米粒虽小
昆明刚需买房，个人认为2020年整体的房价还是以稳定为主，所以也是比较适合出手的时机；
原因如下；
从2018年海南限购之后，云南，广西等地就是新一轮的旅居热门区域，昆明也不例外，同属于热门旅居城市；相信应该明白，近两年来受到外地旅居人群的加持，房价应该也涨了一些；所以也间接的给刚需造成了房价过高的困扰；
不过随着政府加大对房地产的调控力度，目前全国整体的房价是处于稳定态势；“房住不炒”也是未来几年的发展趋势和方向，稳地价，稳房价，稳预期也并不是相关部门空喊的口号；所以释放的信号还是挺明确的，无论是房价还是房地产发展都以“稳”为主；
随着昆明的日渐发展，旅居人群也不少，所以从供需关系来看，昆明的房价也是长期看涨的，只不过是微涨，不会出现大浮动涨或者跌的情况，对刚需的影响也不是很大；
故综上所述，题主为昆明的刚需，如果当下经济条件允许的情况下，还是建议可以出手的，如果经济条件还没达到，再等个一年半载也无妨；个人拙见，仅供参考；
Fang柳泽平777
对于从事不良资产处置、住房抵押贷款的专业机构，回答这个问题比较合适！
昆明房价
昆明房价涨了大概3年了，如果往回看房价感觉从来就没有跌过，舆论上最艰难的应该是2008年和2015-2016年这些年份对昆明房价来说也不能算下跌，只能说房子不好卖了，价格没有涨，当然如果算上货币的通胀的银行利息，应该还是跌了的。从2016-2019年，昆明大规模卖地，全国性地产企业进驻开发，大量新开发的片区、项目大幅拉动昆明房价的上涨，2018年均价达到1.2w多，成交量明显下滑，大家都觉得涨到太高，有水份，但是到2019年初，看着房价一路上涨，新开盘基本在1.3-1.6w，大家也就不观望了，成交量开始上升，这波行情大部分都属于100平米以上的改善型住房需求（看开发商新推的住房面积很少有小面积的项目就可看出）。
因此，结论是对于普通个人来说，大行情指导意义不大，个人经济情况和选择的具体房子的情况才能决定自己买的房子合不合适入手！！大概回有以下这些分析：
购房能力
个人的经济情况很重要，刚需可以首付的比例是多少？夫妻或一方收入是否稳定？？未来可期的收入是增长态势还是看不清？？夫妻是否有住房公积金？？未来多少年以后是否考虑换房？？个人征信情况如何？？等一系列因素都会对购房有一些影响。
贷款——目前昆明地区住房贷款政策，一般情况还是有上浮，现在按揭贷款从原来上浮xx%的比例，变为在LPR（贷款市场报价利率）上增加xx个基点！！现在LPR是5年以上贷款是4.85%/年，现在银行普遍都要增加50~80个基点，也就是年利率大概：5.3~5.6%，从历史来看，这个利率水平处于较高的位置。预期未来几年，贷款利率将会进入到一个下行通道，一方面国内经济增加放缓，另外国际利率也处于一个较低的水平，国内维持这个利率标准比较困难。
如果紧贴政策线30%（最低25%）以现在昆明新房的价格来说，最少贷款一百来万，贷款30年，每个月大概5-7千的月供，其中前10年大概70-80%的月供都将是住房贷款利息，贷款30年后，大概总还款是贷款总额的1.2倍，合不合算只能自己评估！！
住房的选择
昆明的房子不能严格根据一环、二环、三环来区分位置好坏。最开始的北市区起航，目前开发的也差不多了，城市发展程度较高，负担小（城中村）；紧接着南市区世纪城、新亚洲、新螺蛳湾等超级大盘的加入，带动整个南市区的发展；完了以后是二环内城中村的改造；现在西北新城，空港片区，经开，环滇，晋宁等都在积极建设发展。
现在昆明的新盘，除了南市区整个片区比较成熟以外，其他都是待发展，待开发的区域。因此在片区的选择上很容易找到适合自己的楼盘。那么给到的选房建议：能买低密度的，一定不买高容积率；能买大开发商的，一定不要买小开发商；能买大，一定不买小；能买低层楼，一定不买高层住宅；能买成熟，一定不要买待发展的；在昆明能买南，不买东、西、北；能买离水近的，一定不买离山近的；这其中的每一个建议都可以写一篇文章。
