琅琊榜首張大仙

房地產行業在國內的發展一直是順應經濟環境變化而變化的，在通常情況下經濟環境向好的時候房地產行業的發展要優於大眾行業的發展，但是房地產的行業受到氣候環境的影響以及國情的影響也是分淡旺季的，而歷年來的一二月份通常是中國的新年，居民團聚歸家的影響，第一季度的房地產銷量通常都會有不同程度的下降。

2020年的新年不同以往，今年的一月份從武漢爆發的新冠肺炎病毒蔓延到了全國31個省份自治區，導致了包括交通、消費、大宗消費等多方面成交量的下降。這其中，樓市也受到了相當大的衝擊，2020年1月份百強房企業績整體同比下降12%。

這樣的現象給房企帶來了嚴峻的考驗。

首先，資金壓力增大。相關人士預測，由於疫情的持續發酵，今年2月份不會如往年一樣出現房市的“小陽春”，市場成交量將會持續減少，因此持有高負債的房企將收到因此帶來的資金面問題而承擔更大的未來房企的生存壓力。

其次，房企未來的投資計劃將放緩。由於房企產企業通常都是通過政府出讓土地的方式來爭取建設用地。那麼在資金緊張的背景下將直接影響企業拿地計劃以及後續的投資計劃。這將不僅僅使得房地產行業的發展放緩，同時會影響到政府的規劃實施計劃。

最後，房產銷售交易將會持續低迷。疫情的影響不會在短期內消失，即便是出現疫情拐點，相關的需求恢復以及認知的改變都會需要更長的時間，這個時間將隨著疫情的發展而繼續延長，短期來說可能在一季度都無法恢復，那麼可預知的未來幾個月時間房產的銷售量將不會有大的發展。

引申一點，雖然近幾年國家通過各種政策限制或者說控制著房地產行業的發展，但是其在社會經濟中的地位仍然明顯，如果疫情繼續延長，對房產產生重大影響，很有可能引申到中國經濟的影響。

50計劃

筆者認為疫情對樓市的衝擊，是樓市過去問題的積累，筆者是幾家大型房地產企業的金融顧問，對於房地產問題有十幾年的研究，並在實踐中參與指導過多家房地產企業的轉型升級。2014年筆者給萬達培訓時，提出的房地產的輕資產模式，當時王健林不以為然，後來直到2017年萬達股債危機爆發，王健林才明白我講的房地產的輕資產模式，王健林確實是個優秀的企業家，馬上向輕資產轉型升級，大家想一想，如果2017年萬達不向輕資產轉型升級會是什麼結果。2018年筆者擔任金融顧問的幾家房地產企業，在筆者的反覆引導下，都賣光了所有的房產。目前手裡拿著大量的現金，日子過得非常輕鬆。目前，百強房企1月業績整體同比下降12%，對於還是重資產的房地產企業將會產生非常大的影響。首先，是2020年上半年房子肯定是賣不動，下半年許多企業及炒房者由於受到疫情的衝擊而帶來的資金壓力，也只有通過降價賣房來解決。其次，疫情對商業地產將產生深遠的影響，疫情過後線下實體商鋪會減少，租商業地產的需求會減少。對疫情影響較大的還有寫字樓，上半年寫樓租不出去，下半年寫字樓出租也會減少，當在家辦公的中小企業形成了習慣，大部分中小企業為了降低成本會選擇在家辦公。其三，倒逼還沒有轉型升級的房地產企業向金融地產轉型升級，2020年不能完成轉型升級的房地產企業將會被時代淘氣汰。 疫情對房地產的影響只是表象，真正對房地產影響的是房地產行業到了必須轉型升級的時候了，房地產行業只有跟上移動互聯網的時代，進行商業模式的升級才能不被時代淘汰。

金融學家宏皓教授

個人觀點：在1月行情低迷的基礎之上，對於2月份及一季度甚至上半年市場情況，預計將導致房企銷售持續低迷，資金壓力加大；但這種影響是暫時的，預計一旦疫情平穩下來，市場還是會迅速復甦。

