地产行业是一个资金密集型的行业，项目资金数以亿计，大型项目资金数以十亿计，而偏偏这个行业中的企业基本都处于高负债率的状态，有研究机构对上市房企的公开年报做过统计，房企负债率普遍都超过80%。

这个比率决定了一方面占比很大的长短期债务需要不断地偿还，另一方面决定了房企想停也不能随便停下来，必须一直正常运转下去才能控制风险。因为稍有停滞就预示着现金流将可能出现问题，现金流出现了问题，那到期的债务、项目运营的资金就会面临压力。

在现在房企融资收紧的背景下，很多原来可以保证资金来源的渠道被收紧，导致筹集资金的难度比以前增强了很多。同时筹资成本也处于不断攀升的状态。而另一方面，这次楼市调控使几乎全民投机的市场冷静了很多，导致很多城市的观望气氛浓厚，使得成交受到一定的影响，从而影响房企回款的速度，有些实力不强的中小房企在压力之下日子并不好过。

而“房住不炒”和“稳房价”原则上将会形成长效机制来影响后续的楼市，所以可以预见短时间内市场不会有大的改变，换句话说房企所面临的压力还将会持续，对于抗压力能力不强的企业来说，难免会面临被淘汰的风险，即使市场短暂好转，但结合当前经济和人口发展的大前提，在5到10年之后，房企优胜劣汰的洗牌将会更明显。

CA红叶

说实话，这不是什么太新鲜的事情。

首先全国的房地产商数量成千上万，几百家破产并不会对市场造成什么太大的冲击，也不需要有什么关注，而且今年确实是经济减速的大环境，除了房地产商以外，还有不少实体店铺，实体工业都面临破产的压力，因此房地产商的破产并不是什么大事。

另一方面现在房地产市场的暴利期已经结束了，经过十几年的迅猛发展，房地产的红利已经被消耗殆尽，未来随着经济增速的调整和整体房地产市场的变化，房地产能够轻易盈利并不是现实。过去的高速发展当中，很多房地产商的发展过于粗放，式太过，直接因为钱太好赚了，但是现在随着整体行业的下滑，经营问题就慢慢的呈现了，所以一些经营不善的房地产商出现破产就是市场的优胜劣汰。

今后房地产的竞争会更加的强烈，我们也可以看到破产是更加司空见惯的事情，不过由于城镇化的推进仍然进程当中，城市居民改换住房条件的需求也一直存在，房地产的大幅度下跌还不显示房地产仍然还有发展空间，只是速度会比较慢，因此继续大规模房地产的破产不是那么简单，另一方面这几个房地产商的破产也不会对房地产的总盘子带来什么太大的冲击。

咨询师天生

实力永远是最佳的原动力

我觉得针对题主提出的截止11月20日，房产商破产数量达到446家，平均一天1.5家，创了历史记录。我觉得这个可以没有必要大惊小怪的，都是商业社会正常的优胜劣汰。

市场就是一个大自然

我们都只大自然就是很好的净化厂，他会给每个物种同样的环境，剩下的就是交给各个物种自然的优胜劣汰。同样的道理，房产企业其实在商业市场中也是一种类似大自然世界中的物种，自然也有优胜劣汰的结局。

房地产市场需要净化

房地产市场经过将近20年的高速发展，如今鱼龙混杂。很多企业都不是真的想在房地产行业深耕细作的，他们更多的就是只是想浑水摸鱼，蹭个热度。搭个顺风车的形式去经营房地产业，对于这样的出发点，企业怎么能经营好。这样成长起来的企业，都是缺少抗风险能力的。一旦遇到行业的风吹草动，都可能让他们资金链断裂。现在网上曝出的数据也正是验证了这个问题。

最后总结：

我觉得任何行业都是需要净化的，所以任何房地产企业倒闭，或者大批量倒闭都不值得惊讶，他们是缺少自己的风险防控能力，导致遇到困难只能知难而退，也注定了很多行业都只会有少部分的头部企业才行。

關鍵字: 房产 历史记录 破产