房子降价了，自己能不能买得到？？
这个问题可能是题主比较关心的，然而在现行的房地产销售渠道和方法来看，
一般情况普通购房者很难买到降价以后的房子！！除非房地产市场大规模降价！！
有几方面原因：
1、买房渠道和过程
买新房，当然是找开发商。那么你一定会经历几个阶段：蓄水、诚意金、开盘、抢购；不出意外你看到和了解到的一切信息，都在预示这一个事情，就是自己买的这个房子将来一定涨！！自己的选择是正确的。然鹅... ....！！！（请遵循上文“能买？？？一定？？？”）
买二手房，你可能去到中介看房价，你会发现怎么房价都那么高？？？原因有两方面，一方面房东看着房价涨了，挂在中介，不急卖，达到心理价位（废话，当然是高的呀，能挂2万为什么只挂1万）所以看到的房子价格一定是较高的。。那么价格低于市场的房子呢？？不好意思，大部分轮不到中介，少部分流下来就被房产中介自己抬了！！因此你会认为，房子都是这么贵的.....!对刚需来说，几乎没有人不贷款可以买房的。在昆明现在的房价，更是不可能，基本能住的房子一百七八十万少不了，好住的房子都要到两百多万了！！请问有两百万老子买房搞毛？？所以都需要办理贷款，在贷款过程中，你就像一只肉鸡，任人宰割，每一个经手人都想过来分杯羹。这就是房产中介生存法则（要不然一二十平米的门店，怎么养活四五十人？？）
2、便宜的房子
既然是商品就一定有涨跌，房产作为特殊商品也一样，有贵的就一定会有便宜的。然而买到便宜的房子可不是普通老百姓可以搞定的事情！！一般情况急于出手才会降价，那么就要问一下，什么情况下才会急于出手？急于出手时谁最先知道这个消息，谁又有议价能力？？谁又能把控房源？？稍微梳理一下大概就能分析出来顺序了；一是金融机构，大量房产抵押于金融机构，无法还款的情况肯定是他们最先知道，大量好房子在出现贷款违约前基本就由金融机构自己内部消化或渠道合作商消化。二是房产中介渠道，不过议价能力稍弱一些；三是有闲钱的人，有钱有闲，没有投资渠道，住房是最靠谱最稳定的资产，遇到合适的收了就好，收完挂在中介，价格满意再卖出！！（有资本很重要）；四是有时间的人，只要有时间，天天跑、天天泡，天天和相关机构对接找房源，那一定是可以找到便宜的房源。一般情况最市场价7~8折应该问题不大，但是普通人哪有那么多精力来折腾这些事情。
这里不展开了，每个细节都可以写几篇文章！！
那么刚需到底在2020年能不能入手呢？
房地产市场是中国经济重要的支柱行业，产业链比较长，对于拉动就业、发展经济有不可替代的作用。对于昆明来说，房地产就更为重要了，昆明独特的气候环境优势是国内其他地方不可替代的，在远期肯定是有发展空间。但总体还是取决于国内整个大的经济环境，所谓锅里有，碗里才有。另外，昆明文旅产业、大健康产业、以及其他新兴产业是否能发展得起来，这些问题也决定着昆明房价未来的空间。
作为普通刚需购房者，不需要了解那么多，唯一看的只是当下的金融政策对住房贷款是否给力？另外自身经济情况是否足以支付往后的按揭，是否愿意承受供房所带来的生活品质降低？如果愿意，并且金融政策良好，那么可以入手！！
但是，为了尽早“上车”担心未来更买不起，在经济能力并不是很满足条件的情况下买房，那么往后多年的痛苦等着你~！！
最后，总结一些对房地产市场的看法吧！！
房子买不不买，房子就在那儿，涨与不涨与对刚需无任何影响；
钱多就买，亏不了！！！
没钱就租，死不了！！！
拥有房产所带来的幸福感是逐年降低的；生活品质带来的幸福那是持续的！！！
在未来，人口增幅下降，2019年出生人口同比下降26.7%，2020年持续下降会是趋势。
九零后、零零后的生活方式已经发生了巨大改变，生活环境也有巨大改变。现今国内的物质生活也已经极度丰富了，房子所给他们带来的幸福感远远不能和八十年代以前出生的人一样。
没有其他建议，只是觉得我们的国家不能一直依靠房地产发展，说到这想起曾经看过的一个新闻，“中国投资马来西亚，遭总理拒绝表示：房子我们也会建的”... ...