一、2020年1月份，百強房企整體銷售金額5097.05億，較去年同期下降近12%。2020年1月TOP100房企單月權益銷售金額共計4262億，同比下滑16.2%，銷售百強房企中有近7成的企業單月業績同比下降。從數字來看，權益銷售額過百億元的房企數量明顯減少，從去年同期的10家，減少至6家。整體的權益金額也隨著全口徑銷售金額的下降而下滑。

2020年1月百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻均同比降低。截至1月末，TOP50房企銷售操盤金額門檻為25.3億元，降幅最大達27.5%。而TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻也同比降低19.1%至9億元。

造成1月樓市成交量萎縮主要有兩個原因，一是2019年底房企促銷猛烈，12月銷售基數較大，導致2020年1月環比回落；二是1月原本為傳統的銷售淡季，又加上疫情發生在春節期間，對三四線返鄉置業的需求影響很大。在抗擊新冠肺炎疫情的嚴峻形勢面前，預計今年一季度全國多數城市的房地產市場交易將會明顯下滑，行業整體業績不可避免地會受到較大影響。

二、從銷售增速來看，1月TOP30房企中仍有10家房企實現了銷售規模的正增長，其中萬科、金科集團、佳兆業和榮盛發展均實現了兩位數的增長，但多數房企銷售同比負增長，TOP30房企中有20家銷售增速同比負增長，此外有9家房企增速低於-20%，銷售分化明顯。分城市來看，一線城市銷售同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大。多數普通二線城市同環比也均下滑，其中青島降幅最大，達到54.6%；三四線城市1月份成交面積483.7萬平米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。

1、萬科1月份銷售數據顯示，1月份萬科實現合同銷售面積333.5萬平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%，成為四巨頭中唯一上漲的。

2、恆大1月份銷售數據顯示，2020年1月實現合同銷售面積449.8萬平方米，同比增加16%，但銷售金額為405.5億元，同比下降6.07%。

3、美的置業銷售數據顯示，1月美的置業合同銷售金額約52.1億元，同比減少約11.7%，而相應的已售建築面積約49.5萬平方米，同比減少約16.7%。

4、碧桂園1月份銷售數據顯示，1月權益合同銷售金額約329.2億元，同比減少0.44%，銷售建築面積約379萬平方米，同比減少0.89%。

5、融創1月份銷售數據顯示，1月融創實現合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%；銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

在1月行情低迷的基礎之上，對於2月份及一季度甚至上半年的市場情況，普遍認為若新型冠狀病毒肺炎疫情持續時間超預期，將導致房企銷售持續低迷，行業資金壓力加大，將帶來中小房企資金鍊斷裂風險。如果開工進一步延期，施工進度受到影響，則對施工投資、後續可推貨量、竣工節奏等均將產生負面影響。

三、房地產是高度依賴資金和融資的行業，現金流充裕至關重要。而疫情造成的銷售停擺，影響的正是現金流，一些負債率高企、短期內償債壓力較大的公司，可能面臨較大的現金流不足風險。若沒有銷售回款，房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的。 對於大部分房地產企業來說，1-2月是現金流緊張的時期，所以大部分企業都會在上一年的四季度大量融資，如果疫情能夠在2月份得到緩解，企業的壓力相對可控。但一旦疫情持續到3月份，預計房地產企業的到期債務將井噴，在銷售現金流銳減的情況下，大部分房企特別是私企，很難堅持超過2個月。

房企還要面對2020年的償債高峰。據統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。另截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226億元。

四、疫情對百強高週轉房企高速運轉帶來了更大的影響，主要表現在四個方面：一是多城市土地交易暫停；二是項目開工延遲；三是銷售回款中斷；四是已開工項目被迫中斷，影響前期資金回收。因此短期疫情對銷售的影響主要體現在兩個維度：一是直接抑制當期需求，預計部分房企最快在3月至4月迴歸正常銷售路徑。二是通過影響當期開工，間接影響後期的推盤供貨，而對遠期銷售產生影響。