云南处置资产
大家好，2020已经过完两周了，春节也即将来临，还没有买房的朋友，如果打算在2020年买房，有什么需要注意的呢？以下几点希望对大家有帮助！
一、房价
如今动辄几十上百万一套房子，每平方米500元的涨跌，都是很大一笔支出，因此，无论什么时候买房，购房者最关心的首先是房价，毕竟谁家的钱都是大风刮来的。
2020年房价会如何走，每个购房者都很关心。目前各方对2020房价走势的预测都持谨慎乐观的态度，或是先抑后稳，或是稳中有降。在2019年底的几次会议上，对于房价，高层强调最多的就是“稳”。由此可见，今年房价不会有大的起伏。
“房住不炒”依然是2020年楼市调控的主基调，这对于刚需购房者来说算是一个福音，在房价涨幅收窄而且进一步趋于稳定的情况下，买房可以随时上车，不用太过担心房价涨跌，当然刚需担心也没用，因为刚需迫于各种不得不的理由而买房，他们是最弱势的购房群体。
“房子是用来住的，不是用来炒的”，表明了高层继续抑制投机炒房行为的决心。银保监会年初打响的“第一枪”，也明确表示要继续加强对违规流入楼市资金的监管。因此，如果是出于投资目的而买房，2020年或许没必要把资金投入楼市了，股市、黄金等理财渠道可能更适合投资。
二、小区配套和房屋物理属性
无论房价涨跌如何，只要有买房的打算，那就必须要谨慎仔细地选房。
1、小区配套
地段、交通、教育、医疗、商超、银行等，都属于买房需要考虑的范围，小区地理位置和周边配套，对于购房者而言非常重要。
当然，小区内部配套也同样重要。物业、小区环境、小区安保、楼间距、容积率等小区内部情况，在买房时也要留心。
2、房屋物理属性
房子自身的物理属性，会影响购房者的居住舒适度。采光、通风、楼层、朝向、户型、梯户比、得房率等都需要仔细选择。
三、新房和二手房
除了上述两条需要注意的以外，购房者因为自己喜好或需求的不同，有的会选择买新房，有的会选择二手房。这其中还有几点需要注意的地方。
1、新房
购买新房，首先要看开发商是否“五证齐全”，以防遇到买房后房产证办不下来或无法接房的情况；其次，签订购房合同时，要仔细阅读所有条款，包括附加协议；最后，接房时要仔细检查房屋内部质量，是否有漏水等现象，如果是精装房，还要检查装修质量。
2、二手房
购买二手房，首先要确定房屋产权，核实房屋是否有抵押，卖方是否业主本人；其次，还是房屋质量，因此要实地看房，仔细检查房屋内部情况；最后，签订二手房交易合同时，也要仔细阅读所有内容，谨防掉入“购房陷阱”。
综上所述，买房有很多需要注意的问题，本文只提到了其中一部分，但愿对朋友们有所帮助，也希望大家都能在2020年买到适合自己的房子。
版纳旅居之家
我们在五华区贷代理了一楼盘，洋房，均价11000左右，今年年底交房，可以公积金，首付20%
视你如初33471288
刚需想在昆明买房，2020年下手有些晚了，但对于以后年份来说，可能又是最佳时机！昆明房价总体是稳定的，未来的趋势大概率也是上涨的。小菜将分享自己对未来昆明房价走势的一些看法，希望对你2020年在昆明买房提供一些参考。
第一、回顾下昆明过去10年房价情况
根据中国指数研究院统计数据，把过去10年昆明房价走势汇总成图表，就是下面这样，可以看出以下这些特点：
01、价格有波动，但放在10年区间看，整体走势是上涨的，上涨是最后趋势。
02、房价在横盘时期（2010-2017），也就只有2015年6月到2017年1月这段时间是下跌的，其他大部分时候都在涨。
03、2010年-2016年底，7年时间房价在横盘，价格稳定；2017年横盘结束，价格猛涨，从均价7957元/平米，涨到现在10889元/平米，只用了3年时间
第二、国家统计局发布的昆明房价指数
昨天，国家统计局发布了2019年12月，全国70个大中城市商品住宅销售价格指数，报告显示，昆明新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，结束了连续41个月上涨行情，成为当月全国16个房价环比下跌的城市之一。
从同比数据看，上月昆明房价比2018年同期房价上涨11.1%，涨幅很大；相比单月0.3%的降幅，简直就是九牛一毛。
第三、昆明楼市的政策影响
2020年昆明楼市政策比较多，但对于抑制房价上涨就是“毛毛雨”，没啥影响。在政策不发生重大转向，而且没有什么意外事件冲击的情况下，昆明2020年楼市是稳定的，政策目标就是维稳。
01、中央政策
2019年12月，中央经济工作会议日期召开，向全国释放了3点信号：
（1）中央在2020年继续坚持“房住不炒”决心不变！短期内也不单纯依靠房地产拉动GDP。
（2）继续在2020年赋予地方“因城施策”和“一城一策”自主权和灵活性。
（3）2020年继续坚持“稳房价、稳地价、稳预期”的调控政策目标。
02、昆明政策
2018年3月，执行区域限售；2018年7月，执行外地人限购一手房。相比2011年限购令，现在执行的限购和限售令就是“毛毛雨”。
2019年12月，昆明城区基准地价调整。其中，一类住宅基准地价上浮83%，利于楼面价提升。
03、金融政策
（1）按揭政策
2019年10月，商贷全面换锚LPR，之前昆明首套利率普遍在4.9%-5.39%之间，换锚后上涨到5.5%-5.88%，对短期内抑制房价是有作用的。但这不是银行针对楼市的政策调整，更多是临近年底，资金吃紧，额度紧张导致的周期性调整，不具有楼市政策层面的调整意义。
（2）央行降准
2020年1月6日，央行降准释放8000亿，银行资金充实，成本降低150亿，LPR下调就是大概率事件。
这会出现2个利好：银行资金充实，按揭贷款政策就会宽松；LPR下行，购房月供降低，有利刺激楼市交易。
第四、昆明土地供应情况
2019年，昆明主城区土地成交327宗，成交面积17463亩，成交金额883亿，同比2018年增长55%，创历史新高。
土地成交火热，房企拿地积极，全国销售排名TOP20的品牌房企去年全部进驻昆明市场，并且积极出手拿地，显示全国知名房企和品牌房企对昆明楼市信心十足！对今后房价上涨预期信心十足！
成交土地溢价高，327宗有47宗土地溢价成交，平均溢价率7.17%，溢价最高的144%，推高了楼面地价；楼面地价高低不一，有的3000多元/平米，有的8000多元/平米，楼面价最高的是宝能子公司宝峻置业拍的滇池草海5号地，住宅楼面地价15923元/平米。
图表数据：公开资料整理
第五、昆明商品房预售情况
2019年，主城区共发放了570张预售证，同比2018年多发了194张预售证，全年新增商品房预售面积2035万方，同比2018年新增708万方，增幅53.35%。
从商品房新增预售面积看，2019年昆明主城区商品房供应量大，增量也很大，市场总体供应端充足。
图表数据：公开资料整理
第六、昆明商品房销售情况
据克而瑞数据显示，2019年，昆明主城区商品房成交面积1570万㎡，同比2018年增长20.24%，成交均价同比2018年上涨3.02%。