五、同樣受到影響的還有土地市場。2020年1月，全國主要地級市土地整體供應913宗，同比下跌25.95%；供應規劃建築面積為8230.8萬平方米，同比下跌25.77%。在成交方面，全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建築面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面積4256.24萬平方米，同比下跌46.04%。土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。近四成百強房企1月份未拿地，拿地銷售比跌至0.27再創新低。

六，短期來看，一季度甚至上半年的房地產行業銷售將不可避免地受到目前疫情的較大影響，但這種影響是暫時的。預計一旦疫情平穩下來，甚至基本好轉之後，市場還是會迅速復甦。這一時期所積蓄的市場需求集中釋放之後，房地產市場成交量迅速回穩仍是大概率事件，疫情因素對房企下半年甚至明年的業績影響預計是有限的。

紅牛財經一號

由於受到疫情的影響，外出活動大幅減少，都集體在家玩“蛆”，買房的活動自然也是要大受影響的，房子的銷售量會在短期內受到巨大的影響，看房的人都沒有了，但是這個只是短期的，影響也就是兩三個月的事情，等到疫情過去後，該買房的還得買房，甚至還 會有一波反彈潮。對樓市的影響我絕對是有兩個方面，分別是對整個房地產行業 的，第二個是對房企方面的。

第一、對房企的影響也是分化的

疫情一定會過去的，2月份過後基本就能控制住，這個筆者是很有信心的，到時候各種生活消費活動就會逐漸恢復，但是春節前後其實也是傳統的房地產銷售的旺季，這些是打亂了這個節奏的，短期內房子賣不出去，但是銀行的利息和貸款，運營的各種費用成本還是需要支出的。

對於那些資金比較薄弱的房企現金壓力就很大，甚至會有倒閉的風險，這種情況是針對個別房企的，其實這種情況也適合 其他的行業的企業，比如餐飲，近期就傳出西貝的資金壓力巨大，春節是傳統的餐飲消費旺季，但是 現在卻基本是顆粒無收，但是租金和員工工資都是要支出的，資金壓力非常大。

今天也看到新聞說一家掛牌新三板的教育企業撐不過去了，這家教育企業叫做兄弟教育，剛剛創始人宣佈破產了，當然了，這家企業原本就是有經營壓力的，不過這次疫情讓他喪失了最後的機會。

但是這次疫情對那些資金實力 雄厚的房企來說，影響並不大，短期的業績下滑並不會改變全年的格局，就看誰能夠撐到春天的到來，做企業會面臨各種各樣的風險，有些風險是可以預見的，但是向疫情這樣的風險是無法預測的，那些優秀的企業就是經歷過多次這樣的無法預測的風險還能夠活下來了的企業。

第二、對整個房地產的影響是有限的

房子是可以存儲的，房子的消費也不會因為這個而減少，該買房的等疫情過後還會去買房，只是對租房市場的影響比較大，而這次疫情的出現，在北京和杭州等城市，讓租戶和業主有了明顯不同的待遇，有人說這個反而會刺激那些買房的需求。