2019年，主城区商品房月均销售面积131万㎡，11月销售情况较差，仅销售80.21万㎡。按11月销售进度看，昆明商品房库存去化周期8个月；按全年月均销售进度看，去化周期仅4.9个月。
从商品房销售端各项数据看，销售进度迅猛，限售均价在逐年提升，商品房库存去化周期较短，还有库存不足涨价的风险。
图表数据：公开资料整理
第七、昆明经济发展和人口增量
01、昆明经济状况
据统计，2018年昆明GDP5206.9亿元，同比2017年增长8.4%，高于全国增速；城镇居民可支配收入42988元，同比2017年增长8%。
02、昆明人口增量
据统计，截止2018年，全市常住人口685万，新增6.7万；城镇常住人口499.02万，新增10.3万，占比72.85%，也就是城镇化率是72.85%。
过去6年，全市常住人口新增31.7万，年均增长5.3万；过去4年，城镇常住人口新增41.52万，年均新增10.4万。
03、房价收入比
据上海易居研究院《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，昆明去年上半年的房价收入比是10，在全国50城中排名第36位，虽然高于国际标准3-6，但远远低于深圳36.1、北京24.9、上海24.6，与西南城市成都10.4、重庆10.2和贵阳10.8比较接近。
也就意味着昆明居民家庭需要奋斗10年，就可以在本地全款购买一套房，昆明房价与居民家庭收入的差距不是很大，高于国际标准，但低于国内其他热门城市。
第八、昆明城市定位
01、国家战略端
根据经济发达国家城镇化发展规律，我国城市发展在2018、19年明显转向，进入城市群和湾区经济发展阶段。
国家重点培育20个城市群，云南只有一个地区性城市群，就是滇中城市群。基于最近的“湾区经济”城市发展理论，云南也在探讨滇池湾区建设规划。
不管是滇中城市群，还是滇池湾区规划，昆明都是核心，地位不容撼动。
02、云南战略端
昆明是云南省会，全省唯一重点城市，泛亚高铁国内起始站之一，未来规划是面向南亚、东南亚的区域性国际中心城市，构建“泛亚经济圈”。
除此外，还有三大招牌效应，中国自贸区昆明片区、中国大健康产业示范区和国家植物博物馆规划。
宏伟的目标，稳步推进的城市建设，昆明城市前景还是很美好的。
最后、2020年刚需适合在昆明买房吗？
从政策端看，政策以稳为主，房价就是稳定的，不允许大涨，也不允许大跌，那就没必要观望，该买就买，有钱就买，等待没有意义。
从房价指数看，春节淡季临近，单月房价小跌，是房价的周期性变化，无需担心。而央行大水漫灌，节后楼市“小阳春”出现概率很大。
去年主城区土地供应量大，溢价成交多，楼面地价适中的8000多/平米，高的15923元/平米；房企拿地成本增高，必然会传导到未来1-2年新开发的住房上，房价上涨就是合理预期。
商品房预售面积供应量虽大，但销售进度迅猛，库存去化周期短，甚至还有供应不足的危机，房价下跌缺乏基础。
昆明经济持续发展，人口持续涌入，居民收入持续增加，房价收入比数据适中，预示昆明房价稳中小涨是有经济和人口基础的。
因此，刚需在2020年买房，相比以前确实很晚了；相比今后，就是比较早的，要用发展的眼光看问题，该出手就出手。
房坛法菜
看到很多这样的问题：我是刚需购房者，什么时候买房最合适？
笔者觉得，咱们应该先搞明白什么是“刚需”。
您如果目前跟父母住在一起或者租房子住，单身或者还未结婚（不到谈婚论嫁的时候）。手里有一定存款，可以付首付，并且工作稳定。想等待合适的机会买套房子。这不叫刚需，或者说这是伪刚需。因为，买房对您来说不是迫不及待要做的事情，完全可以等待合适时机出手购买。
这类伪刚需，如何下手呢？一般从两个方面分析：国家政策导向和银行贷款利率（严格意义上讲也算作国家政策的一部分）。因为目前在我国，基本还是政府出手调控房价，过去大量游资炒房的情况基本已经不会再出现了。一个是政府加强监管，还有就是市场上库存太多。当政府开始控制房屋交易、银行房屋按揭利率开始调整、控制房地产商融资的时候，往往就是房价开始出现拐点的时候，当然市场反应没有那么迅速。需要有一点时间发酵。一般控制房屋交易，都是在房地产过热的时候，银行都会上调房屋按揭贷款利率，不建议购买。反之，就可以出手。具体购买时机还需要个人把握。
另一种，买房子已经是迫不及待的时候，比如涉及到孩子上学（学区房）、落户口、不买房就无法结婚等真刚需。就不要考虑什么时候下手了，只要是自己经济条件允许，那就果断出手购买。因为等不起。
半路金融
（一）昆明【城市】未来的发展前景 （外部-城市环境）
昆明作为云南省会，未来发展肯定会很不错。但这里要补充一个观点，“穷居闹市无人问，富居深山有远亲”，目前城市现在开始主打生活宜居，县城乡村主打乡村振兴，其出发点都是以人为本，大中小城市未来都会向宜居努力的。所以我提出第二个考虑点。
（二）个人或家庭的经济情况（内部-自身情况）
说简单点，就是首付准备是否到位？家庭收入需要是月供2.2倍以上，且收入最少要5年以上的相对稳定。这两项买房的硬核指标一定要达到，如果现在买房压力稍高，则缓一两年买房即是！
（三）刚需买房也需要考虑后续的费用成本和其它风险
现在的期房预售模式，交完首付办按揭，再过一两年正式交房，还需要准备装修钱和家具钱，另外入住之后也会有其它费用出现，中间还需要另外租房过渡几年。这些成本费用类一定要事先明了。如果未来房价出现下跌，个人或家庭承受能力如何？这些都需要事先的考虑清楚。
综上所述，对于想在昆明买房的刚需用户来说，2020年，如果昆明有相对性价比不错的房源以实惠价形式出现，且个人相关购房资金准备完毕，我倾向于支持刚需用户购房，但是尽量选择五证齐全的房源，越早交房越好！
阳光侃房
给你点实用的建议，如果是刚需就可以下手，昆明房价在17年和18年暴涨的，19年就开始平缓了，2020涨幅不会太大，但也不会下跌。巫家坝区域的谨慎一点，期房要手续齐全，现房要证件齐全具备入驻和过户条件。资金紧张可以综合考虑北市区，呈贡，安宁；资金充裕就看个人喜欢了，生活方便最好，一家人都省心，上班么就自己辛苦一点啦！其他朋友想探讨的可以回复，留言。
坚定的脚步超Ge
其实，我也是看着房子，也是刚需，我觉得合不合适买可以考虑这几点哈
第一，看昆明此时的房价匹不匹配昆明的经济水平
第二，整体的房价走势是体现稳字的，所以，也不用急以一时，对比好周围城市的房价
第三，刚需的话如果合适的话就买吧，又不是炒房，影响都不会很大
希望可以采纳哈
就要说房
我们买手机，买汽车，都知道这些东西未来会贬值，买到手就折价。这些消费品，未来价格一定会越来越低。但我们还是要买。
在买房子的时候，我们为什么一定要盼着它涨价？砖头水泥也是有折旧的。我们放平心态，无论房子是涨是跌，我们都要用，要用，就要买。
买房是人生的战略规划，信念要坚定。
昆明是西南省会城市，战略要地，未来发展不会差。
建议买二手房，三环内。