對於這一點，筆者認為可能是想多了，那些租房而不是買房的人缺的並不是一個讓他買房的動機，缺的是買房的首付資金。房子的重要性並不需要這次疫情才說明。

二三月份房地產的銷售業績肯定是比較慘的，尤其是2月份的數據，但是在四五月份，春暖花開的時候也會迎來樓市的小陽春。

壹號股權

對絕大部分行業來說，今年一季度，都面臨明顯的壓力，地產行業也不例外。

但其實不必過分擔心，如果二月份能夠恢復開工，對整個行業的影響，不會太大，處於可控範圍之內。

大格局的改變，會加速行業內企業的分化，優勝劣汰，強者愈強。

雖然一季度銷售下滑，但整體可控

2019年，全國商品房銷售增長6.5%，銷售面積下降0.1%，更關鍵的一個指標，房企新增土地購置，出現了高達兩位數的下滑。

所以，一季度整體下降，屬於正常情況。就算全年一切正常，整體銷售面積也很難增長。而開工的全面延後，會進一步導致可售面積的減少，結果就是業績繼續下降。

全年來看，影響不會太大

購房屬於低頻消費，需要大量時間考慮和決策，是很多普通家庭一輩子裡最大的一筆消費。

這種消費，不會因為短期突發情況而發生改變，只會推遲決策時間，不會放棄決策。

所以即使全國所有售樓處全部封閉，需求也不會消失，只是被暫時擱置。一旦情況解除，馬上會迎來房價的報復性反彈，彌補現階段的銷售空白。

此外，央行釋放了1萬多億的流動性，在貨幣政策上會更加寬鬆。

從供給的角度來看，可銷售面積的下降，會讓部分地區房產供應出現短缺，所以銷售價格仍有提價空間，會相應減輕銷售面積下降的負面影響。

具備土地儲備優勢的的房企，可以抓住機遇，佔據先機

真正決定房屋銷售增速的核心在於供應端，在於是否具備足夠的優質土地儲備數量。

當面臨市場供應不足狀況時，具備土地儲備優勢的房企，可以選擇適當開工，來彌補短期虧損。如果現在持有的土地不足，在情況解除後，也難以將新增土地快速轉變為銷售業績。

企業間併購會進一步加劇。

對中小房企來說，現金流壓力巨大，上下游供應商的欠款、員工工資、拿地費用，筆筆鉅款。

而行業內的頭部企業，既可以大幅壓榨供應商賬期，還掌握大量的銀行授信，以及地方扶持，支撐四五個月，難度不大。

從全年來看，我們應該持有樂觀態度，地產銷售仍有增長空間。

從增長速度來說，要保持冷靜思考，因為土地數量的整體減少，會導致今年的銷售增速，無法達到去年的水平。

我是草根創業老油條，連續創業者，行業老司機。分享創業案例覆盤、科技財經觀察、個人能力提升。日積跬步，成就自我。

草根創業老油條

疫情衝擊樓市，百強房企1月業績整體同比下降12%，有什麼影響？

且慢出這樣的結論，疫情對一月樓市並沒有帶來什麼影響，因為，商情真正引發重視，已經到了月底，根本沒有構成什麼影響。如果說影響，應當主要是2月份。

那麼，為什麼1月百強房企業績整體同比下降呢？理由很簡單，那就是樓市已經到了這樣的時刻，是前些年過於瘋狂留下的後遺症。即便沒有疫情，今年也不會有什麼“春節行情”，疫情只是加劇了“春節行情”的消失，而不是疫情帶來的。

那麼，疫情會對樓市帶來什麼樣的影響呢？我的觀點是，疫情過後的房地產市場，很有可能是一次房價全面下降的過程。考慮到房價下降幅度太大也會帶來一定的風險，會讓開發商出現新的資金鍊斷裂等方面的問題。因此，管理層也會通過調控政策，適時對市場進行調整，對市場的變化進行管控。基本的思路就是，“房住不炒”的定位不會變，因城施策、分類調控的要求也不會變，落實城市政府的責任同樣不會變。可能變化的就是不會在房價已經下跌的情況下，繼續收緊調控政策，不會眼睜睜地看著開發商資金鍊斷裂，會對出現風險的開發企業給予少量資金支持。也就是說，上半年可能會對少數開發商補充有限的流動性，以緩解這些企業的資金鍊斷裂風險。前提是，企業必須鉚足了勁，用盡自己的所能之後，且必須加快資金回籠。否則，就算能夠補充一些流動性，也很難維持長久。所以，疫情過後，會在開發商降價的內在動力增強的情況下，市場交易有所恢復，甚至報復性反彈，呈現一波不錯的交易行情，將春節期間因為新冠疫情造成的損失加倍補回來。至於利潤嘛，則應當在降價中有所降低，或者減少虧損。

從總體上講，疫情對房地產市場的影響也是比較大的，對開發商的考驗也是比較嚴峻的。就市場的整體而言，應當是在疫情過後的三個月左右才能比較好的恢復。除非開發商選擇降價，不然，能在疫情過後三個月內得到恢復，就已經相當不錯。尤其不要指望調控政策會放鬆，這是不可能的。從決策層的角度來看，疫情過後，最核心的問題是振興實體經濟、尤其是製造業，出臺更多的政策讓製造業復甦，讓中小微企業度過難關。如果支持房地產，就等待給實體經濟雪上加霜，給中小微企業添亂。所以，不可能出現樓市調控放鬆的現象的。相反，會進一步優化樓市調控政策，更好地理順房地產與其他產業、尤其是實體產業的關係，讓更多社會資本流向實體經濟領域。

譚浩俊

房價很高，一套房動輒百萬甚至幾百萬千萬，買樓不是買白菜，是很多人一生的大事，因此買房子需要實地多次踩盤看樓比較，才能下定決心。

目前已有60餘個省或者城市下發通知，要求暫停售樓處銷售活動，這裡有兩個信號，一個是開發公司不會舉行銷售活動，也沒有新開樓盤，另一個是購房者受到網格隔離的影響，也不會到售樓處看房買房，結果就是樓市交易在很多地方徹底中斷，樓房銷售進入冰點。

克而瑞數據顯示，2020年1月TOP100房企單月權益銷售金額共計4262億，同比下滑16.2%。1月，銷售百強房企中有近7成的企業單月業績同比下降。

開發公司樓房銷售陷入冰點，資金鍊就會繃緊，境內對地產公司融資依然偏緊，1月境外債權融資1099.7億，環比上升922.4%，同比下降7.5%，境外債券融資成本達9.20%，是房企境內發債成本4.5%，可見部分房企資金壓力已經是山大。

1月份房地產銷售不會是最低，二月份有關政策更加嚴厲，銷售會進一步加大下跌，更多的地產公司會受到嚴重衝擊，衝擊表現在開工延遲帶來的延期交房，資金成本大增，不排除部分房企會加大降價促銷力度，短期看，房價存在下行壓力，至於下半年，部分地方延遲供地，對地產價格未來影響需要綜合判斷。

經過疾病衝擊，各地經濟影響不一，不少地方經濟下行壓力加大，不排除地產調控借用一城一政放鬆，樓市價格會不會升高，要看央行貨幣政策，從一月份看首套房利率已經下行，平均看大約是一個基點，未來LPR依然有下跌空間，會不會傳達到按揭貸款利率進一步下行，要看地產調控政策變動和銀行的按揭貸款需求，如果按揭貸款下行利率較多，可能下半年地產價格面臨上漲壓力。

杜坤維

受到疫情影響，全國百強房企1月業績整體同比下降12%，按照這個趨勢來看，2月份房企受到的影響會更大一些，畢竟疫情是在一月下旬的時候開始廣受關注，根據2003年那一次疫情的經驗來看，我認為此次疫情的持續時間會短於上次，當時持續了五個月左右，此次應該也會在五個月以內。

房企受到的影響，將會持續半年左右的時間，房地產行業短期確實面臨一定的壓力：

首先是制約購房需求。疫情會使得部分行業暫時停工，一部分人群收入減少或者暫時失去收入來源，對於這部分人群，銀保監會已通知各銀行做好貸款的延期工作，而對於沒買房的人來說，購買實力和購買意願都會有所下降，制約了需求。

其次是影響實質銷售。疫情期間，很多人都宅家裡，想買房的可能暫時也會放棄買房計劃，畢竟身體健康才最重要，這會造成購房需求延後。而且疫情期間不少房地產的售樓部暫時是關閉的，買房的流程較多，並不比超市購物那麼簡單，購房者需要看房、籤合同、辦貸款等流程，而這些環節現在都或多或者都受到了影響，實質性的影響了房子銷售。

最後是資企資金壓力。是此次疫情，全國上下高度重視，各地都在團結一心抗疫情，不少企業都推遲了復工時間，這對房地產行業也會有明顯的影響，比如說施工人員可能沒到位，比如說材料暫時買不到，這會造成部分項目暫時停工或者完工時間會明顯拖後，從而造成項目週期拉長，回款加慢，房企的資金壓力很大。

因此，疫情對樓市確實是會有一定的影響，本身在去年樓市就已處於寒冬中，不少城市的房價出現了持續三個月環比下跌，有數百家中小房企在2019年倒閉，大型房企也在謀求轉型和整合，而受到疫情的影響，需求被抑制且銷售環節暫時受到影響，房企確實面臨比2019年更大的壓力。

雖然2020年樓市在量價方面都存在下行的壓力，不過我們也需要看到樂觀的一面，當疫情結束之後，企業生產開始全面恢復後，被壓制的需求會重新釋放出來，樓市依然會保持平穩的發展趨勢，房企現在重要的是穩定企業的資金流，保障項目的進度，和其他企業一樣，扛過困難時期，經受過考慮的房企，之後市場份額可能將會得到進一步鞏固。

財經宋建文

百強房企一月業績整體同比下降12%，這既在意料之中也在意料之外。

今年的春節比往年要早一些，1月24號是大年三十兒，很多房企放假比較早，那整個房1月份的銷售基本上都在1月中旬之前完成，半個月的銷售時間，其銷售業績的下滑肯定屬於情理之中的事兒。意料之外的是這個下滑的比例的確有點大，同比高達12%，考慮到利空對所有行業都有影響，同比下降12%也實屬正常。

房地產本來就處於調控週期之中，房地產長效機制的建立和一城一策的具體措施，使得整個房地產行業本就呈現兩極分化格局，龍頭企業由於現金儲備豐富，能夠扛過寒冬，但對於中小房地產企業而言，這一次能否全身而退，安然無恙還是一個未知數。

利空對整個房地產的行業是有目共睹，大部分房地產企業的在建工程停工，何時復工還不可得知，房地產企業的工程進度受到極大的影響。

即使完工的在銷售樓盤，由於利空不允許人群聚集，其銷售目前也處於停滯狀態，同樣也不知道何時才能恢復銷售，據有關機構測算，如果利空持續到2月底，大部分房企只是受到一定的影響但還不至於破產，但如果利空持續到3月底，絕大多數中小房地產企業會在本輪寒冬中破產。這會進一步加劇整個行業的分化整合，龍頭房地產企業強者恆強，搶佔更多的市場份額，整個房地產行業快速完成產業的升級，進入平穩增長階段。

舉例而言，我們的春節樓下的房地產中介一般在初四就上班了，特別是某家房地產中介，但今年直到目前為止，所有的房地產中介門店都處於緊閉狀態，這也從另一個側面反映了整個房地產行業受到本次利空打擊的影響比較大。

對於未來房地產的走勢，我認為這次利空僅僅是一個小小的波折，不影響整個房地產中長期的走勢，溫和上揚仍是整個行業的主旋律。

溯源歸一

2020年的這場疫情，有可能成為樓市的重要拐點，向下的拐點。

最近本人的群暱稱改成了“宅在家裡就是最好的防疫措施”，而這也是當下絕大多數人的選擇。在這樣的時刻，出門都要做好防護，誰還有心思去購置房產呢？

即便是疫情結束，信心的恢復依然需要時間，曾經人山人海的地方都會冷清許多，不僅是旅遊景點，還有售樓處。保守一點來說，樓市的影響也會持續半年左右，起碼在上半年樓市成交量都會明顯低於2019年。

製造業企業相當比例是人員密集型，房地產行業同樣如此。房產建設不僅依靠大量建設者，還需要大量資金。疫情一方面使得開工推遲，另一方面返工率也會降低。雖然人力成本在房產建設中的佔比很小，但是項目每拖一天，就有一天的成本，貸款依然需要償還利息，資金壓力不容小覷。

疫情也會讓很多人反思，到底什麼才是最珍貴的。一些人雖然房產有很多套，但是一家人能住的也不過是一兩套。房價已經很高，二手房貸款首付比例高，變現難度增大，但凡比較理性的人都不會再把房產作為重要的投資渠道。

當房企銷量下降時，部分資金緊張的房企就會拿出降價促銷的法寶，以此儘快回籠資金。當越來越多房企這樣選擇的時候，房價下降就成為必然。

除了上述因素，受疫情影響，各行各業的產能恢復都需要時間，而相當多的原材料價格出現上漲，房地產行業同樣會面臨這種情況。未來中小房企的日子會比較困難，大型房企的拿地速度和規模也會變慢縮小。

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